Дело № 2- 791\11г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 21 октября 2011 года г.Благовещенск РБ Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Денисовой Е.Г., при секретаре Посохиной О.Г., с участием заявителя Сарыева Т.Н., его представителей Бадамшиной Р.У., Ишалиной К.К. (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ), представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Гаязовой Э.М. ( доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Сарыева Т.Н. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ произвести государственную регистрацию объектов недвижимости, У С Т А Н О В И Л: Сарыев Т.Н. обратился в суд с заявлением, в котором просит обязать Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ зарегистрировать за ним право собственности на объекты недвижимости. В обоснование заявленных требований Сарыев Т.Н. указал, что, являясь победителем торгов от ДД.ММ.ГГГГ купил недвижимое имущество : - здания коровников кирпичных (корпус №2 и №3) общей площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>; -здание ЦРМ на 25 тракторов общей площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>; -административное здание правления общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>; -здание картофелехранилища бетонное (корпус1) общей площадью <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес>; -здание картофелехранилища блочное (корпус2) общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>; -здание центрального склада общей площадью <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес>; -здание автогаража на 10 мест корпус 1, общей площадью <данные изъяты> находящееся по адресу: <адрес>. В день заключения договоров купли-продажи данное имущество было передано истцу по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ продавец-СПК «Николаевский» ликвидирован. При обращении в Благовещенский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ истцу было разъяснено, что регистрация права собственности на недвижимость, в случае ликвидации одной из сторон по сделке, производится на основании судебного решения. Изложенные обстоятельства послужили причиной для обращения в суд с данным заявлением. В судебном заседании Сарыев Т.Н., его представители Ишалина К.К., Бадамшина Р.У. поддержав заявление, суду пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ состоялись торги, победителем по спорному имуществу был признан Сарыев Т.Н. На основании протокола был оформлен акт приема-передачи имущества Сарыеву Т.Н. Согласно платежных поручений спорные объекты были им оплачены полностью на сумму <данные изъяты>. При обращении в УФРС для регистрации права собственности на данные объекты, Сарыеву Т.Н. было разъяснено, что регистрация права собственности на спорные объекты без судебного решения невозможна, поскольку продавец ликвидирован. Следовательно, Сарыевым от регистрирующего органа получен отказ в регистрации права собственности покупателя на указанные объекты, принадлежащие СПК «Николаевский», который ликвидирован от ДД.ММ.ГГГГ Поэтому Сарыев не стал еще раз обращаться в УФРС с заявлением о регистрации сделки, и нести большие расходы по оплате госпошлины, так как из разъяснения регистрирующего органа очевидно следует, что будет еще один отказ в регистрации права собственности покупателя. Поскольку право собственности на объекты недвижимости приобретено продавцом СПК «Николаевский» до вступления в силу ФЗ « О регистрации прав на недвижимое имущество», поэтому это право собственности продавца на спорное имущество является действительным. Право продавца, а теперь покупателя, на спорные объекты никто не оспаривает. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения обязательства. Стороны по договору купли-продажи вправе были обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю. Однако, в связи с внесением полной оплаты покупателем денежных средств по договору купли-продажи только в ДД.ММ.ГГГГ и ликвидацией СПК «Николаевский» в ДД.ММ.ГГГГ, Сарыев не успел оформить сделку в период действия СПК «Николаевский». Кроме того, сделка по договору купли-продажи спорных объектов недвижимости фактически сторонами исполнена. Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Гаязова Э.М., не согласившись с заявлением Сарыева Т.Н., суду пояснила, что Сарыев Т.Н. не обращался в Управление, поэтому отказа не могло быть. Отказ выдается только после проведения процедуры экспертизы. Разъяснение не является отказом. Должна быть расписка, что Сарыев Т.Н. обращался для регистрации. Регистрирующий орган-Управление не является стороной по сделке, взявшей на себя обязательства по исполнению условий договора, следовательно, не является уклоняющейся стороной, которую необходимо обязывать произвести государственную регистрацию перехода права. Со стороны Управления нарушений законодательства и прав истца не имеется, следовательно, истец не вправе обязывать Управление произвести государственную регистрацию. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения пользования и распоряжения своим имуществом. Право продавца СХПК «Николаевский« в установленном порядке не зарегистрировано, следовательно, он не был вправе распоряжаться спорными объектами недвижимости. Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст. 218 ГК РФ ч 1. право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом…(ч.1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества… В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (ч.2). Согласно п.5 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (с изм., внесенными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 138) колхозы и совхозы могут передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты. Согласно п.6 данного Постановления колхозы и совхозы имеют право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования). Судом установлено, что колхоз им. Жданова был образован в ДД.ММ.ГГГГ году и в ДД.ММ.ГГГГ был переименован в колхоз «Бельский», затем в СХПК «Бельский» (в ДД.ММ.ГГГГ.), затем в СХПК (коопхоз) «Николаевский« ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.125). Как следует из Определения Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ все имущественные права и обязанности СХПК «Бельский» переданы СХПК «Николаевский» (л.д.139). Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ произведена прием-передача основных фондов из сельхозкооператива «Бельский» в сельхозкооператив «Николаевский», в том числе - коровники кирпичные (корпус № и №) ДД.ММ.ГГГГ постройки, здание правления сельхозкооператива ДД.ММ.ГГГГ постройки, здание центрального склада ДД.ММ.ГГГГ постройки, картофелехранилище бетонное ДД.ММ.ГГГГ постройки, картофелехранилище блочное ДД.ММ.ГГГГ постройки, автогараж на 10 мест ДД.ММ.ГГГГ постройки, ЦРМ на 25 тракторов ДД.ММ.ГГГГ постройки ( л.д.140), что также следует из бухгалтерской справки от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.137). Следовательно, указанные объекты недвижимости колхоза при его реорганизации были переданы в кооператив, который нес бремя по содержанию объектов недвижимости, переданных ему. В соответствии с положениями п.10 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 86, владельцы паев вправе были в установленном порядке распорядиться ими, в том числе, передав паи в кооператив. Судом установлено, что право на указанные объекты недвижимости возникло у колхоза (правопреемник СПК «Николаевский») до введения в действие Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 6 Закона « О регистрации прав на недвижимое имущество», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (ч.1). Решением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Николаевский признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим СПК «Николаевский» утвержден И.Ф., Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство продлено до ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсное производство завершено, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в ЕГРП о ликвидации СПК «Николаевский». Судом установлено, что продавец - СПК «Николаевский», в лице конкурсного управляющего И.Ф., продал на торгах победителю торгов Сарыеву Т.Н. (л.д.12) по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ здание ЦРМ на 25 тракторов общей площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>, 1\3 по цене <данные изъяты>.(л.д.8-9); по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ здания коровников кирпичных (корпус № и №) общей площадью <данные изъяты>., находящихся по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>.(л.д.10-11); по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ здание центрального склада общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> (л.д.14-16); по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ здание картофелехранилища бетонное (корпус1) общей площадью <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>(л.д.17-18); по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ здание картофелехранилища блочное (корпус2) общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> (л.д.19-20); по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ административное здание правления общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>.(л.д.21-22); по договору купли-продажи по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ здание автогаража на 10 мест корпус 1, общей площадью <данные изъяты> находящееся по адресу: <адрес>, №1\3 по цене <данные изъяты> (л.д.23-24). Указанные объекты проданы на сумму <данные изъяты> Согласно платежных поручений данная сумма им полностью уплачена ( л.д.73-76). Торги состоялись, победителем торгов по спорному имуществу был признан Сарыев Т.Н. на основании протокола №2 от ДД.ММ.ГГГГ По актам приема-передачи приобретенное имущество на торгах передано Сарыеву Т.Н. Частью 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно части 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом)договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. (Постановление Президиума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ №). Согласно ч.1 ст. 550 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Как следует из п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст.ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности». В соответствии ст.16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица. Судом установлено, что принятые сторонами на себя обязательства по указанным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, спора о праве собственности на проданные объекты недвижимости не имеется, отсутствуют притязания третьих, торги ни кем не оспорены. Продавец-собственник недвижимого имущества СПК (коопхоз) «Николаевский» ликвидирован от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ ( л.д.129), поэтому не может обратиться с заявлением в регистрирующий орган для оформления сделки. В соответствии с пунктом 1 ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные п.1 и 2 статьи 2 того же Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и, отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны (покупателя) в случае ликвидации второй стороны (продавца). В этом случае подлежит применению аналогия закона, п.3 ст.6 ГК РФ. Исходя из статей 165 и 551 ГК РФ, следует, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Поэтому в том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона, такая регистрация может быть произведена на основании решения суда. Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу объектов недвижимости, исполнении сторонами обязательств по совершенным сделкам купли-продажи, об отсутствии спора о праве на эти объекты, считает возможным произвести соответствующую регистрацию в соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Довод представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Гаязовой Э.М. о том, что Сарыевым не получен отказ от регистрирующего органа, поскольку разъяснение не является отказом, не состоятелен. Как следует из ответа на обращение Сарыева Т.Н. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (отдел по Благовещенскому району и г.Благовещенск) для государственной регистрации права собственности Сарыева необходимо решение суда, поскольку продавец - СПК «Николаевский» ликвидирован (л.д.7). Кроме того, невозможность оформления сделки регистрирующим органом без обращения обеих сторон по договору купли-продажи за государственной регистрацией не оспаривала и представитель Управления Гаязова Э.М. Пари таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировать за Сарыевым Т.Н. право собственности на следующее имущество: - здания коровников кирпичных (корпус № и №) общей площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>; -здание ЦРМ на 25 тракторов общей площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>; -административное здание правления общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>; -здание картофелехранилища бетонное (корпус1) общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>; -здание картофелехранилища блочное (корпус2) общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>; -здание центрального склада общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>; -здание автогаража на 10 мест корпус 1, общей площадью <данные изъяты>. находящееся по адресу: <адрес>. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней через районный суд. Судья: Денисова Е.Г.