Дело № 2-653 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 июля 2011 года г. Брянск Брянский районный суд Брянской области в составе: при секретаре Гоменок О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Селезнева Л.И. к ООО «Творец» и взыскании неустойки за просрочку исполнения договора, УСТАНОВИЛ: Истец Селезнева Л.И. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком договор № о строительстве жилья в порядке долевого участия. Срок ввода дома в эксплуатацию был предусмотрен на первое полугодие 2007 года. В последствие, ДД.ММ.ГГГГ года между ними был заключен второй договор за № о строительстве жилья в порядке долевого участия. Согласно п. 1.4 данного договора ответчик обязался ввести в эксплуатацию дом в четвертом квартале 2008 года. При этом пунктом 1.5 договора устанавливался срок передачи помещения дольщику- в течение 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи жилья. Но до настоящего времени та часть дома, где расположено принадлежащее ей нежилое помещение, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено и соответственно в эксплуатацию не введено. В связи с неисполнением ООО «Творец» обязательств по договору, она как дольщик лишена возможности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и тем самым распоряжаться им. Считает, что окончание срока ввода дома в эксплуатацию в соответствии с п. 1.4 Договора наступил ДД.ММ.ГГГГ После ввода дома в эксплуатацию договором предусмотрен 2-х месячный срок по передаче помещения дольщику. С ДД.ММ.ГГГГ для ответчика наступает ответственность за неисполнение обязательств по передаче помещения истцу. Просит суд взыскать с ответчика неустойку в размере 316688 рублей и компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей за просрочку исполнения обязательства в соответствии с ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В судебном заседании представитель истца Селезневой Л.И. адвокат Данилова Т.В. поддержала заявленные исковые требования и просили суд удовлетворить их в полном объеме. Представитель ответчика ООО «Творец» Жаберов Н.Ф. в судебном заседании просил суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Пояснил, что договор с истцом был заключен в 2004г. Предметом договора была двухкомнатная квартира. ДД.ММ.ГГГГ, Селезнева Л.И. обратилась к ООО «Творец» о переделке квартиры в нежилое помещение под магазин. Для этого она заказывала проект и локальную смету, согласно которым в помещении должны располагаться продовольственный магазин и магазин хозтоваров. Согласно смет были определены и строительные работы. На схеме в осях 1-2 вход №4 дольщиками являются Селезнева Л.И., Кабанова и Гребенец. Они должны были наружную отделку сделать в соответствии с проектом. Но они ее сделали, как хотели. Архитектор сказал, что такую отделку фасадов не примет. Тогда они написали гарантийное письмо, в котором обязались фасады переделать в соответствии с проектом. Архитектор в 2009 г. подписал проект с учетом того, что они фасады переделают. 11.07.2011 г. государственная строительная инспекция проводила проверку строительства 2-й очереди, в результате которой опять были замечания. В частности, в магазине истца не установлены моечные ванны. Это подтверждает то, что истец и другие дольщики своих обязательств не исполнили. В связи с чем, ответственность за то, что часть дома 2-й очереди не была вовремя введена в эксплуатацию, лежит на истце. Представитель Управления по строительству и развитию территории города Брянска (ГУРТ) Брянской городской администрации Абрамов А.А. в судебном заседании пояснил, что разрешение на строительство 2-й очереди спорного дома было выдано ООО «Творец» 21.02.2011 г. на основании заявления застройщика. На практике часто встречается, что застройщики сначала строят, а потом получают разрешение. На спорный объект строительства (на нежилые помещения), делалась отдельная государственная экспертиза. Было дано заключение о соответствии строительства 2-й очереди всем нормам. Срок действия разрешения на строительство 2-й очереди истек 21.06.2011 г. Сейчас застройщик должен оформлять документы для ввода нежилых помещений в эксплуатацию. Строительство дома было разделено на две очереди. 1-я очередь - жилые помещения уже введена в эксплуатацию. На 2-ю очередь застройщик должен был обратиться с отдельным заявлением на строительство. В эксплуатацию ввести объект можно только после получения разрешения на строительство. Обратился застройщик за разрешением на строительство 2-й очереди только сейчас. После того, как застройщик решил строительство разделить на две очереди, проектировщик должен был переделать проект. И на каждую очередь должна была проводиться государственная экспертиза. Изначально проект может быть на весь комплекс. Но в ходе строительства, если возникает необходимость, застройщик имеет право сам определять, в каком порядке он дальше будет строить. Но на строительство каждой очереди он должен получить разрешение на строительство. За то, что ведется строительство без получения разрешения, застройщик может быть привлечен к административной ответственности. До февраля 2011 г. с таким заявлением застройщик к ним не обращался. Что касается существа иска, то застройщик по договору с дольщиком взял на себя обязательство передать помещение после ввода дома в эксплуатацию. В случае, если при строительстве возникла необходимость переноса сроков ввода дома в эксплуатацию, то в договор вносятся соответствующие изменения. Если по договору предусмотрено, что дольщик имеет право выполнить ряд каких-либо работ, то соответственно будет даваться оценка этим работам, как они выполнены. В данном случае, необходимо смотреть передавалось ли помещение дольщику? Был ли акт приема-передачи? До ввода объекта в эксплуатацию застройщик не имеет права передавать объект дольщику. Всю ответственность за строительство несет застройщик до передачи помещения дольщику. На практике встречается, что объекты передают недостроенными. Но это должно быть указано в договоре. По СНИПам допускается сдача дома без отделочных работ. После передачи такого недостроенного объекта, дольщики могут сами его достраивать по своему усмотрению. По спорному объекту мы требуем документы только с застройщика, а не с дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дольщики юридическими правами на объект не обладают. Из представленного на обозрение акта проверки № видно, что не только из-за изменения фасадов дом не может быть введен в эксплуатацию. Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. ДД.ММ.ГГГГ между Селезневой Л.И. и ООО «Творец» был заключен договор № о строительстве жилья в порядке долевого участия. Предметом договора стала двухкомнатная квартира № на 1-м этаже, блок-секция № в жилом доме (поз. 150) в <адрес> общей площадью 69,16 кв.м. Цена договора составила 899080 руб. Срок ввода дома в эксплуатацию был предусмотрен на 1-е полугодие 2007 года. В последствие, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен новый договор за № о строительстве жилья в порядке долевого участия. (Фактически дата названного договора - ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами подтверждено). Предметом договора стало уже нежилое помещение на 1-м этаже, блок-секция № в жилом доме (поз. 150) в <адрес> общей площадью 69,16 кв.м., что соответствует двухкомнатной квартире, указанной в первоначальном договоре от ДД.ММ.ГГГГ Как было указано сторонами в судебном заседании и ими не оспаривалось, данный договор был заключен по договоренности о том, что Селезнева Л.И. решила использовать данное помещение под продовольственный магазин и магазин хозтоваров. Согласно п. 1.4 данного договора ответчик обязался ввести в эксплуатацию дом в четвертом квартале 2008 года. При этом пунктом 1.5 договора устанавливался срок передачи помещения дольщику- в течение 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 19.11.2008 года сторонами был подписан акт приема-передачи жилья. Суд не принимает довод представителя ООО «Творец» о том, что ввод в эксплуатацию 2-й очереди жилого дома, а именно нежилых помещений 1-го этажа, происходит по вине, в том числе, истца, считая его надуманным. Как установлено в судебном заседании, письмом от ДД.ММ.ГГГГ за подписью директора ООО «Творец» на имя генерального директора ОАО «Брянскгражданпроект» Ю.Ю.Ржевцева просил внести изменения в общую пояснительную записку № по объекту « 10-этажный жилой дом поз. 15 в микрорайоне «Славянский» Советского района г. Брянска», разделив строительство на 2 очереди: 1 очередь строительства - жилой дом, 2 очередь строительства - встроенные помещения магазинов и офисов на первом этаже. Разрешение на строительство 1-й очереди указанного жилого дома было выдано Брянской городской администрацией ООО «Творец» 17Л2.2007г. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно 1-й очереди строительства жилого дома № по <адрес> было выдано Брянской городской администрацией ООО «Творец» 15.10.2008г. После этого, 19.11.2008г. между сторонами был заключен акт приема-передачи жилья, построенного в порядке долевого участия, по которому ООО «Творец» в связи с вводом в эксплуатацию дома передало, а дольщик Селезнева Л.И. приняла нежилое помещение на 1-м этаже 10-этажного жилого дома № по <адрес> общей площадью 69,0 кв.м. Однако, за разрешением на строительство 2-й очереди указанного жилого дома № по <адрес> ООО «Творец» обратилось в Брянскую городскую администрацию только в феврале 2011 года (точная дата в заявлении не указана). Разрешение на строительство 2-й очереди указанного жилого дома было выдано Брянской городской администрацией ООО «Творец» 21.02.2011г. Срок действия разрешения - до 21.06.2011г. На момент рассмотрения дела разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно 2-й очереди строительства жилого дома № по <адрес> было выдано Брянской городской администрацией ООО «Творец» не выдано. Согласно объяснений представителя Управления по строительству и развитию территории города Брянска Брянской городской администрации в ходе строительства, если возникает необходимость, застройщик имеет право сам определять, в каком порядке он дальше будет строить. Строительство данного дома было разделено на две очереди. 1-я очередь - жилые помещения уже введена в эксплуатацию. На строительство каждой очереди застройщик должен получить отдельное разрешение. На 2-ю очередь застройщик до февраля 2011 г. с таким заявлением к ним не обращался. За то, что ведется строительство без получения разрешения, застройщик может быть привлечен к административной ответственности. До ввода объекта в эксплуатацию застройщик не имеет права передавать объект дольщику. Всю ответственность за строительство несет застройщик до передачи помещения дольщику. По спорному объекту они требуют документы только с застройщика, а не с дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дольщики юридическими правами на объект не обладают. В соответствии с ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». В соответствии с ст.6 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №14-ФЗ «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации. Как было установлено, ООО «Творец» не направляло Селезневой Л.И. предложение об изменении договора, в связи с чем, стороны не заключали дополнительное соглашение об изменении условий договора по срокам его исполнения. Кроме того, в соответствии с ст. 8 вышеназванного Закона «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором». Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вина в нарушении сроков ввода жилого дома № по <адрес> в эксплуатацию полностью лежит на ответчике ООО «Творец». В соответствии с статьями 309, 310 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства». Пунктом 1.5 договора долевого участия в строительстве от 28.12.2007г. устанавливался срок передачи помещения дольщику- в течение 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Дополнительных соглашений о переносе сроков ввода в эксплуатацию сторонами не заключалось. Оплату стоимости помещений истец выполнил в полном объеме, что подтверждается п.2.1 настоящего договора. Однако, фактически обязательство по передаче истцу помещения в собственность ответчик не выполнил, т.к. без разрешения на ввод дома в эксплуатацию дольщик не сможет оформить свое право на помещение в установленном законом порядке. Согласно дополнения к исковым требованиям и представленного расчета с учетом ставки рефинансирования в размере 8.25% годовых, сумма неустойки, которую просит взыскать истец за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составила 403017-50 руб. Суд считает представленный расчет правильным. В соответствии с ст. 333 ГК РФ «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку». С учетом обстоятельств дела, периода просрочки, отсутствия значительных последствий нарушения обязательств, суд приходит к выводу об уменьшении размера неустойки до 50000-00 руб. и об отказе в компенсации морального вреда в соответствии с ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» и ст. 1101 ГК РФ. В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, в том числе государственная пошлина, должны быть взысканы с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: Иск Селезневой Л.И. удовлетворить частично. Взыскать с ООО»Творец» в пользу Селезнева Л.И. неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере 50000-00 руб. Взыскать с ООО»Творец» в доход государства госпошлину в размере 1700-00 руб. В компенсации морального вреда Селезневой Л.И. отказать. Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения. Председательствующий судья А.В.Петряков
председательствующего судьи Петрякова А.В.,