Дело № 2-320/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9 декабря 2011 года п. Борисовка Борисовский районный суд Белгородской области в составе : Председательствующего: судьи Сучковой Л.Е., при секретаре Подлозной Л.Н., с участием представителя истца Кристовой Л.Д., действующей по доверенности, ответчика Зинченко Ф.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Ракитянского отделения № 3881 Сбербанка России к ответчикам Зинченко О.А., Зинченко Ф.П., Ткаченко В.Н., Симкину А.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л : ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сберегательный банк России» в лице Ракитянского отделения № (далее - истец) и Зинченко Ольгой Александровной (далее - ответчик) заключён кредитный договор №, согласно которому истец предоставил ответчику ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> на приобретение объекта недвижимости: части жилого дома общей площадью <данные изъяты> и земельного участка площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу <адрес>, а ответчик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты> годовых до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения исполнения договора были заключены договоры поручительства №№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиками Зинченко Ф.П., Ткаченко В.Н. и Симкиным А.Б., а также залог объекта недвижимости, на приобретение которого был предоставлен кредит. Дополнительным соглашением № между истцом и ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ в связи с заменой залогового обеспечения внесены изменения в кредитный договор. Пункт 1.1. договора изложен в новой редакции: «Кредитор обязуется предоставить Заемщику «Ипотечный кредит» в сумме <данные изъяты> рублей под <данные изъяты> годовых на приобретение объекта недвижимости: земельного участка общей площадью <данные изъяты>., с расположенным на нем кирпичным жилым домом, с жилой постройкой из керамзитобетонных блоков общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>, с холодной пристройкой и с надворными постройками: – гаражом из керамзитобетонных блоков, двух мастерских из керамзитобетонных блоков, навеса из керамзитобетонных блоков, расположенных по адресу <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ». Дело инициировано иском Ракитянского отделения № АКСБ РФ, который просит о взыскании с ответчика Зинченко О.А. и поручителей Зинченко Ф.П., Ткаченко В.Н. и Симкина А.Б. основного долга и просроченной задолженности по кредитному договору, а также об обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Борисовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиков взыскано в пользу истца задолженность по договору в сумме <данные изъяты>, возврат госпошлины в сумме <данные изъяты>, а всего взыскано <данные изъяты>, обращено взыскание на заложенное имущество ответчика Зинченко О.А. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 1 ноября 2011 года решение Борисовского районного суда от 15 сентября 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество отменено, дело в этой части направлено на новое судебное рассмотрение. В судебном заседании представитель истца Кристова Л.Д. иск в части обращения взыскания на заложенное имущество полностью поддержала, пояснила, что они полагают необходимым установить начальную цену на торгах заложенного имущества согласно произведенной истцом оценке, т.е. в сумме <данные изъяты>. Указала, что оценка заложенного имущества, произведенная экспертом в ходе рассмотрения дела в суде, необоснованно завышена, считает, что брать за основу это заключение нельзя. Ответчики Зинченко О.А., Ткаченко В.Н. и Симкин А.Б. в судебное заседание не прибыли, своего отношения по иску не выразили. Зинченко О.А. представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие. Ответчик Зинченко Ф.П., являвшийся поручителем по кредитному договору, иск в части обращения взыскания на заложенное имущество признал частично, пояснил, что при определении начальной цены на торгах следует исходить из стоимости залогового имущества, определенной экспертом Закурдаевым Ю.В. в судебном заседании в сумме <данные изъяты>. Считает, что выводы эксперта обоснованы и убедительны. Заслушав представителя истца, ответчика Зинченко Ф.П., проверив материалы дела, суд считает, что исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Наличие у ответчика Зинченко О.А. обязательств по выплате истцу долга в размере <данные изъяты> подтверждается вступившим в законную силу решением суда (л.д.156-160, 180-181). Обязательства Зинченко О.А. по кредитному договору № согласно п.2.1.2 ст.2 договора были обеспечены залогом приобретенного недвижимого имущества (л.д. 32-36, 47). Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Зинченко О.А. за счет кредитных средств, предоставленных истцом по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, приобрела в собственность земельный участок, общей площадью <данные изъяты>, с находящимся на нем кирпичным жилым домом, с жилой постройкой, общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой площадью <данные изъяты>, с холодной пристройкой и с надворными постройками, расположенный по <адрес>, в селе <адрес>, которые стали объектом залога (ипотеки). Договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС по Белгородской области ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.49-51, 52). Ипотека в силу закона на указанное имущество зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным № (л.д.49-51, 54). Все изложенные обстоятельства сторонами не оспариваются. Согласно статье 337 ГК РФ, залог, если иное не предусмотрено договором, обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В силу ст.23 Закона «О залоге» за счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования. Таким образом, исковые требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество основаны на законе и подлежат удовлетворению. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В силу п/п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Стороны при рассмотрении дела в суде не смогли придти к соглашению о начальной продажной цене имущества на публичных торгах. Представитель истца просил принять во внимание рыночную оценку имущества в сумме <данные изъяты> эксперта-оценщика ФИО9 в отчете №, а ответчик Зинченко Ф.П. – оценку эксперта-оценщика ФИО10 в сумме <данные изъяты>. В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Исходя из принципа состязательности гражданского процесса, доказательства стороной представляются в суд первой инстанции. Исследовав представленные сторонами в этой части доказательства, суд пришел к следующему. В соответствии с п. 2.1.2 статьи 2 Кредитного договора залоговая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором купли-продажи (л.д.32). Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Зинченко О.А. приобрела в собственность от Зинченко Ф.П. земельный участок и жилой дом с надворными постройками за <данные изъяты> (л.д.49). Цена земельного участка была определена в сумме <данные изъяты>, жилого дома с надворными постройками – в сумме <данные изъяты>. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и никем до настоящего времени не оспорен. Из договора следует, что при осуществлении купли-продажи недвижимости стороны договора были свободны в своем волеизъявлении, по соглашению между собой определили продажную цену объекта купли-продажи. В п.4 договора прямо указано, что соглашение о цене является существенным условием договора. Согласно п.5 договора купли-продажи заёмные средства сбербанка в сумме <данные изъяты>, полученные по кредитному договору, были израсходованы на приобретение недвижимости по договору. Ответчиками Зинченко О.А. и Зинченко Ф.П. не представлено суду каких-либо доводов, опровергающих отраженные в договоре купли-продажи существенные условия. Изложенные обстоятельства дают основания полагать, что продажная цена залогового имущества при заключении договора купли-продажи установлена продавцом и покупателем добровольно, по обоюдному соглашению между собой и отражает её действительную стоимость. В судебном заседании не было представлено данных, что после продажи недвижимости объекты сделки претерпели значительное изменение. Ответчик Зинченко Ф.П. в этой части пояснил, что новых строений на земельном участке не возводилось, объекты, отраженные в договоре купли-продажи, соответствуют ныне существующим. Таким образом, суд считает, что в соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходя из п. 2.1.2 статьи 2 Кредитного договора и п.4 договора купли-продажи, стоимость залогового имущества в данном случае должна определяться стоимостью недвижимости, установленной в договоре купли-продажи, и именно в таком размере должна определяться начальная продажная цена имущества на публичных торгах. Суд не может согласиться с доводами истца и ответчика об определении начальной продажной цены залогового имущества согласно представленным ими отчетам об оценке, поскольку это противоречит установленному законом и кредитным договором существенному условию. Кроме того, представленные сторонами оценки стоимости залогового имущества значительно противоречат друг другу. Ответчик Зинченко Ф.П. не смог в судебном заседании представить убедительное объяснение причин существенного различия в оценке имущества по договору купли-продажи в ноябре 2008 года в сумме <данные изъяты> и оценке в сумме <данные изъяты> в августе 2011 года. Также суд отмечает, что оценщик ФИО10 при определении рыночной стоимости залогового имущества в нарушение Стандарта оценки ФСО № без достаточных оснований не использовал доходный и сравнительный подходы при оценке, а ограничился лишь затратным методом исследования. Это обстоятельство препятствует суду считать представленный им отчет об оценке качественным и достаточно обоснованным. Дополнительных доказательств, убедительно обосновывающих иную рыночную оценку стоимости залогового имущества, существенно отличающуюся от цены по договору купли-продажи, стороны суду не представили, ходатайств о проведении новых оценок не заявляли. Суд считает, что установление начальной продажной цены имущества на публичных торгах в сумме <данные изъяты>, соответствующей цене имущества по договору купли-продажи, будет наиболее отражать действительную рыночную стоимость имущества, имеющемуся спросу в этой местности, а также интересам обеих сторон. Доказательств и доводов для принятия иного вывода по делу стороны суду не представили. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Исковые требования ОАО «Сбербанк России» в лице Ракитянского отделения № Сбербанка России об обращении взыскания на залоговое имущество ответчика Зинченко О.А. удовлетворить. Обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности Зинченко Ольге Александровне заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из земельного участка площадью <данные изъяты>. метров, кадастровый номер №, и жилого дома общей площадью <данные изъяты>, с надворными постройками, кадастровый номер №, установив начальную продажную цену на торгах в размере <данные изъяты> рублей, в том числе в отношении земельного участка – <данные изъяты>, в отношении жилого дома с надворными постройками – <данные изъяты>. Заложенное имущество реализовать путем продажи с публичных торгов в соответствии с действующим законодательством. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 суток со дня его изготовления в окончательной форме через Борисовский районный суд. Судья