Дело № 2-1097/10
Решение
Именем Российской Федерации
Дата обезличена
Богородский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Хохловой В.В.
при секретаре Соловьевой О.В.
с участием Речкина Е.А.- представителя истца по доверенности рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Богородске Нижегородской области гражданское дело по иску Речкиной Т.И. к Гараниной В.П., Мироновой Л.И., Масловой А.В., Фролову П.В., Фролову А.В., Тощевой А.В., Администрации Богородского района Нижегородской области о регистрации договора купли продажи жилого дома, сохранении жилого дома в переустроенном и (перепланированном ) виде
Установил:
Речкина обратилась в суд с первоначальным иском к ответчикам и третьему лицу - Управлению Росреестра по Нижегородской области, просит 1/обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области( далее Росреестр по Нижегородской области) зарегистрировать договор купли-продажи от Дата обезличена, расположенного по адресу ... ... ...,заключенный между Речкиным Е.А., действующим по доверенности Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В. и Речкиной Т.И.; 2/обязать Росреестр по Нижегородской области зарегистрировать переход права собственности на жилой дом по адресу ...от Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В. к Речкиной Т.И..
В обоснование указано следующее:
« Дата обезличена между ней и Речкиным Е.А., действующим от имени и в интересах Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Маловой А.В. был заключен договор купли продажи жилого дома по адресу ... ... ..., .... Данный договор был удостоверен т нотариусом Второй Богородской государственной нотариальной конторы ....
Все обязательства по Договору, (а именно оплата цены по договору) ею исполнены - подтверждается пунктом 4 Договора.
Чтобы зарегистрировать право собственности на дом она собирала техническую документацию на него. Все необходимые документы она собрала только в Дата обезличена
Поскольку у Речкина Е.А., который действовал по доверенности в интересах продавцов - Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В. срок полномочий указанный в доверенности истек, она обратилась к лицам, у которых купила дом с просьбой прийти на регистрацию Договора и перехода права собственности на жилой дом.
Оказалось, что Фролова А.В. умерла, ее дети правопреемники, которые приняли наследство - это Фролов П.В., Фролов А.В., Тощева А.В..
Она просила других лиц по договору и указанных правопреемников прийти для регистрации Договора и перехода права собственности на дом, но все они прийти в одно время не могут, некоторые отказываются.
В результате чего она до сих пор не может зарегистрировать договор, а также переход права собственности на жилой дом.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость»
Аналогичные положения содержатся в статье 165 ГК РФ, статье 1с Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ...
От ответчиц Гараниной В.П. и Мироновой Л.И. поступили письменные отзывы ... в которых указано следующее «По существу рассматриваемого дела (№ 2-1097/10) поясняю, что в Дата обезличена между Речкиной Т.И. и Речкиным Е.А., действующим от имени и в интересах Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ... ..., ... .... Данный договор был удостоверен государственным нотариусом Второй Богородской государственной нотариальной конторы .... В настоящее время вышеуказанный Договор никем не оспорен и не отменен.
На основании изложенного, они - Гаранина В.П. и Миронова Л.И. считают, что исковые требования истца подлежат удовлетворению. Ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие.»
Управление Росреестра по Нижегородской области в своем отзыве на иск Речкиной Т.И. ... просит рассматривать дело без участия представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. По существу иска указывают следующее:
« В соответствии с п.2 ст. 551 ГК РФ решение представляется на государственную регистрацию прав вместо заявления уклоняющейся стороны, но при этом на государственную регистрацию все равно должен представляться правоустанавливающий документ - соответствующий договор купли-продажи, без которого провести государственную регистрацию права за покупателем невозможно в силу закона, так как основанием для государственной регистрации согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются « договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки». В соответствии со статьей 214 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просят по окончании судебного разбирательства выслать в их адрес копию вынесенного по делу судебного акта».
Истица изменила первоначальный иск в порядке ст.39 ГПК РФ, в качестве соответчика указав дополнительно Администрацию Богородского района Нижегородской области ... просит:1/Вынести решение о государственной регистрации сделки купли -продажи объекта недвижимости - жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ..., совершенной по Договору от Дата обезличена
2/Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи от Дата обезличена объекта недвижимости - жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ....
3/Сохранить в переустроенном (перепланированном) виде жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ..., общей площадью обезличено кв.м., жилой площадью обезличено кв.м.
Указала в обоснование следующее: « Дата обезличена между ней и Речкиным Е. А. действующим от имени и в интересах Гараниной В.П. Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью обезличено кв.м., жилой площадью обезличено кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ...
Данный договор был удостоверен государственным нотариусом Второй Богородской государственной нотариальной конторы Нижегородской области К.О.М.
Все обязательства по Договору, а именно оплата цены по Договору мною исполнены и подтверждается пунктом 4 Договора.
Чтобы зарегистрировать право собственности на дом она собирала техническую документацию на него. Все необходимые документы она собрала только в Дата обезличена
Поскольку у Речкина Е.А., который действовал по доверенности в интересах продавцов, срок полномочий указанный в доверенности истек, она обратилась к лицам, у которых купила дом с просьбой прийти на регистрацию Договора и перехода права собственности на жилой дом.
Оказалось, что Фролова А.В. умерла, ее дети -правопреемники, которые приняли наследство - это Фролов П.В., Фролов А.В. и Тощева А.В..
На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
Она просила других лиц по Договору и указанных правопреемников прийти с ней для регистрации Договора и перехода права собственности на дом, но все они в одно время не могут, а некоторые отказываются.
В результате чего она до сих пор не может зарегистрировать Договор, а также переход права собственности на жилой дом.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Аналогичные положения содержаться в статье 165 ГК РФ, статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для случаев уклонения одной из сторон сделки от регистрации статьями 165, 551 Гражданского кодекса РФ, статьей 16 Закона о регистрации предусмотрена возможность государственной регистрации сделки и перехода права на основании соответствующего судебного решения.
Кроме того, в Дата обезличена в указанном жилом доме была снесена печь, за счет чего изменилась общая полезная площадь дома с обезличено кв. м. до обезличено кв.м., жилая площадь осталась прежней обезличено кв.м.
В соответствии со ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Произведенное переустройство (перепланировка) соответствует требованиям строительных норм и правил РФ, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, не противоречит требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
Данное переустройство (перепланировка) жилого дома не нарушило прав и законных интересов других граждан и не создает угрозу опасности жизни и здоровья. Ею не было получено согласие компетентных органов на производство переустройства (перепланировки) данного жилого помещения, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд, так как иной возможности сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде не имеется».
Представитель Администрации Богородского района Нижегородской области Н.Н.Козлова, действующая на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена просит рассматривать дело в отсутствие представителя Администрации Богородского района при этом указала следующее: «Исковое заявление Речкиной Т.И. о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности на жилой дом по адресу; ... рассмотрено, при этом сообщаем следующее:
Исковые требования не признаем, так как переустройство и (или) перепланировка жило го помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по со гласованию с органом местного самоуправления (органом, осуществляющим со гласование) на основании принятого им решения, путем подачи заявления и предоставления необходимых документов (ст. 25, 26, 28 ЖК РФ). Таким об разом, перепланировка вышеуказанного жилого дома произведена Речкиной Т.Н. самовольно без необходимых разрешительных документов.
Согласно п, 4 ст. 29 ЖК РФ суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В материалах дела не представлены доказательства» подтверждающие, что сохранение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилого дома не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угро зу их жизни или здоровью...
Истица в судебное заседание не явилась, в ее интересах действует Речкин Е.А., на основании доверенности от Дата обезличена., удостоверенной нотариусом ... Р.Г.А. и зарегистрированной в реестре за Номер обезличен
В судебное заседание не явились ответчики, при этом Гаранина В.П. и Миронова Л.И. просили суд рассматривать дело в их отсутствие, представитель Администрации Богородского района Нижегородской области просил рассматривать дело в отсутствие представителя.
Надлежащим образом уведомлены о дне и месте судебного заседания ответчики Фролов П.В., Фролов А.В. Тощева А.В. заявлений в адрес суда о рассмотрении дела в их отсутствие не направили, доказательств уважительности причин не явки не представили.
Ответчица Маслова А.В. извещена судом по известному истцу месту жительства, судебное извещение возвращено в адрес суда в отметкой- отсутствие адресата по указанному адресу.
Третье лицо - Управление Росреестра по Нижегородской области - просило рассматривать дело в отсутствие их представителя.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон по делу в порядке предусмотренном ст. 48,119,п.4, 5 ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца Речкин Е.А. на измененных исковых требованиях настаивает, пояснил по существу дела, что при оформлении договора купли-продажи никто из сторон не предполагал, что осуществить регистрацию договора и переход права собственности в Богородском отделе регистрации будет так проблематично. Он несколько раз занимал очередь ранним утром и не мог сдать документы на регистрацию. Срок действия доверенностей от продавцов закончилась, решили что зарегистрируют позже по мере необходимости. За прошедший период претензий со стороны продавцов к ним не было, в доме разрушилась печь и они ее разобрали. В связи с указанным обстоятельством общая площадь жилого дома увеличилась, он не считает, что произошла какая либо реконструкция или перепланировка дома.
Заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению частично. К данному выводу суд пришел с учетом следующего:
Из материалов дела установлено :
-Дата обезличена заключен договор купли продажи жилого дома по адресу ... ... Номер обезличен между Речкиным Е.А., действующим по доверенности Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В. удостоверенной Араповской сельской администрацией Богородского района Нижегородской области и Речкиной Т.И., подписан передаточный акт ...Договор купли продажи удостоверен нотариусом Богородского района Нижегородской области К.О.М. и зарегистрирован в реестре за Номер обезличен.
Ответчицы Гаранина и Миронова в своих письменных отзывах подтверждают факт совершения договора.
Из перечисленных выше письменных доказательств в совокупности с пояснениями представителя истца судом достоверно установлено, что договор купли-продажи жилого дома состоялся. Продавцы получили деньги по договору (п.4 договора), а Речкина Т.И. получила все правоустанавливающие документы на жилой дом ...
Суд считает возможным применить при рассмотрении данного гражданского дела ст. 551 ГК РФ согласно которой - Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор купли-продажи жилого дома сторонами подписан, что подтверждает, что стороны согласовали все его условия и согласились с ним.
В силу положений п.2 ст.8 ГК РФ Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности Речкиной Т.И. на приобретенный по договору купли-продажи жилой дом возникнет только с момента регистрации прав на него. Зарегистрировать договор, переход права и право собственности в установленном законом порядке у неё возможности не имеется, так как продавцы- вторая сторона по договору - уклоняются от совершения регистрационных действий- не желают являться в регистрирующий орган.
Право собственности Речкиной Т.И. жилой дом ответчиками не оспаривается. Имеются все основания для удовлетворения иска в части регистрации договора купли продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом на основании решения суда.
При обсуждении требований о сохранении жилого дома в общей площади обезличено кв.м в том числе жилой обезличено кв.м суд считает их не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям :
В силу положений ст. 29 ЖК РФ
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Из кадастрового паспорта на жилой дом от Дата обезличена следует, что общая и жилая площадь изменились за счет снова печи. Считать Общую площадь обезличено кв.м жилую площадь обезличено Те же сведения имеются и в техническом паспорте от Дата обезличена Не представляется возможным определить наличие реконструкции, переустройства и переоборудования жилого дома. Доказательств относительно данных обстоятельств не имеется.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
Решил:
Иск Речкиной Т.И. удовлетворить частично:
Зарегистрировать сделку - договор купли-продажи жилого дома одноэтажного, бревенчатого, общей полезной площадью обезличено кв.м в том числе жилой обезличено кв.м расположенный на земельном участке обезличено кв.м по адресу ... ... ..., заключенный Дата обезличена между Речкиным Е.А., действующем по доверенности от Гараниной В.П., Фроловой А.В., Мироновой Л.И., Масловой А.В., а также переход права собственности и право собственности на жилой дом по указанному договору, в остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Нижегородский областной суд с подачей кассационной жалобы через Богородский городской суд Нижегородской области в течение 10 дней со дня изготовления судом решения в окончательной форме
Председательствующий судья В.В.Хохлова.
Решение суда в окончательной форме принято Дата обезличена