г. Боровск 19 января 2012 года

Боровский районный суд Калужской области в составе:

председательствующего судьи Жудова Н.В.,

при секретаре Сорокиной И.А.,

С участием представителя истца Никогосян Р.К., представителя ответчика Садаева А.Н., представителей третьих лиц: от БТИ – Плотникова В.А., от Управления Росреестра Кулаковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хачатряна С.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Просперити Компании» об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании недействительной в части регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

Установил:

Хачатрян С.С. обратился в Боровский районный суд с иском к ответчику об истребовании нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, из его незаконного владения.

В судебном заседании представитель истца Никогосян Р.К. уточнила исковые требования и просила суд обязать ООО «Просперити компании» передать Хачатряну С.С. нежилое помещение №, находящееся на первом этаже административного четырехэтажного здания с подвалом, справа по фасаду здания, первое от лестничной клетки служебного входа, состоящее из трех смежных комнат №, 50, 51, общей площадью 37,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 96 км. <адрес>, промзона стр.1. Одновременно с этим, просила признать недействительной запись регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на вышеуказанное нежилое помещение.

В обоснование иска представитель истца пояснила, что Хачатуряну С.С. в 1999 году перешло право собственности на нежилое помещение, расположенное в здании заводоуправления «Негастелиз», площадью 40,8 кв.м. В том же году право собственности истца на указанное помещение было зарегистрировано БТИ. Однако в связи с ухудшением здоровья и выездом на постоянное место жительства в <адрес>, истец не имел возможности использовать помещение по назначению. В марте 2011 года Хачатряну С.С. стало известно, что в результате ряда сделок, право собственности на имущественный комплекс, в составе которого находится и спорное помещение, перешло к ответчику. Кроме этого, помещение претерпело перепланировку, в результате которой его площадь уменьшилась до 37,1 кв.м., что было установлено в ходе осмотра специалистами БТИ. Вместе с тем, истец от права собственности на спорный объект недвижимости не отказывался, свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества не выражал и соответствующих действий не совершал. В настоящее время ответчик отказывает истцу в реализации правомочия владения помещением, ссылаясь на добросовестность своего приобретения. Создавшееся положение вынуждает Хачатряна С.С. обратиться в суд с указанным иском. Считает, что ООО «Просперити Компании» незаконно владеет имуществом истца, в связи с чем просит в силу ст.301 ГК РФ иск удовлетворить.

Истец Хачатрян С.С. извещенный судом о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился.

Ответчик – ООО «Просперити компании» иск не признал. Представитель ответчика Садаев А.Н. возражая против иска пояснил суду, что ответчик является собственником имущественного комплекса, состоящего из семи объектов недвижимости, в числе которых находится и четырехэтажное административное здание. Право собственности на вышеназванную недвижимость возникло у ответчика на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Группа Юнипласт». При совершении сделки принадлежность имущества продавцу была проверена на основании сведений из ЕГРП, каких-либо сомнений в законности возникновения права собственности ООО «Группа Юнипласт» на отчуждаемую недвижимость у ответчика не возникло. Также ответчик не располагал сведениями о принадлежности какого-либо объекта недвижимости в составе имущественного комплекса третьим лицам, в том числе истцу. Полагает, что иск Хачатряна С.С. не может быть удовлетворен, так как ответчик является добросовестным приобретателем административного здания, в котором по утверждению истца находится спорное помещение. Кроме этого, истец на протяжении длительного времени не использовал помещение по назначению, что свидетельствует о фактическом отказе от спорного объекта. В случае проявления надлежащего хозяйственного отношения к своей недвижимости истец мог бы узнать о нарушении его права не позднее чем в 2007 году. Поскольку истцом (в том числе с указанного времени) не принималось надлежащих мер, направленных на осуществление полномочий собственника, то им соответственно пропущен срок исковой давности для судебной защиты права, составляющий три года. Просил в иске отказать.

Третье лицо – Управление Росреестра по Калужской области (Боровский отдел) в лице Кулаковой Е.А. пояснило суду, что регистрация права собственности на имущественный комплекс за ООО «Просперити Компании» была произведена в соответствии с действовавшим законодательством. Учреждение БТИ сведений о зарегистрированных им правах не недвижимое имущество Росреестру (в 2007 году Федеральной регистрационной службе) не передавало и не должно было этого делать. Вследствие этого о правах Хачатряна С.С. на истребуемое им помещение регистраторам службы не могло быть известно. Просила разрешить спор в соответствии с законом и представленными сторонами доказательствами. При этом решение суда об удовлетворении иска будет являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Третье лицо – Казенное предприятие Калужской области «Бюро технической инвентаризации» (Боровский филиал) в лице Плотникова В.А. пояснило суду, что по данным инвентаризационного учета и реестра, который БТИ вел до образования на территории Калужской области регистрационной службы, за Хачатряном С.С. действительно зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 40,8 кв.м., расположенное в здании заводоуправления ликвидированного ЗАО «Негастелиз». При регистрации перехода право собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, регистратору как правило предоставлялась имущественная справка о зарегистрированных БТИ правах, так как соответствующий реестр в регистрационную службу не передавался. Как в данном случае ответчику зарегистрировали право собственности на здание, нарушив право истца, он пояснить не может. Однако в ходе комиссионного обследования, проведенного БТИ в 2011 году было установлено, что помещение пл.40,8 кв.м. тождественно помещению №, состоящему из трех смежных комнат №, 50, 51, общей площадью 37,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 96 км. <адрес>, промзона стр.1. Просил разрешить спор по усмотрению суда.

Третье лицо – ООО «Группа Юнипласт» извещенное судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направило.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие нявившихся лиц.

Выслушав стороны, третьих лиц, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ Боровским филиалом ГУП «БОТИ» Хачатрян С.С., на основании определения Боровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Договора уступки права на получение в собственность нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, и Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 40:03:11:43:00/Б площадью 40,8 кв.м. находящегося в здании заводоуправления ЗАО «Негастелиз» расположенного по адресу: <адрес>, 96 км. <адрес> (л.д. 7). По договору купли-продажи №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Группа Юнипласт» передало в собственность ООО «Просперити Компани» семь объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, 96 км., промзона, в том числе административное четырехэтажное здание с подвалом, общей площадью 3862,6 кв.м., указанное в приложении № к договору, как строение 1. (л.д. 44-47). Право собственности ООО «Просперити Компани» на семь объектов недвижимости, приобретенных на основании договора купли-продажи №-Н от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано Управлением ФРС по <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 61-67). В соответствии с техническим паспортом на административное здание с подвалом, стр. 1, 96 км <адрес>, промзона, на первом этаже данного здания, нежилого помещения площадью 40,8 кв.м. нет. (л.д. 157). Из отзыва на исковое заявление, поступившего из Управления Росреестра по <адрес>, следует, что в ЕГРП сведения о правах на нежилое помещение с кадастровым номером 40:03:11:43:00/Б расположенное по адресу: <адрес>, 96 км. <адрес>, отсутствуют (л.д. 80) Вместе тем, при комиссионном обследовании помещений административного здания, расположенного по адресу: : <адрес>, 96 км., промзона, стр. 1, установлено, что помещение № на первом этаже, справа по фасаду здания, первое от лестничной клетки служебного входа ( № на поэтажном плане 49,50,51 по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ) общей площадью 37,1 кв.м., реконструировано. По данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ данное помещение состояло из двух смежных комнат, по<адрес> кадастровым номером 40:03:11:43:00/Б общей площадью 40,8 кв.м. (л.д. 184, 188-193). Таким образом, суд считает достоверно установленным, что нежилое помещение с кадастровым номером 40:03:11:43:00/Б, расположенное по адресу: <адрес>, 96 км. <адрес>, принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ Боровским филиалом ГУП «БОТИ» Хачатряну С.С., и помещение № на первом этаже, справа по фасаду здания, первое от лестничной клетки служебного входа ( № на поэтажном плане 49,50,51 по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ) общей площадью 37,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Просперити Компани» тождественны, а изменение площади помещения является следствием произведенной после инвентаризации 1998 года, реконструкции.

Однако доказательств по делу, свидетельствующих о наличии воли Хачатряна С.С. на отчуждение нежилого помещения третьим лицам (в том числе ответчику) не имеется. Не установлены также по делу и обстоятельства, с которыми закон (ст.236 ГК РФ) связывает отказ гражданина от права собственности на принадлежащее ему имущество.

Поскольку в судебном заседании нашла свое подтверждение тождественность между объектами недвижимости, право собственности на который зарегистрировано как за истцом, так и ответчиком (в составе административного здания), отчуждение принадлежащего истцу на праве собственности помещения со стороны ООО «Группа Юнипласт» по сделке с ООО «Просперити Компании» является неправомерным.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что спорный объект по-прежнему находится во владении ООО «Просперити Компании», суд в силу ст.301 ГК РФ постановляет решение о возврате нежилого помещения Хачатряну С.С.

При этом суд не находит оснований для применения правил об ограничении виндикации, установленных ст.302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Из представленных ООО «Просперити Компании» платежных поручений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ видно, что договор купли-продажи имущественного комплекса со стороны ответчика в части его оплаты исполнен.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, на что обращено внимание в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №№10,22 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ».

Помимо возмездности приобретения недвижимости, ответчик ссылался на надлежащую проверку прав отчуждателя ООО «Группа Юнипласт», путем обращения к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ следует, что право собственности ООО «Группа Юнипласт» на административное четырехэтажное здание было зарегистрировано на основании договора купли-продажи № Н-10\03 от того же числа (л.д.205).

Однако запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя, о чем также было разъяснено в вышеуказанном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ.

Исходя из этого, а также учитывая достаточно высокую стоимость передаваемого по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, являвшейся для ответчика крупной сделкой, принимая во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи, сведения о правах истца на спорный объект в инвентарном деле, хранящимся в БТИ имелись, суд считает, что ООО «Просперити Компании» было принято недостаточно мер, направленных на выявление действительного объема прав ООО «Группа Юнипласт» на отчуждаемое недвижимое имущество (например путем обращения через продавца к материалам инвентарного дела).

При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с просьбой ответчика о применении к возникшим правоотношениям нормы п.1 ст.302 ГК РФ, ограничивающих истца в требовании о виндикации принадлежащего ему имущества.

Отказывает суд ответчику и в заявлении о применении срока исковой давности, установленного ст.200 ГК РФ) связывает начало течения срока исковой давности с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истец, возражая против применения срока давности, сослался на то, что о нарушенном праве ему стало известно только ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо обстоятельств, объективно опровергающих указанное утверждение истца, судом не установлено. В связи с чем, срок исковой давности по делу не истек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Хачатряна С.С. удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Просперити Компании» передать Хачатряну С.С. нежилое помещение №, находящееся на первом этаже административного четырехэтажного здания с подвалом, справа по фасаду здания, первое от лестничной клетки служебного входа, состоящее их трех смежных комнат №,50,51, общей площадью 37,1 кв.м. и расположенного по адресу: <адрес>, 96 км <адрес>, промзона стр.1.

Признать недействительной запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № в части регистрации права собственности на вышеуказанное помещение за обществом с ограниченной ответственностью «Просперити Компании».

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда в течение месяца через Боровский районный суд.

Председательствующий: