Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Большеуковский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Рязановой О.А., при секретаре Кользиной А.Г.,
с участием сторон,
представителя ответчика Елистратова С.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Большие Уки 11 марта 2011 года гражданское дело № 2-65\2011 по иску Воронковой Л.В. к Елистратовой М.М. о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, возмещении убытков, взыскании компенсации морального вреда,
Установил:
Воронкова Л.В. обратилась в суд с названным иском, в обоснование которого указывает, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор о заключении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных в <адрес>. По данному договору уплатила Елистратовой М.М. <данные изъяты> рублей в счет причитающегося по основному договору расчета за приобретаемое имущество. До заключения основного договора в ДД.ММ.ГГГГ приняла квартиру во временное пользование и оплачивала <данные изъяты> рублей в месяц в качестве арендной платы. В течение лета вскрылись недостатки в квартире: протекает крыша, печка в бане пришла в негодность. За время проживания в доме ответчика произвела работы по перекрытию крыши на веранде, провела воду в дом до стиральной машины-автомата, переложила печку в бане, перенесла туалет. В ДД.ММ.ГГГГ года решила расторгнуть предварительный договор, однако поскольку ответчик ключи от квартиры не забрала, Воронкова Л.В. продолжает отапливать жилье Елистратовой М.М.. Просит расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, возместить убытки по производству капитального ремонта в сумме <данные изъяты> рубля, вернуть переданные в счет оплаты за приобретенное имущество <данные изъяты> рублей, возместить компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании Воронкова Л.В. заявленные исковые требования уточнила, пояснив, что отказывается от исковых требований в части компенсации расходов по подведению воды внутрь квартиры, в остальной части иск просит удовлетворить. Пояснила, что на самом деле при заключении предварительного договора условились с ответчиком, что срок заключения основного договора – <данные изъяты> года, однако в договоре, невзирая на ее предложение, по требованию Елистратовой М.М. он определен ДД.ММ.ГГГГ, а в случае не продажи принадлежащей ей квартиры – ДД.ММ.ГГГГ. В качестве аванса в счет оплаты по основному договору уплатила ответчику <данные изъяты> рублей. В ДД.ММ.ГГГГ года заселились в квартиру ответчика, до ДД.ММ.ГГГГ исправно оплачивала коммунальные услуги и арендную плату в сумме <данные изъяты> рублей. В конце ДД.ММ.ГГГГ года Елистратова М.М. позвонила ей и сообщила, что в ДД.ММ.ГГГГ году арендная плата будет составлять <данные изъяты> рублей. Проживать на таких условиях она отказалась, и ДД.ММ.ГГГГ съехала из жилого дома Елистратовых, однако до настоящего дня продолжает отапливать их квартиру, чтобы не разморозилась система отопления. Пояснила, что ответчик настаивает, чтобы она ухаживала за квартирой до продажи ее другим покупателям, поэтому и не принимает ключи. Из-за действий Елистратовой М.М. перенесла нравственные страдания, т.к. ей пришлось после работы отапливать квартиру, которую она не намеревалась приобретать и в которой не проживала. Квартиру не будет приобретать, т.к. убедилась, что ее стоимость продавцом значительно завышена. В период проживания ей пришлось отремонтировать крышу на веранде, перенести туалет, переложить печку в бане. Материалы для ремонта крыши были приобретены ответчиком, однако работу оплачивала она сама. Пояснила, что крыша течет во всех комнатах дома.
Ответчик Елистратова М.М. исковые требования Воронковой Л.В. не признала в полном объеме. Суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила предварительный договор с истцом купли-продажи принадлежащих ей квартиры и земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору Воронкова Л.В. уплатила задаток в сумме <данные изъяты> рублей и въехала в квартиру до заключения основного договора, оплачивая арендную плату и коммунальные услуги. О том, что на веранде протекает крыша, истцу сообщили, более того, для ремонта приобрели материалы и предложили оплатить ремонтные работы. Однако истец от этого отказалась, решив, что услуги работников оплатит сама. Пояснила, что разрешила Воронковой Л.В. перенос туалета, печка же в бане была в хорошем состоянии, поэтому не было необходимости ее перекладывать. В конце ДД.ММ.ГГГГ года сообщила Воронковой Л.В., что арендная плата будет увеличена до <данные изъяты> рублей. На таких условиях истец не захотела проживать, и съехала. Ключи от дома от нее не стали принимать, поскольку вместе с мужем проживают в <адрес>, и для них проблематично найти новых покупателей и лиц, которые бы следили за квартирой. Кроме того, указала суду, что согласно предварительному договору Воронкова Л.В. приняла на себя обязательство поддерживать надлежащее состояние квартиры до продажи квартиры другим лицам. Пояснила, что не возражает против расторжения предварительного договора, однако поскольку инициатива о расторжении предварительного договора исходила от истца, задаток в сумме <данные изъяты> рублей считает необходимым оставить у себя.
Представитель ответчика Елистратов С.М. поддержал позицию своего доверителя, исковые требования Воронковой Л.В. не признал в полном объеме.
Выслушав стороны, представителя ответчика, объяснения свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (части 2 и 3 ст. 421 ГК РФ).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Изучив предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Воронковой Л.В. и Елистратовой М.М. (л.д. 6) и пояснения сторон, суд полагает, что стороны заключили смешанный договор, определяющий условия предварительного договора и договора найма жилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2-4 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п..1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязуются заключить договор купли-продажи о передаче в собственность Воронковой Л.В. квартиры, состоящей из трех жилых комнат и четырех подсобных помещений, и земельного участка площадью 2188 кв.м., расположенных в <адрес>, принадлежащих Елистратовой М.М. на праве собственности, с продажной ценой <данные изъяты> рублей.
Из показаний истца следует, что она для себя определила срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ, из показаний ответчика и ее представителя – ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, к общему мнению по определению даты заключения основного договора стороны не пришли.
В то же время согласно п. 1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ, данный срок может быть увеличен по соглашению сторон, но не позже даты ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании судом было установлено, что в конце ДД.ММ.ГГГГ года – начале ДД.ММ.ГГГГ года соглашение по сроку заключения основного договора Воронковой Л.В. и Елистратовой М.М. не заключалось.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что существенное условие предварительного договора – дата заключения основного договора, сторонами достигнуто не было.
Доводы ответчика и ее представителя о том, что полученные от Воронковой Л.В. денежные средства в сумме 10000 рублей (л.д. 7) являются задатком, суд находит необоснованными по следующим причинам.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке вне зависимости от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Таким образом, задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.
Гражданский Кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, однако в данном случае сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы все существенные условия предварительного договора.
Из показаний же истца Воронковой Л.В. следует, что денежные средства в сумме 10000 рублей были переданы ею в качестве аванса, а не в качестве обеспечения обязательства.
Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное, а потому суд полагает, что сумма в <данные изъяты> рублей была уплачена истцом Елистратовой М.М. в качестве аванса.
ДД.ММ.ГГГГ Воронкова Л.В. уведомила Елистратову М.М. о расторжении предварительного договора (л.д. 8), ответ на который, согласно пояснениям сторон, ею не был получен.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
Ответ на требование истца о расторжении предварительного договора Елистратова М.М. не направила, однако в выпуске районной газеты «Луч» от ДД.ММ.ГГГГ ею было опубликовано объявление о продаже принадлежащей ей трехкомнатной квартиры по <адрес> (л.д. 11).
Таким образом, суд приходит к выводу, что обе стороны в начале января 2011 года решили не заключать договор купли-продажи квартиры и земельного участка, т.е. расторгли предварительный договор.
Об этом свидетельствует также факт регистрации Елистратовой М.М. в отчуждаемом жилом помещении, в то время как в силу п. 2.1 предварительного договора она приняла на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, проживающих в отчуждаемом жилом доме (л.д. 14).
Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, в связи с чем исковые требования Воронковой Л.В. о взыскании с ответчика <данные изъяты> рублей, выплаченных в качестве аванса, подлежат удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 2.1 и 2.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, на период до заключения основного договора квартира и земельный участок были переданы в пользование Воронковой Л.В. с оплатой коммунальных, налоговых и иных платежей, а также с оплатой за пользование <данные изъяты> рублей.
Как пояснила суду ответчик, в данной части Воронковой Л.В. обязательства были выполнены.
Факт выполнения истцом обязательства по оплате за наем жилого помещения подтвержден также материалами дела (л.д. 40).
В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Кроме того, согласно ч. 2 ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Между тем, из обстоятельств дела следует, что в конце <данные изъяты> года Елистратовой М.М. в одностороннем порядке был увеличен размер арендной платы до <данные изъяты> рублей.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Суд полагает, что в настоящем случае Елистратова М.М., значительно увеличив арендную плату, существенно нарушила условия договора найма жилого помещения, в связи с чем требования Воронковой М.М. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными.
В тоже время в соответствии с частью 2 статьи 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Ввиду изложенного, понесенные истцом расходы по капитальному ремонту крыши на веранде и переносу туалета в сумме 4800 рублей (3600 рублей + 1200 рублей) подлежат возмещению наймодателем.
Проведение данных работ было согласовано с ответчиком, что подтвердила в судебном заседании Елистратова М.М..
Стоимость данных ремонтных работ подтверждается как материалами дела (л.д. 10), так и объяснениями свидетеля ФИО2.
Поскольку текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ч. 1 ст. 681 ГК РФ), суд находит неубедительными доводы истца о необходимости возместить ее затраты по переоборудованию печки в бане.
Более того, свидетель ФИО3 пояснил, что печку перекладывал для удобства племянницы, а не потому что она пришла в негодность.
Суд полагает, что показания свидетелей ФИО4 и ФИО1, пояснивших в судебном заседании, что квартира ответчика до реализации ее Воронковой Л.В. была в хорошем состоянии, не влияют на оценку установленных обстоятельств дела.
В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественных права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Поскольку действиями Елистратовой М.М. не были нарушены личные неимущественные права и нематериальные блага Воронковой Л.В., основания для компенсации истцу морального вреда отсутствуют.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому уплаченная Воронковой Л.В. государственная пошлина подлежит взысканию с Елистратовой М.М..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Воронковой Л.В. к Елистратовой М.М. о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, возмещении убытков, взыскании компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Расторгнуть договор, заключенный Елистратовой М.М. и Воронковой Л.В. ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Елистратовой М.М. в пользу Воронковой Л.В. <данные изъяты> рублей, уплаченных в счет аванса по договору от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Елистратовой М.М. в пользу Воронковой Л.В. расходы по производству капитального ремонта в сумме <данные изъяты> рублей.
В остальной части исковых требований Воронковой Л.В. отказать.
Взыскать с Елистратовой М.М. в пользу Воронковой Л.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Омский областной суд в течение 10 дней путем подачи жалобы в Большеуковский районный суд Омской области.
Судья О.А. Рязанова