Дело №2-1/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2011 года г.Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Бачманова Ю.М.,

При секретаре Матасовой Е.А.,

С участием:

Истца Копытина А.Д.,

Представителя ООО «Гермес» в лице конкурсного управляющего Маслова А.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Копытиных Александра Дмитриевича и Алексея Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Управление Росреестра по Воронежской области) о признании обязательности регистрации договора в отсутствие продавца и возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с заявлением, указав в нем, что ДД.ММ.ГГГГ на торгах она купила недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> и <адрес>, и состоящее: контора лит. «А», проходная лит. «Б4», гараж лит. «Ж», контора лит. «С», склад лит. «Н», склад лит.М», складское помещение лит. «А-4», магазин № склад с подвалом лит. «В», «В2», трансформаторная подстанция лит. «В1».

Данное имущество было передано истице на основании акта передачи, согласно п. 4 которого продавец с момента передачи недвижимости утрачивает на неё всякие права.

В настоящее время продавец ликвидирован, следовательно, он не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, то есть к истцу, поэтому ФИО2 просит признать, что договор продажи недвижимости, совершенный в простой письменной форме между продавцом – 15-м Представительством государственного унитарного предприятия по реализации военного имущества, и ею ДД.ММ.ГГГГ подлежит регистрации в отсутствие продавца, а также обязать Борисоглебский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество от ООО «Гермес» в ней, ФИО2 (л.д.5).

Впоследствии истица изменила, в порядке ст.39 ГПК РФ, основания своих требований и указала, что в 1997 году в связи с образовавшейся у ООО "Гермес" задолженностью по уплате налогов и при отсутствии денежных средств на счетах, Управление Федеральной службы налоговой полиции Российской Федерации по <адрес> наложило арест на имущество ООО "Гермес".

Управление ФСНП по <адрес> заключило совместный трехсторонний договор с ООО «Гермес» и 15-м Представительством ГУП СГХП по реализации военного имущества о погашении задолженности за счет арестованного имущества. Согласно названному договору, арестованное имущество было передано 15-ому Представительству ГУП СГХП по реализации военного имущества для реализации и погашения недоимки.

Управление ФСНП по <адрес> действовало на основании Закона Российской Федерации "О федеральных органах налоговой полиции". В соответствии с указанным Законом органы налоговой полиции для выполнения возложенных на них задач вправе, в частности, налагать административный арест на имущество юридических и физических лиц с последующей реализацией этого имущества в установленном порядке в случаях невыполнения указанными лицами обязанностей по уплате налогов, сборов и других обязательных платежей для обеспечения своевременного поступления сумм сокрытых налогов, сборов и других обязательных платежей в соответствующий бюджет.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов между ФИО2 и 15-ым Представительством государственного унитарного предприятия по реализации военного имущества (СГХП) в лице начальника представительства ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с условиями договора она приобрела следующее имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> и <адрес>: контора литер «А» - <адрес>; проходная литер «Б»4 - <адрес>, гараж литер «Ж» - <адрес>, контора литер «С» - <адрес>, склад литер «Н» - <адрес>, склад литер «М» - <адрес>, складское помещение литер «А-4» - <адрес>, компрессорная литер «Б» - <адрес>, магазин № склад с подвалом литер «В», «В2» -<адрес>, трансформаторная подстанция литер «В1» - <адрес>. Указанные помещения приобретены ею по договору за 256 242 000 руб.

Указанное в договоре купли-продажи имущество было передано ФИО2 на основании акта передачи недвижимого имущества. В соответствии с п.4 акта передачи имущества с момента передачи недвижимого имущества ФИО2 Торговое предприятие утрачивает на него всякие права и отказывается от каких-либо претензий на это имущество.

В настоящее время она хотела бы зарегистрировать переход права собственности на приобретенное ею недвижимое имущество, однако сделать этого она не может по следующим причинам.

По общему правилу, установленному ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При продаже объекта недвижимости с заявлением должны обращаться соответственно продавец и покупатель.

Поскольку продавец недвижимого имущества в настоящее время ликвидирован, он не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю. Закон о государственной регистрации не урегулировал порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны (покупателя) в случае ликвидации второй стороны (продавца), поэтому в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой в этом случае подлежит применению аналогия закона.

В частности, в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности, договора купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило, согласно которому если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

В связи с этим истица полагает, что и в данном случае следует признать: приобретенное ею недвижимое имущество подлежит регистрации в отсутствие продавца.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли – продажи, поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания, согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Указанный договор купли-продажи в установленном порядке не признавался недействительным, действующее законодательство не устанавливает срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, а отчуждение имущества произведено надлежащим лицом. Договор купли-продажи заключен в требуемой законом письменной форме (ст.ст.434 п.2, 550 ГК РФ).

Заключенный между истицей и 15-м Представительством ГУП СГХП по реализации военного имущества договор исполнен сторонами, что подтверждается актом приема-передачи имущества. Законность указанного договора в установленном законом порядке никогда никем не оспаривалась.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ сделки купли-продажи являются основанием возникновения права собственности.

При заключении договора сторонами были определены его существенные условия.

Согласно требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В момент подписания и исполнения договора у сторон не имелось неопределенности и сомнений относительно объектов, предмет договора был определен как в самом договоре, так и в передаточном акте. В тексте договора указан перечень объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи, в договоре указаны литеры объектов недвижимости, соответствующие данным технических паспортов на эти объекты. В технических паспортах имеются точные данные площади каждого строения.

Таким образом, имеется достаточно точных сведений, позволяющих однозначно определить объект договора купли-продажи в составе другого объекта недвижимости, и требования статьи 554 (определение предмета в договоре продажи недвижимости) Гражданского кодекса Российской Федерации строго соблюдены.

Данных о том, что после заключения договора купли-продажи или во время судебного разбирательства имелись споры участников договора по поводу площади, размеров, границ переданного по договору объекта, в материалах дела не имеется.

Истица полагает, что именно на основании абсолютно идентичных данных государственная регистрация права производилась неоднократно как Бюро технической инвентаризации, так и Борисоглебским отделом Федеральной регистрационной службы, а рассуждения о том, что ею не была произведена в полном объеме оплата по договору купли-продажи не могут иметь правового значения для регистрации перехода права собственности.

ФИО2 считает, что оплата приобретенного имущества осуществлена ею в полном объеме вследствие прекращения обязательства зачётом. У ООО «Гермес» имелись денежные обязательства перед ФИО2 в значительно большем размере, чем сумма, недоплаченная ею по договору.

При этом истица просит признать, что договор продажи недвижимости, совершенный в простой письменной форме между продавцом -15-м Представительством государственного унитарного предприятия по реализации военного имущества (СГХП) в лице начальника представительства ФИО5, и ею ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого 15-е Представительство государственного унитарного предприятия по реализации военного имущества (СГХП) в лице начальника представительства ФИО5 передало в её собственность нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>: контору литер «А», проходную литер «Б»4, гараж литер «Ж», контору литер «С», склад литер «Н», склад литер «М», а также помещения, расположенные по адресу: <адрес>: помещение литер «А-4», компрессорную литер «Б», магазин № склад с подвалом литер «В», «В2», трансформаторную подстанцию литер «В1» подлежит регистрации в отсутствие продавца, а также обязать Борисоглебский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество от ООО «Гермес» к ФИО2 (л.д. 99).

Впоследствии истицей в качестве уточнения исковых требований подано новое исковое заявление, в котором она, не изменяя его оснований, просит признать, что переход прав собственности на приобретенное ею по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимость подлежит регистрации в отсутствие продавца и обязать Борисоглебский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на спорное указанное выше недвижимое имущество (л.д. 115).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, истица по настоящему делу, скончалась. (л.д.125).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было приостановлено, а определением от 30 декабря этого же года – производство возобновлено (л.д. 127, 128).

На запрос суда от нотариуса нотариального округа Борисоглебского городского округа поступили копии документов, согласно которым ФИО1, супруг умершей, обратился с заявлением о выдаче ему «одной второй доли в общем имуществе, приобретенном нами в период совместного брака с гр. ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ», а сын истицы ФИО3 с заявлением о принятии наследства по завещанию, согласно которому умершая при жизни все свое имущество, какое ко дню её смерти окажется ей принадлежавшим, в чем бы таковое ни заключалось и где бы оно ни находилось, она завещала своему сыну – ФИО3 (л.д.130, 133, 137, 139).

Удовлетворяя заявление указанных лиц, суд произвел замену истца и допустил ФИО1 и ФИО3 к участию в деле в качестве соистцов (л.д.149).

Суд неоднократно разъяснял истцам право подачи уточненного иска, однако они им не воспользовались (л.д.154,160).

ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, а ФИО1 требования, поданные ФИО2, поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ФИО1 адвокат ФИО6, также извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась и суд определил рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ООО «Гермес», в лице его конкурсного управляющего, ФИО7 просил в удовлетворении требований истцов отказать.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

ФИО2, а впоследствии и её правопреемники ФИО1 и А.А., свои требования основывали на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 приобрела в собственность следующее недвижимое имущество: контора литер «А», проходная литер «Б4», гараж литер «Ж», контора литер «С», склад лит.»Н», склад лит.»М», складское помещение лит. «А-4», компрессорная лит. «Б», магазин склад №1 лит. «В», «В2» с подвалом, трансформаторная подстанция лит. «В1, расположенное по адресу: <адрес>, ООО «Гермес» по <адрес>, № (л.д.9).

Актом передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ оно, равно как и земельные участки, на которых расположены, были переданы в собственность ФИО2 (л.д.11).

При этом, исследуя оба документа, видна разница в указании месторасположения объектов недвижимости: в договоре купли-продажи указано, что все имущество находится под №24 по <адрес> в <адрес>, а по акту приема-передачи – часть его (складское помещение лит. «А-4», компрессорная лит. «Б», магазин 31 склад с подвалом лит. «В», «В2», транспортная подстанция лит. «В1») – в том же городе, но по другому адресу: № по <адрес>.

Впоследствии ФИО2 обратилась в суд с жалобой на действия государственных регистраторов Борисоглебского филиала государственного учреждения юстиции «Воронежский областной центр Госрегистрации прав на недвижимость», уведомивших её о прекращении её права собственности на строения, в том числе и на вышеперечисленные. При этом данное право, по мнению ФИО2, возникло на основании заключенного между нею и ООО «Гермес» мирового соглашения. Она просила обязать государственного регистратора внести запись о признании недействительными записей о прекращении её права собственности на указанные ею объекты недвижимости.

В процессе рассмотрения данного дела решением Борисоглебского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ была установлена несостоятельность ссылки представителей ФИО1 на договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9) как на основания возникновения у неё права собственности в отношении названной недвижимости.

В частности, в решении было указано, что в соответствии с. п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Однако было установлено, что указанный договор не предъявлялся к регистрации в качестве основания права собственности ни в ГУЮ, ни в органы технической инвентаризации, выполнявшие функции регистрирующих органов до создания ГУЮ.

Кроме того, суд установил, что в данном договоре неверно указано место расположения спорного имущества, что противоречит ст.554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В частности, в данном соглашении указано, что вся недвижимость, в том числе помещение литер «А-4», компрессорная литер «Б», магазин № склад с подвалом литер «В», «В2», трансформаторная подстанция литер «В1» расположенных по адресу: <адрес>, в то время как в действительности они, помещения, расположены по <адрес>.

Более того, ФИО1, по мнению суда, не выполнила свою основную обязанность по договору: оплатить имущество в срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 256242руб., в то время как, по утверждению суда, ею оплачено лишь 22900руб.: в кассу ответчика остались невнесенными 233342руб. Суд сделал вывод о том, что указанный договор не может быть рассмотрен как основание возникновения права собственности ФИО2 в отношении объектов недвижимости, указанных в нем. Своим решением суд отказал в удовлетворении требований ФИО1 (л.д.30-32).

Решением Борисоглебского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу 23 декабря этого же года, были признаны недействительными дубликаты регистрационных удостоверений и состоявшиеся на их основе записи о регистрации прав собственности ООО «Гермес» на спорные объекты недвижимости.

Однако постановлением Президиума Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено и дело возвращено на новое рассмотрение.

Позже, ДД.ММ.ГГГГ, состоялось решение Борисоглебского городского суда по иску ФИО2 к ООО «Гермес», Главному управлению Федеральной регистрационной службы по <адрес>, ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» о признании дубликатов регистрационных свидетельств и записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными, которым в удовлетворении требований было отказано.

В 2002 году ГУЮ «ВОЦГРПН» внес в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении в отношении ФИО2 права на спорное недвижимое имущество.

В 2003 году право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО «Гермес», основанием для регистрации послужили дубликаты регистрационных удостоверений, выданных БТИ <адрес>.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение оставлено в силе.

При этом судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что после прекращения права собственности на указанные объекты недвижимого имущества за ФИО2, регистрация права собственности на эти объекты за другим лицом прав, свобод и законных интересов ФИО2 не нарушает. (л.д.34).

С учетом названных постановлений, конкурсный управляющий ООО «Гермес» обратился в Борисоглебский городской суд с заявлением о повороте исполнения решения суда и определением от ДД.ММ.ГГГГ судом произведен поворот исполнения решения Борисоглебского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ о признании недействительными дубликатов регистрационных удостоверений и записей о регистрации прав собственности за ООО «Гермес» на спорные объекты недвижимости, были восстановлены названные дубликаты удостоверений и записи о регистрации прав собственности за Обществом на объекты недвижимости, на которые в настоящее время претендуют ФИО1 и А.А., в государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (л.д.94-96).

Далее, ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение Борисоглебского городского суда по иску ФИО2 и ИП ФИО1 к ООО «Гермес», ООО Частному охранному предприятию «Русь» о возврате имущества из чужого незаконного владения и возмещении убытков, которым в удовлетворении требований истцов также было отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от13 апреля 2010 года данное решение оставлено без изменений, а кассационная жалоба без удовлетворения (л.д.93).

Таким образом, на момент вынесения данного решения по иску ФИО1 и А.А. право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «Гермес», что делает необоснованными заявленные требования ФИО2, а затем и её правопреемников, необоснованными.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеназванными постановлениями судов различных инстанций установлено, что указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и 15-м Представительством государственного унитарного предприятия по реализации военного имущества, не может быть рассмотрен как основание права собственности ФИО2 в отношении объектов недвижимости, указанных в нем (л.д.9, 30-32,), в силу его несоответствия требованиям ГК РФ, поэтому исковое заявление истцов о признании необходимости регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество на основании вышеназванного договора купли-продажи и возложении на Борисоглебский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> обязанности провести регистрацию перехода права собственности от ООО «Гермес» к ФИО2, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении требований ФИО1 и Алексея Александровича о признании договора продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме между продавцом 15-м Представительством государственного унитарного предприятия по реализации военного имущества (СГХП) в лице начальника представительства ФИО5, и ФИО2 о передаче в собственность ФИО2 нежилых зданий конторы литер «А», проходной литер «Б»4, гараж литер «Ж», конторы литер «С», склада литер «Н», склада литер «М» по адресу <адрес>, а также помещений литер «А-4», компрессорная литер «Б», магазин № склад с подвалом литер «В», «В2», трансформаторная подстанция литер «В1», расположенных по адресу: <адрес>, подлежащим регистрации в отсутствие продавца, - отказать.

В удовлетворении требований ФИО1 и Алексея Александровича о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>) обязанности зарегистрировать за ФИО2 право собственности на нежилые здания - контору литер «А», проходную литер «Б»4, гараж литер «Ж», контору литер «С», склад литер «Н», склад литер «М», расположенные по адресу <адрес>, а также помещение литер «А-4», компрессорную литер «Б», магазин № склад с подвалом литер «В», «В2», трансформаторную подстанцию литер «В1», расположенные по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления его мотивировочной части.

Председательствующий: