Дело № 02-1409-11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 07 ноября 2011 года Судья Борзинского городского суда Забайкальского края Раджабова Н.М. при секретаре Клыгиной Ю.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Борзя гражданское дело по иску Киргизова Н.В. к Баранова Т.В., Каргина О.Г. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, У С Т А Н О В И Л : Киргизова Н.В. обратилась в суд с иском к Баранова Т.В., Каргина О.Г. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, ссылаясь на следующее. 01.05.2007 года между ней и индивидуальным предпринимателем Каргина О.Г. заключен Договор аренды жилого помещения - <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края. Срок аренды установлен 10 лет. Согласно пункту 2.2.1 Договора она (Киргизова Н.В.) должна была отремонтировать жилое помещение, привести его в надлежащее состояние. При заключении Договора аренды Каргина О.Г. устно пообещала ей продать квартиру. Перед заключением Договора аренды 25.03.2007 года составлен Акт осмотра квартиры, которая на момент вселения была полностью разрушена: не было сантехники, труб отопления, радиаторов отопления, холодной воды, электрооборудования, стены разрушены; в ванной комнате не было перекрытия пола. Составлена смета на капитальный ремонт квартиры, стоимость которого составила 516.046 рублей. Смету она направила Каргина О.Г. В мае 2007 года заключен Договор на ремонт квартиры. Она подписала Акт приемки и оплатила стоимость ремонта квартиры. Ремонт квартиры она произвела с согласия Каргина О.Г., поэтому имеет право на возмещение расходов, понесенных ей на ремонт квартиры. В декабре 2010 года Каргина О.Г. предложила ей освободить квартиру. При этом она не предъявила ей никакого соглашения о расторжении Договора аренды. 2 На имя Каргиной О.Г. она направила соглашение о расторжении Договора аренды, так как она препятствует ей пользоваться жилым помещением (Баранова Т.В. заявлено требование о выселении ее (Киргизова Н.В.) из жилого помещения), ответ на которое не поступил. С ее (Киргизова Н.В.) стороны условия Договора аренды исполнены. Она своевременно производила оплату за коммунальные услуги. В связи с предъявлением иска она была вынуждена обратиться за юридической консультацией, составлением искового заявления и представления ее интересов в суде. За услуги представителя она оплатила 10.000 рублей. Истец просит суд расторгнуть Договор аренды жилого помещения от 01.05.2007 года. Взыскать с ответчиков Каргина О.Г. и Баранова Т.В. в ее пользу в солидарном порядке 516.046 рублей в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений и деньги в сумме 10.000 рублей - расходы на оплату услуг представителя. Взыскать с ответчиков в солидарном порядке уплаченную государственную пошлину. В судебном заседании истец Киргизова Н.В., настаивая на заявленных исковых требованиях, пояснила изложенное, при этом уточнила, что Баранова Т.В. не просила ее произвести капитальный ремонт в <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края. Условиями Договора аренды от 01.05.2007 года проведение капитального ремонта предусмотрено не было. Далее истец Киргизова Н.В. суду пояснила, что при заключении Договора аренды жилого помещения от 01.05.2007 года она не знала, что Каргина О.Г. не является собственником квартиры, поэтому считает, что Договор аренды должен быть расторгнут и по тому основанию, что Каргина О.Г. является лицом, не правомочным заключать данный Договор. Просит суд иск удовлетворить. В судебном заседании представитель истца Деминский Д.В., действующий на основании заявления, составленного в порядке статьи 54 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), настаивал на удовлетворении заявленных исковых требованиях Киргизова Н.В. В судебном заседании ответчик Баранова Т.В. исковые требования Киргизова Н.В. не признала, пояснив, что она не предоставляла Каргина О.Г. полномочия по заключению Договора аренды жилого помещения - квартиры № 3 <адрес> в <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края, принадлежащего ей на праве собственности. Кроме того, она не просила Каргина О.Г. и Киргизова Н.В. произвести ремонт в принадлежащей ей (Баранова Т.В.) квартире, поэтому считает, что исковые требования о взыскании с нее и Каргина О.Г. в солидарном порядке 516.046 рублей - стоимость ремонта являются незаконными и удовлетворению не подлежат. За ремонт квартиры, который был произведен до вселения Киргизова Н.В. в квартиру, она оплатила Каргина О.Г. 112.000 рублей. Просит иск оставить без удовлетворения. В судебном заседании ответчик Каргина О.Г. исковые требования Киргизова Н.В. в части расторжения Договора аренды жилого помещения от 01.05.2007 года признала, поскольку она, не являясь собственником квартиры и не имея на то соответствующих полномочий от Баранова Т.В., как от собственника жилого помещения, заключила Договор аренды жилого помещения - <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края незаконно, а впоследующем в декабре 2010 года попросила Киргизова Н.В. выселиться из указанного жилого помещения, так как Баранова Т.В. имела намерение сама проживать в этой квартире. В части взыскания с нее и Баранова Т.В. в солидарном порядке 516.046 рублей - стоимость ремонта считает иск незаконным, поскольку она не просила Киргизова Н.В. произвести какой-либо ремонт в квартире. Смету на капитальный ремонт квартиры и Акт выполненных работ Киргизова Н.В. ей не представляла. Киргизова Н.В. самовольно произвела перепланировку жилого помещения, убрав перегородку, разделяющую кухню и комнату. До вселения Киргизова Н.В. в квартиру она (Каргина О.Г.) произвела в ней ремонт, стоимость которого в сумме 112.000 рублей ей оплатила Баранова Т.В. Просит суд иск удовлетворить частично. В судебном заседании представитель ответчика Каргина О.Г. - Тюкавкина Н.И., действующая на основании доверенности, исковые требования Киргизова Н.В. признала только в части расторжения Договора аренды жилого помещения от 01.05.2007 года, который она считает недействительным, поскольку заключен с нарушением закона. Заслушав истца Киргизова Н.В., представителя истца Деминского Д.В., ответчиков Баранова Т.В. и Каргина О.Г., представителя ответчика Тюкавкину Н.И., допросив свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 4 В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Из анализа приведенных норм следует, что жилое помещение не может быть объектом договора аренды, а является объектом договора найма жилого помещения. В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В силу пункта 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В силу пункта 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В судебном заседании установлено, что 01.05.2007 года между индивидуальным предпринимателем Каргина О.Г. (Арендодатель) и Киргизова Н.В. (арендатор) заключен Договор аренды жилого помещения (далее - Договор) - <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края (пункт 1.1 Договора). 5 Согласно пункту 5.3 Договора договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора. Истец Киргизова Н.В. просит суд расторгнуть Договор аренды, заключенный 01.05.2007 года между индивидуальным предпринимателем Каргина О.Г. и ей, предметом которого является <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края, поскольку арендодатель Каргина О.Г. создает препятствия в пользовании квартирой (Баранова Т.В. заявлено требование о выселении ее (Киргизова Н.В.) из квартиры), а также по тому основанию, что Каргина О.Г., не являясь собственником квартиры и не имея на то соответствующих полномочий от собственника квартиры Баранова Т.В., заключила с ней Договор аренды. В судебном заседании установлено и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 75 ЧО 0017014, выданным 07.10.2000 года Государственным учреждением юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Читинской области», что Баранова Т.В. на основании Договора купли-продажи от 31.08.2000 года является собственником жилого помещения - <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края. Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. Как установлено в судебном заседании и подтверждается пояснениями ответчиков Баранова Т.В. и Каргина О.Г., что Баранова Т.В., являясь собственником спорного жилого помещения, не наделяла Каргина О.Г. полномочиями по сдаче в аренду и продаже принадлежащей ей (Баранова Т.В.) <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края. Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. Доверенностью, выданной 11.05.2007 года Баранова Т.В. на имя ФИО13 (сын Каргина О.Г.), которая в судебном заседании не оспаривалась, подтверждается, что Баранова Т.В. уполномочила ФИО13 быть ее представителем при сборе документов, необходимых для продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной в г. Борзя Забайкальского края, <адрес> квартал, <адрес>. Кроме того, в судебном заседании установлено, что в декабре 2010 года Каргина О.Г. обратилась к Киргизова Н.В. с просьбой о выселении ее из арендованного жилого помещения, поскольку в него будет вселяться Баранова Т.В. Впоследующем Баранова Т.В. предъявила иск в суд к Киргизова Н.В. о выселении из жилого помещения. 6 Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались Принимая во внимание изложенное, суд находит, что Договор аренды жилого помещения (Договор найма жилого помещения) - <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края, заключенный 01.05.2007 года между индивидуальным предпринимателем Каргина О.Г. и Киргизова Н.В. является недействительным, не соответствующим требованиям закона, и подлежит расторжению по инициативе арендатора, поскольку указанный Договор заключен Каргина О.Г., не являющейся собственником спорного жилого помещения и не наделенной соответствующими полномочиями собственником имущества Баранова Т.В. на передачу принадлежащей ей квартиры в найм другому лицу. Истец Киргизова Н.В. просит суд взыскать с Баранова Т.В. и Каргина О.Г. в солидарном порядке расходы, связанные с ремонтом <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края, в сумме 516.046 рублей 00 коп., поскольку на момент вселения квартира была полностью разрушена: не было сантехники, труб отопления, радиаторов отопления, холодной воды, электрооборудования, стены разрушены; в ванной комнате не было перекрытия пола. При этом Киргизова Н.В. сослалась на пункт 1 статьи 623 ГК РФ, в силу которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Согласно пункту 2.2.1 Договора арендатор обязан отремонтировать квартиру, привести ее в надлежащее состояние. Согласно пункту 3.2 Договора в счет оплаты аренды Арендатор предоставляет в бухгалтерию Арендодателя счета-фактуры за произведенный ремонт по восстановлению квартиры и смету. Актом осмотра квартиры от 25.03.2007 года, составленным и подписанным Каргина О.Г. и Киргизова Н.В., который в судебном заседании не оспаривался, подтверждается, что спорное жилое помещение находилось в разбитом состоянии. В обоснование исковых требований о возмещении затрат, связанных с ремонтом квартиры, истцом Киргизова Н.В. представлены следующие доказательства: Локальный сметный расчет от 25.03.2007 года; Договор подряда, заключенный 25.03.2007 года между Киргизова Н.В. и ООО «Компромисс»; Акт выполненных работ от 05.08.2007 года; квитанции об оплате за выполненные работы по Договору подряда. 7 Допрошенные в судебном заседании по ходатайству истца свидетели ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, каждая в отдельности, показали, что <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края, которую арендовала Киргизова Н.В., была в разрушенном состоянии. Киргизова Н.В. своими силами и за свой счет произвела капитальный ремонт квартиры: отремонтировала сантехническое оборудование, электрооборудование, поставила окна, двери, восстановила штукатурку стен, потолка. В судебном заседании установлено, что Киргизова Н.В. произвела ремонт спорного жилого помещения. Вместе с тем, Локальный сметный расчет и Акт выполненных работ Киргизова Н.В. Каргина О.Г. не предоставила, чем допустила нарушение пункта 3.2 Договора аренды от 01.05.2007 года. Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. В силу пункта 2 статьи 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В силу пункта 1 статьи 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В силу пункта 2 статьи 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что Киргизова Н.В. без согласия Каргина О.Г. и Баранова Т.В. самовольно, не согласовав свои действия с органом местного самоуправления, произвела перепланировку жилого помещения, убрав стену, разделяющую кухню и комнату, а также произвела капитальный ремонт арендованного ей жилого помещения, который не был предусмотрен Договором аренды от 01.05.2007 года. Как пояснила в судебном заседании истец Киргизова Н.В., в Локальный сметный расчет восстановительного ремонта арендованного жилого помещения включены также работы по перепланировке квартиры. То обстоятельство, что Киргизова Н.В. произвела перепланировку жилого помещения, убрав стену, разделяющую кухню и комнату, подтвердили в судебном заседании свидетели ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 8 В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательств своих доводов о том, что она предоставила Каргина О.Г. документы, подтверждающие проведение ремонта в жилом помещении, а именно: Локальный сметный расчет и Акт выполненных работ, истцом Киргизова Н.В. суду не предоставлено. Ответчик Каргина О.Г. отрицала в судебном заседании указанные обстоятельства о предоставлении ей Киргизова Н.В. указанных документов. Из представленных истцом Киргизова Н.В. квитанций об оплате стоимости ремонта не усматривается, что оплата произведена за ремонт спорного жилого помещения, поэтому суд не принимает во внимание указанные квитанции как доказательство в обоснование возмещения стоимости ремонтных работ Киргизова Н.В. Иные доказательства, подтверждающие оплату стоимости работ по ремонту спорного жилого помещения истцом Киргизова Н.В. в судебное заседание не представлено. В судебном заседании ответчик Каргина О.Г. пояснила, что осмотр <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края производился после оформления Договора аренды от 01.05.2007 года. Акт осмотра квартиры составлялся после заключения Договора аренды задним числом. Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. Кроме того, в судебном заседании установлено, что до вселения Киргизова Н.В. в спорное жилое помещение, Каргина О.Г. произвела в нем ремонт, в том числе оконных блоков. Приобретение Каргина О.Г. оконных блоков подтверждается счет-фактурой от 04.10.2006 года. Актом осмотра квартиры от 25.03.2007 года подтверждается отсутствие стекла в окнах в зале и кухне. Локальным сметным расчетом от 25.03.2007 года и Актом выполненных работ от 05.08.2007 года подтверждается установка в спорной квартире оконных блоков. Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. Исходя из изложенного, суд находит доводы ответчика Каргина О.Г. о том, что в Локальный сметный расчет от 25.03.2007 года необоснованно включены расходы на установку оконных блоков, обоснованными, а также 9 ставит под сомнение законность Локального сметного расчет от 25.03.2007 года и, соответственно, Акта выполненных работ от 05.08.2007 года. Несмотря на то, что Договор аренды жилого помещения от 01.05.2007 года истец Киргизова Н.В. просила расторгнуть по указанным выше основаниям, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что Киргизова Н.В. добровольно подписав Договор аренды, не проверив правоустанавливающие документы на квартиру и полномочия Каргина О.Г. на заключение Договора аренды, согласилась с условием произвести ремонт жилого помещения. Арендную плату, установленную Договором аренды, Киргизова Н.В. не уплачивала и в счет оплаты аренды не предоставляла счета за произведенный ремонт по восстановлению квартиры и смету Каргина О.Г. Принимая во внимание изложенное, суд находит, что Киргизова Н.В. по собственной инициативе и добровольно, не согласовав свои действия с Каргина О.Г., являющейся арендодателем, и с собственником жилого помещения Баранова Т.В., произвела ремонт арендованного спорного жилого помещения в том объеме, который указан в Локальном сметном расчете, не предусмотренный Договором аренды от 01.05.2007 года. Следовательно, исковые требования Киргизова Н.В. о взыскании с Каргина О.Г. и Баранова Т.В. расходов, связанных с ремонтом квартиры, являются незаконными и необоснованными и удовлетворению не подлежат. Оснований не доверять показаниям свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 у суда нет, поскольку они согласуются между собой и с другими доказательствами по делу. Истец Киргизова Н.В. просит суд взыскать с ответчиков Каргина О.Г. и Баранова Т.В. в солидарном порядке 10.000 рублей - расходы на оплату услуг представителя. В обоснование исковых требований истцом Киргизова Н.В. представлен Договор возмездного оказания услуг от 09.09.2011 года и квитанции от 09.09.2011 года и 12.09.2011 года об оплате 10.000 рублей. В силу части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд находит, что требования Киргизова Н.В. о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению на сумму 2.000 рублей, 10 поскольку сумма 10.000 рублей - расходы на оплату услуг представителя, по мнению суда, является завышенной и необоснованной. Расходы на оплату услуг представителя подлежат взысканию с ответчика Каргина О.Г., поскольку ответчик Баранова Т.В. не принимала участие в заключении Договора аренды, оспариваемого в судебном заседании. Истец Киргизова Н.В. просит суд взыскать с ответчиков Каргина О.Г. и Баранова Т.В. в солидарном порядке 8.430 рублей 00 коп. - возврат государственной пошлины. В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика Каргина О.Г. в пользу истца Киргизова Н.В. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей 00 коп., поскольку исковые требования истца удовлетворены только в части расторжения договора аренды, заключенного с Каргина О.Г. Исследовав доказательства дела в их совокупности, суд находит, что исковые требования Киргизова Н.В. подлежат удовлетворению частично. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Исковые требования Киргизова Н.В. к Баранова Т.В., Каргина О.Г. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств удовлетворить частично. Расторгнуть Договор аренды жилого помещения - <адрес> квартал в г. Борзя Забайкальского края, заключенный 01.05.2007 года между индивидуальным предпринимателем Каргина О.Г. и Киргизова Н.В.. Взыскать с Каргина О.Г. в пользу Киргизова Н.В. 2.200 рублей, из них: 2.000 рублей 00 коп. - расходы на оплату услуг представителя, 200 рублей 00 коп. - возврат государственной пошлины. 11 Исковые требования Киргизова Н.В. к Баранова Т.В., Каргина О.Г. о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Борзинский городской суд в течение 10 дней. Судья Раджабова Н.М. Копия верна: судья Раджабова Н.М.