Именем Российской Федерации
п. Новобурейский «07» декабря 2010 года
Бурейский районный суд Амурской области
в составе:
председательствующего судьи Спиридонова Е.А.,
с участием истца Б.Л.Д., представителя истца А.,
ответчика Ж.,
представителя органа опеки и попечительства отдела образования администрации Бурейского района Д.,
прокурора Аммик С.И.
при секретаре Шороховой О.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Л.Д. в интересах несовершеннолетних Б.Н.А., 11 февраля 2000 года рождения и Б.В.А., 18 февраля 2003 года рождения к Ж. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между Б.А.Н. и Ж.; о выселении Ж. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; о возложении обязанности на Ж. передать Б.Л.Д., как законному представителю несовершеннолетних Б.Н.А. и Б.В.А. оригиналы правоустанавливающих документов на <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Б.Л.Д. в интересах несовершеннолетних детей Б.Н.А., 11 февраля 2000 года рождения и Б.В.А., 18 февраля 2003 года рождения обратилась в суд с иском к Ж. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между Б.А.Н. и Ж.; о выселении Ж. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; о возложении обязанности на Ж. передать Б.Л.Д., как законному представителю несовершеннолетних Б.Н.А. и Б.В.А. оригиналы правоустанавливающих документов на <адрес>.
Истец Б.Л.Д. действующая в интересах несовершеннолетних детей Б.Н.А. и Б.В.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, в обоснование заявленных требований пояснила, что она и Б.А.Н. проживали совместно, но брак не был зарегистрирован. От совместного брака имеют двоих детей: Б.Н.А., 11 февраля 2000 года рождения и Б.В.А., 18 февраля 2003 года рождения. В <адрес>, у Б.А.Н. имелась квартира, по адресу: <адрес>, которую Б.А.Н. хотел продать Ж. В квартире были зарегистрированы она и их несовершеннолетние дети. Квартира в собственности не находилась. Ж. помог оформить документы на приватизацию. Квартира была оформлена в собственность Б.А.Н. и их детей. Она снялась с регистрации, и сняла с регистрации детей. Разрешения на продажу квартиры получено не было, поскольку дети также являлись собственниками, и было необходимо приобрести для них жилье. Б.А.Н. хотел приобрести в <адрес> дом, и для этого нужны были деньги. С целью дальнейшей продажи квартиры, и покупки дома Б.А.Н. взял у Ж. деньги 210 тысяч рублей, и написал ему расписку, что деньги получены за <адрес>, и отдал ему правоустанавливающие документы на квартиру. Договор купли продажи в письменной форме заключен не был, и зарегистрирован также не был. Получив деньги, они переехали в <адрес>, где полученные деньги отдали за дом. Однако, дом в собственность оформить не удалось, у дома оказалось несколько собственников. Они прожили в <адрес> около двух лет, пока не появился другой собственник, и сказал, что данный дом продается и его необходимо освободить. Б.А.Н. в это время работа в Сковородино. Никаких мер по оформлению дома в собственность он не принял. Б.А.Н. даже не взял расписку о том, что отдал деньги за дом. В результате она и дети лишились жилья. В настоящее время проживают в <адрес>, в жилом помещении, принадлежащем ее матери. 29 октября 2010 года, отец детей Б.А.Н. - умер. Ж. в настоящее время проживает в квартире <адрес> то есть в квартире, которая принадлежит ее детям. Поскольку дети остались без жилья, а Ж. в квартире проживает незаконно, и добровольно выселиться не желает, то считает, что существенно нарушены законные права и интересы её несовершеннолетних детей, являющихся собственниками спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Понимает, что Ж. деньги отдавал за спорную квартиру, с целью дальнейшей покупки, но он их отдал Б.А.Н. Вернуть деньги Ж. она не имеет возможности, поскольку такого количества денежных средств у нее нет, у нее на иждивении двое детей, она беременна и ждет третьего ребенка. Наследства на квартиру не оформляла. Просит суд
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный между Б.А.Н. и Ж.;
- выселить Ж. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>;
- возложить обязанность на Ж. передать Б.Л.Д., как законному представителю несовершеннолетних Б.Н.А. и Б.В.А. оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру <адрес>.
В судебном заседании представитель истца А., заявленные требования поддержал, суду пояснил, что собственниками спорной квартиры <адрес> являются несовершеннолетние Б.Н.А. и Б.В.А., на основании свидетельства о государственной регистрации права. Отец детей, Б.А.Н., в нарушение требований действующего законодательства к оформлению сделок купли-продажи недвижимости, без учета мнения детей заключил устный договор с Ж. о продаже квартиры, вселил Ж. в квартиру, нарушив тем самым законные права и интересы несовершеннолетних собственников указанной квартиры, в связи с чем, данный договор должен быть признан недействительным. Лицо, проживающее в данной квартире, а именно ответчик Ж., подлежит выселению. Добровольно выселяться из квартиры Ж. не желает, а собственники квартиры, несовершеннолетние Б.Н.А. и Б.В.А., и их мать Б.Л.Д. вынуждены проживать в арендованной квартире. Просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Ответчик Ж. заявленные требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что инициатором продажи квартиры была сама Б.Л.Д. В октябре 2008 года предложила ему купить квартиру, в которой проживала она с мужем и двумя детьми. Она пояснила, что они собираются переехать на постоянное место жительство в <адрес>. На тот момент, их квартира не была приватизирована, имелись долги по оплате за жилье, квартира находилась в плохом состоянии, покупать их квартиру никто не хотел. Он тоже не соглашался, она его долго уговаривала. Поскольку он хорошо знал Б.А.Н. - мужа Б.Л.Д., они работали вместе, то он поверил им и согласился на покупку квартиры. Он погасил их задолженность по квартплате, за свой счет оформил им приватизацию квартиры. Сразу не могли заключить письменный договор купли - продажи квартиры, в которой проживали Б.Л.Д. с мужем Б.А.Н. и детьми, так как дети являлись сособственниками квартиры, а без наличия другого жилья сделку нельзя было оформить. Чтобы купить дом в <адрес>, нужны были деньги, он дал деньги и взял с Б.А.Н. расписку о том, что передал деньги в счет оплаты за квартиру, а деньги передал при свидетелях лично в руки Б.Л.Д., поскольку она и Б.А.Н. на тот момент проживали вместе, как семья, то ему не было важно, кто подпишет расписку, а кому передать деньги. После этого, Б.Л.Д. с семьей уехали жить в <адрес>, поселились в доме, купленном на его же деньги. Через полгода, он обратился к Б.Л.Д. с целью узнать, когда они оформят дом на свое имя, и когда оформят квартиру, за которую он уже заплатил деньги, на его имя. В ответ слышал одни отговорки и обещания. Весной 2010 года он узнал, что Б.Л.Д. с детьми вернулась в <адрес>. Он встретился с ней, она стала жаловаться на то, что она потеряла мужа, что она с детьми осталась на улице и стала намекать, чтобы он освободил их квартиру. Он ей предложил вернуть ему деньги, полученные по расписке, а он освободит квартиру. Она ему пояснила, чтобы он требовал деньги с Б.А.Н., а она не причем. Однако все переговоры, связанные с деньгами и квартирой велись лично с Б.Л.Д.. Считает, что Б.Л.Д. его обманула, получила деньги за квартиру и не выполнила свои обязательства по продаже квартиры. Он купил спорную квартиру у Б.А.Н., который на тот момент являлся собственником квартиры, устно заключил с ним договор купли - продажи квартиры, передал по расписке деньги в счет оплаты стоимости квартиры. В настоящее время ему некуда выселяться из квартиры. Если Б.Л.Д. вернет ему деньги, которые он передал по расписке, он выселится из квартиры и вернет документы. Встречный иск не заявляет. Просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.
Свидетель В.Т.А. суду показала, что она является двоюродной сестрой Б.Л.Д., которая проживала совместно с Б.А.Н.. Она иногда приезжала к ним в гости. Ей известно, что в ноябре 2008 года Б.А.Н. и Б.Л.Д. проживали в одной квартире, Б.Л.Д. жила в одной комнате, а он в другой. По поводу продажи квартиры ей ничего неизвестно. Ей также известно, что Б.Л.Д. с детьми жила в <адрес>. Когда она была у них в гостях в <адрес>, то Б.Л.Д. с детьми были дома, а Б.А.Н. не было, где он был в тот момент, она не знает.
Свидетель П. суду показал, что ему известно, что Ж. был без жилья, а Б.Л.Д. предложили ему купить у них квартиру, так как они с семьей собирались уезжать в <адрес> и там жить. Знает, что Ж. помог им приватизировать квартиру. Присутствовал, когда Ж. передавал Б.Л.Д. деньги, а Б.А.Н. писал расписку о получении денег в сумме 210000 рублей. Б.Л.Д. при нем пересчитывала деньги, сколько реально было денег, он не знает. Никакого спора по поводу продажи квартиры не было. В конце марта 2010 года он с Ж. ездили в <адрес> искать Б.А.Н., чтобы определиться с квартирой. Приехав в <адрес>, они увидели дом, который купили Б.Н.А., он стоял пустой, не жилой.
Свидетель В.А.П. суду показал, что знает и Ж. и Б.Л.Д. Он и Ж. помогали на автомобиле марки ГАЗ-53 перевозить Б.А.Н. и Б.Л.Д. вещи в <адрес>. Ему известно, что Ж. передал деньги Б.Л.Д. за квартиру, а Б.А.Н. писал расписку в получении денег от Ж.
Свидетель С. суду показала, что ей известно, что Б.Л.Д. и Б.А.Н. проживали совместно, у них двое несовершеннолетних детей. Б.Л.Д. неоднократно звонила Ж. и просила у него денег 6000 рублей для оформления дома в <адрес>. Подтверждает, что Ж. перечислял 6000 рублей Б.Л.Д.. В её присутствии Ж. передавал деньги Б.Л.Д. за квартиру, а расписку писал Б.А.Н.. Ж. не было важно кому передавать деньги, поскольку они жили семьей. Б.Л.Д. на тот момент не возражала по поводу продажи квартиры.
Представитель органа опеки и попечительства отдела образования администрации Бурейского района Д. полагает, что иск подлежит удовлетворению, поскольку права детей нарушены изначально, самими же родителями, необходимо исходить из интересов несовершеннолетних детей, являющихся собственниками спорного жилья. Согласия на продажу спорной квартиры органом опеки и попечительства не выдавалось.
Заслушав стороны, представителя истца, свидетелей, выслушав мнение представителя органа опеки и попечительства отдела образования администрации Бурейского района, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, изучив и оценив материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требованияБабиченко Л.Д. действующей в интересах несовершеннолетних детей Б.Н.А. и Б.В.А. подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц.
В силу статьи 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
Статья 9 ГК РФ предусматривает, что граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения и иными способами, предусмотренными законом.
Свидетельством о рождении Б.Н.А. № выданного 22 февраля 2000 года, свидетельством о рождении Б.В.А. № выданного 03 марта 2003 года, доказано, что Б.Л.Д. является матерью несовершеннолетних Б.Н.А., 11 февраля 2000 года рождения, и Б.В.А., 18 февраля 2003 года рождения, а их отцом является - Б.А.Н..
Заявлением № от 10 ноября 2008 года Б.А.Н. о передаче квартиры <адрес> общую долевую собственность Б.А.Н., Б.Н.А., Б.В.А., договором социального найма жилого помещения № заключенного 01 ноября 2008 года между администрацией рабочего поселка <адрес> и Б.А.Н., справкой с месте жительства № от 29 октября 2008 года доказано, что несовершеннолетние Б.Н.А., Б.В.А. на момент приватизации квартиры № 1 были зарегистрированы и проживали совместно с Б.Л.Д. и Б.А.Н. по адресу: <адрес>.
Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, выданного (дата) Управлением Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, копией договора № на безвозмездную передачу квартиры в собственность граждан, выданным 12 ноября 2008 года Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района, доказано, что квартира № 1, расположенная по адресу: <адрес>, передана безвозмездно в собственность Б.А.Н., действующего за себя и своих несовершеннолетних детей Б.Н.А. и Б.В.А., что данная квартира принадлежит Б.А.Н., Б.Н.А., Б.В.А. на праве общей долевой собственности.
В судебном заседании установлено, пояснениями сторон, что один из собственников квартиры № 1, расположенной по адресу: <адрес>, (и ответчик по делу, производство в отношении которого прекращено) Б.А.Н. - умер (дата), что подтверждено справкой о смерти № выданной (дата) отделом ЗАГС по <адрес> управления ЗАГС Амурской области.
В силу статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В судебном заседании установлено, что собственник квартиры № 1, расположенной по адресу: <адрес>, Б.А.Н. в нарушение прав и законных интересов несовершеннолетних собственников Б.Н.А. и Б.В.А. вселил в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> Ж..
В силу части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен ст.223 ГК РФ, согласно положениям которой, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст.162, 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст.ст.164, 165, 166, ст.558 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Кроме того, в соответствии со ст.292 ч.4 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права несовершеннолетних, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Согласие на сделку от органа опеки и попечительства получено не было.
Истец Б.Л.Д., действующая в интересах несовершеннолетних Б.Н.А., Б.В.А. в судебном заседании пояснила, и ответчик Ж. подтвердил, что между Б.А.Н. и Ж. договор купли продажи квартиры № 1, расположенной по адресу: <адрес>, в письменной форме не заключен, и государственной регистрации не проходил.
Расписка от (дата) о получении денег Б.А.Н. от Ж. в счет продажи квартиры, содержит признаки двусторонней сделки, и не смотря на то, что факт получения денег от Ж. Б.А.Н., что не отрицается сторонами, и показаниями свидетелей П., В.А.П., С., не является договором купли-продажи недвижимости, поскольку не содержит обязательных признаков договора продажи недвижимости, сделка совершена в форме, не соответствующей договору купли продажи недвижимости, не проходила государственной регистрации, в связи с чем, совершенная между Ж. и Б.А.Н., сделка купли-продажи недвижимости, в силу закона является недействительной (ничтожной) сделкой, и не требует дополнительного признания ее таковой (недействительной). С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленного требования Б.Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между Б.А.Н. и Ж., следует отказать.
Справкой администрации <адрес> № от (дата), пояснениями истицы Б.Л.Д. в судебном заседании, доказано, что несовершеннолетние Б.Н.А., Б.В.А. и Б.Л.Д. в квартире <адрес>, не зарегистрированы, хотя несовершеннолетние Б.Н.А., Б.В.А. являются сособственниками указанной квартиры.
Актом фактического проживания от (дата) составленным комиссией, пояснениями истицы Б.Л.Д. в судебном заседании, доказано, что несовершеннолетние Б.Н.А., Б.В.А. и Б.Л.Д. фактически проживают по адресу: <адрес>, то есть лишены возможности проживать в собственной квартире, поскольку в ней проживает Ж.
Факт проживания в спорной квартире ответчиком не отрицается, как и не отрицается тот факт, что без возврата переданных им по расписке денег за квартиру он отказывается освободить жилое помещение и передать правоустанавливающие документы.
Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Судом достоверно установлено, что несовершеннолетние Б.В.А. и Б.Н.А. являются сособственниками квартиры, жилого помещения по адресу <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Б.Л.Д., предъявила иск в интересах несовершеннолетних собственников, чьи права нарушены.
Как способ защиты прав своих несовершеннолетних детей Б.Л.Д. просит применить выселение ответчика из квартиры.
По смыслу закона виндикационный иск предъявляется в тех случаях, когда нарушены права владения, пользования и распоряжения одновременно, то есть собственник лишен фактического владения своим имуществом, которое находится в фактическом владении другого лица; имущество сохранилось в натуре, т.е. право собственности на него не прекратилось; имущество является индивидуально-определенным, а родовое имущество индивидуализировано, т.е. отделено от других однородных вещей, и стороны спора не связаны обязательством по поводу спорной вещи.
В соответствии со ст.288 ГК РФ, 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В соответствии со ст.35 ЖК РФ, из жилых помещений подлежат выселению граждане, право пользования жилым помещением которых прекращено.
Судом установлено, что Ж. вселился в указанную квартиру с и проживает в ней без законных оснований, что не отрицается ответчиком, таким образом он не приобрел права на пользование указанным жилым помещением. Договора аренды, либо иного договора с собственниками жилого помещения не заключено. В настоящее время сособственники спорной квартиры, - несовершеннолетние Б.В.А. и Б.Н.А. лишены фактического владения своим имуществом, и имущество, - квартира находится в фактическом владении другого лица. Договор купли-продажи квартиры не заключен и не зарегистрирован, расписка о получении денег за квартиру выдана Б.А.Н., который умер, к денежным средствам, полученным Б.А.Н. в счет покупки квартиры несовершеннолетние Б.В.А., и Б.Н.А. отношения не имеют, то есть стороны не связаны между собой обязательствами относительно спорной вещи, в данном случае квартиры.
Предавая деньги Б.А.Н. в счет приобретения спорной квартиры Ж. достоверно знал, что квартира в совместной собственности с несовершеннолетними, и без устранения нарушения их прав, договор купли продажи квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке не будет, то есть нельзя считать Ж. добросовестным владельцем вещи. Факт владения и пользования спорной квартирой и правоустанавливающими документами на квартиру, факт проживания в ней ответчиком не отрицается.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что имуществом, жилым помещением по адресу <адрес> правоустанавливающими документами на указанную квартиру владеет недобросовестный владелец, в связи с чем исковые требования Б.Л.Д., действующей в интересах несовершеннолетних детей об истребовании имущества: жилого помещения по адресу <адрес>., из чужого незаконного владения, путем выселения Ж. из квартиры подлежит удовлетворению. На ответчика следует возложить обязанность передать Б.Л.Д., как законному представителю несовершеннолетних Б.Н.А. и Б.В.А. правоустанавливающих документов на <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Б.Л.Д. удовлетворить частично.
Обязать Ж. передать Б.Л.Д., как законному представителю несовершеннолетних Б.Н.А., и Б.В.А. оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру 1, <адрес>
Выселить Ж. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В удовлетворении требований Б.Л.Д., в интересах несовершеннолетних Б.Н.А., 11 февраля 2000 года рождения и Б.В.А., 18 февраля 2003 года рождения к Ж. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между Б.А.Н. и Ж., отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения, в Амурский областной суд через Бурейский районный суд.
Председательствующий: ( подпись)
Копия верна:
Судья Бурейского районного суда Е.А.Спиридонов