Р Е Ш Е Н И Е по делу № 2-335/11

Именем Российской Федерации

28 июля 2011 года                         г.Бокситогорск

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Дживага В.А.

с участием представителя Управления Росреестра по Ленинградской области Малиновской Е.В.,

при секретаре Мухиной Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуркина С.А. к Петровой Н.А. об обязании осуществить регистрацию сделки и перехода права собственности

У С Т А Н О В И Л:

Истец Гуркин С.А. обратился в суд с иском к ответчику Петровой Н.А. об обязании осуществить регистрацию сделки и перехода права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований Гуркиным С.А. указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ответчиком Петровой Н.А., был заключен договор купли-продажи расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> га здания общежития с подвалом, назначение: жилое, 5-этажное, общей площадью -<данные изъяты> кв.м., инв. №, Лит. <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного договора Петрова Н.А. продала, а он купил, оплатил и принял в собственность указанный объект недвижимости. Договор купли-продажи удостоверен нотариально - Летиным С.В., нотариусом Бокситогорского нотариального округа Ленинградской области (зарегистрировано в реестре за №). Договор купли-продажи сторонами исполнен, передача имущества осуществлена. В соответствии с ч.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. На основании п.3 ст.574 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Указанная норма права закреплена и в п.6 договора купли-продажи, согласно которому право собственности на объект возникает у «покупателя» - с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. Согласно условиям договора и требованиям законодательства он и продавец - Петрова Н.А. договорились явиться ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты> в регистрационную службу с необходимым пакетом документов для регистрации перехода права собственности. Однако Петрова Н.А. в регистрационную службу не пришла и не предупредила о причинах неявки. ДД.ММ.ГГГГ. им было направлено требование Петровой Н.А. с просьбой явиться ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты> в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Бокситогорский отдел, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Пикалево, ул.Заводская д.16. ДД.ММ.ГГГГ. от Петровой Н.А. им был получен ответ на требование, согласно которому Петрова Н.А. в указанную дату не сможет явиться на государственную регистрацию в связи с занятостью на работе. Более того, Петрова Н.А. указала, что срочности в регистрации перехода права собственности не имеется. Истец считает, что действия Петровой Н.А. направлены на уклонение от государственной регистрации перехода права собственности, чем нарушаются его права, как покупателя, исполнившего свои обязанности полностью. В силу действия п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В связи с изложенным, истец Гуркин С.А. просит вынести решение о государственной регистрации договора купли - продажи расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> га здания общежития с подвалом, назначение: жилое, 5-этажное, общей площадью -<данные изъяты> кв.м., инв. №, Лит. <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: № заключенного между Петровой Н.А. и ним ДД.ММ.ГГГГ., а также перехода права собственности от Петровой Н.А. к нему на вышеуказанное здание общежития.

В судебное заседание истец Гуркин С.А. и его представитель Семенов А.Н. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем имеются расписки. От истца Гуркина С.А. поступила телефонограмма, согласно которой истец просил рассматривать дело по его иску в его отсутствие и отсутствие его представителя, полностью поддерживает заявленые им исковые требования и просит их удовлетворить.     

Ответчик Петрова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о чем имеется расписка, причин не явки суду не сообщила.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Малиновская Е.В. в судебном заседании показала, что Управление, ознакомившись с иском Гуркина С.А., просит отказать истцу в удовлетворении иска по следующим основаниям: В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права собственности Петровой Н.А. № от ДД.ММ.ГГГГ. на основании Протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ по которому отчуждателем является организатор торгов - ООО «Великодушие», приобретателем - Петрова Н.А. В отношении указанного объекта недвижимости Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску заместителя прокурора Ленинградской области, принят судебный акт - Решение от 12.02.2009г. по делу № А56-11450/2008. Так в соответствии с указанным Решением Арбитражного суда торги по продаже здания общежития по адресу: <адрес> а также протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. признаны недействительными. Как следует из мотивировочной части указанного судебного акта торги по продаже поименованного выше объекта недвижимости, а также протокол о результатах торгов, имеющий силу договора купли-продажи, признаны недействительными в связи с тем, что данный объект, являясь общежитием, которое по смыслу ст.129 ГК РФ, ст.92 ЖК РФ в их взаимосвязи является ограниченно оборотноспособным, не подлежит продаже, в том числе и на торгах. Согласно ст.2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя - правоустанавливающего документа Исходя из буквального толкования п.1 ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Данная позиция подтверждается Определением Конституционного суда РФ от 05.07.2001г. № 154-0, в котором суд указал, что «государственная регистрация - как формальное условие обеспечение государственной, в том числе судебной зашиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверять со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность». Правоустанавливающий документ - Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., явившийся основанием возникновения права собственности Петровой Н.А на указанный объект недвижимого имущества, признан судом недействительным. Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, вышеуказанный Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющий силу договора купли-продажи, не повлек возникновения права собственности у Петровой Н.А. В силу ст.209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Учитывая изложенное, представитель Малиновская Е.В. просит отказать Гуркину С.А. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в связи с тем, что лицо, указанное в правоустанавливающем документе, не является обладателем того права, на распоряжение которым направлен правоустанавливающий документ в соответствии с абз.4, 6 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Управления Росреестра по Ленинградской области Малиновской Е.В., суд находит заявленные Гуркиным С.А. исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Как установлено судом, подтверждается представленными материалами и сторонами не оспорено - ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Гуркиным С.А. и ответчиком Петровой Н.А., был заключен договор купли-продажи расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> га здания общежития с подвалом, назначение: жилое, №-этажное, общей площадью - <данные изъяты> кв.м., инв. №, Лит. <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного договора Петрова Н.А. продала, а Гуркин С.А. купил, оплатил и принял в собственность указанный объект недвижимости.

Договор купли-продажи удостоверен нотариально - Летиным С.В., нотариусом Бокситогорского нотариального округа Ленинградской области и зарегистрирован в реестре за №.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Положениями ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Судом также установлено, что после подписания договора купли-продажи и его нотариального удостоверения ответчик Петрова Н.А. уклоняется об совместного обращения с истцом Гуркиным С.А. в Управление Росреестра по Ленинградской области для регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, а также регистрации перехода права собственности от Петровой Н.А. к Гуркину С.А. на вышеуказанное здание общежития. На письменное обращение Гуркина С.А. ответчик ответила отказом. До настоящего времени истец Гуркин С.А. и ответчик Петрова Н.А. в регистрационную службу не обратились.

Полагая, что действиями Петровой Н.А. нарушаются его права и интересы, истец Гуркин С.А. обратился в суд с иском к ответчику и просит обязать осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на приобретенное здание к нему.

Положениями ч.3 ст.165 ГК РФ предусматривается, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Анализ вышеуказанных положений закона позволяет сделать вывод о том, что вынесение решения о государственной регистрации сделки и о государственной регистрации перехода права собственности по требованию сторон это право суда, а не обязанность. Данные решения должны приниматься судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела, а также с учетом положений Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» касающихся наличия у сторон оснований для государственной регистрации и необходимых документов, а также установленные основания для отказа в государственной регистрации прав.

При этом в соответствии с ч.2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст.17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В статье 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав. Так в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; либо если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

При рассмотрении дела судом установлено, что со стороны ответчика Петровой Н.А. на момент заключения договора купли-продажи недвижимости с истцом Гуркиным С.А. от ДД.ММ.ГГГГ. в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего её право собственности на продаваемое здание общежития, представлен Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2009г. по делу № А56-11450/2008, вступившим в законную силу 12.03.2008г., вышеуказанный Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., а также сами торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ. признаны недействительными.

В связи с изложенным и в соответствии со ст.ст.167, 209 ГК РФ Петрова Н.А. на момент заключения договора купли-продажи здания общежития, то есть на ДД.ММ.ГГГГ., не являлась его собственником, а потому не могла им распоряжаться по своему усмотрению.     

Таким образом, судом установлено, что даже в случае совместного обращения истца Гуркина С.А. и ответчика Петровой Н.А. в Управление Росреестра по Ленинградской области за государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на проданное здание от Петровой Н.А. к Гуркину С.А. им в соответствии со ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было бы отказано в соответствующей регистрации.       

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также то, что регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя - правоустанавливающего документа, с учетом обстоятельств дела и права суда на вынесение решения, предусмотренного ч.3 ст.165 и ч.3 ст.551 ГК РФ, суд считает необходимым отказать истцу Гуркину С.А. в удовлетворении заявленных им требований к ответчику Петровой Н.А. об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> здания общежития с подвалом по адресу: <адрес>, заключенного между Петровой Н.А. и Гуркиным С.А. ДД.ММ.ГГГГ., а также перехода права собственности от Петровой Н.А. к Гуркину С.А. на вышеуказанное здание общежития.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Гуркина С.А. к Петровой Н.А. об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> здания общежития с подвалом по адресу: <адрес>, заключенного между Петровой Н.А. и Гуркиным С.А. ДД.ММ.ГГГГ., а также перехода права собственности от Петровой Н.А. к Гуркину С.А. на вышеуказанное здание общежития - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: