РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2010 года город Буденновск
Буденновский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Никитиной М.В.,
при секретаре Кукета С.В.,
с участием:
истца Чебатковой М.В.,
представителя истца Дьякова К.Н., действующего на основании доверенности 126 НПСК 006311,
ответчика – представителя ... г.Буденновска Галкина А.А., действующего на основании доверенности №2759 от 01.07.2010 года,
третьих лиц:
представителя ...» Фатун Н.В., действующей на основании доверенности № 541 от 03.08.2010 года,
представителя Буденновского отдела ... Правдина А.И., действующего на основании доверенности №54 от 11.01.2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чебатковой М.В. к ... города Буденновска о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности,
установил:
Чебаткова М.В. обратилась в суд с иском к ... города Буденновска о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 1994 года, признании права собственности на объект недвижимости, вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи.
В обоснование заявленных требований истец указала следующее.
Между Чебатковой М.В. и открытым акционерным обществом ...» в лице директора Пурас А. Н. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 1994 года. Согласно этого договора ОАО ...» продало, а истец купила в собственность нежилое подвальное помещение - необорудованный магазин ...», находящееся по адресу: г. Буденновск, микрорайон ..., общежитие ..., общей площадью 82,0 кв. м, в том числе подсобной площади 6, 8 кв. м., основной площади -75, 2 кв. м за тридцать тысяч рублей.
В настоящее время согласно технического паспорта здания (строения) вышеуказанный объект называется Часть под А нежилое помещение 1-6, дом Данные изъяты, микрорайон Данные изъяты, город Буденновск, Ставропольский край, инвентарный номер 763, кадастровый номер Данные изъяты, инвентаризационная стоимость 259 254 рубля.
Согласно экспликации здания, расположенного по вышеуказанному адресу, Чебаткова М.В. приобрела в собственность объект недвижимости - Под А, общей площадью 82,0 кв.м., который состоит из: 1-кородор, площадью 3,7 кв.м.; 2-подвал, площадью 18,8 кв.м.; 3-подвал, площадью 18,8 кв.м.; 4-санузел, площадью 3,1 кв.м.; 5-подвал, площадью 18,8 кв.м.; 6-подвал, площадью 18,8 кв. м.
Факт исполнения договора подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №395 от 21 июля 1994 г., согласно которому Чебаткова М.В. внесла в кассу ОАО «... тридцать тысяч рублей согласно договора за нежилое помещение.
20 ноября 2009 года она обратилась в Буденновский отдел ... по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, на что получила 30 ноября 2009 года ответ, из которого следовало, что в регистрации права собственности отказано.
Основанием отказа послужило то, что на государственную регистрацию предоставлен договор купли продажи объекта недвижимости в котором указан объект - нежилое подвальное помещение ( необорудованный магазин «... расположенный по адресу: г. Буденновск, микрорайон Данные изъяты, общежитие Данные изъяты, а в кадастровом паспорте объекта недвижимости указан объект недвижимости - подвал, расположенный по адресу: г. Буденновск, микрорайон Данные изъяты, общежитие Данные изъяты.
Также истцом не предоставлены документы подтверждающие право владельца -ОАО «...» на вышеуказанный объект, а также заявление правообладателя, то есть ОАО «...». Но, вышеуказанные документы ОАО ...» предоставить не может, потому, что согласно определения Арбитражного суда Ставропольского края от 21 апреля 2005 г. (дело №А63-1816/01-С5), ОАО «...» было ликвидировано.
На основании данного определения арбитражного суда было выдано ... по Ставропольскому краю свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда серия 26 Данные изъяты от 4 мая 2005 г.
В соответствии с абзацем 3 п.1 ст. 16 Федерального закона №122-фз от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии с ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Просит признать договор купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 1994 года, заключенный между Чебатковой М.В. и открытым акционерным обществом «...» в лице директора Пурас А.Н. на объект недвижимости Часть под А нежилое помещение 1-6, дом Данные изъяты, микрорайон Данные изъяты, город Буденновск, Ставропольский край, инвентарный номер Данные изъяты кадастровый номер Данные изъяты – заключенным; признать за Чебатковой М.В. право собственности на объект недвижимости - Часть под А нежилое помещение 1-6, дом Данные изъяты, микрорайон Данные изъяты, ..., ..., инвентарный номер 763, кадастровый номер Данные изъяты А, общей площадью 82,0 кв. м.; вынести решение о государственной регистрации Буденновским отделом ... по Ставропольскому краю договора купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 1994 года заключенный между Чебатковой М.В. и открытым акционерным обществом «... в лице директора Пурас А.Н. на объект недвижимости Часть под А нежилое помещение 1-6, дом Данные изъяты, микрорайон Данные изъяты, город Буденновск, Ставропольский край, инвентарный номер Данные изъяты, кадастровый номер Данные изъяты: А, общей площадью 82,0 кв. м.
Ответчик, представитель ... г.Буденновска Галкин А.А. в судебном заседании ходатайствовал о замене ненадлежащего ответчика.
Представитель истца Дьяков К.Н. возражал против замены ответчика.
В соответствии со ст. 41 ГПК РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.
Учитывая, что истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.
В судебном заседании истец уточнила заявленные требования и просила признать право собственности на объект недвижимости – Часть под А нежилое помещение 1-6, дом Данные изъяты, микрорайон Данные изъяты, город Буденновск, инвентарный номер Данные изъяты, кадастровый Данные изъяты общей площадью 82,0 кв.м. в силу приобретательной давности.
Истец Чебаткова М.В. суду пояснила, что с 1995 года она использует данное помещение подвала. Договор купли-продажи был ею подписан в 1994 году. Помещение подвала она использует с 1995 года. Все это время она оплачивает услуги, в частности, за пользование электроэнергией. В квитанциях об оплате за электроэнергию указано, что оплата принята от ЧОП «...», однако, оплату производила непосредственно она.
Представитель истца Дьяков К.Н. поддержал заявленные требования в полном объеме и просил их удовлетворить, признать за Чебатковой М.В. право собственности на объект недвижимости, применив ст. 234 ГК РФ, поскольку она владеет имуществом более 15 лет, что подтверждается договором купли-продажи от 21 июля 1994 года, материалами дела и свидетельскими показаниями.
Ответчик, представитель ... г.Буденновска Галкин А.А. в судебном заседании возражал удовлетворить заявленные требования, поскольку применение ст. 234 ГК РФ предусматривает, что срок приобретательной давности истекает после истечения срока исковой давности. Истец утверждает, что подписала договор с ОАО «...» в 1994 году. До 1996 года существовало АО «...», затем изменилась организационно-правовая форма предприятия – ОАО «...», принят новый Устав предприятия. Печать ОАО «... появилась в 1996 году.
Третье лицо, представитель ... Фатун Н.В., в судебном заседании возражала удовлетворить заявленные требования, пояснив, что в подвале, право собственности на который просит признать Чебаткова М.В., находятся общедомовые инженерные сети. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с чем, к участию в деле должны быть привлечены все собственники многоквартирного дома, поскольку отчуждение имущества должно происходить с их согласия. В данном случае положения ст. 234 ГК РФ не применимы, так как имеет место спор об имуществе собственников многоквартирного дома.
Третье лицо, представитель ... Правдин А.И., разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Свидетель свидетель 1 в судебном заседании показала, что Чебаткову М.В. знает с 2000 года. В 2000 года она (свидетель 1) работала бухгалтером в ЧОП «... директором которого потом стала Чебаткова М.В. В 2000 году между ЧОП ...» и Чебатковой М.В. был заключен безпроцентный договор аренды помещения, расположенного в г.Буденновске, микрорайон Данные изъяты, дом Данные изъяты. ЧОП «...» обязалось оплачивать коммунальные услуги (в частности, электроэнергию), при этом арендная плата не взималась. О подвале Чебаткова М.В. говорила как о своей собственности. Ни ...», ни кто-то еще не претендовал на данное помещение подвала.
Свидетель свидетель 2 в судебном заседании показала, что с 1993 года она проживает в доме Данные изъяты микрорайона Данные изъяты г.Буденновска. Чебаткову М.В. знает с 1993 года и с этого времени она занимала подвал в доме Данные изъяты. Они все знали, что подвал – собственность Чебатковой М.В. С 1994 года Чебаткова М.В. открыто владеет подвальным помещением.
Свидетель свидетель 3 в судебном заседании показала, что проживает с октября 1993 года в доме Данные изъяты микрорайона Данные изъяты г.Буденновска. С этого времени она знает, что подвальное помещение принадлежит Чебатковой М.В., она постоянно видела там Чебаткову М.В. Представителей ...» или других организаций в подвальном помещении она не видела. Благоустройством помещения занимается Чебаткова М.В.
Суд, выслушав стороны, допросив свидетели, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
21 июля 1994 года между ОАО ...» в лице директора Пурас А.Н. и Чебатковой М.В. заключен договор купли-продажи нежилого подвального помещения (необорудованный магазин «... балансовой стоимостью 30 000 (тридцать тысяч) рублей, находящееся по адресу г.Буденновск, микрорайон ... Данные изъяты общей площадью 82 кв.м.
Пункт 1.3 договора предусматривает, что помещение считается проданным и переходит в собственность Покупателя со дня внесения им его полной стоимости 30 000 рублей и подписания акта приема передачи помещения, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
Продавец, ОАО ...», обязался передать помещение Покупателю не позднее 5 дней после оплаты денежных средств по договору (п.2.1.1), а Покупатель обязалась уплатить за помещение оговоренную договором цену и осуществить все расходы, связанные с переходом права собственности на помещение; зарегистрировать договор в ... г.Буденновска (п.2.2.3).
Договор удостоверен подписями сторон – Продавец ОАО ...» в лице директора Пурас А.Н. и Покупатель – Чебаткова М.В. л.д.8).
В договоре отсутствует указание, на основании каких документов право собственности на нежилое подвальное помещения (необорудованный магазин ... принадлежит Продавцу, ОАО ...».
По акту приема-передачи от 21 июля 1994 года, ОАО «... передало, а Чебаткова М.В. приняла нежилое помещение – подвал (необорудованный магазин «Лиана»), расположенный по адресу Ставропольский край, г.Буденновск, микрорайон ... общежитие Данные изъяты л.д.9).
Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, п. 1.3 договора купли-продажи от 21 июля 1994 года противоречит действующему законодательству, поскольку предусматривает переход права собственности нежилого помещения Покупателю со дня внесения полной стоимости за нежилое помещение и подписания акта приема передачи помещения.
21 июля 1994 года Чебаткова М.В. внесла в кассу ОАО «... 30 000 рублей, о чем имеется квитанция к приходному кассовому ордеру №395 от 21 июля 1994 года л.д.21).
Однако, гражданским законодательством не предусмотрен переход права собственности на недвижимое имущество только при оплате его стоимости.
Договор в Бюро технической регистрации не регистрировался. Доказательств тому истцом не представлено.
До настоящего времени сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке.
Истцу было отказано в регистрации договора купли-продажи от 21 июля 1994 г., поскольку в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на объект в ЕГРП.
Истцом не представлено документов, подтверждающих право собственности продавца ОАО «...» на отчуждаемый объект - подвал.
Спорное имущество – нежилое подвальное помещение (необорудованный магазин «... расположен в многоквартирном доме Данные изъяты микрорайона ... г.Буденновска.
В кадастровом паспорте помещения от 20.11.2008 года указан вид нежилого помещения – подвал в многоквартирном доме л.д.14).
Статья 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник-3» было проведено обследование нежилого помещения, подвального помещения – магазина «Лиана», расположенного в г.Буденновск, микрорайон Данные изъяты, дом Данные изъяты. В результате обследования установлено: через помещение обследуемого магазина проходят общедомовые сети водоснабжения и теплоснабжения.
Таким образом, суд приходит к выводу, что нежилое помещение – подвал, принадлежит собственникам многоквартирного дома Данные изъяты. Согласия на отчуждение имущества многоквартирного дома получено не было. Решение по вопросу отчуждения нежилого помещения – подвала, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не принималось.
Более того, в п.1.1 договора купли-продажи от 21 июля 1994 года предметом договора является нежилое подвальное помещение (необорудованный магазин «... расположенный по адресу г.Буденновск, микрорайон ... общежитие Данные изъяты, тогда как в кадастровом паспорте объекта недвижимости объект недвижимости представляет собой подвал, расположенный по адресу г.Буденновск, микрорайон ..., дом Данные изъяты.
ОАО ...» не являясь собственником отчуждаемого имущества, распорядилось им, нарушив действующее законодательство.
До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности не произведена.
В соответствии с п.1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п.1ст. 2 Закона о регистрации).
Таким образом, право собственности по договору купли-продажи у истца (покупателя Чебатковой М.В.) не возникло ввиду не выполнения условий договора, в частности п.2.2.3, а также норм действующего законодательства.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В связи с чем, доводы истца о том, что она является собственником имущества, не могут быть признаны обоснованными ввиду того, что прав на объект имущества по договору купли-продажи Чебаткова М.В. не имеет.
Требования истца о признании за ней права собственности на нежилое помещение в силу статьи 234 ГК РФ не могут быть признаны судом обоснованными и законными по следующим основаниям.
Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Часть 4 статьи 234 ГК РФ предусматривает: течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В частную собственность в порядке ст. 234 ГК РФ может перейти имущество, ранее находившееся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципального образования, а также в частной собственности физических и юридических лиц.
Однако, истцом суду не представлено никаких документов, подтверждающих право собственности ОАО ...» на объект недвижимости – подвальное помещение, расположенное в г.Буденновск, микрорайон Данные изъяты дом Данные изъяты.
Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
В судебном заседании истец утверждала, что использует нежилое помещение подвала как собственник с 1995 года, тогда как свидетели свидетель 2, свидетель 3 в судебном заседании показали, что Чебаткова М.В. пользуется и владеет подвалом с 1993 года, поскольку видели ее там.
В связи с чем, суд не принимает показания данных свидетелей в качестве доказательства того, что Чебаткова М.В. с 1993 года владеет объектом недвижимости – подвальным помещением в доме Данные изъяты и относится к ним критически, поскольку они противоречат показаниям самой Чебатковой М.В..
Представленные Чебатковой договоры №70/6-15 и №69/6-15 от 01 марта 2009 года, заключенные ...» г. Буденновска и Чебатковой М.В. как собственником нежилого помещения, не могут служить доказательством того, что Чебаткова М.В. является собственником подвального помещения в доме Данные изъяты, поскольку данные договоры являются типовыми с указанием исполнителя – ... и заказчика. Для заключения указанных договоров, ...» не требует от заказчика предоставления правоустанавливающих документов на объект.
Утверждения истца о том, что она как собственник нежилого помещения оплачивала электрическую энергию, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку Чебатковой М.В. предоставлены квитанции к приходным кассовым ордерам по оплате за электрическую энергию только за 2009-2010 г.г., тогда как истец утверждает, что является собственником нежилого помещения с 1994 года. Оплата в ... г.Буденновска ...» поступила от ООО ЧОП «...». Доказательства, что именно Чебаткова М.В. внесла деньги в кассу за оплату электроэнергией, не представлены.
Добросовестность, по аналогии со ст. 302 ГК РФ, означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.
Чебаткова М.В. же, напротив, считает себя собственником объекта недвижимости с 1994 года по настоящее время.
Добросовестность требуется не только от первоначального владельца, но и от его правопреемника.
Доказательств добросовестности владения Продавцом, ОАО «... объектом недвижимости, Чебатковой М.В. суду не представлено.
Постановлением главы ... г.Буденновска и Буденновского района №146 от 10 февраля 1993 года зарегистрирован Устав Акционерного общества открытого типа «...».
Постановлением главы ... г.Буденновска и Буденновского района №817 от 25 июня 1996 года зарегистрирован Устав Открытого акционерного общества «...» в новой редакции.
Устав Открытого акционерного общества «...» утвержден общим собранием акционерного общества АО «...» от 21 июня 1996 года.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения в 1994 году, Продавец имел организационно-правовую форму – Акционерное общество «...», которая изменилась только в 1996 году. Договор купли-продажи в 1994 году заключен Открытым акционерным обществом «...».
Таким образом, в судебном заседании Чебатковой М.В. не подтверждены добросовестность, открытость и непрерывность владения имуществом как своим собственным в течение установленного законом срока.
В связи с чем, заявленные требования о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.223,234, 551 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Чебатковой М.В. к ... города Буденновска о признании права собственности на объект недвижимости – часть под А нежилое помещение 1-6, дом Данные изъяты, микрорайон Данные изъяты города Буденновска Ставропольского края в силу приобретательной давности – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Буденновский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда, то есть с 08 августа 2010 года.
Судья Никитина М.В.