Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМРФ
15 февраля 2011г
Судья Богучанского районного суда Красноярского края Толстых М.М.
При секретаре: Шестаковой К.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Богучанский ЛПК» к Плеханова Л.И., Плеханов Е.А. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и квартиры от 24 марта 2009г, государственной регистрации перехода права собственности от Плеханова Л.И., Плеханов Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Богучанский ЛПК» на земельный участок и квартиру,
Плеханова Л.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Богучанский ЛПК» о признании договора купли-продажи квартиры, земельного участка от 24 марта 2009г не действительным, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
общество с ограниченной ответственностью «Богучанский ЛПК» (Общество) обратилось в суд с иском к Плехановой Л. М., Плеханову Е.А. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и квартиры от 24 марта 2009г, государственной регистрации перехода права собственности от Плехановой Л.М., Плеханова Е.А. к Обществуна земельный участок и квартиру, мотивируя тем, что в соответствии с указанным договором ответчики продали, а истец купил указанные земельный участок и квартиру. Обязательства сторон договора исполнены в полном объеме: имущество передано во владение покупателя, оплата продавцам произведена полностью.
Не смотря на предложение истца о необходимости прибытия ответчикам в регистрирующий орган для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, продавцы от такой регистрации уклоняются.
Просят вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 24.03.2009г, регистрации перехода права собственности от ответчиков к истцу на земельный участок и квартиру.
Представитель истца Лукин Д.Т., действующий по доверенности от 27.12.2010г, в судебном заседании на исковых требованиях настаивает и пояснил, что в марте 2009г с ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры. При обращении в апреле 2009г для регистрации было установлено, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя на указанное имущество наложен запрет, запрет зарегистрирован в ЕГРП. В регистрации договора было отказано.
В ноябре 2010г постановлением судебного пристава-исполнителя запрет был отменен. Ответчикам дважды было предложено явиться в регистрирующий орган для регистрации сделки. Первый раз ответчики прибыли, но регистрировать сделку отказались, сославшись, что имеется решение суда и все вопросы будут решать в суде. Второй раз ответчикам была направлена телеграмма о явке для регистрации, но они не пришли.
С предъявленным встречным иском не согласны. Нормы закона, на которые ссылается Плеханова Л.М., не имеют отношения к делу. Данная сделка не ничтожна, а оспорима. Кроме того, сделка не была заключена, так как не зарегистрирована в регистрирующем органе. Кроме того, просит применить к требованиям истца Плехановой Л.М. срок давности, так как сделка оспорима. Плеханова узнала, что наложен запрет на имущество 6.04.2009г. В течение года( срок давности для оспоримой сделки) с требованием о признании сделки недействительной не обратились. Просит в иске отказать.
Плеханова Л.М. обратилась в суд со встречным иском к Обществу о признании договора купли-продажи от 24.03.2009г квартиры и земельного участка недействительным, мотивируя тем, что на момент составления договора на указанное имущество в ЕГРП был зарегистрирован арест и, имелись права третьих лиц - взыскателей по сводному производству, которые в договоре не были отражены. Таким образом, в договоре купли – продажи земельного участка и квартиры не определены существенные условия, характеризующие предмет договора. При их отсутствии договор в соответствии со ст. 432 ГК РФ не может считаться заключенным. Таким образом, надлежащая форма договора при заключении договора не соблюдена. В связи с этим, ссылка истца на необоснованное уклонение Плехановой Л.М. от регистрации сделки не имеет правового значения для данного дела.. Юридическое значение для дела имеет то обстоятельство, что в момент заключения договора спорное жилое помещение находилось под арестом, что влечет недействительность сделки.
Просит признать договор от 24.03.2009г недействительным, применить последствия недействительности сделки.
С предъявленным исковым требованием Общества не согласна и, пояснила, что 22.11.2010г они получили извещение о прибытии для регистрации договора. Они с мужем пришли в регистрационную палату, но регистрировать договор не стали, пояснив, что есть решение суда от августа 2010г, где указано, что этот договор недействительный, так как был наложен арест в момент его заключения и, все вопросы будут решать в суде. Второй раз они получили с мужем телеграмму о явке в регистрационную палату на 26.11.2010г. Телеграмму получили 26.11.2010г в 18-00час. Поэтому не пришли, так как уже было поздно.
Просит в иске отказать.
Ответчик Плеханов Е.А. с иском не согласен. Дал аналогичные показания. Кроме того пояснил, что при заключении договора купли-продажи квартиры он договор не подписывал. Подписал договор только в регистрационной палате и после того, как директор Общества пообещал ему купить квартиру. Другого жилья он не имеет.
Представитель третьего лица- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Щербакова Т.А. в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Просит дело рассмотреть в его отсутствие. В направленном пояснении высказал свое отношении к заявленным требованиям Общества, указав, что в случае уклонения одной из сторон от регистрации договора другая сторона вправе обратиться в суд. При этом регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. В случае вынесения решения суда истцу- Обществу необходимо будет обратиться с заявлением о государственной регистрации.
Выслушав стороны, свидетелей, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности..
Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 20 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, в государственной регистрации прав может быть отказано.
Как установлено в судебном заседании 24.03.2009г между Обществом и Плехановой Л.М., Плехановым Е.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:-7:1201007:713 площадью 1106 кв.м и квартиры общей площадью 64.8 кв.м в жилом доме по <адрес> что подтверждается копией договора (л.д.6,7)
Обязательства сторон исполнены в полном объеме: имущество передано во владении покупателя, оплата продавцам произведена полностью., что подтверждается пояснениями сторон, копиями платежных поручений на имя Плехановой Л.М.
04.08.2009г в государственной регистрации данного договора отказано в связи с наличием запрета должникам- Плехановой Л.М., Плеханову Е.А. совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению указанной квартиры. Данный арест зарегистрирован в ЕГРП на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 26.02.2008г(л.д.62), что подтверждается копией сообщения об отказе(л.д.14-16), выпиской из ЕГРП(л.д.20)
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 9.11.2010г снят запрет должникам Плехановой Л.М., Плеханову Е.А. совершать любые сделки по отчуждению, передаче, дарению и регистрации права собственности на принадлежащую им квартиру., (л.д.32,33)
Письмом от 13.11.2010г и телеграммой от 24.11.2010г Плехановы Л.М. и Е.А. уведомлены о необходимости явки в УФРС по Красноярскому краю для регистрации перехода права собственности на квартиру и земельный участок по договору купли –продажи от 24.03.2009г (л.д.8,22). Данные уведомления получены Плехановыми 20.11.2010г, 25.11.2010г(л.д.21,22,40,43,44)
Как пояснил в судебном заседании 10..02.2011г судебный пристав-исполнитель Куимов И.В. запрет на квартиру <адрес> был наложен в целях исполнения обязательств должника Плехановой Л.М. и Плеханова Е.А.. На тот момент были и другие аресты на иное имущество.. В 2010г им было принято решение о снятии ареста с квартиры, так как это было единственное жилье должника.
Как пояснил в судебном заседании 31.01.2010г свидетель Фельдман Б.Я. он, на основании доверенности должен был прибыть в УФРС для регистрации сделки. По прибытии в регистрационную палату 22.11.2010г там находились супруги Плехановы.. Плеханова пояснила, что регистрировать сделку они не будут, и что по поводу отказа от регистрации будут разбираться в суде.
Затем была дана телеграмма на адрес Плехановых о повторной явке на регистрацию, но они не прибыли.
В соответствии с п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. На момент обращения за регистрацией данного договора в 2009г сторонам было оказано, в связи с наличием запрета на совершение сделок с данным имуществом. В ноябре 2010г запрет на совершение сделок со спорным имуществом был снят, ответчикам предложено прибыть в регистрирующий орган для регистрации договора. Ответчики 22.11.2010г отказались от регистрации договора, ссылаясь на решение суда от августа 2010г, в соответствии с которым в признании права на недвижимое имущество Общества и снятии ареста с имущества (квартиры и земельного участка ) было оказано.
26.11.2010г Плехановы в регистрирующий орган не прибыли, мотивируя тем, что телеграмму о дне регистрации получили позднее, что противоречит доказательствам, установленным в судебном заседании. В судебном заседании 31.01.2011г Плехановы подтвердили свое не согласие на регистрацию сделки.
Оценив исследованные доказательства в совокупности, суд полагает, что между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи, обязательства по данному договору сторонами исполнены в полном объеме, на момент повторного обращения для регистрации сделки оснований для отказа в регистрации не имелось, каких-либо ограничений, обременений, запретов в отношении спорного имущества, не имелось и стороны могли зарегистрировать данную сделку. При этом, ответчики уклонились от регистрации сделки- 22.11.2010г- прибыв в регистрирующий орган и отказавшись от оформления сделки, 26.11.210г не прибыв регистрирующий орган, сославшись на позднее уведомление. При этом каких-либо мер к оформлению сделки в более поздний срок не приняли,
Кроме того, в судебном заседании ответчики подтвердили свой отказ от регистрации сделки.
При таких обстоятельствах суд полагает, что ответчики уклоняются от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, требования Общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Плехановой Л.М. заявлено исковое требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2009г недействительным.
В судебном заседании представитель истца Плехановой Л.М. – адвокат Андреева НД, пояснила, что на момент заключения договора имелся запрет, что уже влечет его недействительность. Также, данный договор оформлен в ненадлежащей форме, в нем не отражены права третьих лиц-взыскателей по исполнительному производству, также иные условия- приобретение квартиры для Плеханова Е.А., передача дополнительных денежных средств, то есть условия, по которым между Плехановыми и Обществом была устная договоренность на момент заключения данного договора. Таким образом, данный договор не отвечает признакам договора.
В судебном заседании установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 24.03.2009г.
На момент его заключения в отношении имущества, указанного в договоре имелся запрет на совершение каких-либо сделок по отчуждению данного имущества.
Данный запрет был наложен приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения обязательств должника Плехановой перед ОСБ РФ, физическими лицами..
Как установлено в судебном заседании, данный запрет наложен не законно, так как квартира, являлась единственным жильем должника, что подтверждают в судебном заседании Плеханова Л.М. и Плеханов Е.А..
Впоследствии судебным приставом запрет снят. Наложение ареста на квартиру Плеханова не обжаловала.
Кроме того, Пунктами 1,2, договора от 24.03.2009г определены квартира, ее площадь, место нахождение, земельный участок, его кадастровый номер, площадь, место нахождение, то есть все необходимые данные, идентифицирующие данное имущество.
Условиями договора не предусмотрены какие-либо обязательства Общества в отношении Плеханова Е.А. по приобретению какой-либо квартиры, уплате дополнительных денежных средств.
Заключение договора купли-продажи является волеизъявлением собственника по распоряжению своим имуществом. Условия договора до момента его подписания оговариваются сторонами и отражаются в тексте договора.
Представленный договор от 24.03.2009г содержит все необходимые данные об имуществе- квартире и земельном участке по <адрес> и не содержит иных требований., что дает основание считать данный договор заключенным только в отношении указанного имущества и без каких-либо дополнительных условий.
Истицей в судебное заседание не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что в момент заключения договора были дополнительные требования и данные требования являлись условиями для заключения договора.
Довод истца о том, что договор следует признать недействительным, так как в нем не отражены права третьих лиц- взыскателей по сводному исполнительному производству и права данных лиц установлены решением суда от августа 2010г, суд считает не обоснованным, так как на момент заключения договора от 24.03.2009г Плехановой Л.М. было известно об имеющихся обязательствах перед третьими лицами. В момент заключения договора права третьих лиц как одно из условий заключения договора не оговаривались и Плеханова данным правом не воспользовалась.
Кроме того, договор от 24.03.2009г не зарегистрирован в регистрирующем органе. Следовательно, считается не заключенным.
В соответствии с действующим законодательством не заключенный договор не может быть признан недействительным.
Оценив исследованные доказательства в совокупности, суд полагает требования истца Плехановой Л.М. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст,ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью « Богучанский ЛПК» удовлетворить.
Зарегистрировать договор купли-продажи от 24 марта 2009г земельного участка и квартиры, расположенных по <адрес>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Богучанский ЛПК» и Плеханова Л.И., Плеханов Е.А..
Зарегистрировать переход права собственности от Плеханова Л.И., Плеханов Е.А. на земельный участок с кадастровым номером 24:07:1201007:713 площадью 1106 кв.м, и квартиру общей площадью 64,8 кв.м в жилом доме по <адрес>.
В удовлетворении исковых требований Плеханова Л.И. отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение 10 дней со дня его провозглашения с подачей жалобы через Богучанский районный суд.
ПредседательствующийМ.М.Толстых