Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 августа 2010 года г. Благовещенск
Благовещенский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи: Фрольченко З.М.
при секретаре: Тюриковой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-258/10 по иску Синицына Александра Викторовича к администрации ФИО1 о понуждении заключить договор аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Синицын А.В. через своего представителя - ФИО4, обратился в суд с иском к администрации ФИО1, в котором просит обязать ее заключить с ним договор аренды земельного участка, [Номер], в обоснование заявленных требований указал, что в [Дата] году в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 23 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 № 106-ФЗ, от 08.12.2003№ 160-ФЗ) он обратился в администрацию ФИО2 сельсовета [Адрес] с заявлением о предоставлении ему земельного участка для строительства жилого дома. Постановлением главы администрации ФИО2 сельсовета от [Дата] года [Номер] «О предоставлении в аренду на три года земельного участка Синицыну А.В. для строительства жилого дома» истцу был выделен и предоставлен в аренду земельный участок [Номер] площадью [Номер] в [Адрес], для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Однако договор, подписанный со стороны администрации ФИО2 сельсовета на указанный земельный участок предоставлен не был. На основании указанного постановления истец обратился в архитектурно-строительный отдел администрации ФИО1 ФИО1 для получения разрешения на строительство жилого дома. Между администрацией ФИО1 и истцом был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на право личной собственности на отведенном земельном участке от [Дата] года. После чего истцу было выдано разрешение от [Дата] года [Номер] на строительство хозяйственным способом индивидуального жилого дома, согласно проекта посадки, выданного АПБ, размерами [Номер], в кирпичном исполнении. Срок действия разрешения установлен в течении 10 лет. При повторном обращении в администрацию ФИО2 сельсовета с разрешением архитектурно-строительного отдела администрации ФИО1 от [Дата] года [Номер] в заключении договора аренды земельного участка истцу было отказано со ссылкой на то, что теперь администрация ФИО1 занимается заключением договоров аренды земельных участков. Обратившись в администрацию ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка, получил ответ, что заключением договоров аренды земельных участков еще занимаются сельсоветы района. Таким образом, истцу никто внятно не смог объяснить, с кем ему необходимо заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: [Адрес], [Адрес], [Адрес], [Адрес].
Не добившись ни от администрации ФИО2 сельсовета, ни от администрации ФИО1 договора аренды земельного участка, истец в соответствии с выданным разрешением на строительство жилого дома в [Дата] году начал строительство жилого дома. При обращении за юридической консультацией по поводу оформления документов на землю и дальнейшего оформления жилого дома в собственность, ему было сказано, что на основании Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 23 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения и что теперь распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
После чего через своего представителя ФИО3 истец обратился с заявлением в администрацию ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка. Однако администрация ФИО1 письмом от [Дата] года [Номер] ответила отказом, ссылаясь на то, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства и что он должен в судебном порядке признать на него права собственности.
Считает, что отказ в заключении договора аренды земельного участка со стороны администрации [Адрес] незаконный, исходя из следующего. Аренда земельных участков предусмотрена статьями 22 ЗК РФ и статьями 264, 606 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключение случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Передача разногласий на рассмотрение суда возможна лишь на основании статьи 445 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства объекта недвижимого имущества с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется на праве аренды. В соответствии со статьями 22, 25, 26, 29 Земельного кодекса РФ права пользователя на земельный участок возникают после вынесения соответствующего решения органом исполнительной власти, заключения договора аренды и регистрации его в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты
Тем самым закон прямо определил акты, влекущие право на заключение договоров аренды земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Право аренды земельного участка для строительства возникает при соблюдении установленного статьями 30-32 ЗК РФ порядка, после вынесения решения органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства, заключения договора аренды и государственной регистрации его в установленном законом порядке.
Из имеющихся у истца документов видно, что он прошел процедуру, установленную статьями 30-32 ЗК РФ, и имеется постановление главы администрации ФИО2 сельсовета от [Дата] года [Номер] «О предоставлении в аренду на три года земельного участка Синицыну А.В. для строительства жилого дома», а также разрешение архитектурно-строительного отдела администрации ФИО1 от [Дата] года [Номер] на строительство жилого дома, срок действия которого определен администрацией ФИО1 в течении 10 лет.
Следовательно, администрация ФИО1 обязана заключить с истцом договор аренды земельного участка. Оснований для отказа в заключении договора аренды земельного участка у администрации ФИО1 не имелось.
Согласно положениям п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор
На основании изложенного он просил суд обязать администрацию ФИО1 заключить с ним (Синицыным А.В.) договор аренды земельного участка на срок до окончания действия разрешения на строительство, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером [Номер], общей площадью [Номер], для строительства жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес], [Адрес], [Адрес], [Адрес], на условиях, установленных Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р «Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка».
В судебное заседание истец Синицын А.В. и представитель ответчика- администрации ФИО1 извещенные надлежащим образом, не явились, от истца поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, представитель администрации о наличии уважительных причин неявки не сообщил, поэтому суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие сторон.
Представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, заявленные требования поддержал, уточнил, настаивает на их удовлетворении в полном объеме, просит суд обязать администрацию ФИО1 заключить с Синицыным А.В. договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером [Номер] общей площадью [Номер], предоставленного для строительства жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес], [Адрес], [Адрес], [Адрес], на срок до окончания действия разрешения на строительство, т.е. до [Дата] года. Дополнительно пояснил, что в [Дата] году, когда Синицыну А.В. указали на местности предоставленный ему земельный участок, никаких чертежей, схем, планов не составлялось: отмерили стороны участка по забору соседа и вбили колья. Синицын оплатил и за отвод участка на местности и сельской администрации за межевание, хотя никто ничего для оформления участка не сделал, только в [Дата] году Синицыну дали хоть какой-то документ: разрешение на строительство, договор и впервые обозначили его участок на плане. Ни сельская администрация, ни районная на обращения Синицына заключить договор аренды участка не реагирует, однако, обе взяли с него арендную плату на все годы с момента предоставления участка, что свидетельствует о наличии фактических арендных отношений.
Выслушав представителя истца, свидетеля ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В ст.8 ГК РФ указываются основания возникновения гражданских прав и обязанностей: договоры и иные сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренные законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей; судебные решения, установившие гражданские права и обязанности и т.д.
Земельный Кодекс РФ в главах 3 и 4 предусматривает такие права на объекты недвижимости- земельные участки как: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками. А в ст.25 ЗК РФ указывается, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат госрегистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Согласно ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду. Ст.264 ГК РФ также разрешает предоставление земельных участков в аренду. Как видно из общих норм, регулирующих заключение договоров аренды: ст.ст.606,607,609 ГК РФ объектом аренды могут быть земельные участки, причем договор аренды недвижимости, а к таковым относятся земельные участки, подлежит государственной регистрации.
В ст.ст.30-32 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без предварительного согласования мест размещения объектов.
Как установлено судом, [Дата] года Синицын А.В. обратился в администрацию ФИО2 сельсовета с заявлением о выделении ему земельного участка в [Адрес] района для строительства жилого дома. л.д.19)
Постановлением главы администрации ФИО2 сельсовета [Номер] от [Дата] года Синицыну А.В. предоставлен в аренду на три года земельный участок [Номер] площадью [Номер] кв.м. в [Адрес] для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. л.д.12).
За топосъемку, генплан, разбивку участка, осей дома, разрешение на строительство Синицын А.В. уплатил в АПБ [Адрес] 7900 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру от [Дата] года. Организация, обязанная проводить отвод участков на местности, просто указала Синицыну А.В. месторасположение земельного участка, вбив по углам участка колышки, при этом никаких схем, чертежей не составлялось. После определения участка на местности, истец, как пояснил его представитель, приступил к его освоению.
[Дата] года Синицын А.В. оплатил в администрацию ФИО2 сельсовета 5000 рублей за оформление документов на земельный участок, однако, вновь никаких документов: материалов межевания, кадастровый паспорт, договор аренды не получает.
[Дата] года в архитектурно-строительном отделе администрации ФИО1 ФИО1 Синицын А.В. получает разрешение на строительство в [Адрес], в квартале [Номер] на участке [Номер], в течении 10 лет жилого дома, согласно постановлению главы администрации ФИО2 сельсовета [Номер] от [Дата] года, с ним администрация ФИО1 ФИО1 в лице главного архитектора ФИО5 заключает договор о возведении индивидуального жилого дома, к которому впервые прилагается план земельного участка, как выкопировка из плана застройки территории. После чего Синицын приступил к строительству.
Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру от [Дата] года администрация, не заключив с Синицыным А.В. договор аренды земельного участка, основанием которого является ее же постановление [Номер] от [Дата] года, берет с него арендную плату со дня вынесения постановления по 2006 год включительно.
В феврале [Дата] года как администрация ФИО2 сельсовета, так и администрации ФИО1 согласовывает Синицыну А.В. схему расположения земельного участка (постановление главы администрации ФИО1 [Номер] от [Дата] года).Земельный участок, общей площадью [Номер] категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство жилого дома, ставится на кадастровый учет [Дата] года, с присвоением кадастрового номера [Номер] л.д. 6)
[Дата] года Синицын А.В. подал в администрацию ФИО1 заявление о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером [Номер] для жилищного строительства.
[Дата] года за исх.[Номер] заявителю был направлен ответ, из которого следует, что администрация ФИО1 не имеет возможности предоставить Синицыну А.В. земельный участок для строительства жилого дома в [Адрес], поскольку договор аренды земельного участка Синицыным А.В. заключен не был. На основании статьи 609 ГК РФ постановление главы администрации ФИО2 сельсовета [Номер] от [Дата] года не может порождать для сторон правовых последствий. На основании вышеизложенного в соответствии со ст.36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане-собственники зданий, строений, сооружений. Синицыну А.В. первоначально необходимо признать право собственности на дом (объект незавершенного строительства; в судебном порядке. После этого, оформить право собственности на данный объект, обратившись в Управление Росреестра по [Адрес] для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, а после получения свидетельства он может обратиться в администрацию ФИО1 для дальнейшего рассмотрения его заявления о предоставлении земельного участка для объекта незавершенного строительства.л.д.13)
Несмотря на отказ в заключении договора аренды, администрация ФИО1- распорядитель с 01.07.2006 года земель в районе, госсобственность на которые не разграничена, рассчитывает Синицыну А.В. арендную плату за аренду участка и принимает ее за период с [Дата] года по [Дата] года.
Из сообщения Управления Росреестра от [Дата] года следует, что в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на земельный участок кадастровый номер [Номер] отсутствуют. л.д.22)
Таким образом, оценив исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что со стороны землепользователя Синицына А.В. были выполнены все необходимые условия по своевременному оформлению предоставленного ему земельного участка в аренду: за получением участка он обратился в орган местного самоуправления, в полномочия которого входило предоставление земельных участков. Специализированной организации, в деятельность которой входило межевание участков, оплатил за отвод участка на местности и за оформление участка. Получил разрешение на строительство и стал осваивать участок в соответствии с его целевым назначением.
Отказ администрации ФИО1 в заключении с Синицыным А.В. договора аренды участка суд находит незаконным, т.к. постановление ФИО2 сельской администрации [Номер] от [Дата] года, вынесенное в пределах ее компетенции, не утратило силу, не отменено, спор о правах иных лиц на данный участок отсутствует (т.е. участок не перераспределялся), при таких обстоятельствах администрация ФИО1, распорядитель земель с 01.07.2006 года, обязана заключить с Синицыным А.В. договор аренды на срок, в течении которого ему ее же специалистом разрешено вести строительство, т.е. до [Дата] года, тем более, что приняв с Синицына А.В. арендную плату, администрация района фактически признала существование арендных отношений.
При таких обстоятельствах суд считает, что администрация района незаконно и безосновательно уклоняется от заключения с Синицыным А.В. договора аренды земельного участка, поэтому иск Синицына А.В. подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Синицына Александра Викторовича к администрации ФИО1 о понуждении заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.
Обязать администрацию ФИО1 заключить с Синицыным Александром Викторовичем договор аренды земельного участка, с кадастровым номером [Номер], общей площадью [Номер] кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес], [Адрес], [Адрес], [Адрес], на срок до окончания действия разрешения на строительство- до [Дата] года.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, т.е. 18 августа 2010 года.
Председательствующий: З.М.Фрольченко.