РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2011 года Бутырский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бойковой А.А., при секретаре Ермакове В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3379/11 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» к , о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, истребовании имущества из незаконного владения, прекращении права собственности, признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на нежилое помещение, встречному иску к ООО «Ресурс» о применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств, встречному иску к ООО «Ресурс» о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

установил:

Первоначально ООО «Ресурс» обратилось в суд с иском к о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным и истребовании имущества из незаконного владения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> однако в ходе проведенной 16.05.2008 проверки истцом обнаружено, что выдано свидетельство о праве собственности на указанное недвижимое имущество. Как указывает истец, им не осуществлялось сделок по отчуждению недвижимого имущества, <данные изъяты> , договор купли-продажи нежилого помещения от имени Общества не подписывал, доверенность иным лицам на совершение каких-либо сделок не выдавал. Поскольку помещение истца было отчуждено ответчику лицом, не имеющим право его отчуждать, совершенная ответчиком сделка купли-продажи является незаконной, в связи с чем, в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ истец просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и и истребовать у имущество в виде помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 3-4).

Определением от 19.02.2009 к участию в деле в качестве соответчика привлечен (т. 1 л.д. 345).

Впоследствии ООО «Ресурс» в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ уточнило заявленные исковые требования и со ссылкой на то обстоятельство, что продал спорное имущество по возмездной сделке, просило признать недействительным договор купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ресурс» и , признать недействительным договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ между и , истребовать у нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> прекратить зарегистрированное право на спорное помещение и признать недействительными записи в ЕГРП о праве собственности ответчиков на данное имущество (т. 1 л.д. 351, т. 3 л.д. 71-72).

Ответчик с иском не согласился и предъявил встречный иск к ООО «Ресурс» о применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств.

В своём встречном иске указывает, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, он проявил разумную осмотрительность и уплатил <данные изъяты>. в счёт приобретаемого имущества, однако не мог знать, что , действующий от имени продавца ООО «Ресурс», не был уполномочен совершать сделки, поэтому в случае удовлетворения первоначального иска просит взыскать с Общества <данные изъяты>. в счёт возврата исполненного по недействительной сделке в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Ответчик предъявил встречный иск к ООО «Ресурс» о взыскании стоимости неотделимых улучшений на сумму <данные изъяты>. Встречные исковые требования со ссылкой на ст. 303 ГК РФ мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время он является добросовестным приобретателем и собственником спорного недвижимого имущества, в котором он произвёл неотделимые улучшения на заявленную сумму, поэтому вправе претендовать на возмещение понесённых расходов при его истребовании.

Исковые требования ООО «Ресурс» в судебном заседании поддержаны представителями и , которые настаивали на их удовлетворении, встречные иски и отклонили за необоснованностью.

Представитель ответчика – и представитель ответчика – , исковые требования не признали и против их удовлетворения возражали, одновременно поддержав встречные иски на случай удовлетворения первоначального.

Представитель ГСК «Байконур» на основании доверенности против удовлетворения иска ООО «Ресурс» возражал, полагая спорные помещения принадлежащими ГСК «Байконур» и находящиеся в незаконном владении Разрешение встречных требований оставил на усмотрение суда.

Третье лицо в суд не явился и не обеспечил явку уполномоченного представителя, о причинах неявки не сообщил, хотя был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, поэтому суд рассмотрел дело в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Управление Росреестра по Москве, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица в суд своего представителя не направил, о дате и времени рассмотрения спора извещен, в деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ, а также отзыв на иск ООО «Ресурс», в котором Управление Росреестра по Москве возражает против удовлетворения требований истца о признании недействительными записей в ЕГРП о регистрации прав собственности ответчиков на спорный объект недвижимого имущества. Разрешение остальных требований третье лицо оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей ООО «Ресурс» и , представителя ответчика – и представителя ответчика – , представителя третьего лица ГСК «Байконур» , исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

По договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ресурс» в лице , действующего на основании Устава, передало в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, этаж №- помещение №. Комнаты № этаж № помещение №, комнаты № расположенные в части здания по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 61-62).

На основании данного договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № от 16.05.2008 и новому собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанное нежилое помещение (т. 1 л.д. 6).

Впоследствии продал спорное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время является собственником имущества (т. 1 л.д. 344).

Иск заявлен ООО «Ресурс» о признании недействительными договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ресурс» и , купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между и и истребовании данного имущества из незаконного владения со ссылкой на то, что договор от имени ООО «Ресурс» подписан неуполномоченным лицом.

Доказательством права собственности ООО «Ресурс» на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> является договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Ресурс» (т. 1 л.д. 31-32).

Право собственности ООО «Ресурс» на указанное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРП 27.05.2004 за № с выдачей соответствующего свидетельства (т. 1 л.д. 5, 169-337).

Установлено, что право собственности, возникшее у ООО «Ресурс» на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, никем из заинтересованных лиц не оспорено, договор соответствует требованиям закона, предъявляемым статьями 549-551, 554-555 ГК РФ к подобного рода сделкам, письменная форма, а также требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость соблюдены, между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Также по делу суд установил, что от имени ООО «Ресурс» договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ об отчуждении спорного имущества подписан .

Единственным участником ООО «Ресурс», обладающим 100% доли уставного капитала этого Общества на момент его создания являлась ФИО2 <данные изъяты> ООО «Ресурс» в момент создания этого Общества являлся

Впоследствии ФИО2 продала 100% доли в уставном капитале ООО «Ресурс» ФИО3

В свою очередь ФИО3 продал 100% доли в уставном каптале ООО «Ресурс» , который с момента уведомления Общества об указанной уступке с 20.08.2008, являлся единственным участником Общества.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу 16.04.2010 решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.01.2010 по иску , ООО «Ресурс» к , ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО «Ресурс» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и , которым требования истцов удовлетворены (т. 2 л.д. 11).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2011, оставленным без изменения постановлением девятого Арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011, исковые требования ФИО3, к ФИО4, ФИО5 МИФНС <данные изъяты> о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки – удовлетворены.

Судом постановлено: признать недействительной ничтожную сделку, а именно договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Ресурс», на основании которого доля в уставном капитале ООО «Ресурс» перешла к ФИО4; признать недействительным решение единственного участника ООО «Ресурс» ФИО4 № от 30.09.2008, признать недействительным решение единственного участника ООО «Ресурс» ФИО4 о реорганизации ООО «Ресурс», признать решение МИФНС №, на основании которого в ЕГРЮЛ была внесена запись № в отношении ООО «Ресурс» о его реорганизации (т. 3 л.д. 54-57, 60-62).

В соответствии с п.1 ст.53 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В силу п.3 ст.40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Однако на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ресурс» в лице , действующего на основании Устава, и , единственным участником ООО «Ресурс» являлся ФИО3, а не , что, в частности, подтверждено, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2010 по делу №

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

При этом, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

В соответствии с положениями ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу положений ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Ресурс» и , со стороны ООО «Ресурс» в нарушение указанных норм права был подписан лицом, не являвшимся органом юридического лица и не уполномоченным им, на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ он должен быть признан судом ничтожным, в связи с тем, что при совершении сделки имел место порок воли собственника на отчуждение спорного имущества.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между и следует признать ничтожным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, поскольку на момент подписания сделки не обладал правом собственности на спорное нежилое помещение, а, следовательно, не мог им распоряжаться (передавать в собственность другому лицу).

Доказательства наличия воли ООО «Ресурс» на передачу спорного имущества иному лицу в деле отсутствуют.

Одновременно надлежит удовлетворить требование ООО «Ресурс» об истребовании из чужого незаконного владения спорного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №- помещение №. Комнаты №, этаж №, помещение № комнаты №, расположенные в части здания по адресу: <адрес>, поскольку на стороне имеет место незаконное владение принадлежащим ООО «Ресурс» указанным имуществом, доказанное материалами дела.

Возражения ответчика против иска по предусмотренным статьёй 302 ГК РФ основаниям не принимаются во внимание, поскольку спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли, поэтому истец вправе истребовать это имущество и от добросовестного приобретателя.

В остальном исковые требования ООО «Ресурс» к , о прекращении права собственности, признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на нежилое помещение удовлетворению не подлежат, поскольку ни статьёй 12 ГК РФ, ни иными нормами закона, в том числе ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации), такого способа защиты гражданских прав не предусмотрено.

В силу ст. 28 Закона о регистрации установленные решением суда права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном Законом о регистрации, с соответствующими внесениями изменений о правообладателе этого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разрешая встречные исковые требования к ООО «Ресурс» о применении последствий недействительности сделки и взыскании с Общества денежных средств в сумме <данные изъяты> в счёт возврата исполненного по недействительной сделке в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Закон не освобождает стороны от обязанности возвратить друг другу все полученное по сделке в случае надлежащего исполнения договора, т.к. недействительная сделка недействительна с момента её совершения и не влечёт юридических последствий, поэтому для применения последствий недействительности сделки необходимо установление факта исполнения сторонами сделки своих обязательств.

Согласно представленным квитанциям, денежные средства в общей сумме <данные изъяты> в счёт оплаты по признанному судом недействительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ получены

Согласно ст. 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Как установлено судом, не был уполномочен совершать от имени ООО «Ресурс» какие-либо сделки и, следовательно, принимать по ним исполнение. Доказательства передачи денег в сумме <данные изъяты> управомоченному от имени ООО «Ресурс» лицу, не представил, поэтому возврат уплаченной суммы по исполненному договору за счёт ООО «Ресурс» в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ в данном случае невозможен. В иске должно быть отказано при изложенных обстоятельствах.

Что касается встречного требования к ООО «Ресурс» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, то оно удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Расчёты при возврате имущества из незаконного владения регулируются статьёй 303 ГК РФ.

Данной нормой, в частности абзацем третьим, предусмотрено, что добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Из содержания ст. 303 ГК РФ следует, что незаконное владение чужой вещью может быть как добросовестным, так и недобросовестным. Добросовестный владелец не знает о незаконности своего владения, недобросовестный владелец знает или должен знать об отсутствии у него правовых оснований на владение.

Как добросовестный, так и недобросовестный владельцы обязаны возвратить имущество, которым они владеют законному собственнику. При этом законом установлено, что и добросовестный, и недобросовестный владельцы имеют право требовать от собственника имущества возмещения необходимых затрат. Дополнительно к возмещению произведенных затрат добросовестный владелец также вправе потребовать от собственника возмещения затрат, произведенных на улучшения вещи, если отделение улучшений невозможно.

Следовательно, вопрос о возмещении произведенных затрат при возврате имущества из незаконного владения подлежит разрешению независимо от статуса владельца.

С учётом требований норм ст. 303 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что вправе предъявлять требование о возмещении понесённых им затрат на имущество за период после возникновения у него права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Необходимым условием для возникновения у , как владельца, права требования возмещения ООО «Ресурс», как собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> произведенных затрат на улучшение указанного недвижимого имущества является документальное подтверждение в соответствии с требованиями 56 ГПК РФ того обстоятельства, что произведенные улучшения недвижимости являются неотделимыми и они увеличивают стоимость недвижимого имущества в результате ремонтно-строительных работ, а также факта несения соответствующих затрат.

В обоснование своего встречного иска о взыскании с Общества на основании ст. 303 ГК РФ стоимости неотделимых улучшений ссылается на экспертное заключение от 25.07.2011, согласно которому в спорном помещении имеются неотделимые улучшения по состоянию на 21.07.2011 в виде двери металлической с кожзаменителем в количестве <данные изъяты> шт., решетки оконной из прутка с рамкой из уголка 50 мм в количестве <данные изъяты> шт., обои площадью <данные изъяты> кв.м, плитки мраморной площадью <данные изъяты> кв.м, пластиковых панелей площадью <данные изъяты> кв.м, оргалитовой вагонки площадью <данные изъяты> кв.м стоимостью на заявленную сумму.

Между тем, вопреки ст. 56 ГПК РФ не представил документального подтверждения того, что указанные улучшения увеличивают стоимость спорного имущества и им были понесены затраты на эти улучшения.

Констатация лишь факта наличия на спорном объекте улучшений, указанных в представленном экспертном заключении от 25.07.2011, факт несения на их возведение расходов не подтверждает, поэтому данное экспертное заключение не принимается судом во внимание. Совокупность условий, необходимых для удовлетворения иска о возмещении в порядке ст. 303 ГК РФ произведённых на улучшение затрат, не доказана.

Поскольку при обращении в суд с настоящим иском ООО «Ресурс» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения спора по существу, с ответчиков в доход государства надлежит взыскать в равных долях государственную пошлину, из расчета стоимости спорного недвижимого имущества по последней сделки – <данные изъяты>, в размере <данные изъяты>. в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, а в пользу истца ООО «Ресурс» также <данные изъяты>. в счет возмещения почтовых расходов, связанных с рассмотрением спора (статья 98 ГПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» к , о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, истребовании имущества из незаконного владения, прекращении права собственности, признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на нежилое помещение – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №- помещение №, комнаты №, этаж № помещение № комнаты №, расположенные в части здания по адресу: <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Ресурс» и .

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №- помещение №, комнаты №, этаж №, помещение №, комнаты № расположенные в части здания по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между и .

Истребовать недвижимое имущество – нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №- помещение №, комнаты №, этаж № помещение №, комнаты №, расположенные в части здания по адресу: <адрес> от приобретателя и признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Ресурс» право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №- помещение №, комнаты №, этаж №, помещение №, комнаты №, расположенные в части здания по адресу: <адрес>

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» к , о прекращении права собственности, признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на нежилое помещение – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования к ООО «Ресурс» о применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств, и к ООО «Ресурс» о взыскании стоимости неотделимых улучшений – оставить без удовлетворения.

Взыскать с и в доход государства по <данные изъяты>. с каждого в счёт расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с и в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» по <данные изъяты> в счёт возмещения почтовых расходов.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: