№2-835/11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 23 декабря 2011 года г. Благодарный Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Смыкалова Д. А., при секретаре Кучеренко М. Г., с участием представителя истца-ответчика Казаченко Г.С. – Магомедовой Р.М. действующей на основании доверенности от 02 августа 2011 года зарегистрированной в реестре за № 3Д-1681, представителя ответчиков-истцов Самодуровой О.А., Гаджиева П.А. – Ромашко Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-835/11 по иску Казаченко Г. С. к Гаджиеву П. А. О., Самодуровой О. А. К. о признании права собственности, встречное исковое заявление Гаджиева П. А. О., Самодуровой О. А. К. к Казаченко Г. С., Шулаковой В. В. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, У С Т А Н О В И Л : Истица Казаченко Г. С. обратилась в Благодарненский районный суд с иском к Гаджиеву П. А. О., Самодуровой О. А. К. о признании права собственности. Свои требования мотивировав тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней - Казаченко Галиной Г. С. и Шулаковой В. В. был заключен договор купли-продажи 2/3 доли домовладения с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ на 2/3 доли в праве общей долевой собственности и земельный участок. 1/3 доля вышеуказанного дома принадлежит ответчикам, по 1/6 доли каждому. В месячный срок до заключения сделки Шулакова В.В. обратилась письменно к ответчикам и предложила выкупить их долю, но ни один из них не ответил на предложение. После покупки 2/3 доли дома, ей пришлось сделать капитальный ремонт всего домовладения, так как он находился в полуразрушенном состоянии, а ответчики не проживали там, и им не было до него никакого дела. Однако после ремонта они стали требовать денежную компенсацию за свои доли, которая несоразмерна их стоимости. С момента приобретения и по настоящее время, в соответствии ст. 223, ст. 234 Г К РФ она является владельцем вышеуказанного недвижимого имущества, несет бремя содержания всего объекта недвижимости, поддерживает техническое состояние. В связи с этим, она обратилась к ответчикам с предложением добровольно выделить в натуре доли домовладения, но они отказались это сделать. В связи с тем, что из заключения строительной экспертизы следует, что реальный раздел домовладения невозможен, а следовательно и выдел 2/3 доли дома, просит суд оставить в ее собственности - Казаченко Г. С. целое домовладение по адресу: <адрес>. Обязать ее выплатить ответчикам рыночную стоимость 1/6 доли дома, установленную в ходе строительной экспертизы. Ответчики Самодурова О.А. и Гаджиев П.А. обратились в Благодарненский районный суд со встречным исковым заявлением к Казаченко Г.С., Шулаковой В. В. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным. Свои требования мотивировав тем, что с заявленными исковыми требованиями Казаченко Г. С. не согласны по следующим основаниям: По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчица Казаченко Г. С. приобрела 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке общей площадью <данные изъяты>. До момента заключения вышеуказанного договора собственниками домовладения являлись: истцы Самодурова О.Л и Гаджиев П.А. и ответчица Шулакова В.В., которым на основании определения Благодарненского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ выделены доли на праве общей долевой собственности в жилом доме. Согласно ст.37 ч.2 Земельного кодекса РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшего на момент принятия решения суда, «В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение». Истцам принадлежала по 1/3 части жилого дома, соответственно к ним переходило и право собственности и по 1/3 части земельного участка. Однако, Шулаковой В.В. в нарушение норм и требований законодательства, без участия истцов были составлены землеотводные документы на земельный участок, произведена постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация права собственности на весь земельный участок общей площадью <данные изъяты> т.е без каких-либо ограничений (обременений) право пользования земельным участком перешло в полном -объеме к Шулаковой В.В. без выдела доли земельного участка истцам собственникам жилого дома находящегося в общей долевой собственности. Таким образом, Шулакова В.В., заключая договор купли-продажи и передавая в собственность ответчице Казаченко Г.С. земельный участок, площадью <данные изъяты>м без каких-либо ограничений (обременений) грубо нарушила права истцов (собственников) этого участка, на котором расположено их домовладение. Требования действующего земельного законодательства (ст. 35 ЗК РФ) соблюдены не были т.е не был произведен выдел доли в праве общей долевой собственности на продаваемый земельный участок пропорционально доле в праве собственности истцов на домовладение. Жилой дом и земельный участок входит в состав имущества, находящегося в общей долевой собственности истцов и ответчицы Шулаковой В.В.. Из этого следует, что продажа индивидуально определенного объекта имущества, а не доли, нарушает права истцов, т.к. в проданном земельном участке не содержится доля истцов. Ответчицей Шулаковой В.В. также нарушены требования статьи 250 ГК РФ т.к при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Предложения ответчицы Шуляковой В.В. в адрес истцов о намерении продать свою долю не поступало. Учитывая вышеизложенное, считают, что сделка по договору купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ совершена с нарушением материальных норм гражданского законодательства РФ, в частности ст.35 ЗК РФ, ст.252 ГК РФ, ст.121 ГК РСФСР. В зарегистрированном договоре купли продажи в п.5 указано, что земельный участок принадлежит продавцу Шулаковой В.В. на основании Договора пожизненного содержания с иждивением от ДД.ММ.ГГГГ. В этом договоре указано, что Шулаковой В.В. принадлежит 2/3 доли домовладения расположенного на земельном участке площадью 675 кв.м. Право собственности на домовладение у Шулаковой В.В. возникло на основании мирового соглашения, утвержденного определением Благодарненского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. В мировом соглашении и в определении суда указано, что Шулаковой В.В. принадлежит на праве собственности 2/3 домовладения, однако о том, что ей принадлежит на праве собственности и земельный участок не сказано, т.е выданное в последующем Свидетельство о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, т.к в силу ст.168 ГК РФ. Поэтому, считают, что требования о признании сделки недействительной подлежат удовлетворению в связи с ничтожностью сделки, как не соответствующей требованиям закона. Требование о признании права собственности на спорный объект (земельный участок) в силу ст. 12 ГК также подлежат удовлетворению. Учитывая, что ничтожная сделка порождает юридические последствия, то также подлежат удовлетворению требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок. В п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права собственности предполагает оспаривание оснований регистрации. Таким образом, считают, что у них имеется наличие права собственности на 1/3 долю земельного участка и их требование об аннулировании зарегистрированного права собственности Казаченко Г.С. на земельный участок и об исключении записи из реестра, фактически являются требованиями об устранении нарушенного права, связанного с лишением владения и пользования принадлежащего им на праве обще-долевой собственности земельного участка. На основании вышеизложенного, просят суд: Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. Исключить из ЕГРП запись о праве собственности покупателя ответчицы Казаченко Г. С. на жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, аннулировать свидетельства о государственной регистрации права, выданные на имя Казаченко Г. С.. Признать право долевой собственности истцов - Самодуровой О. А. К. (1/6 доли) и Гаджиева П. А. О. (1/6 доли) в порядке ст. 252 ГК РФ на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально долям в домовладении (по 1/6 каждому). В судебном заседании представитель истицы- ответчицы Казаченко Г. С. - Магомедова Р.М. исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд исковые требования Казаченко Г. С. удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Самодуровой О.А., Гаджиева П.А. отказать. Ответчики-истцы Самодурова О.А., Гаджиев П.А. в судебное заседание не явились, представив заявления от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой рассмотреть гражданское дело в их отсутствие с участием представителя по доверенности - Ромашко Г.В.. Представителя ответчиков-истцов Самодуровой О.А., Гаджиева П.А. – Ромашко Г.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Казаченко Г. С. просила отказать, добавив также, что в случае удовлетворении судом требований истицы Казаченко Г. С., ответчик Гаджиев П.А. будет лишен единственного жилья для постоянного проживания, которое у него имеется. Гаджиев П.А. является инвалидом, у него отсутствуют ноги, он передвигается на инвалидной коляске и в данном случае будет нарушено право инвалида. Учитывая, что земельный участок и жилой дом имеют неразрывную связь, то удовлетворяя требования истца о выплате ответчикам стоимости их долей, жилое помещение для ответчиков будет полностью утрачено, следовательно, их право на земельный участок также будет полностью утрачено. Фактически Гаджиев П.А. будет выселен на улицу т.к. какое-либо жилье за предложенную истцом стоимость (15000 рублей) Гаджиев П.А. приобрести не сможет, будет нарушено его право на жилище. Право на жилище в действующей Конституции РФ выразилось в том, что оно в соответствии с ч. 2 ст. 17 провозглашено правом основным, неотчуждаемым и принадлежащим каждому от рождения. Право на жилище это право не только как совокупность определенных юридических возможностей, но и как естественное требование иметь крышу над головой, как принцип деятельности структур в жилищной сфере и как субъективное право каждого человека. Учитывая изложенное просит суд, отказать в исковых требованиях Казаченко Г.С. о том, чтобы оставить в ее собственности целое домовладение по адресу <адрес> и выплатить ответчикам стоимость их долей. Ответчица Шулакова В. В. в судебное заседание не явилась, представив заявление с просьбой рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие, приняв решение на усмотрение суда. Ранее в судебном заседании Шулакова В. В. пояснила, что между ней и хозяином данного домовладения ФИО2, был оформлен договор пожизненного содержания с иждивением. После смерти ФИО2 она оформила домовладение на себя, после чего продала. Дом находился в заброшенном состоянии. Домовладение она продала за <данные изъяты>. Она не знает почему в договоре указана сумма <данные изъяты>, за продажу домовладения она получила <данные изъяты> Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Казаченко Г. С. к Гаджиеву П. А. О., Самодуровой О. А. К. о признании права собственности, встречное исковое заявление Гаджиева П. А. О., Самодуровой О. А. К. к Казаченко Г. С., Шулаковой В. В. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В судебном заседании исследованы следующие документы, представленные сторонами в обоснование своих требований. Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что собственником 2/3 общей долевой собственности на жилой дом, по адресу <адрес>, является Казаченко Г. С., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что собственником земельного участка, по адресу <адрес>, является Казаченко Г. С., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Шулакова В. В. продала Казаченко Г. С. 2/3 доли в праве на жилой дом адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м. и земельный участок, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> Технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ и выписка из реестра объектов капитального строительства ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Благодарненский филиал от ДД.ММ.ГГГГ, теиз которой следует, что собственниками жилого дома по адресу: <адрес> являются: Гаджиев П. А. – 1/6 доля в праве на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, Самодурова О. А. – 1/6 доля в праве на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, Казаченко Г. С.- 2/3 доли в праве на основании купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровый паспорт земельного участка филиала ФКУ «ЗКН» по Благодарненскому району от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что собственником земельного участка, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> является Шулакова В. В.. Свидетельство на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что собственником земельного участка, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., является Шулакова В. В.. Предложение Самодуровой О. А. на преимущественное право покупки 2/3 доли дома, расположенного <адрес> за <данные изъяты> от ФИО1, действующей на основании доверенности Шулаковой В. В. от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что последняя просит в случае отказа уведомить или признать отказ, оформленный нотариально. Если в течение месяца она не известит, то это будет расцениваться как отказ от преимущественного права покупки и ею будет совершена сделка купли-продажи 2/3 доли дома. Предложении Гаджиеву П. А. на преимущественное право покупки 2/3 доли дома, расположенного <адрес> <данные изъяты> от ФИО1, действующей на основании доверенности Шулаковой В. В. от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что последняя просит в случае отказа уведомить или признать отказ, оформленный нотариально. Если в течение месяца она не известит, то это будет расцениваться как отказ от преимущественного права покупки и ею будет совершена сделка купли-продажи 2/3 доли дома. Договор пожизненного содержания с иждивением от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО2 передает в собственность Шулаковой В. В. 2/3 домовладения по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты>.. Свидетельство о смерти, выданное ДД.ММ.ГГГГ отделом ЗАГСа Благодарненской райгосадминистрации Ставропольского края, из которого следует, что ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ в г. Благодарном Ставропольского края. В ходе судебного разбирательства судом была назначена строительно – техническая экспертиза, из заключения которой следует, что рыночная стоимость спорного жилого дома составляет <данные изъяты>; реальный раздел указанного жилого дома с выделом Казаченко Г. С. 2/3 доли, а Гаджиеву П. А. и Самодуровой О. А. по 1/6 доли в праве каждому технически не возможен. В судебном заседании установлено, что Казаченко Г. С. является собственником 2/3 доли домовладения, общей площадью <данные изъяты>м. с земельным участком, площадью 675,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи что ДД.ММ.ГГГГ. 1/3 доля указанного дома принадлежит Гаджиеву П. А. и Самодуровой О. А. по 1/6 доли каждому. Казаченко Г. С. обратилась к Гаджиеву П. А. и Самодуровой О. А. с предложением выкупить доли или выделить в натуре доли домовладения, но последние отказались это сделать. Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них. (пункты 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3). Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Таким образом, положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает, вопреки мнению Казаченко Г. С., лишение собственников Гаджиева П. А. и Самодуровой О. А., не заявлявших требование о выделе своей доли из общего имущества, права собственности на имущество помимо их воли путем выплаты остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности. Таким образом, исковые требования Казаченко Г. С. не подлежат удовлетворению. Доводы истцов Гаджиева П. А. и Самодуровой О. А. по встречному исковому заявлению о несоблюдении действующего земельного законодательства (ст. 35 ЗК РФ), т.е не был произведен выдел доли в праве общей долевой собственности на продаваемый земельный участок пропорционально доле в праве собственности истцов на домовладение, не состоятельны. В соответствии со ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо ограничений либо преимуществ при отчуждении имущества, связанных с переходом иных сопутствующих прав. Казаченко Г. С. приобрела в собственность на основании договора купли-продажи 2/3 доли домовладения, общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты>. у прежнего владельца - Шулаковой В. В., принадлежащих последней на основании договора пожизненного содержания с иждивением от ДД.ММ.ГГГГ. При продаже своей доли жилого дома в общей долевой собственности Шулаковой В. В. в установленном законом порядке были сделаны письменные предложения остальным сособственникам в праве общей долевой собственности жилого дома - Гаджиеву П. А. и Самодуровой О. А. о выкупе принадлежащей ей доли жилого дома и земельного участка, общей площадью <данные изъяты>.м. То есть ранее, Гаджиевым П. А. и Самодуровой О. А. требования о разделе земельного участка не заявлялись. Прежний собственник - Шулакова В. В. является собственником указанного земельного участка, общей площадью <данные изъяты>. с 1997 года. То есть, земельный участок не входит в состав имущества, находящегося в общей долевой собственности. Доводы Гаджиева П. А. и Самодуровой О. А. по встречному исковому заявлению о недействительности сделки как не соответствующей требованиям закона также не состоятельны, поскольку из исследованных в судебном заседании документов установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, регистрация указанной сделки о переходе права собственности на земельный участок (Свидетельство о государственной регистрации права № и №) совершены без нарушений требований законодательства. Шулакова являлась единственным собственником земельного участка с 1997 года и могла им распоряжаться по своему усмотрению. Таким образом встречные исковые требования Гаджиева П. А. и Самодуровой О. А. также не подлежат удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Казаченко Г. С. к Гаджиеву П. А. О., Самодуровой О. А. К. о признании права собственности, встречных исковых требований Гаджиева П. А. О., Самодуровой О. А. К. к Казаченко Г. С., Шулаковой В. В. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, отказать. Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Благодарненский районный суд в течение десяти дней. Судья: Д. А. Смыкалов