РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2011 г.

Бугульминский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Касатовой Е.В.,

с участием прокурора Шигаповой Л.М.,

при секретаре Тихоновой Л.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице Куйбышевской железной дороги - филиала Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» к Мусиной Г.Г. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и по встречному иску Мусиной Г.Г. к Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» в лице Куйбышевской железной дороги -филиала Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Истец Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Куйбышевской железной дороги - филиала Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (далее ОАО «РЖД») обратился в суд с иском к Мусиной Г.Г. о расторжении договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, выселении её из жилого помещения, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, без предоставления другого жилого помещения, указывая в обоснование, что данное жилое помещение принадлежит ОАО «РЖД» на праве собственности и ДД.ММ.ГГГГ на основании решения жилищно - бытовой комиссии Представительства Куйбышевской железной дороги в РТ оно было распределено в <данные изъяты> Куйбышевской железной дороги-филиала ОАО «РЖД» прямым назначением <данные изъяты> Мусиной Г.Г. Данная квартира предоставлена ответчице по договору № найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, так как её специальность <данные изъяты> входит в Перечень работников, которым предоставляется специализированное жилое помещение. Жилое помещение передано ответчице за плату в срочное пользование на <данные изъяты> месяцев согласно

п. 8.1. договора найма жилого помещения с пролонгацией. Договор пролонгировался подписанными сторонами дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ На основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ Мусина Г.Г. уволена из Ульяновского регионального центра связи с ДД.ММ.ГГГГ В связи с прекращением трудовых отношений ДД.ММ.ГГГГ Мусиной Г.Г. было направлено соглашение № о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ, освобождении спорного жилого помещения с передачей квартиры по акту приема-передачи и ключей от квартиры, однако от подписания соглашения ответчица уклонилась и предупреждение о добровольном освобождении специализированного жилого помещения оставлено без ответа. В настоящее время жилое помещение необходимо истцу для распределения между работниками, нуждающимися в улучшении жилищных условий. Просит расторгнуть с Мусиной Г.Г. договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, выселить ее из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения, и взыскать с ответчицы судебные расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Ответчица Мусина Г.Г. обратилась в суд с встречным иском К ОАО «РЖД» о признании за ней преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения на новый срок <данные изъяты> лет, указывая в обоснование, что проработала в системе ОАО «РЖД» <данные изъяты> лет, была признана нуждающейся в получении жилья, после чего ДД.ММ.ГГГГ на основании решения жилищно - бытовой комиссии Представительства Куйбышевской железной дороги в РТ ей было предоставлено спорное жилое помещение и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор найма жилого помещения №, впоследствии пролонгированный. В связи с ухудшением здоровья она была вынуждена выйти на пенсию по старости и ДД.ММ.ГГГГ трудовой договор с ней был расторгнут. Считает, что на нее распространяются положения ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Оснований для выселения ее из спорной квартиры не имеется, так как она регулярно вносит плату по договору найма и жилое помещение не разрушает. Она также не подлежит выселению с учетом ст. 103 ЖК РФ. Учредителем ОАО «РЖД» является Российская Федерация в лице Правительства РФ и имущество истца, в том числе и жилой фонд, должно являться государственной собственностью. При заключении договора найма жилого помещения она согласилась на кабальные условия договора, поскольку другого выхода у нее не было вследствие тяжелых семейных обстоятельств и отсутствием жилья.

В суде представитель истца ОАО «РЖД» по основному иску Зиязитдинова З.Р. (она же представитель ответчика по встречному иску) поддержала заявленные исковые требования и вышеизложенное в своем иске подтвердила. При этом она пояснила, что спорная квартира была предоставлена Мусиной Г.Г. по договору найма на период её работы у истца и после прекращения трудовых отношений она обязана была её освободить. Считает заключенный с ответчицей договор найма краткосрочным, поскольку в нем конкретно указан срок действия - <данные изъяты> месяцев и, несмотря на то, что он пролонгировался, автоматически он не стал долгосрочным. В данное время спорная квартира необходима истцу для предоставления её работнику Бугульминской дистанции пути ФИО5 по договору найма согласно ходатайству от ДД.ММ.ГГГГ Просит заявленные требования удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска Мусиной Г.Г. отказать в связи с необоснованностью.

Ответчица по основному иску Мусина Г.Г. (истица по встречному иску) в суде заявленные ОАО «РЖД» исковые требования не признала и пояснила, что она <данные изъяты> лет проработала у истца, нуждалась в жилье и после предоставления ей спорной квартиры была снята с учета нуждающихся в получении жилого помещения. О предоставлении квартир на платной основе, по ипотеке речи вообще не было. Представители истца на собраниях работников неоднократно говорили им о том, что после ухода на пенсию предоставленные квартиры не будут отбираться. В данное время она <данные изъяты> и ей негде жить. Ранее предоставленную ей взамен ветхого жилья квартиру по <адрес> в <адрес> РБ она подарила по договору от ДД.ММ.ГГГГ своей сестре ФИО6, поскольку на тот момент её никто из спорной квартиры не выселял и она уже находилась на пенсии. Просит в удовлетворении исковых требований ОАО «РЖД» отказать, встречный иск о признании за ней преимущественного права на заключение договора найма на новый тот же срок поддерживает.

Представитель ответчицы по основному иску Мусина Г.Г. (истицы по встречному иску) Гусев Г.А. в суде с исковыми требованиями ОАО «РЖД» не согласился, встречные исковые требования поддержал.

Допрошенный в суде свидетель ФИО8 в суде пояснил, что ФИО1 знает с ДД.ММ.ГГГГ г. с момента заселения их в <адрес>, Весной ДД.ММ.ГГГГ г. жителей их дома собирали в <данные изъяты> куда приезжали представители из <данные изъяты>. Заместитель начальника отделения на собрании работников заверил, что после выхода на пенсию или в случае потери кормильца квартира останется за жильцами и не будет отобрана. Ему, также как и Мусиной Г.Г, квартира была предоставлена по договору найма жилого помещения на срок <данные изъяты> месяцев и каждый год данный договор продлевается дополнительным соглашением.

Свидетель ФИО9 в суде пояснил, что Мусина Г.Г. является его соседкой по подъезду в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ Весной ДД.ММ.ГГГГ г. было проведено собрание работников в <данные изъяты> и они задавали вопрос администрации по поводу предоставленных квартир. Их заверили в том, что после выхода на пенсию или в случае потери кормильца квартиры останутся за ними. Ему также квартира была предоставлена по договору найма жилого помещения на срок <данные изъяты> месяцев, который продлевался дополнительным соглашением. Он временно зарегистрирован в своей квартире и каждый год регистрируется заново. Они проживают в своих квартирах, делают ремонт, но квартиры им не принадлежат.

Свидетель ФИО10 в суде пояснил, что Мусина Г.Г. является его соседкой по подъезду в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ Ему была предоставлена квартира по договору найма сроком на <данные изъяты> месяцев с последующей пролонгацией. Весной ДД.ММ.ГГГГ г. жителей их дома собирали в <данные изъяты>, куда приезжало начальство. Они задавали вопрос по поводу предоставленным им квартир, на что их заверили в том, что квартиры после выхода на пенсию или в случае потери кормильца останутся за ними. Они писали коллективные письма по поводу заключения договоров социального найма, но им было в этом отказано.

Свидетель ФИО11 в суде пояснила, что с Мусиной Г.Г. они работали в <данные изъяты> в одно время с ДД.ММ.ГГГГ г. Во время распределения квартир работникам ОАО «РЖД» она замещала должность <данные изъяты> ей было известно о том, что Мусина Г.Г. стояла на очереди на получение жилья и писала заявление об этом. Мусиной Г.Г. предоставили квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. При распределении квартир вопрос о том, что квартиры будут предоставляться по договору коммерческого найма, не обсуждался. В последующем она узнала о том, что весь их подъезд <адрес> был заселен по договору коммерческого найма.

Свидетель ФИО12 в суде пояснил, что Мусину Г.Г. он знает как работника ОАО «РЖД» и кроме этого они проживают в одном подъезде дома <адрес>. Квартиру ему предоставляли в ДД.ММ.ГГГГ г. на таких же условиях, как и Мусиной Г.Г. Они думали, что им предоставят бесплатные квартиры, но с ними был заключен договор коммерческого найма. Последствий этого договора они не понимали. Ему известно о том, что Мусину Г.Г. хотят выселить из квартиры, но в договоре нет условий прекращения договора в случае ухода на пенсию.

Свидетель ФИО13 в суде пояснила, что она с Мусиной Г.Г. являются соседями с ДД.ММ.ГГГГ г. В системе ОАО «РЖД» работает ее муж ФИО14 и ним был заключен такой же договор найма на <данные изъяты> месяцев. Они каждые полгода временно регистрируются в своей квартире и ежемесячно оплачивают амортизационные выплаты.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, а также заслушав прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования ОАО «РЖД» и в удовлетворении встречного иска Мусиной Г.Г. отказать, суд считает исковые требования ОАО «РЖД» в лице Куйбышевской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» о расторжении договора найма жилого помещения, выселении не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Мусиной Г.Г. о признании за ней преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения - подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуществу любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется представить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ч.2 ст. 683 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

На основании ч.ч.2, 3 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если в договоре не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договора срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Судом установлено, что истцу ОАО «РЖД» принадлежит на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенная в <адрес> РТ. В соответствии с протоколом заседания жилищно- бытовой комиссии Представительства Куйбышевской железной дороги в РТ от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была предоставлена <данные изъяты> Мусиной Г.Г. по договору № найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ во временное (срочное) пользование на <данные изъяты> месяцев (пункт 8.1. договора). При этом пунктом 8.2 этого договора предусмотрено, что при отсутствии от сторон договора заявлений о прекращении его действия не позднее, чем за <данные изъяты> календарных дней до срока окончания его действия, договор считается пролонгированным на следующие <данные изъяты> месяцев. Впоследствии данный договор пролонгировался подписанными сторонами дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

На основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, Мусина Г.Г. с ДД.ММ.ГГГГ уволена из Ульяновского регионального центра связи в связи с выходом на пенсию, проработав до этого у истца <данные изъяты> лет.

С даты заключения договора найма и по настоящее время она проживает в спорной квартире по вышеуказанному договору найма.

Вместе с тем, суд считает, что пролонгация данного договора № найма жилого помещения осуществлялась истцом ОАО «РЖД» с нарушением указанного в договоре <данные изъяты> срока.

Из материалов дела усматривается, что срок действия договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ первоначально определен до ДД.ММ.ГГГГ, но ввиду отсутствия требований от сторон о прекращении действия этого договора он автоматически пролонгировался на срок до ДД.ММ.ГГГГ Однако в этот день ДД.ММ.ГГГГ (последний день истечения срока действия договора) договор найма с ответчицей Мусиной Г.Г. не был продлен.

Дополнительное соглашение о продлении действия срока договора № найма жилого помещения было заключено с ответчицей только через месяц- ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения одного года с даты заключения договора найма.

ДД.ММ.ГГГГ, после истечения срока действия вышеуказанного дополнительного соглашения, с ответчицей Мусиной Г.Г. договор найма не был заключен. Дополнительное соглашение № о продлении действия договора № найма жилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ было заключено с Мусиной Г.Г. только ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после истечения одного года с даты заключении договора № найма жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ (по истечении <данные изъяты> месяцев с ДД.ММ.ГГГГ) договор найма жилого помещения с ответчицей Мусиной Г.Г., когда она уже не работала у истца, автоматически был пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ

Общий срок действия договора № найма жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ с пролонгациями до ДД.ММ.ГГГГ составил <данные изъяты>

Принимая во внимание то обстоятельство, что Мусина Г.Г. с даты заключения договора № найма жилого помещения и до заключения очередного дополнительного соглашения проживала в спорной квартире более одного года, следует считать, что она проживала на основании долгосрочного договора найма жилого помещения, а не краткосрочного договора найма, заключенного до года.

В связи с этим, суд полагает, что на Мусину Г.Г. распространяется норма закона, предусмотренного ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора на новый срок и с учетом истечения ДД.ММ.ГГГГ срока, на который был пролонгирован автоматически договор, за ней следует признать это право. Доводы же представителя ОАО «РЖД» в суде о том, что с Мусиной Г.Г. заключен краткосрочный договор найма жилого помещения и у нее отсутствуют правовые основания для преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения в спорной квартире, суд считает несостоятельными.

При этом, признавая за Мусиной Г.Г. преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как уже было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ договор найма жилого помещения с Мусиной Г.Г. автоматически был пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ Согласно требованиям закона, предусмотренным ст. 684 ГК РФ, истец ОАО «РЖД», как наймодатель, не позднее, чем за <данные изъяты> месяца до истечения срока найма жилого помещения, то есть до ДД.ММ.ГГГГ должен предупредить нанимателя Мусину Г.Г. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Из материалов дела усматривается, что такой обязанности истец ОАО «РЖД» не выполнил. Ранее в адрес Мусиной Г.Г. истцом направлялось предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о принудительном выселении её из спорной квартиры в случае неосвобождения в указанный им срок квартиры и получение этого предупреждения она не отрицает. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ г. Мусиной Г.Г. было получено соглашение о расторжении договора найма с ДД.ММ.ГГГГ, которое ею не было подписано. Однако не одно из этих документов, направленных Мусиной Г.Г., не содержит предупреждение нанимателя об отказе от продления договора именно в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В суде было установлено, что у ОАО «РЖД» отсутствует на данное время намерение не сдавать в течение <данные изъяты> спорное жилое помещение внаем и напротив, истец намерен это жилое помещение предоставить по договору найма его работнику, что в суде не оспаривалось его представителем.

В связи с тем, что истец ОАО «РЖД» не выполнил предусмотренной законом обязанности, а также с учетом того, что действия ОАО «РЖД» как собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом не должны противоречить закону и иным правовым актам и не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, договор найма жилого помещения, заключенный с Мусиной Г.Г., считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Суд считает исковые требования ОАО «РЖД» о расторжении договора найма и выселении Мусиной Г.Г. из квартиры без предоставления другого жилого помещения не подлежащими удовлетворению. При этом суд учитывает следующие обстоятельства.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ пункт ДД.ММ.ГГГГ. этого договора найма жилого помещения изложен в редакции, которой предусмотрено, что при расторжении настоящего договора или окончания его срока действия в течение <данные изъяты> месяцев, а при прекращении трудовых отношений с ОАО «РЖД» в течение 1 (одного) месяца наниматель обязан освободить и сдать по акту приема-передачи наймодателю в исправном состоянии жилое помещение.

Однако законных оснований для расторжения договора найма по делу не усматривается.

Статьей 687 ГК РФ указан исчерпывающий перечень случаев расторжения договора найма по требованию наймодателя - собственника жилого помещения и прекращение трудовых отношений с наймодателем (собственником) как самостоятельное основание расторжения договора найма законом не предусмотрено. В связи с этим, суд также не может принять во внимание указание в пункте 25 Правил предоставления и пользования жилыми помещениями ОАО «РЖД» на расторжение договора найма в случае увольнения работника.

В договоре № найма жилого помещения, заключенного сторонами, отсутствует указание на расторжение договора найма в случае увольнения Мусиной Г.Г.

Кроме того, суд учитывает, что после прекращения трудового договора в ДД.ММ.ГГГГ г. Мусина Г.Г. продолжала проживать в спорной квартире и истец требования об освобождении ею этой квартиры на тот момент не заявлял, а договор найма, как было указано выше, автоматически пролонгировался до ДД.ММ.ГГГГ По состоянию на день вынесения решения задолженности по оплате коммунальных услуг, а также платы за найм жилого помещения у Мусиной Г.Г. не имеется, что представитель истца ОАО «РЖД» в суде не отрицал.

Доводы Мусиной Г.Г. об отсутствии оснований для выселения, предусмотренных ст. 103 ЖК РФ, суд считает несостоятельными, так как спорная квартира к специализированному жилому фонду не относится и является собственностью юридического лица, каким является ОАО «РЖД».

В силу этого норма закона, предусмотренного ст. 103 ЖК РФ, к данным правоотношениям не может быть применена.

Доводы Мусиной Г.Г. о том, что спорная квартира фактически является государственной собственностью, так как учредителем ОАО «РЖД» является Российская Федерация в лице Правительства РФ, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ОАО «РЖД» является самостоятельной коммерческой организацией и его зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру никем не было оспорено. Другие доводы Мусиной Г.Г., изложенные в обоснование своего требования, правового значения не имеют и не могут быть также приняты во внимание судом.

С учетом изложенных обстоятельств, следует признать за Мусиной Г.Г. преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, на новый срок и, руководствуясь ч.3 ст. 196 ГПК РФ, следует считать договор № найма указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ продолженным на тех же условиях и на тот же срок.

В удовлетворении иска ОАО «РЖД» в лице Куйбышевской железной дороги - филиала ОАО «РЖД» к Мусиной Г.Г. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении без предоставления другого жилого помещения следует отказать.

Руководствуясь ст. 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Мусиной Г.Г. преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, на новый срок и считать договор

№ найма указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ продолженным на тех же условиях и на тот же срок.

В удовлетворении иска Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице Куйбышевской железной дороги - филиала Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» к Мусиной Г.Г. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице Куйбышевской железной дороги - филиала Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в пользу Мусиной Г.Г. расходы по госпошлине в размере 200 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 10 дней через Бугульминский городской суд.

Судья: Касатова Е.В.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ