Дело № 2-952 Р Е Ш Е Н И Е И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И 31 октября 2011 года г. Брянск Брянский районный суд в составе: Председательствующего судьи Прядёхо С.Н., При секретаре Афанасенковой Т.М., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жариковой В.В. к Носову В.И. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, У С Т А Н О В И Л : Жарикова В.В. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к Носову В.И., ссылаясь на то, что после смерти своей матери ФИО7, оформила доверенность на имя Клестова Р.С., взявшего обязательство, собрать документы, оформить право собственности на наследственное имущество на её имя и произвести продажу лишь одного из земельных участков, принадлежащих матери. Впоследствии ей стало известно, что продан жилой дом с земельным участком, расположенным при доме, где она и её бабушка проживают до настоящего времени. Согласия же на эту сделку она никому не давала, договор купли-продажи не заключала и денежных средств не получала. Приехав к нотариусу Антоненко И.В., оформившей доверенность, с целью отозвать доверенность, узнала, что та уже не работает и место её нахождения неизвестно. Обратившись в органы милиции по городу Брянску, она получила отказ в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления в действиях Клестова Р.С. Носова В.И., на чье имя оформлено спорное имущество, она никогда не видела, в сделке по отчуждению своего имущества, не участвовала, поскольку доверяла Клестову Р.С. На основании изложенного просила суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применить последствия недействительности сделки, тем самым признав право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за ней. В судебном заседании Жарикова В.В. исковые требования поддержала. Пояснила, что её мать ФИО7 унаследовала жилой кирпичный дом общей площадью 79, 1 кв.м. в <адрес> и земельный участок общей площадью 2500 кв.м. после смерти своего отца ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ. Согласно свидетельства на право собственности на землю земельных участков за ФИО7 значится два: один из которых соответствует 1627 кв.м. и на нем расположен дом, а второй соответствует 873 кв.м. Указанное отображено на плане – приложении к свидетельству № (л.д. 99). ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умерла. А она как наследница, ДД.ММ.ГГГГ получила свидетельство о праве на наследство по закону на имущество, оставшееся после смерти матери. (л.д. 57) Имея намерение продать один участок площадью 873 кв.м., оформила доверенность на Клестова Р.С. с правом выполнять от её имени все действия, связанные с поручением по ведению наследственного дела. Земельный участок площадью 873 кв.м она продала по доверенности гр. Клестовой О.Н. и спора по нему не имеется. О сделке относительно земельного участка и дома по адресу: <адрес> ей не было известно. В ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что вышеуказанное имущество зарегистрировано за Носовым В.И., тогда как передача имущества так же как и переход права собственности к новому собственнику на дом и участок не состоялись. Она проживает в доме со своей семьей, несет бремя расходов на его содержание, оплату коммунальных платежей и налогов. Представитель истца по доверенности Головнев И.Ф. исковое заявление поддержал по изложенным основаниям. Подтвердил наличие спора только в отношении земельного участка и дома расположенного на нём. В судебное заседание не явился ответчик Носов В.И., привлеченный в качестве третьего лица Клестов Р.С., привлеченная в качестве свидетеля ФИО4 Допрошенная в качестве свидетеля ФИО3 пояснила, что дом был построен её мужем ныне умершим. Вся семья была зарегистрирована в доме. После смерти дочери она отказалась от своей части наследства в пользу внучки – истицы по делу. Об оформлении доверенности на ведении наследственного дела ей ничего не было известно так же как и о сделке по отчуждению дома. Свидетель ФИО1 пояснила, что истица является супругой её сына. Ей также известно о том, что дом и участок принадлежат семье Жариковой В.В. Однако правоустанавливающие документы на имущество у неё отсутствуют, так как они находятся у Клестова Р.С. Более ей ничего не известно. Выслушав истца и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Жариковой В.В., основываясь на следующем. Как усматривается из материалов дела, согласно технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 значится собственником имущества (л.д. 15, 23-33). Согласно свидетельства о праве собственности на землю серии № № выданного ДД.ММ.ГГГГ земельный участок для личного подсобного хозяйства по вышеназванному адресу общей площадью 2500 кв.м. зарегистрирован за ФИО7 В приложении к свидетельству № на схеме расположены два участка площадью 1627 кв.м. и 873 кв.м., что в общей сложности дает 2500 кв.м. При этом на участке в 1627 кв.м. изображен дом и надворные постройки. На втором участке строений не имеется. (л.д. 53-55). Согласно свидетельства о смерти № № выданного ДД.ММ.ГГГГ Отделом ЗАГС Брянского района управления записи актов гражданского состояния Брянской области ФИО7 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38). Как следует из свидетельства о смерти серии № № выданного тем же отделом ДД.ММ.ГГГГ её сын ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39). ФИО6 является дочерью умершей ФИО7, что подтверждается свидетельством о рождении серии № №, выданного Хотылевским сельским советом Брянского района и области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40). После заключения брака ей была присвоена фамилия Жарикова В.В., что указано в свидетельстве о заключении брака серии № №, выданном Сещинской сельской администрацией Дубровского района Брянской области (л.д. 41). После смерти ФИО7 открылось наследство в виде дома и земельных участков площадью 1627 кв.м. и 873 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Согласно свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 1142 и 1157 ГК РФ наследницей имущества ФИО7 является её дочь Жарикова В.В. (л.д. 57). В силу ст. 218 ГК РФ, предусматривающей, что в случае смерти гражданина право собственности переходит по наследству к другим лицам в соответствии с законом или завещанием на принадлежавшее ему имущество, Жарикова В.В. стала собственницей названного имущества. Гражданское законодательство предусматривает, что договор купли-продажи недвижимого имущества является обязательственным отношением, направлен на переход права собственности от одного субъекта к другому. Заключая договор, продавец, обладая правом собственности, изъявляет свою волю на передачу вещи. ( п. 1 ст. 454 ГК РФ). Согласованная с его волей воля покупателя порождает право требовать передачи вещи. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества осуществляется по акту, подписываемому продавцом и покупателем. В акте помимо факта передачи недвижимости могут отражаться и недостатки передаваемого имущества. Земельный Кодекс исходит из принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. ( п.4 ст. 35 ЗК РФ). В силу прямого указания закона государственной регистрации подлежит договор продажи жилого помещения и считается заключенным с момента такой регистрации. (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отчуждаемая недвижимость должна быть передана свободной от прав третьих лиц. Данное требование считается нарушенным, если продаваемая недвижимость обременена обязательственными или вещными правами либо иными притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора. Вместе с тем ответственность продавца исключается, если покупатель знал или должен был знать о наличии таких обременений ( абз.2 п. 1 ст. 460 ГК РФ). В судебном заседании истица Жарикова В.В. и ФИО3 поясняли, что на протяжении многих лет проживали в доме № по <адрес>, другого жилья не имеют, бремя расходов по его содержанию всегда добросовестно несут, а потому никогда не задавались целью продать дом и земельный участок, расположенный при нем. Жарикова В.В. в силу своей юридической неграмотности обратилась к Клестову Р.С. с просьбой продать принадлежащий ей земельный участок, свободный от строений. При этом в содержание доверенности она не вникала. Вместе с тем к услугам Клестова Р.С. по вопросу отчуждения участка претензий не имеет. Разговора о продаже дома, где проживает, никогда с Клестовым Р.С. не вела. Но когда узнала, что дом зарегистрирован за Носовым В.И. сразу обратилась в суд. Подлинники правоустанавливающих документов на участок при доме находятся у Клестова Р.С. Во избежание новых сделок с имуществом, ей принадлежавшем, выход видит в судебном решении. Представленным доводам стороны истца противоречат материалы дела. Как усматривается из договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, Клестов Р.С. действующий от имени Жариковой В.В. по доверенности, удостоверенной нотариусом Сельцовского нотариального округа Брянской области Антоненко И.В., именуемый как «продавец» и Носов В.И., именуемый как «Покупатель» заключили договор на предмет недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>. В тот же день составили акт передачи недвижимости, что в принципе не противоречит названным нормам права. Вместе с тем п. 5 договора предусматривает, что продавец продал, а покупатель купил земельный участок с расположенным на нем жилым домом по настоящему договору свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать... П. 7 предусматривает обязанность покупателя осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого дома с соблюдением существующих единых правил. П. 10 соответствует требованиям ст. 556 ГК РФ, и гласит, что передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами документу о передаче, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Суд обращает внимание и на п. 16 того же договора, предусматривающего, что стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. В подписанном акте передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67) указывается, что претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества со стороны покупателя не поступило. Не явилось препятствием и факт регистрации гр. ФИО3 на момент подписания договора в доме, согласно п.6 договора. Что уже само по себе противоречит предыдущим условиям договора. В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу положений ст. 17, 18, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав. Ст. 21 ГК РФ предусматривает способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их ( гражданская дееспособность). Это общее правило. Последствия сделки, совершенной представителем, возникают непосредственно на стороне представляемого. Пункт 1 ст. 182 ГК РФ усматривает смысл представительства в том, что представитель в силу имеющегося у него полномочия совершает сделку, которая создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другом лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В рассматриваемом споре представительство может иметь место только в том случае, если Клестов Р.С. действовал от имени Жариковой В.В. и в её интересах. В судебном заседании суд установил, что Клестов Р.С. действовал для Носова В.И. и к его выгоде, в разрез условиям договора и требованиям закона. Обозревая доверенность, на основании которой была заключена сделка между представителем Жариковой В.В. и Носовым В.И., суд усматривает отсутствие ссылки на совершение сделок в отношении наследственного имущества, оформление которого доверила Жарикова В.В. Клестову Р.С. (л.д. 61). По гражданскому Кодексу РФ выдача доверенности на совершение определенных действий от имени представляемого является односторонней сделкой, поскольку порождает правовые последствия в силу волеизъявления представляемого – истицы по делу. А поскольку волеизъявление истца не направлено на отчуждение дома и участка третьим лицам, то не соблюден признак представительства, согласно которого одно лицо действует для другого. ( п. 2 ст. 154 ГК РФ). К сделке отчуждения относится договор купли-продажи, имеющий своей целью переход права собственности в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ. Неуправомоченность Клестова Р.С. на отчуждение имущества Жариковой В.В. основана на недействительной сделке, доказывается отсутствием наделения его обязательством по передаче вещи иным лицам. В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Доводы истицы о том, что сделка по купле-продаже имущества является недействительной в силу мнимости, под влиянием обмана, при отсутствии полномочий являются обоснованными и документально подтверждены материалами дела. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный неуполномоченным лицом, не обладавшим полномочиями действовать от имени истца без соответствующей доверенности, ничтожен в соответствии со статьей 168 ГК РФ, которая устанавливает, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Письменному объяснению Клестова Р.С., допрошенного в рамках материала КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотренного в порядке ст. 145 УПК РФ, суд не доверяет. Так в объяснении имеется ссылка на то, что после оформления прав Жариковой В.В. на наследственное имущество, она просила Клестова Р.С. продать и дом с земельным участком, предварительно договорившись о цене. В объяснении Носова В.И. указано, что деньги за дом и участок им были оплачены в размере 1040000 рублей Клестову Р.С. Эти пояснения также суд не принимает, поскольку Клестов Р.С. не был уполномочен собственником на совершение действий по отчуждению имущества. Возмездность его приобретения также не может быть принята судом во внимание. Согласно абз. 4 п. 37 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Носовым В.И. как ответчиком не представлено доказательств, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Недействительная сделка по правилу, установленному п.1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий. В том числе она не влечет возникновения права собственности у Носова В.И. В соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 г. N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ" под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, понимается письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке. В судебном заседании от истца не последовало одобрения сделки ни в устной, ни в письменной форме, следовательно договор признается недействительным с момента его совершения. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П в случае, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Исходя из изложенного истцом правомерно заявлены требования о признании права собственности на дом и участок в порядке наследования. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 209 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Исковое заявление Жариковой В.В. удовлетворить. Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли -продажи земельного участка общей площадью 1627 кв.м. с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес> ничтожным. Погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № №, №, №. Признать право собственности в порядке наследования за Жариковой В.В. на земельный участок общей площадью 1627 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный жилой дом по адресу: <адрес> <адрес>. Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме. Председательствующий судья Прядехо С.Н.
Анализируя существо сделки, суд приходит к выводу, что сделка не отвечает требованиям, установленным гражданским законодательством.