Дело № 2-286/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 29 марта 2012 года г. Бугульма РТ Бугульминский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Фроловой И.Н., с участием помощника Бугульминского городского прокурора Шигаповой Л.М., при секретаре Нуриевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселевой Р.А. к Волковской Л.В., Волковскому В.Б., Куркиной Н.В., Волковскому А.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, о признании договора недействительным, о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску Куркиной Н.В. к Киселевой Р.А. о регистрации перехода права собственности на квартиру, прекращении права собственности и возмещении убытков, У С Т А Н О В И Л: ДД.ММ.ГГГГ между Киселевой Р.А. как продавцом и Куркиной Н. В. как покупателем был заключен договор купли-продажи за <данные изъяты> рублей принадлежавшей Киселевой Р.А. 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В тот же день между Волковской Л.В., Волковским В.Б, Волковским А.В. и Куркиной Н. В.как продавцами и Киселевой Р.А. как покупателем был заключен договор купли-продажи за <данные изъяты> рублей принадлежавшей Волковским и Куркиной на праве общей собственности 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. После подписания договоров купли-продажи и передаточных актов документы были сданы в Бугульминский отдел Управления Росреестра по РТ для регистрации сделок. ДД.ММ.ГГГГ состоялся переезд. ДД.ММ.ГГГГ Бугульминским отделом Управления Росреестра по РТ отказано в государственной регистрации сделок на основании заявления Киселевой Р.А. от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении регистрации. ДД.ММ.ГГГГ Киселева Р.А. обратилась в суд с иском о расторжении обоих договоров и выселении ответчиков, указывая в иске, что после заселения в квартиру обнаружила недостатки – квартира холодная, образуются потеки из-за протечки крыши, плохой напор воды, пластиковые окна вредны для здоровья. ДД.ММ.ГГГГ Куркина Н.В. обратилась в суд с иском к Киселевой Р.А. о регистрации договора купли-продажи и прекращении права собственности ответчицы на квартиру по <адрес> и взыскании убытков в размере <данные изъяты> рублей как результата уклонения ответчицы от совершения регистрационных действий. Определением суда дела объединены для совместного рассмотрения. В судебном заседании Киселева Р.А. и ее представитель поддержали иск в письменно уточненном варианте - просили расторгнуть договор купли-продажи 2-комнатной квартиры по <адрес> в связи с ее существенными недостатками (температура в квартире не соответствует норме; в квартире повышенная влажность; в вентиляционном канале имеется обратная тяга, все это вызвано конструктивными недостатками жилого дома, которые делают проживание в квартире невозможным), признать недействительным договор купли-продажи 4-комнатной квартиры по <адрес> как сделку, совершенную под влиянием заблуждения и взаимосвязанную с первой сделкой, признать утратившими право пользования и выселить ответчиков из 4-комнатной в 2-комнатную квартиру и обязать их передать ей ключи от квартиры. Ответчики Волковский А.В., Волковская Л.В от своего имени и как представитель по доверенности Волковского В.Б. в судебном заседании иск Киселевой Р.А. не признали. Ответчица Куркина Н.В. и ее представитель Касатова Ю.Ю. иск не признали, Куркина Н.В. предъявила встречное исковое требование о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, при этом пояснила, что она совершила все действия, свидетельствующие о добросовестном исполнении всех существенных условий договора, и уклонение Киселевой Р.А. от совершения регистрационных действий является незаконным. Иск Киселевой Р.А. является надуманным, о чем свидетельствует неоднократное изменение ею оснований иска – то холодно, то здоровье дочери, то здоровье сына, то крыша, то вентиляция. Их семья прожила в этой квартире много лет, никаких существенных недостатков в квартире не имеется. Возраст дома, верхний этаж, наличие прежних протечек крыши было очевидным, истца это устраивало при подписании договора и передаточного акта. доказательств неисполнения ответчиками условий договора истицей не представлено, просит в иске отказать. Киселева Р.А. встречный иск Куркиной Н.В. не признала, заявив об альтернативности и взаимосвязанности двух сделок. Участвующий в деле прокурор счел иск Киселевой Р.А. необоснованным и не подлежащим удовлетворению, встречный иск полагал необходимым удовлетворить. Заслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск Киселевой Р.А. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, встречный иск Куркиной Н.В. о регистрации договора – подлежащим удовлетворению. Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Судом установлено из объяснений участников судебного разбирательства и представленных документов, что Киселева Р.А. являлась собственником 4-комнатной квартиры по <адрес>, которую она продала Куркиной Н.В. ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. Со слов Киселевой Р.А., целью продажи квартиры было приобретение 2-комнатной квартиры и получение доплаты, чтобы купить отдельную квартиру дочери. Существенные условия договора исполнены, регистрация сделки не произведена. Волковская Л.В., Волковский В.Б, Волковский А.В. и Куркина Н. В. являлись сособственниками 2-комнатной квартиры по <адрес>, которую они совместно продали Киселевой Р.А. ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. Существенные условия договора исполнены, регистрация сделки не произведена. Оснований для признания двух договоров купли-продажи мнимыми либо притворными сделками, скрывающими договор мены, не имеется, так как стороны сделок разные, в каждой из сделок свой круг собственников, при этом оплату по договору от Киселевой Р.А. получили четыре продавца, а собственником денежных средств для покупки квартиры у Киселевой Р.А. и единственным покупателем ее квартиры являлась Куркина Н.В. Нельзя признать эти сделки и взаимосвязанными, влекущими взаимное расторжение либо недействительность. Имеют место два самостоятельных договора купли-продажи с разным составом продавцов и покупателей. Согласно тексту договоров, расчет производился отдельно по каждой сделке, подтверждением чего служат не только объяснения Волковских и Куркиной, но и направленное им в связи с отказом от договора письмо Киселевой Р.А. от ДД.ММ.ГГГГ с предложением произвести обратные расчеты по договорам. Совершение сделок в один и тот же день само по себе не свидетельствует об их взаимообусловленности. Договор купли-продажи 4-комнатной квартиры между Киселевой Р.А. и Куркиной Н.В. не имеет признаков недействительной сделки, в том числе и как совершенной под влиянием заблуждения, так как ни одна из сторон не испытывала заблуждения относительно природы сделки либо качеств ее предмета. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения, о чем имеется прямое указание закона. Поэтому отсутствуют основания для удовлетворения иска Киселевой Р.А. о признании этого договора недействительным и выселении ответчиков, встречный же иск Куркиной Н.В. о регистрации сделки подлежит удовлетворению, так как основания для отказа от исполнения договора и отказа от его регистрации отсутствуют. Наличие убытков на момент рассмотрения дела со стороны Куркиной не доказано. Требование Киселевой Р.А. о расторжении договора купли-продажи 2-комнатной квартиры, от исполнения которого она фактически отказывается, не основано на буквальном толковании норм закона, а именно, ст.450 ГК РФ. Вместе с тем, суд не может не признать, что после передачи квартиры от продавцов покупателю Киселевой Р.А. был обнаружен скрытый недостаток, являющийся достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения договора. Так, из заключения сотрудников Бугульминского межрайонного отделения Татарского республиканского отделения Всероссийского добровольного пожарного общества от ДД.ММ.ГГГГ, технического отчета по результатам обследования строительных конструкций квартиры по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, пояснений по техническому отчету специалиста проектного предприятия ООО «<данные изъяты>» ФИО1 следует, что в купленной Киселевой Р.А. квартире имеется обратная тяга в вентиляционном канале, которая возникает периодически в зависимости от погодных условий и создает угрозу отравления продуктами горения для проживающих в квартире лиц. Недостаток является устранимым путем утепления входных и выходных отверстий вентиляционного канала, но не может быть устранен в отношении отдельно взятой квартиры. В ходе обследования квартиры межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ проверка исправности вытяжного вентиляционного канала в ванной комнате, закрытого на тот момент бумагой, не проводилась, что следует из текста акта обследования. В связи с наличием указанного недостатка, который не мог быть обнаружен в результате визуального осмотра либо получения общедоступной информации от управляющей компании и наличие которого в квартире создает угрозу безопасности для проживающих в ней лиц, суд считает необходимым удовлетворить иск Киселевой Р.А. в части и признать ее отказ от исполнения договора купли-продажи квартиры по <адрес> обоснованным. Остальные заявленные истцом Киселевой Р.А. недостатки проданной ей квартиры суд не признает скрытыми и существенными, влекущими расторжение либо отказ от исполнения договора. Сведения о возрасте жилого дома, в котором расположена приобретаемая ею квартира, о нахождении квартиры на верхнем этаже, о ранее имевшей место протечке кровли, о строении кровли и ее материалах, о внутреннем состоянии квартиры, в том числе установленных там батареях, Киселева Р.А. имела либо могла иметь ввиду их общедоступности до покупки квартиры. Она приняла квартиру в том состоянии, в каком она находилась на момент подписания договора, что прямо отражено в передаточном акте. Негативное влияние вышезаявленных недостатков на конкретные параметры микроклимата в квартире не установлено, доказательства нарушения температурно-влажностного режима в квартире отсутствуют. Замеры параметров микроклимата, произведенные по назначению суда, характеризуют параметры микроклимата как допустимые. Заключением межведомственной комиссии, составленным по результатам акта обследования квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение признано отвечающим требованиям соответствия его для проживания. Оснований для удовлетворения остальных заявленных сторонами исковых требований не имеется. Требования, касающиеся денежных расчетов и прав на спорное жилое помещение <адрес>, при рассмотрении данного дела не заявлены Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Киселевой Р.А. удовлетворить частично. Принять отказ Киселевой Р.А. от исполнения договора купли-продажи квартиры № дома № по <адрес>, заключенного между ней и Волковской Л.В., Волковским В.Б., Куркиной Н.В., Волковским А.В. ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении остальной части иска Киселевой Р.А. отказать. Встречный иск Куркиной Н.В. к Киселевой Р.А. о регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Куркиной Н.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности Киселевой Р.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратить. Копию решения по вступлении в законную силу направить в Росреестр. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Бугульминский городской суд. Судья: подпись.