Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Боготол 29 марта 2011 года
Судья Боготольского районного суда Красноярского края Левченко Л.В.,
с участием представителя истца Апенкина А.А. - Кривцова Д.В.,
государственного регистратора ..., представителя третьего лица ... – ...,
рассмотрев материалы гражданского дела по заявлению Апенкина А.А. к государственному регистратору ... отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации,
У С Т А Н О В И Л:
Апенкин А.А. обратился в суд с заявлением к ... отделу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ... в срок до ... Мотивировал тем, что указание в уведомлении на то, что не предоставлено информационное извещение в СМИ о продаже земельного участка по адресу: ... с кадастровым ... площадью ... не является основанным на законе, так как в соответствии со ст.552 ГК РФ в случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Данное положение закона является императивным требованием и отчуждение недвижимого имущества без земельного участка не представляется возможным. Поэтому регистратор не может требовать предоставления извещения о продаже земельного участка.
В судебном заседании представитель заявителя – Кривцов Д.В. уточнил требования, просил признать недействительным решение государственного регистратора ... о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание по адресу: ... кадастровый ... вместе с земельным участком кадастровым .... В обоснование требований также пояснил, что для государственной регистрации перехода права собственности документы были предоставлены. В информационном извещении, опубликованном в СМИ ..., о проведении торгов посредством публичного предложения имеются все необходимые сведения по продаже нежилого здания магазина по адресу: .... Действительно в данной публикации отсутствуют сведения о продаже земельного участка, что не может быть признано существенным нарушением порядка проведения торгов, поскольку конкурсным управляющим был обеспечен доступ к информации о составе имущества, о размере земельного участка предлагаемого к продаже, этой информацией воспользовались участники публичных торгов, претендующие на конкретный объект недвижимого имущества, в частности Апенкин А.А., сообщение о проведении торгов не является правоустанавливающим документом и не является обязательным документом для государственной регистрации перехода права собственности. Проведенные торги не оспорены заинтересованным лицом и не признаны недействительными. Регистрационная служба по такому требованию заинтересованным лицом не является. Продажа указанного объекта недвижимости вместе с земельным участком оформлена договором купли-продажи, который также не оспорен в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах у регистрационной палаты отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, чем нарушены права заявителя, созданы препятствия к осуществлению его прав и свобод.
В качестве третьих лиц по делу привлечены: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., конкурсный управляющий ..., ...
Указанные третьи лица, а также заявитель Апенкин А.А., уведомленные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, Апенкин А.А., ... ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. ... направил в суд своего представителя по доверенности ... От участвующих в деле лиц в суд поступили письменные отзывы. Ходатайств об отложении дела стороны не заявляли, не возражали рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленных сторон.
Государственный регистратор ... возражала против удовлетворения требований Апенкина А.А. Решение государственного регистратора принято в соответствии с процедурой и порядком, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ... в Боготольский отдел Росреестра обратились ..., действующий от имени ..., и Апенкин А.А. с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание магазина и земельный участок. При проведении правовой экспертизы представленных документов было установлено, что в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор от ..., предметом которого указаны нежилое здание магазина по адресу: ... и земельный участок по адресу: ... с кадастровым .... Продажа имущества крестьянского хозяйства в соответствии со ст.222 ФЗ «О несостоятельности банкротстве» должна проводится путем торгов, а также соответствовать положениям главы 28 ГК РФ. Согласно Протокола о результатах торгов по продаже нежилого здания магазина от ... продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое здание магазина по адресу: ... вместе с земельным участком с кадастровым .... Однако предметом представленного на регистрацию договора от ... является нежилое здание по адресу: ... и земельный участок с кадастровым ... на которые отсутствуют опубликованное информационное извещение в СМИ и не представлена заявка. Земельный участок с ... ... был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами ... и .... Из чего следует, что земельный участок с ..., указанный в договоре от ..., не являлся предметом торгов, состоявшихся ... После приостановления регистрации дополнительно документов в регистрационную палату заявителями представлено не было, в связи с чем было принято решение об отказе в регистрации перехода права собственности.
Аналогичные возражения представлены в суд Представителем Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ФИО3, которая поддержала их в судебном заседании, пояснила также, что в ... отделе также имелась информация о том, что ... оспариваются в суде результаты межевания земельного участка с кадастровым .... Заявка не является обязательным документом, который должен предоставляться при регистрации, но была представлена сторонами, при проведении правовой экспертизы оценивались все представленные документы.
Конкурсный управляющий ... поддержал требования Апенкина А.А., суду пояснил, что считает, что было представлено достаточно документов для регистрации, он все сделал в соответствии с Законом о банкротстве, в извещении не было указано про землю, но в заявке земля была. Торги были проведены в ... г., победителем был признан Апенкин А.А., ... был заключен договор, который потом расторгли и заключили новый, представленный на регистрацию.
Представитель третьего лица ... – ... поддержал в судебном заседании письменные возражения ... об отказе в удовлетворении требований Апенкина А.А., полагает, что применению подлежат нормы ст.35 ЗК РФ, в связи с чем отчуждение здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка. В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов – недвижимости и занятого ею участка. В данном случае договор купли-продажи от ... заключен в отношении земельного участка с кадастровым ... без проведения по нему торгов, что подтверждается также определением ... суда ... от ..., от ..., согласно которых земельный участок не был включен в состав конкурсной массы, а соответственно не мог отчуждаться вообще.
Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:
нарушены права и свободы гражданина;
созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;
на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии со ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре Учреждением юстиции.
Согласно ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
По ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то ими лица.
Основания для государственной регистрации прав указаны в ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Представляемые на государственную регистрацию документы должны подтверждать наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие возникновения, прекращения, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии со ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в ней сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и представленных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на 1 месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Судом установлено, что ... в ... отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... обратились ..., действующий от имени ..., и Апенкин А.А. с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание магазина по адресу: ... кадастровый ... и земельный участок с кадастровым ...
Для государственной регистрации перехода права собственности заявителями были представлены следующие документы: договор от ...; публикация в СМИ от ...; протокол о результатах торгов ... от ...; протокол заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже имущества должника ИП – главы ... ... посредством публичного предложения от ...; заявка на участие в торгах; выписка из книги обращения претендентов; выписка из журнала приема заявок.
Согласно представленного в качестве правоустанавливающего документа договора от ... продавец - глава ... ..., в лице конкурсного управляющего ..., действующего на основании решения ... суда ... от ... по делу № ..., определения ... суда ... от ..., продал, а покупатель Апенкин А.А. купил недвижимое имущество – земельный участок площадью ... кв.м. кадастровый номер ... и расположенное на нем одноэтажное нежилое здание площадью ... кв.м. кадастровый номер ... по адресу: ....
Как следует из других представленных заявителями документов ... состоялись торги по продаже имущества ИП – главы ... ... в соответствии с решением собрания кредиторов главы ... ... от ...
Согласно публикации в газете «Боготольский курьер» ... от ... опубликовано извещение о проведении торгов посредством публичного предложения по продаже нежилого здания магазина, находящегося по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. кадастровый номер ..., принадлежащее должнику ...
Согласно протокола ... заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже имущества должника ИП – главы ... ... посредством публичного предложения от ... на торги выставлено нежилое здание магазина по адресу: ... вместе с земельным участком с кадастровым ..., победителем торгов признан Апенкин А.А.
... Апенкиным А.А. и ..., действующим от имени ..., подписан протокол ... о результатах торгов по продаже нежилого здания магазина, согласно которого стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже имущества на условиях, предусмотренных настоящим Протоколом. Так, в п.1.2 данного Протокола указано, что по договору купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Нежилое здание магазина по адресу: ... общей площадью ... кв.м. инв. ... Согласно п.1.3 имущество передается в собственность Покупателя вместе с земельным участком кадастровый .... Цена продажи недвижимого имущества включает стоимость земельного участка.
При этом земельный участок с ... впоследствии по заявлению конкурсного управляющего ... ... был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами ... и ....
Как пояснила суду Государственный регистратор решение по заявлению от ... о приостановлении государственной регистрации принято только ..., поскольку до этого на земельные участки был наложен арест судом по гражданским делам. При проведении правовой экспертизы представленных документов у нее возникли сомнения, поскольку земельный участок с ... указанный в договоре от ..., не являлся предметом торгов, состоявшихся ... В связи с чем было принято решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии со ст.19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предложено представить дополнительные доказательства.
Суд полагает, что Государственным регистратором в пределах своих полномочий обоснованно была проведена правовая экспертиза документов и проверка законности сделки с учетом требований не только Гражданского кодекса РФ, но и ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку имущество было продано по решению собрания кредиторов в рамках дела о банкротстве главы ... ...
При таких обстоятельствах, когда в правоустанавливающем документе – договоре от ... указан объект права собственности (земельный участок кадастровый номер ...), который не был предметом торгов ..., у государственного регистратора обоснованно возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Так, заявитель Апенкин А.А. и конкурсный управляющий ... суду пояснили, что по результатам торгов ... был заключен договор, который впоследствии был расторгнут, и заключен другой договор ..., который представлен на регистрацию.
Согласно договора купли-продажи от ... Продавец глава ... ..., в лице конкурсного управляющего ..., обязуется передать, а Покупатель Апенкин А.А. принять и оплатить Нежилое здание магазина, находящееся по адресу: ... общей площадью ... кв.м., цена имущества составляет ... рублей. Никакой земельный участок предметом данного договора не был.
Указанный договор был расторгнут соглашением от ... в связи с существенным изменением обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора.
Следовательно, поскольку у регистратора были сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, последний правомерно приостановил регистрацию прав на недвижимое имущество по заявлению Апенкина А.А. и конкурсного управляющего ... в связи с данным ему на это правом.
Таким образом, в силу установленных по делу обстоятельств и требований закона действия Государственного регистратора ... отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... по приостановлению государственной регистрации были правомерны.
При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении требований Апенкина А.А. к государственному регистратору ... отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ст.ст.257, 258 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления Апенкина А.А. к государственному регистратору ... отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации - отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Боготольский районный суд Красноярского края в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Л.В. Левченко