РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года Бутырский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Перовой Т.В., при секретаре Аушеве М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по иску Дедова Виктора Николаевича к Чечеткиной Ирине Ярославовне, ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий ничтожной сделки, взыскании упущенной выгоды и неосновательного обогащения,
установил:
Дедов В.Н. обратился в суд с иском к Чечеткиной И.Я., ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ», в котором просит признать недействительным, как не соответствующий требованиям закона, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес обезличен, заключённый Дата обезличена между Дедовым В.Н. и Чечеткиной И.Я., и применить последствия ничтожной сделки. По мнению Дедова В.Н., в оспариваемом договоре стороны не согласовали его предмет и покупную цену квартиры, а государственная регистрация права осуществлена с нарушением положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В своём иске Дедов В.Н. также утверждает, что он не подписывал оспариваемый договор купли-продажи, не передавал имущество покупателю Чечеткиной И.Я. по акту, не подписывал его, и не получал денежные средства за проданную квартиру.
Впоследствии Дедов В.Н. дополнил требования, просит суд взыскать с Чечеткиной И.Я. и ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» неполученные доходы в размере 2 599 789 руб., которые Дедов В.Н. получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право оспариваемой сделкой не было нарушено (упущенная выгода), а также сумму неосновательного обогащения в размере 2 627 767 руб. 80 коп., которую Чечеткина И.Я. без установленных законом или сделкой оснований приобрела вследствие продажи спорной квартиры Аверьяновой Е.В., хотя не имела права распоряжаться данным недвижимым имуществом (т. 1л.д. 155, 156).
Истец Дедов В.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика Чечеткиной И.Я. – Новиков Н.А. в судебное заседание явился, иск не признал, считал недоказанным факт, что Дедов В.Н. не подписывал оспариваемый им договор купли-продажи, а также возникновение на его стороне каких-либо убытков вследствие исполнения договора купли-продажи от Дата обезличена, заявил о пропуске истцом без уважительных причин срока исковой давности, который просил применить и отказать в удовлетворении иска.
Представитель ответчика ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» о времени и месте разбирательства дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, о чём представил письменное заявление, считал ненадлежащим ответчиком ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ», которое не является стороной оспариваемой сделки (т. 1л.д. 34-35, 37).
Третьи лица Аверьянова Е.В., Управление Росреестра по Москве о времени и месте разбирательства дела извещались надлежащим образом, в суд не явились, явку уполномоченных представителей не обеспечили, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» и третьих лиц Аверьяновой Е.В., Управления Росреестра по Москве на основании ч.ч. 3, 5 ГПК Российской Федерации.
Выслушав объяснения истца Дедова В.Н., представителя ответчика Чечеткиной И.Я. – Новикова Н.А., исследовав письменные доказательства и заключение эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В статье 550 ГК Российской Федерации содержатся требования к форме договора продажи недвижимости, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Пунктом 2 статьи 434 ГК Российской Федерации установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК Российской Федерации).
Из письменных материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена Дедов В.Н. продал Чечеткиной И.Я. принадлежащую ему на праве собственности квартиру Номер обезличен, находящуюся по адресу: Адрес обезличен, за 990 000 руб. (т. 1л.д. 130-132).
Дата обезличена Дедов В.Н. получил от Чечеткиной И.Я. денежные средства в размере 990 000 руб. в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи и передал спорную квартиру по акту передачи недвижимости от Дата обезличена покупателю (т. 1л.д. 27, 28).
Дедов В.Н. утверждает, что он не подписывал оспариваемый договор купли-продажи, не передавал имущество покупателю Чечеткиной И.Я. по акту, не подписывал его, и не получал денежные средства за проданную квартиру.
Для выяснения указанных обстоятельств и проверки доводов истца, суд назначил экспертизу, поручив её проведение экспертам Российского Федерального Центра судебных экспертиз при Минюсте России (т. 1л.д. 183-185).
Согласно выводов, содержащихся в заключении экспертов Номер обезличен от Дата обезличена, проводивших исследование, рукописные записи от имени Дедова В.Н., расположенные на третьем листе договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена, в акте передачи недвижимости от Дата обезличена в строках продавец, рукописный текст в расписке, а также подписи от имени Дедова В.Н., расположенные в указанных документах, выполнены одним лицом, самим Дедовым В.Н. (т. 2л.д. 14-24).
Изучив указанное заключение экспертов, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит заключение полными, ясными и обоснованными. В соответствии с характером назначенной судом экспертизы и поставленными в определении суда вопросами, экспертиза проведена с участием специалистов, которые обладают необходимыми познаниями для дачи заключения по поставленным судом вопросам, а потому указанное заключение следует признать относимым, допустимым и достаточным доказательством во взаимосвязи с иными имеющимися в материалах дела доказательствами, оснований не доверять составленному заключению у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд находит опровергнутыми доводы Дедова В.Н. о том, что он не подписывал оспариваемый договор купли-продажи квартиры от Дата обезличена, не получал денежные средства за проданную квартиру и не передавал спорную квартиру Чечеткиной И.Я., поэтому в удовлетворении исковых требований Дедова В.Н. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий ничтожной сделки следует отказать.
Доводы Дедова В.Н. о неотносимости расписки в получении денежных средств от Дата обезличена и акта передачи недвижимости от Дата обезличена проверены судом, являются необоснованными, голословными, опровергаются совокупностью иных письменных доказательств.
То обстоятельство, что в период подписания акта передачи недвижимости от Дата обезличена Дедов В.Н. находился на стационарном лечении в ГКБ Номер обезличен не может являться достаточным доказательством, подтверждающим его довод о несоответствии подписи в данном акте, который опровергнут результатами судебной экспертизы, поэтому он отклоняется судом. Изложенное во всяком случае не препятствовало Дедову В.Н. в соответствии с условиями договора исполнить свои обязательства по передаче квартиры согласно ст. 556 ГК Российской Федерации.
При этом следует иметь ввиду, что впоследствии Чечеткина И.Я. продала спорную квартиру Аверьяновой Е.В. по договору купли-продажи от Дата обезличена л.д. 104-107).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним содержится действующая запись о зарегистрированных правах Аверьяновой Е.В. на спорное жилое помещение (т. 1л.д. 73).
Согласно правовой позиции, выявленной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
В судебном заседании в порядке ч. 1 ст. 41 ГПК Российской Федерации суд предлагал истцу произвести замену ненадлежащего ответчика Чечеткиной И.Я. надлежащим Аверьяновой Е.В. по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий ничтожной сделки, на что истец Дедов В.Н. не был согласен, настаивал на рассмотрении дела по предъявленному иску.
Таким образом, в силу ч. 2 ст. 41, ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В рассматриваемом деле Аверьянова Е.В., приобретшая спорную квартиру у Чечеткиной И.Я., которая, по мнению Дедова В.Н., не имела права отчуждать спорную квартиру, признаётся в смысле ст. 302 ГК Российской Федерации добросовестным приобретателем указанного имущества, поскольку не знала и не должна была знать о правопритязаниях Дедова В.Н. на данную квартиру, из которой Дедов В.Н. убыл по личному заявлению после продажи квартиры Чечеткиной И.Я. (т. 1л.д. 108, 149, 160-161).
При таком положении, в удовлетворении исковых требований Дедова В.Н. в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Доводы истца Дедова В.Н. о том, что в оспариваемом договоре стороны не согласовали его предмет и покупную цену квартиры, а государственная регистрация права осуществлена с нарушением положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проверены судом, и признаются необоснованными.
Так, пунктом 1 договора купли-продажи от Дата обезличена стороны оспариваемой сделки согласовали предмет купли-продажи, которым является квартира Номер обезличен, расположенная по адресу: Адрес обезличен, а в пункте 4 стороны пришли к соглашению о покупной цене указанной квартиры в размере 990 000 руб., которые Дедов В.Н. получил до заключения данного договора, что подтверждено распиской от Дата обезличена и согласуется с пунктом 4 договора, согласно которому покупная стоимость полностью выплачена Покупателем Продавцу до подписания данного договора.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, поэтому доводы Дедова В.Н. о том, что цена квартиры была существенно занижена не могут повлечь ничтожность договора в силу несоответствия его закону. Обстоятельства о стоимости проданной Дедовым В.Н. квартиры в момент заключения договора от Дата обезличена не подтверждены соответствующими письменными средствами доказывания, поэтому доводы Дедова В.Н. в данной части суд отклоняет.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Порядок проведения государственной регистрации прав в период, относящийся к регистрации оспариваемого договора купли-продажи, регулировался Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав).
Согласно статье 13 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).
Статьёй 16 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (пункты 1, 2, 4, 6, 7).
Материалами дела подтверждается, что Чечеткина И.Я., действующая за себя и по доверенности от Дата обезличена, удостоверенной и.о. нотариуса г. Москвы ФИО1, за Дедова В.Н., обратилась в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на спорную квартиру и переходе прав на данное имущество на основании договора купли-продажи от Дата обезличена, представив необходимые для государственной регистрации документы и уплатив государственную пошлину, о чём выдана расписка в получении документов (т. 1л.д. 126-144).
По результатам рассмотрения представленных документов Управлением ФРС по Москве выдано свидетельство о праве собственности Чечеткиной И.Я. на квартиру Номер обезличен, расположенную по адресу: Адрес обезличен (т. 1л.д. 99).
Подпись от имени Дедова В.Н., выполненная в доверенности от Дата обезличена, Дедовым В.Н. не оспаривалась, что опровергает его доводы о том, что регистрация права собственности произведена с нарушением требований Закона о государственной регистрации прав, поэтому суд их отклоняет.
Что касается доводов представителя ответчика Новикова Н.А. о пропуске истцом без уважительных причин срока исковой давности по заявленным требованиям, то они являются несостоятельными.
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК Российской Федерации).
Применительно п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки следует исчислять с момента государственности регистрации оспариваемого договора, то есть с Дата обезличена.
Иск заявлен Дата обезличена, что подтверждено отметкой почтамта на конверте отправителя (т. 1л.д. 15), то есть пределах трёхлетнего срока исковой давности.
Вместе с этим следует отметить, что ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» стороной оспариваемого Дедовым В.Н. договора купли-продажи не является. От имени Дедова В.Н. действовало ОАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» по договору поручения от Дата обезличена, предметом которого охватывалось совершение ряда юридических действий по обеспечению поселения Дедова В.Н. в пансионат ветеранов труда Номер обезличен (т. 1л.д. 49), в силу чего права и обязанности по сделке, совершенной ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ», возникают непосредственно у Дедова В.Н. Сделок по продаже квартиры принадлежащей Дедову В.Н. квартиры ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» не осуществляло.
Исковые требования Дедова В.Н. о взыскании упущенной выгоды и неосновательного обогащения не подлежат удовлетворению в силу следующего.
Дедовым В.Н. заявлен иск на основании ст.ст. 15, 395, 1102, 1107 ГК Российской Федерации.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 1107 ГК Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Поскольку денежные средства в размере 990 000 руб. были переданы Дедову В.Н. в качестве оплаты по договору купли-продажи от Дата обезличена, то основания для взыскания указанной суммы в качестве неосновательного обогащения отсутствуют. Оснований для возложения на Чечеткину И.Я. ответственности за неисполнение денежного обязательства по ст. 395 ГК Российской Федерации не имеется, поскольку судом установлено, что Чекина И.Я. надлежащим образом и своевременно исполнила свои денежные обязательства покупателя по договору купли-продажи от Дата обезличена, передав Дедову В.Н. сумму денежных средств в соответствии с п. 3 договора купли-продажи от Дата обезличена до его подписания.
Дедов В.Н. в соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации не доказал причинение ему убытков в указанном им размере (2 599 789 руб.), поскольку нарушенных прав Дедова В.Н. оспариваемым договором от Дата обезличена не установлено. Договор купли-продажи спорной квартиры от Дата обезличена по форме и содержанию соответствует обязательным требованиям, предъявляемым ст.ст. 130, 549-551, 554, 555 ГК Российской Федерации к подобного рода сделкам.
Таким образом, Чечеткина И.Я. правомерно распорядилась поступившей в её собственность спорной квартирой, продав данное имущество Аверьяновой Е.В. по договору купли-продажи от Дата обезличена, в связи с чем доводы Дедова В.Н. в данной части суд признаёт несостоятельными. Денежные средства в размере 2 627 767 руб. 80 коп. получены Чечеткиной И.Я. от Аверьяновой Е.В. в счёт оплаты покупной цены спорной квартиры по указанному договору, в силу чего они не могут быть признаны неосновательно полученными за счёт Дедова В.Н., а потому не подлежат взысканию в его пользу.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 20 000 руб. (т. 1л.д. 172-173), расходы по проведению экспертизы в размере 29 136 руб. (т. 2л.д. 25), распределяются судом в соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации и относятся на истца Дедова В.Н.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования Дедова Виктора Николаевича к Чечеткиной Ирине Ярославовне, ЗАО «Агентство недвижимости Московско-Парижского КБ» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий ничтожной сделки, взыскании упущенной выгоды и неосновательного обогащения – оставить без удовлетворения.
Взыскать с Дедова Виктора Николаевича в пользу Российского Федерального Центра Судебных Экспертиз при Минюсте России расходы по проведению экспертизы в размере 29 136 руб.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение десяти дней.
Судья: