Дело Номер обезличен г. Бор

Дата обезличена года Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Рыжовой О.А., при секретаре Комяк В.Н.. , адвокат Сайкина Л.Я., представитель Новикова Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евтеева А.В. к Прокофьева В.П. о признании права о собственности на жилой дом и земельный участок и по встречному иску Прокофьева В.П. к Евтееву А.В. о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, признании договора купли - продажи дома и участка недействительным

У С Т А Н О В И Л:

Евтеев А.В. обратился в суд иском к Прокофьеву В.П. о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 141, 50 кв.м. в том числе жилой 77,7 кв.м., инвентарный номер Номер обезличен, литер: А и земельный участок, площадью 1500,00 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, категория земли- земли населенных пунктов, кадастровый номер: Номер обезличен, расположенный по адресу: Нижегородская область, Борский район, дер. ..., ... сельского совета дом Номер обезличен.

В обосновании иска Евтеев А.В. указал, что Дата обезличена года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Нижегородская область, Борский район, в деревне ..., ... сельского совета, дом Номер обезличен.

Согласно п.1 данного договора Прокофьев В.П., обязался продать, а он, Евтеев А.В., купить земельный участок площадью 1500,00 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства категория земли - земли населённых пунктов и жилой дом общей площадью 141,50 кв.м., в том числе жилой 77,7 кв.м.

По соглашению сторон дом и земельный участок были оценены в 400 000,00 рублей.

По акту приёма-передачи от Дата обезличена года ответчик передал Евтееву А.В. указанные жилой дом и земельный участок в собственность.

На момент подписания договора Прокофьев В.П. (истец) представил на земельный участок свидетельство о собственности на землю Номер обезличен от Дата обезличена года.

В связи с тем, что на момент заключения сделки по продаже объектов недвижимости продавцом не было оформлено право собственности и не получено Свидетельство о государственности регистрации, стороны договорились, что покупатель производит расчёт поэтапно.

В связи с чем Евтеев А.В. первый платёж произвёл на дату подписания договора, а окончательный расчёт должен был произвести после государственной регистрации договора купли-продажи, но не позднее Дата обезличена года. Однако ответчик отказался принять у него деньги и заявил, что расторгает договор. По этой причине истец не смог передать ему деньги до Дата обезличена г. Ответчик заявил о расторжении договора после того, как истец произвёл государственную регистрацию права собственности на дом и земельный участок.

8 ноября Евтеевым А.В. было получено Свидетельство о государственной регистрации права собственности Номер обезличен на дом.

Дата обезличена года ответчик письменно сообщил Евтееву А.В., что хочет расторгнуть договор по причине согласования с сыном.

В настоящее время, истец полностью рассчитался с ответчиком за дом и земельный участок путём внесения оставшихся денежных средств, в размере 200 000 руб. в депозит нотариуса, в соответствии со ст. 327 ГК РФ, т.е. исполнил обязательства.

При обращении в УФРС по Нижегородской области истцу в регистрации права было отказано, поскольку необходимо было заключить дополнительное соглашение с ответчиком, но ответчик отказался в связи с чем, истец был вынужден обратится в суд.

В судебном заседании истец Евтеев В.А. поддержал исковые требования в полном объеме и указал, что в настоящее время ответчик уклоняется от исполнения договора купли-продажи, Евтеев А.В. за свой счет и своими силами оформлял документы на дом и земельный участок, ответчик в этом участия не принимал. Дом истец купил для себя и своей семьи.

Представитель истца по доверенности Новикова Е.В. в судебном заседании поддержала заявленный иск в полном объеме.

Ответчик Прокофьев В.П. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В его интересах участвовал его сын Прокофьев С.В. по доверенности. Стороны просили суд рассмотреть дело в отсутствии Прокофьева В.П. с участием его представителя.

Прокофьев В.П. предъявил встречный иск к Евтееву А.В. о расторжении договора купли - продажи спорного жилого дома и земельного участка, заключенного между сторонами Дата обезличена года, указав, что данный договор должен быть расторгнут, так как Евтеевым А.В. нарушены сроки оплаты по данному договору, так как по условиям договора 200.000 рублей должны быть уплачены до Дата обезличена года Евтеевым А,В., что не было сделано. Истец намеревался купить автомобиль, но ему не хватило данных денег, которые не внес Евтеев вовремя и ему пришлось отказаться от покупки автомобиля. В настоящее время он не имеет интереса в продаже дома вследствие этого. Кроме того Прокофьев и его адвокат просили рассмотреть одновременно и требование о признании договора купли - продажи спорного дома и участка недействительным по основаниям ст. 179 ч.1 ГК РФ, указав, что Прокофьева В.П. Евтеев А.В. обманул, так как они договорились, что дом продается за 525.000 руб, сумма в 400.000 руб была оформлена договором, указанным выше, а сумма за дом и участок в размере 125.000 руб были оформлено впоследствии распиской Евтеева А.В., данная расписка была у соседки Заикиной Л.Т., однако Евтеев А.В. обманным путем ее изъял у нее.

Адвокат Сайкина Л.Я. подтвердила данные доводы.

Заслушав стороны, их представителей, свидетелей Заикину Л.Т., которая пояснила, что Прокофьев В.П. ее сосед, она знает, что в Дата обезличена года Прокофьев В.П. и Евтеев А.В. заключали сделку по купле продажи дома и участка, Прокофьев В.П. был в состоянии алкогольного опьянения, как ей показалось по его виду, у нее хранилась расписка от Евтеева о дополнительной передаче к основной сумме в 400.000 рублей суммы 125.000 рублей по продаже данного дома и участка, однако, Евтеев ее у нее впоследствии изъял, свидетеля Тишенову Т.В., которая пояснила, что она знает Прокофьева как соседа по даче. Он хотел продать дом и просил посодействовать в этом. Потом она узнала, что Прокофьев продает дом за 400.000 рублей, затем она слышала, что он продает дом за 500.000 рублей. Прокофьев ей говорил впоследствии, что он дешево продал дом и поэтому хотел все вернуть назад. Также свидетель поясняла, что спорный дом находится в запущенном состоянии, в него свободен доступ посторонним лицам, он дал трещину, она считает, что Евтеев купил дом по высокой цене, также суд, исследовав материалы дела приходит к следующему:

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

На основании ст. 423 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. ч. 2 ст. 327 ГК РФ внесенные денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

Согласно п.2 ст. 6 Федерального Закона РФ № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года «Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества».

Согласно п. 9 ст. 3 Федерального Закона РФ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» №137-ФЗ от 25 октября 2001 года: «Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после ведения в действие ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам,/утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

В суде установлено, что согласно договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от Дата обезличена года Прокофьев В.П. обязался продать, а Евтеев А.В. купить земельный участок, площадью 1500,00 кв.м. и жилой дом, общей площадью 141,50 кв.м., в том числе жилая 77,7 кв.м. (л. д.31).

В соответствии с Актом о передаче земельного участка и жилого дома от Дата обезличена года ответчик передал Евтееву А.В. указанные жилой дом и земельный участок в собственность л.д.7). Согласно п. 4 указанного Акта, по соглашению сторон дом и земельный участок были оценены в 400 000 рублей, с общего согласия сторон, оплата производиться поэтапно.

Согласно доверенности от Дата обезличена года Прокофьев В.П. уполномочил Евтеева А.В. быть его представителем по всем вопросам связанным с оформлением сдачей и получением документов о государственной регистрации сделки договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок и расположенный на нём жилой дом Номер обезличен в д. ... ... с/с Борского района Нижегородской области с правом подписания любых документов и выполнения всех необходимых для государственной регистрации действий, уплатить все следуемые госпошлины и иные сборы л.д.8). В соответствии со свидетельством о праве собственности на землю, указанный земельный участок принадлежит Прокофьеву В.П. на основании решения администрации ... сельского Совета от Дата обезличена года для ведения личного подсобного хозяйства л.д.9). Согласно свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличена года Прокофьев В.П. имеет в собственности жилой дом, общей площадью 141,5 кв.м.., инв Номер обезличен литер: А, расположенный по адресу: Нижегородская область, Борский район, ... с/с, д. ..., д. ... л.д.10).

В соответствии с кадастровым паспортом жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская область, Борский район, ... с/с, д. ..., д. ... имеет площадь 141, 50 кв.м, кадастровый номер Номер обезличен л.д.11).

Согласно кадастрового паспорта земельного участка от Дата обезличена года, земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская область, Борский район, ... с/с, д. ..., ..., имеет площадь 1500 кв.м. л.д.12).

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, вышеуказанный дом имеет площадь 141,5 кв.м., в том числе жилую площадь77,7. кв.м. л.д.14-29).

На основании заявления Евтеева А.В. на депозитный счет нотариуса Н.Г.Ю. согласно квитанции Номер обезличен от Дата обезличена года было перечислено 200 000 рублей л.д.13).

Таким образом, с учетом представленных доказательств указанных выше в судебном заседании установлено, что договор купли - продажи земельного участка и жилого дома от Дата обезличена года заключенный между Евтеевым А.В. и Прокофьевым В.П. был заключен в письменной форме, предмет договора определен, качественные характеристики объектов указаны, стоимость и порядок расчетов определены и подписан обеими сторонами, т.е. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако в последствии ответчик заявил о расторжении договора, но уже после того как Евтеев А.В. произвел регистрацию права собственности на дом и земельный участок, за свой счет выполнил изготовление кадастрового паспорта на земельный участок и технического паспорта на жилой дом, частично произвел расчет.

Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ № 137 - ФЗ от 25.10.2001 года, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Следовательно свидетельство, выданное до введение в действие Земельного Кодекса РФ, является действительным, и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и как следствие этого, земельный участок признаётся оборотоспособным объектом, при этом на продавца возложена обязанность произвести перерегистрации права собственности на землю в соответствии с Федеральным Законом РФ №122-ФЗ 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"». Евтеев А.В. в свою очередь выполнил требования действующего законодательства и переоформил право собственности на земельный участок.

Стороны заключили договор о покупке дома и земельного участка в письменной форме, договор сторонами прочитан и подписан, обязательства по договору исполнены - Евтеев А.В. оплатил сумму дома и земельного участка в полном объеме, Прокофьев В.П. передал указанные жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи. Стороны заключили договор купли-продажи добровольно. Ни имеется ни одного доказательства, что стороны подписали и заключили данный договор не добровольно, ответчик не отказался от части денег, которые ему перечислили в счет продажи дома и земельного участка и распорядился ими по своему усмотрению.

Ответчик, как собственник жилого дома и земельного участка, был вправе заключить сделку по отчуждению данных объектов недвижимости, а после заключения такой сделки произвести одновременную государственную регистрацию ранее возникшего у него права, а также произвести переход этих прав на покупателя - Евтеева А.В.

На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования Евтеева А.В. о признании права собственности на дом и земельный участок подлежат удовлетворению.

Что касается иска Прокофьева В.П., то суд, рассматривая дело в пределах заявленных требований, не находит законных оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Судом неоднократно предлагалось Прокофьеву уточнить свои требования в отношении спорного дома и участка. Прокофьев настаивал на рассмотрении требований по расторжению договора купли - продажи данного участка и дома в связи с нарушением обязательств по договору, от других встречных требований о признании недействительной сделки по основаниям ст. 179 ч.1 ГК РФ не отказывался, но считал главным основанием для расторжении договора нарушение сроков оплаты. Как следует из п. 3 данного договора по участку и дому, Евтеев должен оплатить 200.000 руб не позднее Дата обезличена года. Этого действительно не было сделано, но не по вине Евтеева, а по следующим причинам. Прокофьев В.П., считая, что он дешево продал дом и участок направляет уведомление от Дата обезличена года Евтееву, в котором отказывается от денег, доверенность на регистрацию данного договора отзывает. (л.д. 92), о направлении данного извещения стороны не возражали. Евтеев предпринимает попытки выявить волю Прокофьева в отношении их договора и имущества, неоднократно звонит в Дата обезличена года ему и его соседке Заикиной ЛТ., о чем представлена распечатка телефонных соединений (л.д. 132-139) Впоследствии 200.000 руб Евтеев вносит на депозит нотариуса для передачи Прокофьева, так как он от денег сам отказывется (л.д. 104 ).

Согласно ст. 450 ч.2 п.1 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Представитель Прокофьева В.П. пояснял, что отец хотел купить автомобиль и из за того, что ему не доплатил деньги ответчик по его иску, он этого делать не смог, потом ему деньги не были нужны. Суд данные показания не может принять во внимание как доказательство обоснованности иска, так как согласно указанного выше уведомления Прокофьева Евтееву, он уже Дата обезличена года отказывался от дооформления сделки по отчуждению имущества. Также не представлено никаких доказательств в подтверждение данных доводов, хотя предлагалась представить судом неоднократно, в частности какой либо предварительный договор на покупку срочно автомобиля ( возможно редкой в РФ марки, возможно по низкой себестоимости и т.д. ), однако Прокофьев и его адвокат пояснили суду, что никаких дополнительных доказательств они представлять не будут. Кроме того согласно п.6, п 3 указанного договора купли - продажи дома и участка между сторонами Евтеев должен оплатить остаток суммы после регистрации настоящего договора в компетентном органе, договор считается исполненным только после этого (л.д. 31)

Также Прокофьев пояснял, что его обманул Евтеев, так как данный дом стоит дороже чем 400.000 рублей, основываясь на ст. 179 ГК РФ. В данной части доводы Прокофьева и его представителя необоснованны, не основаны на нормах закона.

Согласно ст 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, то есть стороны сами добровольно друг с другом составляют соглашение о продаже и покупки имущества за определенную цену, цена продаваемого даже одного и того же товара в зависимости от разных обстоятельств - необходимости быстрой продажи имущества, потери к нему интереса в использовании и т.д. может быть в условиях рыночных отношений ни одна и та же. Не имеется доказательств, что Евтеев насильно принудил Прокофьева подписать данный договор на таких условиях, что Прокофьев на момент подписания договора находился в ограниченно дееспособном состоянии, не осознавал характер и последствия своих действий. По пояснению Прокофьева С.В., Прокофьев В.П. на учете у нарколога не состоит, более того Прокофьев не является антисоциальным гражданином - он работает водителем, не является престарелым, в момент сделки полностью осознавал характер и последствия совершаемой сделки. Также Прокофьев С.П. не отрицал, что дом и участок находятся в неудовлетворительном для нормального проживания состоянии. Также суд не может принять расписку о которой пояснял Прокофьев на сумму 125 000 руб, в том числе и как дополнительное соглашение к договору, так как согласно ст. 452 ГК РФ соглашение должно быть в письменной форме, как и основной договор. Евтеев не признавал факта составления дополнительного соглашения к договору. Данного соглашения суду не представлено, показания свидетеля в подтверждении составления соглашения не могут быть приняты судом как допустимое доказательство. Ч то касается доводов Прокофьева, что его обманули по цене, то у Прокофьева имелись все возможности до составления договора узнать цену имущества из разных источников, однако сомнений по цене у него не возникло. Прокофьевым представлен отчет о стоимости дома и участка ООО ... о стоимости имущества в размере 1.703.495 руб, однако данный отчет не является надлежащим доказательством, так как внутрь дома оценщик не ходил, так указано в отчете, не оценивал состояние дома, на оценку Евтеев не приглашался, использовался при составлении отчета технический паспорт на дом, в котором указана неправильно стоимость дома в размере 1417685 руб. Согласно справки Ростехинвентаризации стоимость дома указана должна быть 781565 руб (л.д. 152)

Таким образом установлено, что стороны добровольно договорились о цене имущества, подписали необходимые документы, приступили к исполнению договора. Евтеев не нарушил пункты данного договора, а Прокофьев В.П. отказывается от его исполнения фактически только по тому основанию, что после сделки ему показалось, что он дешево продал дом и участок, что в условиях рыночных отношений и свободы договора не может явиться для признания сделки недействительной.

Евтеев А.В. и его представитель поясняли, что в настоящее время Евтеев потратил время, деньги, силы на составление документов, их согласовании и регистрации по дому и участку, также, если бы Прокофьев сразу бы отказался от заключения сделки и вернул деньги ему, он бы купил себе на них другой дом и участок, однако прошло с момента заключения договора и передачи денег длительное время и он потерял интерес к ним.

Таким образом иск Евтеева подлежит удовлетворению, а иск Прокофьева необоснован и не основан на законе.

Руководствуясь ст. ст. 194-198ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Иск Евтеева А.В. удовлетворить в полном объеме.

Признать за Евтеевым А.В. собственности на жилой дом, общей площадью 141, 50 кв.м. в том числе жилой 77,7 кв.м., инвентарный номер Номер обезличен, литер: А и земельный участок, площадью 1500,00 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, категория земли- земли населенных пунктов, кадастровый номер: Номер обезличен, расположенный по адресу: Нижегородская область, Борский район, дер. ..., ... сельского совета дом Номер обезличен.

В иске Прокофьеву В П. к Евтееву А.В. о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, Борский район, дер. ..., ... сельского совета дом Номер обезличен, заключенного Дата обезличена года между Прокофьевым В.П. и Евтеевым А.В., признании договора купли - продажи дома и участка, указанного выше от Дата обезличена года недействительным за необоснованностью. Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Борский городской суд в течение 10 дней.

Судья О.А. Рыжова

Решение не обжаловано, не опротестовано и вступило в законную силу