РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Братск 16 апреля 2010 года
Братский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Гопина С.Н., при секретаре судебного заседания Филатовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-172/2010
по иску Поздникина Виктора Ивановича к Леоненко Светлане Александровне, Леоненко Сергею Михайловичу, администрации Вихоревского городского поселения о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о погашении в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Леоненко Светланы Александровны на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Поздникин В.И. обратился в Братский районный суд с иском к Леоненко Светлане Александровне, Леоненко Сергею Михайловичу, администрации Вихоревского городского поселения о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 1865,00 кв. м., находящегося по адресу: ... заключенного между администрацией Вихоревского городского поселения и Леоненко Светланой Александровной, о погашении в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Леоненко Светланы Александровны на этот земельный участок, указывая в обоснование своих требований следующее.
На день заключения договора Леоненко состояла в браке с Леоненко С.М.
Считает, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям Гражданского и Земельного кодексов РФ, так как нарушает его права собственника 1/2 доли жилого дома и земельного участка под ним.
В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Следовательно, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на жилой дом по договору купли-продажи от 27 ноября 2003 г. к Поздникиной (Леоненко) С.А. и Поздникину В.И. в порядке правопреемства от прежнего собственника жилого дома перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 27.11.2004 г., общая площадь, занимаемая квартирой, составляет 123,4 кв. м., т.е. на земельный участок этой же площадью под домом права перешли к новым покупателям, а соответственно на оставшуюся площадь в размере 1741,6 (1865 - 123,4) кв.м. должен был быть заключен договор купли - продажи земельного участка между администрацией Вихоревского городского поселения и Леоненко С.А. с Поздникиным В.И.
При разбирательстве дела в судебном заседании истец Поздникин В.И. и его представитель Федюкин Ю.М. просили удовлетворить иск по тем же основаниям, какие изложены в содержании искового заявления.
Ответчики Леоненко С.А. иск не признала по следующим основаниям.
Будучи в браке с истцом Поздникиным В.И., за деньги её родителей ФИО1 и ФИО3 27 ноября 2003 года она купила квартиру по адресу: ... состоящую из трех раздельных комнат, совмещенного санузла. ... квартиры 123,4 кв.м., в том числе площадь квартиры 101,5 кв.м., жилая площадь 62,5 кв.м.
Брак между ней и Поздникиным В.И. расторгнут 26 сентября 2005 года. После расторжения брака с Поздникиным В.И. она оставила фамилию Поздникина.
16 июня 2006 года она заключила брак с Леоненко Сергеем Михайловичем, взяла фамилию Леоненко.
02 ноября 2006 года, будучи в браке с Леоненко С.М., за совместные с ним денежные средства, приобрела за оплату в личную собственность у Администрации Вихоревского городского поселения земельный участок 1865 кв.м. для размещения квартиры в двухквартирном жилом доме по адресу: ... о чем имеется договор купли-продажи земельного участка *** от 02.11.2006 г.
Согласно пункту 4 и пункту 5 статьи 131 ГПК РФ истец при подаче искового заявления в суд в письменном виде должен указать: в «чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования»; «обстоятельства, на которые истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства».
В исковом заявлении Поздникин В.И. не указывает, о какой сделке идет речь.
В исковом заявлении Поздникин В.И. указывает на пункт 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ и пункт 3 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ, при этом к исковому заявлению не прикладывает документ, подтверждающий «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» по адресу: ... продавцом (бывшей хозяйкой) квартиры ФИО2; документ, подтверждающий переход «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» от продавца квартиры ФИО2 к ней - Леоненко Светлане Александровне.
Поздникин В.И., ссылаясь на пункт 1 статьи 35 ЗК РФ и пункт 1 статьи 552 ГК РФ, не предоставляет документ, подтверждающий, что он является собственником квартиры.
Из указанного следует, что истец не указал фактические основания его требований и не представлены документы, подтверждающие эти основания.
Согласно пункту 1 статьи 34 СКРФ «совместной собственностью является имущество, нажитое супругами во время брака». Брак с Поздникиным расторгнут 26 сентября 2005 года, земельный участок она купила 02 ноября 2006 года, следовательно, земельный участок не является совместной собственностью с Поздникиным В.И.
Бывшие хозяева квартиры ФИО2 и ФИО4 собственниками земельного участка не являлись. Земельный участок в кадастровом учете не числился.
Согласно пункта 2 договора купли-продажи квартиры она принадлежала продавцам на праве общей долевой собственности на основании договора *** на передачу квартир в собственность граждан, заключенного с Администрацией Вихоревского Муниципального Унитарного Предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» от 04 августа 2003 года. Согласно статье 21 Земельного Кодекса РФ «право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Земельный Кодекс Российской Федерации №136-Ф3 от 25 октября 2001 года принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года в действие вступил с 30 октября 2001 года.
Следовательно, ФИО2 и ФИО4 не могли являться собственниками земельного участка. Из чего следует, что продавцы являлись собственниками квартиры и земельного участка под этой квартирой. Они так же не имели договора на право пользования остальным земельным участком, так как он находился в ведении железной дороги до октября 2003 года (дата образования ОАО «РДЖ»), а затем перешел в собственность Администрации Вихоревского городского поселения.
При покупке квартиры согласно пункта 3 статьи 552 ГК РФ она получила такие же права, как и прежние хозяева.
Продавец квартиры ФИО2 при её продаже предупредила её и Поздникина В.И. о том, что продает только квартиру, так как не является собственником земельного участка. Надворные строения на участке также не узаконены.
Ответчик Леоненко С.М. иск не признал и пояснил, что полностью поддерживает ответчика Леоненко С.А.
Представитель администрации Вихоревского городского поселения по доверенности Алекман Е.А. иск не признала по следующим основаниям.
«…Согласно договору купли-продажи квартиры от 27.11.2003 г. Леоненко С.А. приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: ... На момент покупки жилья Леоненко С.А. (Поздникиной) земельный участок под домом являлся государственной собственностью. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.
На момент обращения Леоненко С.А. полномочиями по распоряжению земельными участками обладала администрация Вихоревского городского поселения.
Истец утверждает, что в порядке правопреемства к нему и Леоненко С.А. от прежнего собственника жилого дома перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок прежним собственникам квартиры не предоставлялся, с заявлением о предоставлении земельного участка бывшие собственники квартиры ФИО2 в орган местного самоуправления не обращались, что подтверждается материалами дела. Следовательно, право пожизненно наследуемого владения земельным участком (а также право собственности или право аренды) не могло перейти к новому владельцу квартиры.
На основании статьи 35 Земельного кодекса РФ …при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение.
В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ …при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Следовательно, в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 552 ГК РФ после приобретения квартиры Леоненко С.А. к ней перешло только право пользования земельным участком на соответствующую часть земельного участка, занятую строением.
В мае 2006 года Леоненко С.А. (на тот момент Поздникина С.А.) обратилась в администрацию Вихоревского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Согласно ч. 1 ст. 36 ГК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением определенных случаев, которые на данный земельный участок не распространяются.
Земельный участок был предоставлен Леоненко С.А. с соблюдением требований ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на основании договора купли-продажи квартиры от 27.11.2003 г. и распоряжения главы администрации Вихоревского городского поселения от 28.06.2006 г. *** о предоставлении земельного участка в собственность с Леоненко С.А., которая является единственным собственником квартиры, расположенной на данном земельном участке.
В соответствии с абзацем 2 ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Таким органом, согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, является Министерство экономического развития РФ. Приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Согласно данному перечню к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения прилагаются определенные этим перечнем документы. Данный перечень является исчерпывающим.
Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Иными словами, требовать документы о семейном положении Леоненко С.А. на момент покупки квартиры орган местного самоуправления был не вправе.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 28, 35, 36 Земельного кодекса РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», ст. 552 ГК РФ, администрация Вихоревского городского поселения просит отказать Поздникину В.И. в иске к Леоненко С.А., Леоненко СМ., администрации Вихоревского городского поселения о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка…
Допрошенная при разбирательстве дела в предварительном судебном заседании 02 апреля 2010 года специалист Бояринцева Татьяна Ивановна, заведующая сектором землеустройства администрации Вихоревского городского поселения, показала следующее.
Договор купли-продажи оформляла не она, однако может дать пояснения по этому обстоятельству. Согласно ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Спорный земельный участок не подпадает под эти ограничения, следовательно, отказать гражданке Леоненко в продаже земельного участка они не имели права. Согласно договору купли-продажи квартиры собственником являлась только Поздникина. В 2005 году она уже была разведена. Закон не обязывает их выявлять наличие других собственников квартиры. Согласно государственной регистрации собственником квартиры является только гражданка Поздникина. Кто является собственником квартиры, тот и становится собственником земельного участка. Если бы в договоре было указано два собственника, то и земельный участок был бы предоставлен в собственность двух лиц. В 2003 году квартира приобреталась по праву приватизации в полосе отвода земель железной дороги. Бывший собственник ФИО2 приобрела квартиру в собственность без земельного участка. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В соответствии с законодательством при приобретении права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, гражданин приобретает право использования этого участка, а затем после обращения в органы местного самоуправления, приобретает право собственности на этот земельный участок. Леоненко после приобретения квартиры в собственность обратилась в администрацию и осуществила свои права по приобретению земельного участка. На тот момент собственник квартиры был один, поэтому и собственником земельного участка стала только гражданка Леоненко.
Бывший собственник квартиры приобрела на нее право собственности после того как земельный участок перешёл в собственность муниципалитета.
Пожизненное наследуемое владение земельным участком с 2001 года не предоставляется совсем. Признание такого права возможно только при наличии у лица соответствующих распорядительных документов. Вместо этого, приобретая право собственности только на квартиру, гражданин приобретает право использования этого земельного участка, а не право собственности. Сроки и процедура оформления права использования земельного участка в законодательстве не оговорены.
При продаже земельного участка они руководствовались договором купли-продажи квартиры, согласно которому собственником квартиры является Поздникина. В 2005 году их брак с Поздникиным был расторгнут. Согласие ее мужа им не требовалось. Согласно государственной регистрации собственник квартиры один. Следовательно, у земельного участка также только один собственник. Закон не обязывает их проверять наличие согласия супругов, если они не являются собственниками по договору купли-продажи.
Выслушав истца Поздникина В.И., его представителя Федюкина Ю.М., ответчиков Леоненко С.А. и Леоненко С.М., представителя администрации Вихоревского городского поселения Алекман Е.А., специалиста заведующего сектором землеустройства администрации Вихоревского городского поселения Бояринцеву Т.И., исследовав письменные доказательства, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.
Суд установил, что истец Поздникин В.И. и ответчик Леоненко С.А. состояли в браке с 31 января 1987 г. по 26 сентября 2005 г., что подтверждается решением мирового судьи судебного участка №21 Братского района от 15.09.2005 г. о расторжении их брака, свидетельством о расторжении брака.
Перемена фамилии Поздникиной С.А. на фамилию Леоненко произошла 16 июня 2006 г. при заключении брака Леоненко С.А. с Леоненко С.М.
27 ноября 2003 г., будучи в браке с истцом, Поздникина С.А. купила у ФИО2 трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: ...
02 ноября 2006 года, будучи в браке с Леоненко С.М., ответчик Леоненко С.А. купила у администрации Вихоревского городского поселения земельный участок категории земель поселений площадью 1865 кв.м., расположенный по адресу этой же квартиры. Целевое назначение земельного участка: для размещения квартиры в двухквартирном жилом доме.
Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Следовательно, купленная ответчиком Леоненко С.А. квартира является совместной собственностью истца Поздникина В.И. и ответчика Леоненко С.А.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно, одновременно с приобретением права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 27 ноября 2003 г. истец Поздникин В.И. и ответчик Леоненко С.А. приобрели право на использование соответствующей части земельного участка, занятого квартирой.
Стороны не оспаривают, что прежний собственник фактически использовал часть земельного участка, занятого квартирой, и свои права на него не оформлял. Следовательно, распоряжение этим земельным участком осуществляется органами местного самоуправления, на дату заключения договора купли-продажи земельного участка – администрация Вихоревского городского поселения.
В силу п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 30.06.2006 г.) граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Совокупность указанных положений закрепляет за собственниками квартиры возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок в собственность без принятия решения о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан. Из чего следует, что зарегистрировать право собственности на этот земельный участок могли только собственники квартиры: Леоненко С.А. и Поздникин В.И.
Квартира и земельный участок под ней находятся на земельном участке, проданном администрацией Вихоревского городского поселения Леоненко С.А. Квартира находится в совместной собственности истца и ответчика Леоненко С.А., доля права собственности на квартиру каждого из них не определена, они же оспаривают свои права на совместно нажитое имущество в суде. При указанных обстоятельствах суд лишен возможности разграничить эти земельные участки, в связи с чем принимает решение о признании сделки недействительной полностью.
Принимая решение по иску о погашении в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Леоненко Светланы Александровны на земельный участок, суд учитывает, что по смыслу Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр прав вносятся записи о прекращении прав на объекты недвижимости, в связи с чем суд принимает решение о прекращении права собственности Леоненко С.А. на земельный участок.
В связи с изложенными выводами суд не принимает во внимание доводы ответчиков в обоснование возражений по иску, так как они основаны не на законе, а на своей трактовке закона и на своей оценке исследованных в судебном заседании доказательств.
Иные доводы ответчика Леоненко С.А. о том, что она купила квартиру за деньги её родителей ФИО1 и ФИО3, что истец не указал, в чем заключается нарушение его прав и о какой сделке идёт речь, что он ссылается на «право пожизненного наследуемого владения земельным участком», которое якобы имела продавец ФИО2, не представил документ, подтверждающий его право собственности на квартиру, не могут служить основаниями для отказа в иске, так как согласно договору купли-продажи квартиры её купила ответчик Леоненко С.А., право собственности зарегистрировано на неё, суд установил, что продавец квартиры не зарегистрировала свои права на земельный участок под квартирой, хотя имела на это право, а право собственности на квартиру Поздникин В.И. приобрел в силу закона (ст. 34 СК РФ).
Отсутствие обязанности продавца земельного участка выяснять, состояла ли покупатель в браке при покупке квартиры, о чём пояснила представитель администрации Вихоревского городского поселения Алекман Е.А. и специалист Бояринцева Т.И., не меняют правовую природу права собственности истца на квартиру и на принимаемое судом решение.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск удовлетворить.
Признать недействительным договор *** от 02.11.2006 г. купли-продажи земельного участка площадью 1865,00 кв. м., находящегося по адресу: ... заключенного между администрацией Вихоревского городского поселения и Леоненко Светланой Александровной.
Прекратить право собственности Леоненко Светланы Александровны на земельный участок площадью 1865 кв.м. с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: ...
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия.
Судья: