Дело № 2-502/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Большереченский районный суд Омской области
в составе председательствующего судьи Шепелиной Е.В.,
при секретаре Яковлевой Н.Г.
рассмотрел в открытом судебном заседании в р.п. Большеречье,
14 сентября 2010 года
дело по заявлению Руденко В.С. о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Руденко В.С. обратился с вышеуказанным заявлением в суд с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество на нежилое здание - магазин «<данные изъяты>», площадью 296,4 кв.м, инвентарный №, расположенное по адресу: Омская область, Большереченский р-н, раб. <адрес> №, и регистрации права собственности заявителя на указанное недвижимое имущество.
Требования мотивированы тем, что нежилое помещение было приобретено заявителем у Общества с ограниченной ответственностью «Хлебозавод» (далее - ООО «Хлебозавод»), которое в настоящее время ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц. С учетом указанных обстоятельств отказ регистрирующего органа является неправомерным, поскольку в данном случае применению по аналогии подлежала норма статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В правовое обоснование сделана ссылка на ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В судебном заседании Руденко В.С. заявленные требования поддержал, уточнив, что нежилое помещение было приобретено им у ООО «Хлебозавод» на основании соглашения о предоставлении отступного передачей должником нежилого недвижимого имущества кредитору от ДД.ММ.ГГГГ. Спорное имущество, квитанции об уплате коммунальных платежей и один комплект ключей были переданы ему на основании акта приёмки-передачи. Документы, перечисленные в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он в регистрирующий орган не представил в связи с ликвидацией ООО «Хлебозавод». Переход права собственности на указанное недвижимое имущество своевременно зарегистрирован не был, а в настоящее время прежний собственник - ООО «Хлебозавод» - ликвидирован.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области главный специалист-эксперт Большереченского отдела Шнайдер Н.И. против удовлетворения заявленных требований не возражала. Пояснила, что отказ в государственной регистрации заявителю был дан по причине отсутствия заявления ООО «Хлебозавод», а также в результате того, что Руденко В.С. не представил запрашиваемые у него в рамках правовой экспертизы документы - справку о процентном соотношении балансовой стоимости (покупной цены) отчуждаемого (приобретаемого) объекта к стоимости актива баланса общества за подписью директора и главного бухгалтера ООО «Хлебозавод», решение полномочного органа юридического лица об отчуждении (приобретении) недвижимого имущества. Перечень документов, необходимых для проведения правовой экспертизы, разработан на уровне Омской области и направлен в Большереченский отдел. Также указала, что в ходе проведения правовой экспертизы не выявлено нарушений требований законодательства при приобретении спорного объекта недвижимости, равно как не выявлено оснований для признания незаконным заключенного между Руденко В.С. и ООО «Хлебозавод» соглашения об отступном.
Выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации).
На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
На основании ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (ст.13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
По положениям п. 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с абз. 3 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 3 ст.551 ГК РФ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Статьей 17 Закона о регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество к числу которых отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Судом установлено, что учредителями ООО «Хлебозавод» являлись Муратов Р.М. (49% уставного капитала) и Самбрат М.Н. (51 % уставного капитала), данный факт подтверждается протоколом № учредительного собрания, учредительным договором и уставом ООО «Хлебозавод».
На основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ решения общего собрания учредителей ООО «Хлебозавод» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ответчик стал собственником здания-магазина «<данные изъяты>», о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ДД.ММ.ГГГГ между заявителем и ООО «Хлебозавод» в лице его директора Муратова Р.М. был заключен договор денежного займа с процентами на сумму 450000 рублей со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ, о чём была составлена расписка.
ДД.ММ.ГГГГ между заявителем и ООО «Хлебозавод» было подписано соглашение о предоставлении отступного передачей должником указанного выше нежилого недвижимого имущества кредитору. На основании акта приёмки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Хлебозавод» передал Руденко В.С. спорное имущество, квитанции об уплате коммунальных платежей, один комплект ключей.
На момент заключения указанных документов право собственности на указанные объекты было зарегистрировано за ООО «Хлебозавод».
Межрайонной ИФНС России N 9 по Омской области ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО "Хлебозавод" в связи с его ликвидацией.
ДД.ММ.ГГГГ Руденко В.С. обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание - магазин «Хлеб с пекарней», площадью 296,4 кв.м, инвентарный номер 715, литера А, расположенное по адресу: Омская область, Большереченский р-н, раб. <адрес> №, на основании соглашения о предоставлении отступного передачей должником нежилого недвижимого имущества кредитору от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Руденко В.С. отказано в государственной регистрации прав на спорное недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение №) в связи с непредставлением в Большереченский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области заявления продавца - ООО «Хлебозавод», справки о процентном соотношении балансовой стоимости (покупной цены) отчуждаемого (приобретаемого) объекта к стоимости актива баланса общества за подписью директора и главного бухгалтера ООО «Хлебозавод», а также решения полномочного органа юридического лица об отчуждении (приобретении) недвижимого имущества.
В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
На момент заключения данного соглашения о предоставлении отступного право собственности на указанные объекты было зарегистрировано за ООО «Хлебозавод».
Соглашение фактически исполнено сторонами, что следует из акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и расписки в получении денежного займа.
На момент обращения заявителя в Большереченский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за регистрацией перехода права собственности на нежилое здание - магазин «<данные изъяты>» ООО «Хлебозавод» было ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц.
В связи с отсутствием заявления ООО «Хлебозавод» о регистрации перехода права на спорный объект недвижимости, справки о процентном соотношении балансовой стоимости (покупной цены) отчуждаемого объекта к стоимости актива баланса общества и решения полномочного органа юридического лица об отчуждении недвижимого имущества Руденко В.С. было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.
Суд принимает во внимание, что вышеуказанные документы не были представлены в регистрирующий орган по объективной причине, вызванной ликвидацией ООО «Хлебозавод».
Суд принимает во внимание, что ликвидация продавца не является основанием для регистрирующего органа вынести решение о регистрации на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данной статьей такое право предоставлено только суду.
Регистрирующий орган не наделен правом применения закона по аналогии согласно статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку деятельность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к сфере публично правовых отношений и регламентирована законодательством о регистрации.
Учитывая изложенное, отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности законного владельца недвижимого имущества - Руденко В.С. является обоснованным.
В тоже время вопрос о государственной регистрации перехода права и права собственности покупателя при ликвидации продавца Законом о регистрации не урегулирован, поэтому при наличии доказательств законности совершенной сделки, в том числе подтверждения прав правообладателя (продавца) на отчуждаемый объект недвижимого имущества и на земельный участок, разрешается судом.
На момент совершения сделки право на земельный участок, на котором расположено нежилое здание - магазин «<данные изъяты>», не зарегистрировано, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.
На основании пунктов 1-3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
Представленными материалами дела (справкой от ДД.ММ.ГГГГ, бухгалтерским балансом и расшифровкой кредиторов на ДД.ММ.ГГГГ) и пояснениями свидетелей Муратова Р.М. и Пивоваровой О.В. подтверждается то, что балансовая стоимость нежилого здания - магазина «<данные изъяты>» на момент его отчуждения была <данные изъяты> рублей, что составляло 8,93% от балансовой стоимости активов ООО «Хлебозавод» в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,
таким образом, сделка по отчуждению указанного недвижимого имущества согласно нормам ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» не является крупной, в связи с чем не должна утверждаться общим собранием участников общества.
Пояснения свидетеля Самбрат М.Н. о том, что сделка по отчуждению нежилого здания - магазина «<данные изъяты>» была совершена после ликвидации ООО «Хлебозавод» опровергаются показаниями свидетелей Муратова Р.М. и Пивоваровой О.В., а также промежуточным от ДД.ММ.ГГГГ и ликвидационным от ДД.ММ.ГГГГ балансами, утверждёнными лично его участниками и членами ликвидационной комиссии Самбрат М.Н. и Муратовым Р.М., согласно которым какие-либо основные средства в ООО «Хлебозавод» на момент ликвидации отсутствуют.
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства и подтверждающих наличие оснований невозможности государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании соглашения о предоставлении отступного передачей должником указанного выше нежилого недвижимого имущества кредитору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между заявителем и ООО «Хлебозавод», не представлено. Оснований для признания указанного соглашения недействительным не имеется.
При таких обстоятельствах требования Руденко В.С. о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости суд считает законными, обоснованными и подтверждёнными материалами дела, а потому подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194- 199, 258 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Хлебозавод» к Руденко В.С., <данные изъяты>, на нежилое здание - магазин «<данные изъяты>», площадью 296,4 кв.м, инвентарный №, расположенное по адресу: Омская область, Большереченский р-н, раб. <адрес> №.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Большереченский районный суд в течение десяти дней со дня вынесения.
Судья Шепелина Е.В.
Мотивированное решение изготовлено 14.09.2010