К делу №2-600/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 октября 2010 года Брюховецкий районный суд Краснодарского края
в составе:
председательствующего Салогубовой В.В.,
при секретаре Повисенко И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Латошина Е.В. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Брюховецкого отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю об оценке вещи,
у с т а н о в и л :
Латошин Е.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Брюховецкого отдела ГУФССП по Краснодарскому краю Короткого Д.А. от 04 августа 2010 года об оценке вещи или имущественного права, вынесенного в отношении принадлежащего Латошину Е.В. недвижимого имущества - магазина промышленных товаров, расположенного по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .. №.
В обоснование своих доводов заявитель указывает, что по исполнительному производству №, возбужденному в 2007 году о взыскании с Латошина Е.В. долга в пользу .. Д., .. 20 апреля 2009 года судебным приставом-исполнителем Брюховецкого районного отдела УФССП по Краснодарскому краю Д. в соответствии со ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», было вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве для определения рыночной стоимости вышеуказанного имущества должника - заявителя по делу Л.
Раннее 18 мая 2007 года судебный пристав-исполнитель этого же отдела Р. выносил постановление об участии специалиста оценщика в данном исполнительном производстве, арестованный магазин уже был оценен, его стоимость согласно отчета № от 01 июня 2007 года составила .. рублей. Оценка производилась .. ее никто из сторон исполнительного производства на тот момент не оспаривал и на основании постановления от 11 августа 2008 года отчет был принят судебным приставом-исполнителем, но по непонятным причинам здание магазина так и не было выставлено на торги и не реализовано с июня 2007 года по 2009 года, т.е. более двух лет.
Однако, 29 сентября 2009 года заявителем заказной корреспонденцией было получено постановление об оценке вещи или имущественного права, вынесенное судебным приставом исполнителем 22 сентября 2009 года, согласно которому стоимость здания магазина составила уже № рублей. Оценка магазина производилась ..
Заявитель, посчитав, что данная оценка магазина занижена, обратился в Брюховецкий районный суд с заявлением о признании постановления судебного пристава исполнителя об оценке вещи или имущественного права от 22 сентября 2009 года незаконной. Решением Брюховецкого районного суда от 22 декабря 2009 года вышеуказанное постановление судебного пристава-исполнителя Брюховецкого отдела ГУФССП по Краснодарскому краю вынесенное в отношении недвижимого имущества - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу .., было признано незаконным.
После вступления решения в законную силу, спустя более чем полгода, .. судебный пристав-исполнитель Короткий Д.А. вынес постановление о назначении специалиста оценщика для определения рыночной стоимости магазина. И опять же оценку производит ..
10 августа 2010 года, как указывает заявитель, он получил постановление судебного пристава-исполнителя Короткого Д.А. об оценке вещи или имущественного права от 04 августа 2010 года, из которого ему стало известно, что к приставам поступил отчет № от 15 июля 2010 года, по которому стоимость принадлежащего ему магазина составила № рубля. Сам отчет он, заявитель Латошин Е.В., смог получить лишь ... После ознакомления с отчетом о рыночной стоимости магазина, считает произведенную оценку необоснованно заниженной по следующим основаниям.
Так, оценочная деятельность должна осуществляться в соответствии с обязательным применением Федерального стандарта оценки №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №.
В отчете от .., произведенном .. рыночная стоимость здания магазина по адресу: .., с учетом права аренды земельного участка под магазином, определена на основании только одного подхода к оценке - «затратного подхода», который отражает лишь стоимость строительства здания или сооружения, независимо от его места расположения, т.е. в данном случае не учитываются месторасположение оцениваемого объекта, будь-то город, сельская местность или районный центр.
Также заявитель считает, что специалистом оценщиком в отчете необоснованно были отклонены два других подхода к оценке, а именно: «доходный» и «сравнительный». Не применяя «доходный подход», специалист оценщик указывает, что «оценщик не располагает необходимой информацией по реальным рыночным объектам оценки. Представленные же на рынке предложения требуют субъективного подхода к расчету отдельных параметров, что может исказить итоговые результаты оценки». Однако, в предыдущем заключении об оценке оценщик указывал, что не применяет «доходный» метод, так как он занижает рыночные цены.
Не применяя «Сравнительный подход», специалист оценщик привел в качестве мотивации следующее: «в связи с тем, что информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов отсутствует». Данное утверждение специалиста оценщика не соответствует действительности, поскольку информация (объявления) о продаже коммерческих объектов публиковалась в период оценки в средствах массовой информации, в том числе и в газетах, издающихся в Брюховецком районе. Также в ресурсах Интернета были и есть объявления об аналогичных сделках по продаже недвижимого имущества, которые также не были учтены
Кроме того, заявитель Латошин Е.В. считает, что специалист оценщик формально подошел к оценке принадлежащего ему объекта недвижимости, поскольку объект специалистом не посещался, объект им фактически не осматривался, поскольку в настоящее время магазин сдан в аренду ИП и в нем осуществляется торговля товарами. Вышеизложенное, по мнению заявителя и его представителя по доверенности Пустоваловой Н.В., подтверждается тем, что к отчету приобщены фотографии 3-х летней давности, на которых изображено здание магазина в зимний период (снег на фото), выполненные самим заявителем и переданные судебному приставу исполнителю в 2007 году. Сами работы по составлению отчета производились .. с 13 июля по 15 июля 2010 года, всего в течение 2-х дней.
Заявитель также считает необоснованным определение специалистом оценщиком физического износа магазина в 15%, поскольку магазин построен в 2005 году, здание новое, в отличном состоянии. Причины либо критерии, по которым установлен фактический износ в 15%, специалистом оценщиком ни чем не обоснованны и не подтверждаются какими-либо доказательствами.
Заявитель считает, что судебный пристав-исполнитель должным образом не изучил предоставленный отчет, не изучил ситуацию, не провел объективную оценку рыночной стоимости принадлежащего Латошину Е.В. магазина промышленных товаров, находящегося по адресу .. .., что в дальнейшем приведет к нарушению прав взыскателей по исполнительному производству, так как денежных средств будет не достаточно для полного погашения задолженности перед взыскателями.
Учитывая вышеизложенное, заявитель Латошин Е.В. просит суд признать постановление судебного пристава-исполнителя. Брюховецкого отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю Короткого Д.А от .. об оценке недвижимого имущества - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .., незаконным.
В судебном заседании заявитель Л. и его представитель по доверенности Пустовалова Н.В. поддержали ранее заявленные требования, а также просили суд установить первоначальную продажную стоимость объекта недвижимости - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .. .., согласно комплексному заключению эксперта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по Брюховецкому району от ...
Заинтересованное лицо - представитель Брюховецкого районного отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю Короткий Д.А. в судебном заседании показал, что требования, изложенные в заявлении Латошина Е.В., считает обоснованными, подлежащими удовлетворению. С ходатайством Латошина Е.В. и его представителя об установлении первоначальной продажной стоимости объекта недвижимости - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, .. .., согласно комплексному заключению эксперта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по Брюховецкому району от .. в сумме № рублей согласны, так как оценка спорного объекта проводилась неоднократно, результаты оценки, принятые судебным приставом исполнителем в виду их незаконности неоднократно (четыре раза) отменялись решениями суда.
Заинтересованное лицо - взыскатель Д. в судебное заседание не явился, в представленном суду письменном заявлении не возражает против рассмотрения гражданского дела по заявлению Латошина Е.В. в его отсутствие.
Заинтересованные лица, они же взыскатели, - представители .. в судебное заседание не явились, будучи также надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель .. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает заявление Латошина Е.В. с учетом уточненных требований обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Судом установлено, что 04 августа 2010 года судебным приставом-исполнителем Брюховецкого отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю Коротким Д.А. по сводному исполнительному производству № о взыскании денежных средств с должника Латошина Е.В. в пользу взыскателей .. Д., .. вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, согласно которому принят отчет № от .. об оценке рыночной стоимости магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .., принадлежащего Латошину Е.В., в сумме № руб.
Согласно ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 года №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации… Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Оценочная деятельность должна осуществляться в соответствии с обязательным применением Федерального стандарта оценки №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от .. №.
Судом установлено, что в Отчете от .., произведенном .. рыночная стоимость здания магазина по адресу: .., с учетом права аренды земельного участка под магазином, определена на основании только одного подхода к оценке - «затратного подхода», который отражает лишь стоимость строительства здания или сооружения, независимо от его места расположения, т.е. без учета месторасположения оцениваемого объекта (город, сельская местность или районный центр).
Исследовав Отчет от .., произведенный .. (т.1 л.д.7-83), суд приходит к выводу, что специалистом оценщиком в отчете необоснованно были отклонены два других подхода к оценке, а именно: «доходный» и «сравнительный». Не применяя «доходный подход», специалист оценщик указывает, что «оценщик не располагает необходимой информацией по реальным рыночным объектам оценки. Представленные же на рынке предложения требуют субъективного подхода к расчету отдельных параметров, что может исказить итоговые результаты оценки». Однако, в предыдущем заключении об оценке оценщик указывал, что не применяет «доходный» метод, так как он занижает рыночные цены.
Не применяя «Сравнительный подход», специалист оценщик привел в качестве мотивации следующее: «в связи с тем, что информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов отсутствует». Данное утверждение специалиста оценщика, по мнению суда, не соответствует действительности, поскольку информация (объявления) о продаже коммерческих объектов публиковалась в период проведения оценки объекта недвижимости в средствах массовой информации, в том числе и в газетах, издающихся в Брюховецком районе, которые представлены заявителем в судебное заседание (т.1 л.д.117-124). Информация об аналогичных сделках по продаже недвижимого имущества имелась и в ресурсах Интернета (т.1 л.д.116), которые также не были учтены специалистом оценщиком.
Кроме того, суд считает, что специалист оценщик формально подошел к оценке принадлежащего ему объекта недвижимости, поскольку объект специалистом не посещался, объект им фактически не осматривался, поскольку в настоящее время магазин сдан в аренду ИП и в нем осуществляется торговля товарами. Вышеизложенное подтверждается приобщенными к отчету фотографиями 3-х летней давности, на которых изображено здание магазина в зимний период (снег на фото), выполненные самим заявителем и переданные судебному приставу исполнителю в 2007 году. Сами работы по составлению отчета производились .. с 13 июля по .., всего в течение 2-х дней.
Также суд считает необоснованным определение специалистом оценщиком физического износа магазина в 15%, поскольку магазин построен в 2005 году, а критерии, по которым установлен фактический износ в указанном размере, специалистом оценщиком ни чем не обоснованы и не подтверждаются какими-либо доказательствами.
Вышеизложенные обстоятельства нашли свое подтверждение и в заключении проведенной по данному делу по ходатайству заявителя комплексной судебной экспертизы, на разрешение которой был поставлен вопрос соответствия рыночной стоимости магазина промышленных товаров, принадлежащего заявителю Латошину Е.В., принятой постановлением судебного пристава-исполнителя Короткого Д.А.от .., реальной рыночной стоимости данного объекта недвижимости.
Так, согласно комплексному заключению эксперта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по Брюховецкому району от .. итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, .., с применением затратного, доходного и сравнительного подходов по состоянию на .. с учетом НДС составляет .. рублей (т.2 л.д.1-94), а в отчете об оценке № от .. оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .. .., произведена с помощью только одного подхода к оценке - затратного, что привело к значительному искажению итогового значения рыночной стоимости здания магазина.
Согласно п. 20 приказа Минэкономразвития РФ от .. № "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", разработанного с учетом международных стандартов оценки и определяющего общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Судом установлено, что комплексное заключение эксперта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по .. от .. по всем поставленным судом вопросам мотивировано, в заключении содержится описание последовательности определения стоимости объекта оценки в соответствии с действующим законодательством (т.2 л.д.1-94).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что постановление судебного пристава-исполнителя Брюховецкого отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю Короткого Д.А от .. об оценке недвижимого имущества - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .. .. подлежит отмене, а требования заявителя об установлении первоначальной продажной стоимости объекта недвижимости - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, .., в сумме .. рублей согласно комплексному заключению эксперта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по Брюховецкому району от .., подлежат удовлетворению в полном объеме с целью предотвращения нарушения прав взыскателей по сводному исполнительному производству.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Заявление Латошина Е.В. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Брюховецкого отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю об оценке вещи, удовлетворить.
Отменить постановление судебного пристава-исполнителя. Брюховецкого отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю Короткого Д.А от .. об оценке недвижимого имущества - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .. ...
Установить первоначальную продажную стоимость объекта недвижимости - магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: Краснодарский край Брюховецкий район .. .., в сумме .. рублей согласно комплексному заключению эксперта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по Брюховецкому району от ...
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение 10 дней.
Судья В.В. Салогубова