Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
25 сентября 2012 года село Большая Глушица
Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Лигостаева Д.А.,
представителя заявителя Овсейко А.И. - Черепановой М.Б.,
представителя заинтересованного лица – Администрации Большечерниговского района Самарской области – Маркиной Т.П.,
при секретаре Борзых С.Е,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-279 по заявлению Овсейко А.И. о понуждении государственного регистратора осуществить государственную регистрацию права собственности на объект,
У С Т А Н О В И Л:
Овсейко А.И. в лице представителя по доверенности Черепановой М.Б. обратился в суд с заявлением понуждении государственного регистратора осуществить государственную регистрацию права собственности на объект, по тем основаниям, что ему необоснованно отказано в государственной регистрации.
Черепановой М.Б. в судебном заседании было пояснено, что заявитель приобрел у Большечерниговского МУ ПОЖКХ по договору купли-продажи от 01.08.2007 г. нежилое здание — ангар, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> Нежилое здание было приобретено за 112000 рублей, каковая сумма была уплачена им в кассу предприятия, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру от 01.08.2007г. №. После оплаты стоимости по договору здание ангара было передано Овсейко А.И., что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2007 г.
Учредителем Большечерниговского МУ ПОЖКХ являлась администрация Большечерниговского района Самарской области. Приобретенное Овсейко здание ангара принадлежало Большечерниговскому МУ ПОЖКХ на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2007 г., что подтверждается копией решения Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2007 г по делу А55-16914/2006.
Договор от имени Большечерниговского МУ ПОЖКХ был заключен управляющим делами Иваниловым В.Н., который действовал на основании доверенности от 01.01.2007 г. №, выданной конкурсным управляющим Большечерниговского МУ ПОЖКХ Ершовым С.Н., что подтверждается доверенностью Ершова от ДД.ММ.ГГГГ №.
Ко времени заключения договора предприятие было признано банкротом и в отношении него было введено конкурсное производство, что подтверждается копией определения Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2006 г., копией определения Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2007 г. по делу №А55-16639/2005.
После заключения договора Большечерниговское МУ ПОЖКХ уклонилось от регистрации сделки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2011 г, конкурсное производство было завершено и в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации предприятия, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
19.04.2012 г. в Большеглушицкий отдел Управления Росреестра по Самарской области Истцом было подано заявление о государственной регистрации права собственности на нежилое здание — ангар, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>В, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 19.04.2012 г.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Управление Росреестра по Самарской области 02.05.2012 г. приостановило государственную регистрацию сроком на один месяц, поскольку в ЕГРП отсутствовали
данные о регистрации права собственности Большечерниговского МУ ПОЖКХ на
указанный выше объект, отсутствовало заявление о государственной регистрации права
собственности и иные документы, наличие которых необходимо для государственной
регистрации права Большечерниговского МУ ПОЖКХ, а также отсутствовало заявления о государственной регистрации перехода права от продавца.
При этом в уведомлении о приостановлении от 02.05.2012 г. N № указано на необходимость предоставления указанных документов и устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 02.05.2012 г. №).
В связи с тем, что Большечерниговское МУ ПОЖКХ ликвидировано, у заявителя фактически отсутствует возможность представить документы, необходимые для возобновления государственной регистрации.
14 августа 2012 года заявителю было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации, так как не были устранены причины препятствующие проведению государсвтенной регистрации, что подтверждается копией сообщения от 14.08.2012 г. N №
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 названной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права может применяться по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
В совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29,04,2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определен подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое
имущество.
Как указано в пункте 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора
купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по
государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая
сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 62 названного постановления разъяснено, в случае ликвидации продавца -юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, Если
единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю
является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование
покупателя, В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора
совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности,
Договор купли-продажи от 01.08.2007 г. между Большечерниговским МУ ПОЖКХ (продавцом) и Заявителем (покупателем) является заключенным и соответствует действующему законодательству. Продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнена обязанность по оплате, заявитель владеет и пользуется спорным имуществом на законных основаниях.
В связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорным имуществом заявитель не имеет возможности зарегистрировать свое право на возмездно приобретенный объект недвижимости».
На основании вышеизложенного Черепанова М.Б. просила суд обязать государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации права собственности Заявителя на объект недвижимости нежилое здание-ангар, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>
Представитель заинтересованного лица – Администрации Большечерниговского района Самарской области – Маркина Т.П. в судебном заседании пояснила, что с заявлением Овсейко А.И. Администрация Большечерниговского района не согласна по нижеследующим основаниям.
«В качестве правоустанавливающего документа в Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской
области (Управление Росреестра по Самарской области) Заявителем предъявлен
договор купли-продажи от 01.08.2007 года нежилого здания — ангара,
расположенного адресу: <адрес>, с.
<адрес> заключенный между
Заявителем и Большечерниговским МУ ПОЖКХ. Данный договор был заключен в письменной форме. Однако, данный договор является недействительным (ничтожным) на том основании, что за Большечерниговским МУ ПОЖКХ решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было признано право собственности на здание ангара. Однако, право собственности не было зарегистрировано в законном порядке, вследствие чего Большечерниговский МУ ПОЖКХ не имело право совершать сделки по отчуждению этого имущества без предварительной регистрации права
собственности на него как того требуют статья 164 Гражданского кодекса
Российской Федерации и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный факт, в свою очередь, влечет невозможность регистрации сделки купли-продажи здания ангара.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
К тому же, в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В
нарушение требований законодательства договор купли-продажи недвижимого
имущества заключенный между Большечерниговским МУ ПОЖКХ и Овсейко
А.И. не содержит указания на данные, определяющие расположение здания
ангара на соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества. Необходимость указания этих данных обусловлена
также требованиями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в
соответствии с которой, по договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на
такую недвижимость передаются права на такой земельный участок, занятый
такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Как уже было отмечено выше, при отсутствии указанных данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.
Также, на момент заключения договора между Большечерниговским МУ ПОЖКХ и Заявителем, ангар находился в конкурсной массе Большечерниговского МУ IIOЖKX. В соответствии со статьей 131 Федеральным законом от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которой все имущество должника, имеющееся на дату открытии конкурсного производства и выявлено в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.
В соответствии с приведенной нормой Федерального закона здание ангара не относится к имуществу, которое должно быть исключено из имущества, включаемого в конкурсную массу и, следовательно, должно было быть в нее включено. При этом следует отметить, что продажа имущества должника, как
включенного в конкурсную массу, так и не включенного в конкурсную массу,
должно быть произведено с соблюдением требований вышеназванного
Федерального закона, а именно в соответствии со статьей 132, 139. Ни одна из
процедур, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности
(банкротстве)» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 года между Большечерниговским МУ ПОЖКХ и Овсейко А.И. соблюдена не была. Также в соответствии с положением статьи 148 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» согласно которой при отказе кредиторов от принятия имущества для погашения своих требований, которое предлагалось к продаже, но не было продано в ходе конкурсного производства, при отсутствии заявлений собственника имущества — унитарного предприятия, учредителей (участников) должника о правах на указанное имущество конкурсный управляющий направляет подписанный акт о передаче указанного имущества должника в органы местного самоуправления по месту нахождения имущества должника.
Не позднее чем через тридцать дней с даты получения соответствующего акта о передаче имущества должника органы местного самоуправления принимают указанное имущество и несут все расходы на его содержание.
Во исполнение требований Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» между конкурсным управляющим и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Большечерниговского района был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым на баланс Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Большечерниговского района был передан ряд имущества, в том числе и здание ангара. На основании указанного акта приема-передачи здание ангара было включено в реестр муниципальной собственности под реестровым номером-№
ФИО6 просила суд отказать в заявлении об обязании государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации права собственности Заявителя на объект недвижимости нежилое здание-ангар, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>
Заинтересованное лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о дне судебного разбирательства.
Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела приходит к выводу об удовлетворении требований заявителя по следующим основаниям:
На основании ч.3 ст. 246 ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
У суда не имелось оснований для оставлении заявления без рассмотрения, что продиктовано наличием фактически спора о праве, поскольку заявление Овсейко уже было принято к производству суда и проведено предварительное судебное заседание.
В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено
«61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче…
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
62. …Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество».
Заявитель приобрел у Большечерниговского МУ ПОЖКХ по договору купли-продажи от 01.08.2007 г. нежилое здание — ангар, расположенный по адресу: Самарская область, с<адрес> <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи, л.д. 6-7.
Нежилое здание было приобретено за 112000 рублей, каковая сумма была уплачена им в кассу предприятия, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №, л.д. 8.
После оплаты стоимости по договору здание ангара было передано Овсейко А.И., что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2007 г., л.д. 9.
Приобретенное Овсейко здание ангара принадлежало Большечерниговскому МУ ПОЖКХ на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2007 г., что подтверждается копией решения Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2007 г по делу А55-16914/2006, л.д. 10.
Договор от имени Большечерниговского МУ ПОЖКХ был заключен управляющим делами Иваниловым В.Н., который действовал на основании доверенности от 01.01.2007 г. №, выданной конкурсным управляющим Большечерниговского МУ ПОЖКХ ФИО7, что подтверждается доверенностью Ершова от 01.01.2007г. №, л.д.11.
Таким образом, судом установлено, что заявитель приобрел недвижимое имущество у продавца, у которого права собственника на данное недвижимое имущество возникло из судебного решения; недвижимое имущество оплачено покупателем, произведена его передача непосредственно покупателю.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2011 г., конкурсное производство было завершено и в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации предприятия, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, л.д. 15-20.
Таким образом, судом установлено, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, который ликвидирован по законным основаниям.
14 августа 2012 года заявителю было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации, так как не были устранены причины препятствующие проведению государсвтенной регистрации, что подтверждается копией сообщения от 14.08.2012 г. N 14/009/2012-107, а именно на государственную регистрацию перехода права собственности не явилось одна из сторон договора – продавец.
Заинтересованное лицо – Администрация Большечерниговского района Самарской области, считая себя собственником ангара, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, указывает на то обстоятельство, что данное имущество включено в реестр сосбтвенности муниципального района, что следует из выписки из реестра собственности муниципального района Большечерниговский Самарской области от 06.12.2011 года № 614. Данное имущество включено в реестр собственности на основании акта приема-передачи имущества от 07.10.2011 года.
В данном акте, также представленном адсминистрацией района, имеется ссылка на наличие ангара, порядковый номер 8, но при этом не указан адрес данного объекта недвижимого имущества, позволяющего его индивидуализировать как объект, приобретенный заявителем.
Кроме того, администрацией района не предоставлен нормативно-правовой акт, которым имущество, принимаемое от конкурсного управляющего Ершова С.Н. по акту от 07.10.2011 года, принято в собственность муниципального района, что послужило в равной мере основанием для включения данного имущества в реестр собственности, и владением данным имуществом Комитетом по управлению муниципальным имуществом, как предсатвителя собственника. Администрацией района не предоставлены доказательства того, что принятый ангар, в целях эффективности управления имуществом, передан в хозяйственной ведение или оперативное управления, включен в план приватизации и т.п., то есть не представлены доказательства того, что администрация района владеет, пользуется и распоряжается именно данным имуществом как своим собственным.
Кроме того в материалах дела имеется еще одна копия акта-приема передачи от 07.10.2011 года, согласно которому конкурсный управляющий Большечерниговского МУ ПОЖКХ Ершов С.Н. передает а комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Большечерниговского района Самарской области принимает имущество, и в разделе «автотранспорт» под порядковым номер 8 значится не ангар, а пила маятник, ангар как передаваемое имущество отсутствует. Каждый лист данного акта заверен штампом «Копия верна» конкурсного управляющего и он приложен к материалам дела А55-16639/2005, по которому принято решение Арбитражным судом Самарской области о завершении конкурсного производства в отношении Большечерниговского МУ ПОЖКХ.
Из справки от 24.11.2011 года, выданной конкурсным управляющим Большечерниговского МУ ПОЖКХ Ершовым С.Н. следует, что актом от 7.10.2011 года в список передаваемого имущества в Администрацию Большечерниговского района ангар не включен.
Кроме того, сам по себе акт приема-передачи имущества является документом, свидетельствующим о непосредственной передачи имущества, как объекта, с определенными признаками, и должен заключаться во исполнении какого-либо договора, соглашения, судебного решения, и т.п., но сам по себе не может являться основанием возникновения права муниципальной собственности. Равно как из данного акта не следует, что он принят во исполнении каких-либо положений федерального законодательства о несостоятельности (банкротстве).
Ссылаясь на ст. 167 ГК РФ администрация района не представила суду доказательств того, что ей, как представителем собственника, предпринимались меры по признанию сделки, заключенной Овсейко по приобретению ангара недействительной, либо меры по оспариванию права покупателя на недвижимое имущество, несмотря на то, что администрации района было известно о приобретении заявителем данного ангара с декабря 2011 года, что следует из материалов гражданского дела 2Г-837/11.
Следует отметить, что положения ст. 554 ГК РФ изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. Если в части зданий стороны согласовали существенные условия договора купли-продажи, то отсутствие в договоре определенности относительно земельного участка, необходимого для использования зданий, не влечет незаключенности договора, так как право на земельный участок переходит в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Кроме того, администрация района не является стороной договора купли-продажи здания ангара, и, как уже указывалось, администрация района не представила суду доказательств того, что ей, как представителем собственника, предпринимались меры по признанию сделки, заключенной Овсейко по приобретению ангара недействительной, либо меры по оспариванию права покупателя на недвижимое имущество, как и не представлено доказательств того, что имеет место быть нарушение прав по владению, пользованию и распоряжением земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, администрацией района не представлено документов, подтверждающих права муниципальной собственности именно на здание ангара, которое приобрел заявитель, а равно судом установлено, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к заявителю является отсутствие продавца - Большечерниговского МУ ПОЖКХ, которое ликвидировано в установленном законом порядке, что позволяет совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Руководствуясь ст.ст.246, 194-199, ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Овсейко А.И. о понуждении государственного регистратора осуществить государсвтенную регистрацию права собственности на объект удовлетворить.
Обязать государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности Овсейко А.И. на здание ангара, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца с момента подготовки решения в окончательной форме через Большеглушицкий районный суд Самарской области.
Решение подготовлено в окончательной форме 2 октября 2012 года.
Председательствующий
Решение не вступило в законную силу.