О понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом и взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг

Судебные акты /
ЦФО /
Город Москва /
Бутырский районный суд /
О понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом и взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг

О понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом и взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2011 года Бутырский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Бойковой А.А., при секретаре Артемьеве А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2746/11 по иску ООО «Елена» к о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом и взыскании задолженности за техническое обслуживание, коммунальные услуги и неустойки за несвоевременное внесение платы,

установил:

ООО «Елена» обратилось в суд с иском к о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, взыскании задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги и неустойки за несвоевременное внесение платы, ссылаясь на то, что в <адрес> находятся жилые помещения – <адрес> №, собственником которых является В указанном жилом доме ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилых помещений избран способ управления управляющей компанией ООО «Елена», которое предоставляет ответчику, как собственнику жилых помещений услуги по управлению, содержанию и обслуживанию доли собственника в общем имуществе дома, а также коммунальные услуги по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, водоотведению. Однако ответчик необоснованно уклоняется от заключения с истцом договора управления и от оплаты расходов по управлению и коммунальных услуг. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчика с учетом неустойки и уточнений исковых требований составила <данные изъяты> рублей, за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которая не оплачена, в связи с чем, истец просил удовлетворить его требования, а кроме того взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей в счет возмещения расходов на представителя.

Представитель ООО «Елена» на основании доверенности в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика на основании доверенности в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что ООО «Елена» не предоставляла ответчику платежных документов для оплаты услуг по управлению и расчет подлежащих оплате услуг, в связи с чем, отсутствуют основания для оплаты ответчиком каких-либо услуг, а также основания для взимания ответчиком неустойки. Кроме того указал, что на дату принятия решения о выборе способа управления в <адрес> право собственности инвесторов (будущих собственников) не было зарегистрировано в ЕГРП, дом являлся незавершенным строительством, поскольку был принят в эксплуатацию только ДД.ММ.ГГГГ, в силу чего решение собственников от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законным. Одновременно пояснил, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, обязанность заключения договора на управление многоквартирным домом ЖК РФ не предусмотрена. Ответчик не оказывалась и не отказывается от обязанности нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности с момента возникновения права собственности, то есть со ДД.ММ.ГГГГ с применением цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на соответствующий год.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.2-4 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу положений п. 14 ст. 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

В соответствии со ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ст.157 ЖК РФ, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в частности выбор способа управления многоквартирным домом, а также другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что является собственником жилых помещений – <адрес>, площадью 79,0 кв.м. и №, площадью 124, 1 кв.м., расположенных в <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП по Москве ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из реестра и признано представителем ответчика, а потому освобождает истца от дальнейшего доказывания указанных обстоятельств в силу ст. 68 ГПК РФ.

Решением собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ избран способ управления многоквартирным домом – управляющей компанией ООО «Елена»; утвержден проект договора управления с ООО «Елена» и смета расходов на содержание общего имущества дома на 2008 г., исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника помещений.

Управляющая компания ООО «Елена» внесена в единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы, что подтверждается свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ

Решением собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принятого в форме заочного голосования, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГг., утверждена смета расходов на содержание общего имущества дома на ДД.ММ.ГГГГ г., исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника помещений (приложение №), что подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с указанным решением расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома составляют <данные изъяты> рублей за 1 кв.м.

Решения собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке недействительным не признаны. В связи с этим доводы представителя ответчика о незаконности данных решений не основаны на каких-либо доказательствах и не могут быть приняты судом во внимание.

Во исполнение обязательств по управлению многоквартирным домом ООО «Елена» заключены следующие договоры:

ДД.ММ.ГГГГ с МГУП «<данные изъяты>» договор № на отпуск питьевой воды и прием сточных вод в городскую канализацию;

ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «<данные изъяты>» договор энергоснабжения для потребителей тепловой энергией в горячей воде;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор № на техническое обслуживание лифтов;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор № на выполнение работ по мытью остекления многоквартирного дома;

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с ООО ПСК «<данные изъяты>» договоры №-ПД и №-ПД на выполнение работ по подготовке оборудования индивидуального теплового пункта (ИТП) жилого комплекса;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор № на выполнение работ по мытью остекления;

ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «<данные изъяты>» договор №/ТО на выполнение работ по планово-предупредительному ремонту лифтов;

ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «<данные изъяты>» договор № на техническое обслуживание лифтов;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор № на выполнение работ по проектированию, изготовлению и монтажу системы электрообогрева кровли;

ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты>» договор № на механизированную уборку снега;

ДД.ММ.ГГГГ с МГУП «<данные изъяты>» договор № на техническое обслуживание и текущий ремонт объединенных диспетчерских систем (ОДС);

ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «<данные изъяты>» договор № на вывоз бытового мусора;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор № на оказание охранных услуг;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор № на выполнение работ по монтажу системы автоматизированного проезда на территорию жилого комплекса;

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» договор №-С на выполнение работ по техническому обслуживанию индивидуального теплового пункта.

По представленным истцом ООО «Елена» уточненным расчетам по оплате коммунальных услуг (отопление) и эксплуатационных услуг сумма задолженности по <адрес> по пр-ту Вернадского в городе Москве составляет:

- ДД.ММ.ГГГГ г. – отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рубля; эксплуатационные услуги – <данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рубля, а с учетом неустойки – <данные изъяты> рубля;

- ДД.ММ.ГГГГ г. – отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги – <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей, а с учетом неустойки – <данные изъяты> рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ г. - отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги – <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей, а с учетом неустойки –<данные изъяты> рубль, а всего с учетом неустойки за указанный период - 41583,63 рубля.

По представленным истцом ООО «Елена» уточненным расчетам по оплате коммунальных услуг (отопление) и эксплуатационных услуг сумма задолженности по <адрес> составляет:

- ДД.ММ.ГГГГ г. – отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги – <данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рублей, а с учетом неустойки – <данные изъяты> рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ г. – отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги –<данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рубль, а с учетом неустойки – <данные изъяты> рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ г. – отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги – <данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рубль, а с учетом неустойки – <данные изъяты> рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ г. – отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги – <данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рубля, а с учетом неустойки –<данные изъяты> рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ г. - отопление по домовому счетчику – <данные изъяты> рублей; эксплуатационные услуги –<данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рубля, а с учетом неустойки –<данные изъяты> рубля, а всего с учетом неустойки за указанный период - <данные изъяты> рубля.

Доказательств направления истцом платежных документов в соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ суду не представлено.

Оснований не доверять представленному расчету у суда не имеется, поскольку он произведен по ставке расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. в соответствии с решением общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ на 2011 г. и показаниям общедомового счетчика теплоэнергии.

Контррасчет стороной ответчика не представлен.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги за кв. №, расположенных по адресу: <адрес> в городе Москве за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, без учета неустойки, суд исходит из того, что оплата за данные услуги ответчиком не вносилась, а доказательств обратного ответчиком не представлено.

Отказывая истцу во взыскании с неустойки за просрочку внесения платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, суд исходит из того, что непредоставление платежных документов ответчику свидетельствует о нарушении обязанности истцом ООО «Елена», которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и позволяет суду сделать вывод о переносе даты, с которой начинают применяться штрафные санкции в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на более поздний срок, а именно с момента принятия решения по данному спору.

Разрешая требование ООО «Елена» к о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом и оставляя его без удовлетворения, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время только на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из анализа указанных норм материального права следует, что существенные условия договора управления многоквартирным домом установлены Жилищным кодексом РФ и закрепляются на общем собрании собственников, решение которого обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 426 ГК РФ, цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что не может быть принуждена силой судебного решения к заключению договора управления с ООО «Елена», который по закону не является для нее обязательным, так как заключение договоров, которые не предусмотрены законом, но и не противоречат ему, возможно лишь по соглашению сторон, что следует из содержания п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. При таких обстоятельствах, в пользу истца с ответчика подлежат возмещению понесенные и документально подтвержденные расходы по оплате услуг представителя ООО «<данные изъяты>» в сумме <данные изъяты> рублей, с учетом занятости представителя в судебных заседаниях, требований разумности справедливости.

Одновременно в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать <данные изъяты> рублей в счет частичного возмещения расходов по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО «Елена» к о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом и взыскании задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги

- удовлетворить частично.

Взыскать с в пользу ООО «Елена» <данные изъяты> рублей в счет задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги, <данные изъяты> рублей в счет частичного возмещения расходов по оплате государственной пошлины и <данные изъяты> рублей в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг.

Иск ООО «Елена» в остальной части – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: