Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
город Москва 10 декабря 2010 года
Бутырский районный суд города Москвы
в составе председательствующего судьи Данилиной Е.А.,
с участием адвоката Грачевой А.А.,
при секретаре Трофимове М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3506/10 по иску Зайцевой А.К. к Высокосову В.И., обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты, замене плательщика ренты в договоре пожизненной ренты, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Зайцева А.К. обратилась в суд с иском к Высокосову В.И., обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее – ООО «Центр-Гарантия») о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты, замене плательщика ренты в договоре пожизненной ренты, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на следующие обстоятельства. Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, пай за которую был выплачен супругами Зайцевой А.К. и Высокосовым В.И. ЖСК «Бибирево-2» в период брака с января 1988 года по декабрь 1989 года являлась общим имуществом супругов. 09 ноября 2004 года между Высокосовым В.И. и ООО «Центр-Гарантия» был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого спорное жилое помещение было передано в собственность общества под выплату пожизненной ренты Высокосову В.И. Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 10 июня 2010 года, по гражданскому делу по иску Зайцевой А.К. к ООО «Центр-Гарантия», Высокосову В.И. о разделе совместно нажитого имущества, определении долей, применении последствий недействительности сделки, признании частично недействительным договора пожизненной ренты, было постановлено произвести раздел совместно нажитого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, признать право собственности Зайцевой А.К. на 1/25, а Высокосова В.И. – на 24/25 доли в праве собственности на указанное жилое помещение и признать договор пожизненной ренты от 09 ноября 2004 года недействительным в части передачи права собственности на 1/25 в праве собственности на вышеуказанную квартиру. Принимая во внимание указанные обстоятельства, Высокосов В.И., заключив возмездный договор пожизненной ренты в отношении спорного жилого помещения и не известив об этом сособственника Зайцеву А.К., нарушил преимущественное право последней заключить названный договор с Высокосовым В.И., в связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности плательщика ренты ООО «Центр-Гарантия» по договору пожизненной ренты от 09 ноября 2004 года, заключенного с получателем ренты Высокосовым В.И., по которому произведено отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заменить плательщика пожизненной ренты в указанном договоре с ООО «Центр-Гарантия» на Зайцеву А.К., прекратить право собственности ООО «Центр-Гарантия» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать право собственности Зайцевой А.К. на указанное жилое помещение и взыскать с последней в пользу ООО «Центр-Гарантия» в счет расходов, понесенных по договору пожизненной ренты денежные средства в размере <данные изъяты>
Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме
Представитель истца адвокат Грачева А.А. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика Высокосова В.И. - Антонова М.М. – в судебное заседание явилась, исковые требования признала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Центр-Гарантия» - Гуляев Е.Я. – в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что на момент заключения договора пожизненной ренты 09 ноября 2004 года Высокосов В.И. являлся единственным собственником спорного жилого помещения, квартира не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, в связи с чем, Высокосову В.И. некого было в письменном форме извещать о намерении заключить договор, следовательно, не могло быть нарушено преимущественное право сособственника на заключение договора в части отчуждаемой по договору доли за отсутствием такового.
Кроме того, представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском истцом без уважительных причин установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока, в течение которого участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. По мнению ответчика, указанный срок истек, поскольку о заключенном договоре ренты истцу стало известно в сентябре 2008 года, о чем последней указывалось в исковом заявлении, с которым она обратилась в суд 09 сентября 2010 года.
Представитель ответчика также пояснил, что в нарушение ч. 1 ст. 96 ГПК РФ Зайцева А.К. не внесла на банковский счет Управления Судебного департамента города Москвы суммы, подлежащей выплате ООО «Центр-Гарантия» в возмещение понесенных им по договору ренты расходов, не подтвердив, таким образом, свою платежеспособность.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований не представил.
Выслушав объяснения представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Согласно п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
В силу абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На основании объяснений представителей сторон и письменных материалов дела в судебном заседании установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру общей площадью 32,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 21, 22, 23).
В указанном жилом помещении зарегистрирован по постоянному месту жительства Высокосов В.И., <данные изъяты> (том 1 л.д. 28, 40).
Высокосов В.И. и Зайцева А.К., <данные изъяты>, состоят в зарегистрированном браке с 28 января 1988 года (том 1 л.д. 10, 17).
09 ноября 2004 года между Высокосовым В.И. (получатель ренты) и ООО «Центр-Гарантия» (плательщик ренты) был заключен договор пожизненной ренты (далее – Договор), по условиям которого получатель ренты передал в собственность плательщика ренты под выплату пожизненной ренты квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, инвентаризационной стоимостью <данные изъяты>, при этом за получателем ренты было сохранено право пожизненного проживания и пользования квартирой (том 1 л.д. 18-19).
При регистрации указного договора Высокосовым В.И. было представлено нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент регистрации собственности на квартиру он в зарегистрированном браке не состоял (том 3 л.д. 124).
Согласно п. 6 Договора по договоренности между сторонами, в счет пожизненной ренты плательщик ренты единовременно выплачивает получателю ренты <данные изъяты>, которые передаются при подписании договора. Устанавливается размер пожизненной ренты по 1 000 рублей в месяц, но не менее 2-х минимальных размеров оплаты труда на момент подписания договора, которые подлежат пропорциональному увеличению в связи с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.
Согласно п. 14 Договора плательщик ренты соразмерно занимаемой площади принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, расходы по ремонту, содержанию и эксплуатации указанной квартиры, дома и придомовой территории. Плательщик ренты оплачивает коммунальные услуги, электроэнергию, газ, абонентскую плату за телефон, за исключением междугородних и международных переговоров, в соответствии с нормами, действующими в Российской Федерации.
Согласно п. 16 Договора расходы по заключению договора оплачивает плательщик ренты.
Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 10 июня 2010 года, по гражданскому делу по иску Зайцевой А.К. к ООО «Центр-Гарантия», Высокосову В.И. о разделе совместно нажитого имущества, определении долей, применении последствий недействительности сделки, признании частично недействительным договора пожизненной ренты, было постановлено произвести раздел совместно нажитого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, признать право собственности Зайцевой А.К. на 1/25, а Высокосова В.И. – на 24/25 доли в праве собственности на указанное жилое помещение и признать договор пожизненной ренты от 09 ноября 2004 года недействительным в части передачи права собственности на 1/25 в праве собственности на вышеуказанную квартиру (том 1 л.д. 11-12, 13-16).
09 сентября 2010 года право собственности Зайцевой А.К. на 1/25 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 27).
На основании изложенного, исходя из правовой природы договора пожизненной ренты, которым предусматривается передача имущества за плату, на который распространяются нормы, регулирующие куплю-продажу, суд приходит к выводу, что при заключении между ответчиками договора пожизненной ренты было нарушено преимущественное право Зайцевой А.К. на приобретение спорного жилого помещения в собственность на основании указанного договора.
При этом суд не принимает во внимание довод представителя ООО «Центр-Гарантия» о том, что на момент заключения 09 ноября 2004 года договора пожизненной ренты режим общей долевой собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, установлен не был, в связи с чем, отсутствовал субъект, в отношении которого Высокосов В.И. должен был выполнить требования п. 2 ст. 250 ГК, поскольку решением Бутырского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 10 июня 2010 года, указанный договор был признан частично недействительным (ничтожным) и применены последствия его недействительности в виде признания за Зайцевой А.К. права на долю в праве собственности на спорное жилое помещение и данные последствия в силу закона имеют обратную силу.
Таким образом, суд исходит из того, что на момент заключения спорной сделки Зайцева А.К. являлась сособственником спорного жилого помещения и в отношении нее должны были быть выполнены требования п. 2 ст. 250 ГК РФ.
В материалах дела имеется заявление представителя ответчика ООО «Центр-Гарантия» о пропуске истцом установленного законом трехмесячного срока, в течение которого участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (том 1 л.д. 42).
Возражая против применения по настоящему делу вышеуказанного срока, представитель истца пояснила, что установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ срок истцом пропущен не был, поскольку возможность обратиться в суд с настоящим иском возникла у Зайцевой А.К. только после признания за ней 10 июня 2010 года в судебном порядке права собственности на долю в праве на спорную квартиру.
Как следует из абз. 1 подп. «в» п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» от 10 июня 1980 года № 4 (в ред. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6) (далее – Постановление), в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.ст. 199-205 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права …
Определяя момент, с которого начал исчисляться трехмесячный срок, суд соглашается с доводами стороны истца, и приходит к выводу, что до вступления в законную силу 10 июня 2010 года решения Бутырского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2010 года, которым был подтвержден режим общей собственности на спорное жилое помещение и определены доли в праве собственности на него Зайцевой А.К. в размере 1/25 и Высокосова В.И. в размере 24/25, у Зайцевой А.К. не было правовых оснований для обращения в суд с требованием о переводе на нее, как сособственника жилого помещения, прав плательщика ренты по договору пожизненной ренты.
Следовательно, срок по требованию Зайцевой А.К. к Высокосову В.И., ООО «Центр-Гарантия» о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты начал течь с 10 июня 2010 года, и истек, таким образом, 14 сентября 2010 года (принимая во внимание, что 11 сентября 2010 года являлся выходным днем).
Учитывая, что Зайцева А.К. обратилась в суд с настоящим иском 09 сентября 2010 года (том 1 л.д. 4), суд приходит к очевидному выводу, что трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, последней не пропущен и не нуждается в восстановлении, о чем ходатайствовала представитель истца (том 3 л.д. 164-165).
Как следует из абз. 2 подп. «в» п. 1.2 Постановления при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Вместе с тем, суд не принимает во внимание довод представителя ООО «Центр-Гарантия» о том, что невнесение истцом на банковский счет Управления Судебного департамента города Москвы суммы, подлежащей выплате обществу в возмещение понесенных им по договору ренты расходов, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в подтверждение платежеспособности Зайцевой А.К. стороной истца были представлены выписка из лицевого счета по вкладу, согласно которой последней на лицевой счет №, открытом Тверским отделением г. Москвы Сбербанка России (ОАО) после обращения в суд с настоящим иском, были внесены денежные средства в размере <данные изъяты> копеек (л.д. 163).
При таких обстоятельствах, учитывая, что факт нарушения преимущественного права приобретения доли спорного жилого помещения на основании договора пожизненной ренты при заключении ответчиками договора пожизненной ренты 09 ноября 2004 года нашел свое подтверждение в судебном заседании, а факт пропуска Зайцевой А.К. трехмесячного срока требования перевода на нее прав плательщика ренты не нашел своего подтверждения, исходя из материалов дела, суд находит возможным удовлетворить исковые требования и перевести права и обязанности плательщика ренты по спорному договору на Зайцеву А.К., заменить на нее плательщика пожизненной ренты в указанном договоре, прекратить право собственности ООО «Центр-Гарантия» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и признать право собственности на указную квартиру за истцом.
Сторонами не оспаривалось, что при подписании договора пожизненной ренты ООО «Центр-Гарантия» Высокосову В.И. единовременно была выплачена денежная сумма в размере 320 000 рублей 00 копеек.
Как следует из копии материалов регистрационного дел, во исполнение условий договора пожизненной ренты, ООО «Центр-Гарантия» были понесены расходы по заключению договора на общую сумму 12 290 рублей 00 копеек (том 3 л.д. 119-161).
По просьбе Высокосова В.И. ООО «Центр-Гарантия» были приобретены для него обогреватель марки «Kingstone KS-1507С» стоимостью 1 590 рублей 00 копеек, а также электроплита марки «ЭП Deluxe ЭП 5003.17Щ» стоимостью 5 480 рублей 0 копеек (том 1 л.д. 81, 82, 83, 84, 85).
Согласно копиям платежных поручений, во исполнение условий договора пожизненной ренты ООО «Центр-Гарантия» ежемесячно выплачивало Высокосову В.И. денежную ренту и вносило плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом общий размер указанных платежей с декабря 2004 года по ноябрь 2010 года составил 301 133 рубля 56 копеек (из расчета:<данные изъяты> (том 2 л.д. 2-244; том 3 л.д. 2-116).
Удовлетворив требования Зайцевой А.К. к Высокосову В.И., ООО «Центр-Гарантия» о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу ООО «Центр-Гарантия» все понесенные обществом по названному договору пожизненной ренты расходы, в размере <данные изъяты>
Как следует из абз. 3 подп. «в» п. 1.2 Постановления цена иска определяется в соответствии с п.п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.
В силу п.п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется:
по искам об истребовании имущества, исходя из стоимости истребуемого имущества;
по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта; …
Учитывая, что Зайцева А.К. и ответчик Высокосов В.И. в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины, исходя из объема удовлетворенных исковых требований, суд на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ взыскивает с ответчика ООО «Центр-Гарантия» в доход государства государственную пошлину в размере 2 670 рублей 46 копеек (<данные изъяты>
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Зайцевой А.К. к Высокосову В.И., обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты, замене плательщика ренты в договоре пожизненной ренты, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Перевести права и обязанности плательщика ренты общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» по договору пожизненной ренты, заключенному 09 ноября 204 года между Высокосовым В.И. и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия», на Зайцеву А.К..
Заменить плательщика пожизненной ренты по договору пожизненной ренты, заключенному 09 ноября 204 года между Высокосовым В.И. и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия», на Зайцеву А.К..
Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Признать за Зайцевой А.К. К. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Взыскать с Зайцевой А.К. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» денежные средства в размере <данные изъяты>
Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» в доход государства государственную пошлину в размере 2 670 (две тысячи шестьсот семьдесят) рублей 46 копеек.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, при ее наличии, и регистрации записи о праве собственности Зайцевой А.К. К. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение десяти дней.
Судья Данилина Е.А.