Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М     Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

06 августа 2012 г. Братский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Ястребовой Ю. В.,

при секретаре Вологжиной Н. Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1153/2012 по иску Савинова А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Время» о расторжении договора аренды недвижимого имущества, обязании освободить помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Савинов А. В. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Время» (далее по тексту - ООО «Время»), в котором просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 628 от 25.03.2004 г., заключенный между ним и ответчиком; обязать ООО «Время» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: ***.

В обосновании иска истец Савинов А. В. указал на то, что 01.12.2010 г. он приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Братск, ж. р. Центральный, проспект ***. Данное помещение было сдано в аренду прежним собственником на основании договора аренды недвижимого имущества № 628 от 25.03.2004 г. 18.01.2011 г. ответчик был уведомлен о смене собственника арендуемого имущества, и ему направлено требование предоставить отчет во исполнение п. 2.2 и п. 3.2.13 договора № 628, а также копию договора страхования арендованного имущества. Арендатором не были исполнены условия пунктов 2.2, 3.2.12 и 3.2.13 договора, в связи с чем ответчик 18.02.2011 г. был уведомлен о досрочном расторжении договора аренды № 628 от 25.03.2004 г., после чего был подан иск в Арбитражный суд Иркутской области о расторжении договора аренды.

В ходе рассмотрении дела по существу в арбитражном суде ответчиком был предоставлен отчет во исполнение п. 2.2. договора, из которого установлено нарушение исполнения условий п. 2.2 договора, а именно: расходы ответчика в 2010 г. по произведению текущих и капитальных ремонтов имущества, благоустройству и содержанию прилегающей территории арендуемого нежилого помещения составили *** *** руб. Однако, п. 2.2 договора предусматривает обязанность арендатора за счет собственных средств производить текущий и капитальный ремонты имущества, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты на улучшение имущества должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы. Данные затраты в сумму арендной платы не входят.

Согласно п. 1.1 договора имуществом является нежилое помещение № ***, расположенное по адресу: г. Братск, ж. р. Центральный, ***. П. 2.2 договора дословно содержит условие о том, что затраты на улучшение имущества должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы (*** руб.), и расширительному толкованию не подлежит. По смыслу данного условия договора в сумму улучшения имущества не включаются затраты на благоустройство и содержание прилегающей территории, а также обслуживание и содержание оборудования, не принадлежащего арендодателю.

Ответчик ненадлежащее исполнял условия договора, так им отнесены к затратам на улучшение имущества в виде ремонта электрооборудования затраты на ремонт калорифера в общей сумме *** руб. Однако калорифер не является имуществом арендодателя. Также не могут быть отнесены к расходам, улучшающим имущество, сданное в аренду, и затраты ответчика на ремонт крышных вентиляторов в сумме *** руб. Кроме того, ответчиком включены в состав затрат улучшающих имущество, расходы на установку охранных и противопожарных систем на объектах недвижимости в общей сумме *** руб., которые не относятся к затратам, улучшающим имущество, так как обязанность арендатора по монтажу и ремонту охранно-пожарной сигнализации возникает у арендатора из договора страхования имущества во исполнение п. 3.2.12 договора, и обязанность по его исполнению возлагается не на истца, а на ответчика, как страхователя по договору страхования от огня и других опасностей имущества юридических лиц № 101703-150-000212 от 13.10.10 г. (п. 4.4.4). Кроме того, оборудование, приобретенное и установленное в арендуемом помещении арендатором - калорифер, крышный вентилятор и пожарно-охранная сигнализация, ремонт которых он производит, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» относится к четвертой амортизируемой группе со сроком полезного использования от пяти до семи лет, вследствие чего на момент окончания срока договора аренды не будет передано арендодателю как улучшение имущества, поскольку окончится срок службы данного оборудования.

Согласно п. 2.2 договора содержание прилегающей территории возлагается на арендатора, в связи с чем затраты на содержание дворника магазина в общей сумме *** руб. никак не улучшают имущество арендодателя.

Также при включении в состав затрат, улучшающих имущество, расходов на ремонт витражного остекленения в сумме *** руб., ответчиком не учтено то обстоятельство, что данный ремонт не является текущим, либо капитальным ремонтом имущества арендодателя, так как должен быть отнесен на восстановительный ремонт, вследствие причинения ущерба третьими лицами, что подтверждается справкой зам. директора М. М. Голубевой.

Кроме того, из отчета, представленного ответчиком, следует, что им проведен ремонт асфальтового покрытия автодороги по договору подряда № 1 от 13.07.2010 г., предметом которого является ремонт асфальтового покрытия на общую сумму *** руб. То есть отремонтирована автодорога, не являющаяся имуществом, переданным по спорному договору аренды.

Таким образом, ответчик в 2010 г. не исполнил условие п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г.

Кроме того, п. 3.2.7 договора в обязанность арендатора входит обязательное получение письменного разрешения арендодателя в случае производства перепланировок и переоборудования имущества. Ответчик же самовольно без письменного разрешения арендодателя в 2011 г. произвел перепланировку и реконструкцию арендованного имущества - переоборудование окна в дверной проем в помещении № 5 арендуемого помещения, чем также нарушил условия договора.

Полагает, что на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом условия договора аренды № 628 от 25.03.2004 г., у него возникло право на досрочное расторжение договора аренды в силу п. 6.2.1 и п. 6.2.4 договора. Уведомление о досрочном расторжении спорного договора направлено им в адрес ответчика и получено им 29.11.2011 г.

Требование истца об обязании освободить спорное помещение основано на положениях ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец Савинов А. В. в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, просит рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности Ровковской О. Г.

Представитель истца Савинова А. В. - Ровковская О. Г., действующая на основании доверенности от 03.03.2011 г., в судебном заседании исковые требования истца поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно суду пояснила, что основанием для расторжения договора аренды является ненадлежащее исполнение п.2.2 спорного договора аренды ответчиком, истец оспаривает размер понесенных расходов на улучшения арендованною имущества.

Согласно предоставленному ответчиком отчету о произведенных ООО «Время» в 2010 году текущих и капитальных ремонтах имущества, благоустройства и содержания прилегающей территории нежилого помещения № *** по адресу: ***, помещение ***, им произведено затрат на сумму *** тыс. руб. Во взаимосвязи положений ст. ст. 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, по сути текущий и капитальный ремонты, расходы на содержание арендованного имущества и улучшение имущества являются разными составляющими расходов, понесенных арендатором по договору аренды.

Текущий и капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок, а улучшение имущества должно производится в соответствии с договором аренды в течение календарного года на сумму не менее *** руб.

По результатам проведенной в ходе рассмотрения данного дела судебной экспертизы, экспертом была проведена классификация произведенных в 2010 году ООО «Время» затрат на текущие и капитальные ремонты имущества, благоустройство и содержание прилегающей территории, согласно которому в 2010 году затраты ООО «Время»: на текущий ремонт составили *** рублей, на капитальный ремонт - ***. рублей; на содержание прилегающей территории - ***. рублей.

Вместе с тем п. 2.2 спорного договора дословно содержит условие, что затраты на улучшение имущества должны составлять *** рубля, а не в совокупности - текущий и капитальные ремонты имущества, благоустройство и содержание прилегающей территории.

Согласно действующему законодательству улучшениями арендованного имущества признаются такие работы, которые увеличивают срок полезного использования, мощность оборудования, достройка, дооборудование, модернизация имущества, которая вызывает изменение технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения либо иного объекта, повышенными нагрузками или другими новыми качествами.

По своей правовой сути улучшение имущества - это такие работы, которые увеличивают первоначальную стоимость объекта.

Текущий ремонт является обязанность арендатора в силу закона, заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а так же работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, который необходим для текущей эксплуатации арендованного имущества.

К капитальному ремонту относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий или целых конструкций, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Таким образом, именно капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением.

Кроме того, в качестве затрат, отнесенных на улучшение имущества в виде ремонта электрооборудования отнесены затраты на ремонт калорифера в общей сумме *** рублей, однако данное имущество в виде калорифера не является имуществом арендодателя, в связи с чем указанные расходы не могут быть отнесены на затраты, улучшающие имущество арендодателя. Также и затраты на ремонт крышных вентиляторов не являются имуществом арендодателя, в связи с чем затраты на ремонт крышных вентиляторов в сумме *** рублей не могут быть отнесены к расходам улучшающим имущество сланное в аренду.

Также пояснила, что на момент окончания срока спорного договора аренды, оборудование, приобретенное и установленное в арендуемом помещении арендатором - калорифер, крышный вентилятор и пожарно-охранная сигнализация, ремонт которых он производит, не будет передано арендодателю, как улучшение имущества, так как окончится срок службы данного оборудования.

Согласно п. 2.2 договора содержание прилегающей территории возлагается на арендатора, затраты на содержание дворника магазина в общей сумме *** рубля никак не улучшают имущество арендодателя.

Включая в состав затрат улучшающих имущество расходы на ремонт витражного остекления в обшей сумме *** рублей, ответчиком не учено то обстоятельство, что данный ремонт не является текущим либо капитальным ремонтом имущества арендодателя, и должен быть отнесен на восстановительный ремонт вследствие причинения ущерба третьими лицами.

Согласно отчету ответчика им проведен ремонт асфальтового покрытия автодороги и в подтверждение затрат предоставлен договор подряда № 1 от 13.07.2010, предметом которого является ремонт асфальтового покрытия на общую сумму *** рублей, то есть отремонтирована автодорога, не являющаяся имуществом, переданным по спорному договору аренды.

Таким образом, ответчик не исполнил надлежащим образом условия п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г., в связи с чем, в силу положений ст. 619 ГК РФ, у истца возникло право на досрочное расторжение спорного договора аренды.

Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Также, на основании положений ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Просит удовлетворить исковые требования Савинова А. В. в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Время» - Иванков К. А., действующий на основании доверенности от 21.07.2011 г., в судебном заседании исковые требования истца не признал, суду пояснил, что 07.06.2011 Савинов А. В. подал исковое заявление в Арбитражный суд Иркутской области с требованием к ООО «Время» о расторжении договора аренды муниципального имущества № 628 от 25.03.2004 и обязании освободить нежилое помещение. Обстоятельством, послужившим основанием для подачи искового заявления, истец указал нарушение ответчиком обязанности по предоставлению арендодателю копии договора страхования имущества, что предусмотрено п. 3.2.12 договора, и отчета о произведенных затратах на ремонты, благоустройство и содержание прилегающих территорий, согласно п.п. 2.2, 3.2.13 договора. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.09.2011 в удовлетворении исковых требований Савинову А. В. отказано полностью. Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 указанное решение первой инстанции оставлено без изменения.

Судами установлено, что ответчиком обязательства по договору, на нарушение которых ссылался истец, исполнены надлежаще, а неполучение арендодателем направленных в его адрес арендатором документов вызвано бездействием самого арендодателя и не может являться основанием для расторжения договора по требованию арендодателя согласно п. 3 ст. 405 и ст. 406 ГК РФ. Также в решении арбитражного суда указано на то, что оспаривание истцом в процессе рассмотрения дела размера понесенных ответчиком затрат на производство текущих и капитальных ремонтных работ за 2010 год, в соответствии с отчетом от 29.12.2010, не относимо к предмету настоящего дела, поскольку, основанием для предъявления настоящего иска в суд явилось неисполнение ответчиком обязанности по предоставлению в адрес арендодателя отчета о произведенных затратах на ремонт и копии договора страхования имущества. Таким образом, считает, что с учетом ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, доводы истца об уже установленном факте нарушения ответчиком п. 2.2 договора являются безосновательными.

Кроме того пояснил, что до настоящего времени ООО «Время» не получало никаких уведомлений о несогласии истца с понесенными ответчиком затратами на текущий и капитальный ремонты имущества, равно как и уведомлений о расторжении договора на основании неисполнения п. 2.2 этого договора.

Данное обстоятельство установлено и вступившим в законную силу определением суда, где отмечено, что заявляя требования, истец на указанные обстоятельства (несогласие с размером понесенных арендатором затрат на ремонт арендуемого помещения) не ссылался, также не представил доказательства того, что до обращения с настоящим иском извещал ответчика о своем несогласии с размером указанных затрат и предупреждал о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В материалах настоящего гражданского дела также отсутствуют какие-либо доказательства соблюдения истцом обязательного досудебного порядка расторжения договора, установленного ст.ст. 452 и 619 ГК РФ.

По указанным обстоятельствам считает, что требования Савинова А. В. в указанной части нельзя считать состоятельными и подлежащими удовлетворению.

Относительно доводов истца о нарушении ответчиком п. 3.2.7 договора, пояснил, что согласно п.п. 2.2, 3.2.3 договора ООО «Время» обязано производить за свой счет текущие и капитальные ремонты имущества, а также благоустройство и содержание прилегающей территории. В целях исполнения данной обязанности руководством ООО «Время» было принято решение о производстве ремонта помещения № 5 для его улучшения без изменения его функционального назначения. В связи с этим были начаты работы по переоборудованию оконного проема в дверной. Однако 25.11.2011 Савиновым А. В. в адрес арендатора было направлено письмо с требованием устранить в месячный срок, то есть до 25.12.2011, нарушения п. 3.2.7 договора, так как арендатором не было получено согласие арендодателя на проведение указанных работ. В целях соблюдения своих обязанностей по договору ООО «Время» приняло необходимые меры по устранению допущенных нарушений. Письмом от 15.12.2011 уведомило Савинова А. В. об устранении, подтвердив это актом от 16.12.2011. Данные документы были отправлены 16.12.2011 ценным письмом с описью вложения по адресу, указанному Савиновым А. В. Однако 19.01.2012 данное письмо было возвращено отправителю с отметкой «истек срок хранения». Таким образом, Савинов А. В. исключительно по своей вине не получил указанное письмо от ООО «Время», что говорит об его недобросовестности действий. Полагает, что в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку в 2011 году Савинов А. В., имея статус индивидуального предпринимателя, обращался в Арбитражный суд Иркутской области с требованием к ООО «Время» о расторжении договора аренды имущества № 628 от 25.03.2004 и обязании освободить нежилое помещение. Лишившись статуса индивидуального предпринимателя истец обратился в Братский городской суд Иркутской облает с аналогичными требованиями - расторгнуть договор аренды имущества № 628 от 25.03.2004 и обязать ООО «Время» освободить нежилое помещение. Одним из оснований для предъявления своих требований истец в очередной раз указал нарушение ответчиком п.п. 2.2, 3.2.12, 3.2.13 договора. Ответчик, во-первых, в указанные истцом сроки устранил допущенное нарушение п. 3.2.7 договора; во-вторых, добросовестно и надлежащим образом уведомил об устранении нарушения истца, что говорит об отсутствии с его стороны нарушений условий договора, и, следовательно, отсутствии оснований для досрочного расторжения Договора по инициативе арендодателя. Таким образом считает, что указанные факты говорят о недобросовестности действий истца, которые, к тому же направлены на преднамеренное создание ответчику условий, при которых последний не сможет надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору.

По указанным обстоятельствам полагает, что требования Савинова А. В. в указанной части также не подлежат удовлетворению.

Относительно доводов истца о том, что понесенные ответчиком затраты, указанные в отчете ООО «Время» за 2010 год, не являются затратами па улучшение имущества, суду пояснил, что исходя из положений ст. 623 ГК РФ к затратам на улучшение имущества арендодателя следует относить такие затраты, которые арендатор понес вследствие проведения определенных работ, направленных на повышение качественных и функциональных свойств и характеристик арендованного имущества. Следовательно, произведенные ООО «Время» работы, а именно: ремонт калорифера, светильников, вытяжной вентиляции, остекления витражей магазина, асфальтового покрытия автодороги, охранно-пожарной сигнализации, мягкой кровли козырька, а также затраты на содержание прилегающей территории магазина, заработную плату дворника, необходимо относить к работам по улучшению арендованного имущества, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора аренды имущества № 628 от 25.03.2004 на основании п. 3.2.7 данного договора.

Просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Время» - Парилова А. В., действующая на основании доверенности от 29.06.2011 г., в судебном заседании исковые требования истца не признала, поддержала доводы, данные представителем ответчика Иванковым К. А. в судебном заседании. Просит в удовлетворении исковых требований Савинову А. В. отказать.

Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.307 Гражданского кодекса Российской в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как определено ч.ч. 1 - 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положениями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд находит установленным, что согласно договору № *** аренды муниципального имущества от 25.03.2004 г. муниципальное образование города Братска передало ООО «Время» в пользование муниципальное имущество, нежилое помещение № ***, находящееся в подвале и на 1 этаже 5-этажного 4-х квартирного кирпичного жилого дома, расположенное по адресу: ***.

Пунктом 1.3 указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы установлен договорной и составляет: *** руб. в год или *** руб. - в месяц. Порядок внесения арендной платы определен в разделе 2 договора, согласно п. 2.1 которого, арендная плата за арендованное имущество вносится ежемесячно начиная с момента государственной регистрации договора в размере *** руб.

Пунктом 2.2 указанного договора аренды определено, что арендатор обязуется за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты имущества, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты улучшения имущества должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы и в сумму арендной платы не входят. Произведенные арендатором улучшения имущества являются собственностью арендодателя. Стоимость произведенных улучшений арендуемого имущества возмещению не подлежит.

В п. 3.2 спорного договора стороны определили обязанности арендатора, в том числе арендатор обязуется: п. 3.2.6 - использовать имущество по прямому назначению в строгом соответствии с п. 1 настоящего договора; п. 3.2.7 - не производить перепланировок и переоборудования имущества, вызванное потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя; п. 3.2.12 - в течение одного месяца со дня подписания акта приемо-передачи имущества за счет собственных средств застраховать имущество по рискам: пожар, поджег и т. д., с условием, что выгодоприобретателем является арендодатель. В течение 5 календарных дней с момента заключения договора страхования, предоставить копию договора арендодателю; п. 3.2.13 - ежегодно до 20 января следующего за отчетным годом представлять в адрес арендодателя отчет о произведенных затратах на ремонты, благоустройство и содержание прилегающих территорий.

Пунктом 6.2 договора определены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в месячный срок со дня предупреждения в том числе: п. 6.2.1 - при использовании арендатором имущества (в целом или его части) не в соответствии с условиями договора аренды; п. 6.2.4 - при невыполнении пунктов 2.2, 3.2.12 и 3.2.13 настоящего договора аренды.

Срок аренды по данному договору согласно п. 5.1 установлен сторонами - с момента государственной регистрации на пятнадцать лет.

На договоре аренды № 628 от 25.03.2004 г. имеется отметка Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области о государственной регистрации сделки 06.04.2004 г. за № 38-01/03-8/2004-758.

Согласно договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 23 от 01.12.2010 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска, действующий от имени муниципального образования города Братска продал Савинову А. В. на основании протокола о результатах продажи посредством публичного предложения № 398, утвержденного председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска 30.11.2010 г., а Савинов А. В. приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: ***.

Пунктом 4.7 данного договора купли-продажи предусмотрено, что на нежилое помещение заключен договор аренды помещения с ООО «Время» до 06.04.2019 г.

Актом приема-передачи от 10.12.2010 г. подтверждается факт передачи продавцом и принятия покупателем нежилого помещения согласно договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 01.12.2010 г. № 23. При этом расчет между сторонами произведен полностью. В акте имеется отметка о том, что у покупателя отсутствуют претензии в отношении приобретенного нежилого помещения.

Из свидетельства о государственной регистрации права серии 38 АД № 347397 от 27.12.2010 г. судом установлено, что право собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: *** зарегистрировано за Савиновым А. В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.12.2010 г. за № 38-38-03/054/2010-518.

Таким образом, с момента регистрации права собственности за истцом, по договору аренды № 628 от 25.03.2004 г. произошло изменение собственника-арендодателя с муниципального образования города Братска на Савинова А. В.

Данные обстоятельства не являются предметом спора, подтверждаются исследованными материалами дела и никем не оспариваются.

Как следует из письма от 25.11.2011 г. Савинова А. В. на имя генерального директора ООО «Время», в связи с ненадлежащим исполнением пункта 2.2 договора № 628 аренды муниципального имущества от 25.03.2004 г. за период 2010 год, а также в связи с нарушением п. 3.2.7 договора № 628 от 25.03.2004 г. - переоборудование окна в дверной проем в помещении № 5 1 этажа арендуемого нежилого помещения, истец просит ответчика в месячный срок устранить допущенные нарушения. В случае неустранения указанных нарушений, в соответствии с п. 6.2 договора № 628 от 25.03.2004 г. уведомляет, что с 25.12.2011 он досрочно расторгает с ООО «Время» договор № 628 аренды муниципального имущества от 25.03.2004 г.

Письмом от 15.12.2011 г. № 525 на имя Савинова А. В. ООО «Время» в ответ на письмо истца от 25.11.2011 г. об устранении допущенных нарушений в установленные сроки, сообщает, что в настоящее время работы по переоборудованию дверного проема в оконный в арендуемом ООО «Время» помещении № 5, расположенном на 1-м этаже в здании магазина № 74 по адресу***, уже ведутся и в указанный Савиновым А. В. срок имущество будет приведено в первоначальное состояние. Фактическое направление указанного письма ответчиком в адрес истца подтверждается описью вложения в ценное письмо, а также представленной ответчиком распечаткой с официального интернет-сайта ФГУП «Почта России».

Согласно комиссионному акту от 16.12.2011 г. комиссия в составе директора магазина «Таежный», зам. Генерального директора ООО «Время» и представителя ООО «Сибирская аптека» подтверждают факт того, что работы по переоборудованию дверного проема в оконный в пом. № 5 выполнены в полном объеме. Претензий по качеству выполненных работ нет.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, и ответчиком не оспаривается, что ООО «Время», в нарушение п. 3.2.7 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г., произвело переустройство арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя - Савинова А. В. Вместе с тем, судом также установлено, что, во исполнение требований арендатора о приведении имущества в первоначальное состояние, ответчик добросовестно устранил в срок, указанный в уведомлении, допущенные им нарушения.

ООО «Время» в подтверждение устранения допущенных нарушений п. 3.2.7 договора № 628 от 25.03.2004 г. в указанные истцом сроки в материалы дела представлено экспертное заключение ООО «Ремстройпроект» по результатам технического инструментального обследования нежилого помещения, расположенного по адресу г. Братск, ж. р. Центральный, проспект ***, комната 5, проведенного в мае 2012 г. Согласно данному экспертному заключению, в ходе технического инструментального обследования указанного помещения установлено, что выполнен демонтаж участка кладки под проемом в торцевой стене; демонтированный участок восстановлен кладкой из шлакоблоков; заполнение проема заменено. На основании проведенного обследования экспертом дано заключение о том, что нежилое помещение после переустройства соответствует действующим нормам и правилам; техническое состояние нежилого помещения после переустройства не нарушает права и законные интересы граждан и не угрожает их жизни и здоровью.

Кроме того, определением Братского городского суда Иркутской области от 09.06.2012 г. по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза спорного жилого помещения. Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Братскгражданпроект». Перед экспертами, в том числе, был поставлен вопрос о том, приведены ли в первоначальное состояние несущие и ограждающие конструкции в здании, расположенном по адресу: ***, после самовольной реконструкции - переоборудования окна в дверной проем в помещении № 5 арендуемого ответчиком нежилого помещения. По результатам обследования спорного нежилого помещения, экспертами ООО «Братскгражданпроект» дано заключение от 10.07.2012 г. № 1-76 о том, что несущие и ограждающие конструкции спорного помещения после самовольной реконструкции - переоборудования окна в дверной проем в помещении № 5 арендуемого ответчиком нежилого помещения приведены в первоначальное состояние.

При таких обстоятельствах, поскольку судом достоверно установлено, что в соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения ООО «Время» принятых на себя обязательств, предусмотренных п. 3.2.7 спорного договора, и устранении допущенных нарушений в месячный срок, и данное предупреждение ответчиком было исполнено своевременно, суд полагает, что нарушение ООО «Время» указанного пункта договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. не может являться основанием для расторжения данного договора аренды.

Вместе с тем, судом установлено, что договором аренды № 628 от 25.03.2004 г. нежилого помещения ***, находящегося по адресу: г. Братск, ж. р. Центральный, проспект *** пунктом 1.3 установлен размер арендной платы в размере *** руб. в год или *** руб. - в месяц.

Кроме того, на основании п. 2.2 указанного договора арендатор - ООО «Время» принял на себя обязательства за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты имущества, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты на улучшение имущества должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы и в сумму арендной платы не входят. Таким образом, при заключении договора аренды, стороны распределили обязанности по содержанию арендованного имущества и реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора, в том числе, в соответствии с диспозитивной номой: п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом четко обозначив отдельным пунктом договора сумму расходов именно на улучшение имущества, которая должна составлять не менее 50% от годовой арендной платы, то есть, не менее *** руб.

Из отчета о произведенных ООО «Время» в 2010 г. текущих и капитальных ремонтах имущества, благоустройства и содержания прилегающей территории нежилого помещения № *** по адресу: ***, утвержденного генеральным директором ООО «Время» 28.12.2010 г., судом установлено, что ответчиком во исполнение условий п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. были проведены следующие работы:

ремонт электрооборудования магазина на сумму *** *** руб.;

ремонт витражного остекленения с изготовлением деревянных витражей в количестве 6 штук на общую сумму *** ***. руб.;

ремонт асфальтового покрытия а/дороги на сумму ***. руб.;

капитальный ремонт охранно-пожарной сигнализации на сумму ***. руб.;

ремонт входных дверей на сумму ***. руб.;

ремонт мягкой кровли козырька на сумму ***. руб.;

затраты на содержание прилегающей территории магазина на общую сумму ***. руб.

Всего на общую сумму в размере ***. руб.

В подтверждение указанных расходов, ответчиком представлены следующие документы:

- договор подряда № 1 от 13.07.2010 г. на ремонт асфальтового покрытия с приложенным актом сдачи-приемки выполненных работ от 28.08.2010 г. Цена договора составила *** руб.;

- договор подряда № 6 на ремонт покрытия мягкой кровли козырька от 25.06.2010 г. с актом сдачи-приемки выполненных работ от 13.07.2010 г. Цена по договору составила *** руб.;

- смета по ремонту электрооборудования; калорифера, светильников на общую сумму *** руб.;

- акт приемки выполненных работ от 4.10.2010 г. по ремонту калориферов и светильников в спорном помещении на общую сумму *** руб.;

- смета на ремонт вытяжной вентиляции от 10.06.2010 г. на общую сумму *** руб.;

- акт приемки выполненных работ от 29.06.2010 г. по ремонту вытяжной вентиляции на общую сумму *** руб.;

- договор № 10/10 на установку охранных и противопожарных систем на объектах недвижимости от 30.06.2010 г. Цена договора согласно прилагаемой сметы составила *** руб.;

- договор поставки № 7а/2010г от 30.06.2010 г. на расходные материалы охранно-пожарной системы сигнализации;

- локальная ресурсная смета № 86 на монтаж пожарной сигнализации на общую сумму *** руб.;

- товарная накладная от 17.06.2010 г. на оборудование системы сигнализации на сумму *** руб.;

- акт приемки выполненных работ по монтажу пожарной сигнализации от 30.06.2010 г.;

- справка о затратах на содержание территории по уборке мусора магазина № ***) за 2010 год, в которые вошли заработная плата с ЕСН в месяц дворника магазина - в общей сумме за 2010 год в размере *** руб.;

- справка о том, что в 2010 г. в нежилом помещении № *** по адресу: ***, неизвестными лицами в ночное время разбиты 6 витражей. Затраты на восстановление составили *** руб.;

- калькуляция на изготовление и установку деревянной рамы для ремонта остекления витражей магазина на общую сумму *** руб.;

- акт приемки выполненных работ от 30.12 2010 г. по ремонту витражного остекленения в спорном помещении. Стоимость работ указана на общую сумму *** руб.

В обоснование возражений по иску, представители ответчика пояснили, что все указанные расходы, понесенные ООО «Время», относятся к затратам по улучшению арендованного имущества, В связи с чем считают, что условия п. 2.2 договора аренды в части обязанности арендатора нести затраты по улучшению имущества в размере не менее 50% от годовой арендной платы, то есть в сумме не менее *** руб., исполнены ответчиком в полном объеме, и оснований для досрочного расторжения договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. не имеется.

Определением Братского городского суда Иркутской области от 09.06.2012 г. по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза спорного жилого помещения. Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Братскгражданпроект». По результатам проведенного исследования, экспертами было дано заключение о том, что:

ремонт калорифера относится к предупредительному (текущему ремонту). В соответствии с п. 3.8 абз. 3 МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей;

ремонт светильников относится также к предупредительному (текущему) ремонту. Обоснование - п.3.8 абзац 3 МДС - 81.35.2004;

ремонт вытяжной вентиляции относится к текущему ремонту. Обоснование - п. 3.8 абзац 3 МДС 81-35.2004;

ремонт остекления витражей относится к текущему ремонту. Обоснование - п. 3 8 абзац 3 МДС 81-35.2004;

ремонт асфальтового покрытия автодороги относится к капитальному ремонту. Согласно п. 3.8 абз. 2 к капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.;

капитальный ремонт охранно - пожарной сигнализации. Согласно п. 3.8 абз. 1 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно- технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели;

ремонт мягкой кровли козырька - относится к текущему ремонту согласно п. 3.8 абз. 3;

затраты на содержание прилегающей территории магазина - заработная плата дворника - см. п. 2.2 договора № 628 аренды муниципального имущества. Согласно договора № 628 аренды муниципального имущества арендатор обязуется за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты имущества, благоустройство и содержание прилегающей территории …

Распределение обязанностей по ремонту (текущему и капитальному) арендованного имущества регулируется положениями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми стороны договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. определили, что обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого помещения возлагается на арендатора.

Кроме того стороны также определили обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт. Исходя из положений ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по проведению текущего ремонта направлена на поддержание арендуемого имущества в исправном состоянии, то есть в недопущении его ухудшения, в связи с чем он несет бремя расходов по содержанию имущества. Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, то есть не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. Указанной нормой на арендодателя возложена обязанность по выполнению всех предписаний о порядке пользования имуществом, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Данные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом, что предусмотрено ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, из анализа ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями арендованного имущества понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, его стоимость, но при этом не влекут его сущностного изменения.

Таким образом, из системного анализа указанных норм права следует, что производство ремонта (текущего и капитального) и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

Из представленных доказательств судом достоверно установлено, что из понесенных ответчиком расходов в сумме ***. руб. за 2010 год во исполнение п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г., расходы по ремонту электрооборудования в сумме ***. руб., в том числе, ремонту калорифера, светильников и вытяжной вентиляции; расходы на ремонт витражного остекленения в сумме ***. руб.; расходы на ремонт мягкой кровли козырька в сумме ***. руб., относятся к предупредительному (текущему) ремонту. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе заключением судебной строительно-технической экспертизой. Доказательств того, что после осуществления указанных работ произошло улучшение арендованного имущества по сравнению с его состоянием на момент передачи в аренду - стороной ответчика не представлено.

Таким образом, указанные затраты ООО «Время» не могут быть отнесены судом к затратам на улучшение арендованного имущества - нежилого помещения, находящегося по адресу: ***

Кроме того, расходы на содержание прилегающей территории, состоящие из заработной платы дворника за 2010 год в сумме *** ***. руб. также не относятся к указанному виду затрат, поскольку п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. предусмотрена обязанность арендатора содержать прилегающую территорию.

Ремонт асфальтового покрытия автодороги в размере *** *** рублей также не может быть принят в качестве улучшения арендованного имущества, поскольку по договору аренды в пользование ответчику передано нежилое помещение, а не автодорога.

При таких обстоятельствах суд находит, что доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком условий п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, поскольку судом достоверно установлено, что сумма затрат ответчика на улучшение арендованного имущества за 2010 год, составила менее суммы, предусмотренной п. п. 1,3, 2.2 договора аренды, то есть менее *** руб. в год ( *** ***.руб. - *** тыс. руб. - *** ***. руб. - *** *** Руб. - ***. рублей).

По указанным обстоятельствам, поскольку судом установлено нарушение ответчиком условия п. 2.2 договора аренды № 628 от 25.03.2004 г., п. 6.2.4 спорного договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при невыполнении пунктов 2.2, 3.2.12 и 3.2.13 договора, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 628 от 25.03.2004 г., подлежит удовлетворению.

При этом суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела факт направления уведомления истцом ответчику и факт получения ООО «Время» уведомления истца о досрочном расторжении договора № 628 от 25.03.2004 г. в связи с нарушением ответчиком, в том числе, п. 2.2 указанного договора с одновременным предложением устранить допущенные нарушения (которое суд расценивает как предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок), нашел свое подтверждение. Таким образом, истцом соблюден порядок досрочного расторжения договора аренды, предусмотренный положениями ст.ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 спорного договора.

К доводам представителя ответчика о том, что ООО «Время» до настоящего времени не получало никаких уведомлений о расторжении договора аренды на основании неисполнения п. 2.2 этого договора, суд относится критически, поскольку данные доводы опровергаются исследованными судом материалами дела, в том числе, ответом ООО «Время» на соответствующее уведомление Савинова А. В.

Также суд не усматривает злоупотребления правом истцом путем подачи данного искового заявления в Братский городской суд Иркутской области.

Частью 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод.

Из исследованных судом материалов дела следует, что истец, имея статус индивидуального предпринимателя, ранее обращался в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО «Время» о расторжении договора аренды № 628 от 25.03.2004 г. и обязании освободить нежилое помещение. При этом, основанием для обращения с указанным иском в Арбитражный суд Иркутской области истцом было указано неисполнение ответчиком ООО «Время» обязанности по предоставлению арендодателю копии договора страхования имущества (п. 3.2.12 договора аренды) и отчет о произведенных затратах на ремонты, благоустройство и содержание прилегающих территорий (п. 3.2.13 договора аренды). Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.09.2011 г. в удовлетворении данного иска Савинову А. В. было отказано. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда данное решение Арбитражного суда Иркутской области оставлено без изменения, жалоба Савинова А. В. - без удовлетворения.

Таким образом, судом установлено, что истец действительно ранее обращался в Арбитражный суд Иркутской области с аналогичными, рассматриваемым по настоящему делу, исковыми требованиями, однако основания обращения в Арбитражный суд и в Братский городской суд различны. Основанием для обращения истца с настоящим иском является ненадлежащее исполнение п. 2.2 спорного договора аренды ответчиком, истец в данном случае оспаривает размер понесенных ООО «Время» затрат на улучшение арендованного имущества, в то время, как при обращении в Арбитражный суд Иркутской области истцом оспаривались действия ответчика по непредставлению отчета о произведенных затратах на ремонты, благоустройство и содержание прилегающих территорий, предусмотренные п. 3.2.13 спорного договора и по непредставлению истцу копии договора страхования имущества, что предусмотрено п. 3.2.12 договора аренды. Поскольку судом установлено, что основаниями для обращения с данным иском в Братский городской суд Иркутской области послужили иные основания, а также, что в настоящее время истцом утрачен статус индивидуального предпринимателя, суд не усматривает в действиях истца по обращению за судебной защитой своих прав и интересов, злоупотребления правом.

В силу ч.2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку суд пришел к выводу удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 628 от 25.03.2004 г. с ООО «Время», требования собственника Савинова А. В. об обязании освободить спорное нежилое помещение, занимаемое на основании расторгнутого договора аренды, также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Савинова А.В. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 628 от 25.03.2004 г., заключенный между Савиновым А. В. и обществом с ограниченной ответственностью «Время».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Время» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: ***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья         Ю.В. Ястребова

Решение вступило в законную силу 14.09.2012 г.