решение об устранении препятствий в пользовании

Решение не вступило в законную силу

Дело № 2-291/10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2010 года г. Благовещенск

при секретаре Яхиной А.Р., Крытаеве А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова А.И. и Кочегарова Н.Г. к Хомяковой Е.А., Чеголеву А.Б. и Хомякову С.П. об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком и по иску Хомяковой Е.А. к Попову А.И. о признании договора залога недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Попов А.И. и Кочегаров Н.Г. обратились в суд к Хомяковой Е.А., Хомякову А.Б. и Хомякову С.П. об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком.

В судебном заседании по ходатайству истцов судом была произведена замена ненадлежащего ответчика Хомякова А.Б. на Чеголева А.Б. в связи с первоначально неверно указанной фамилией ответчика.

В обоснование требований указали, что они имеют в общей долевой собственности жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: [Адрес]. В декабре 2009 года имея намерения продать данные объекты недвижимости, они договорились с ответчицей Хомяковой Е.А. о купле-продаже дома и земельного участка, в связи с чем, последняя в качестве обеспечения обязательства по заключению договора купли-продажи передала денежную сумму в размере ЦЕНА 1. Полагая, что намерения о купле-продаже обеспечено задатком, они предоставили возможность Хомяковой и ее семье вселиться в дом и пользоваться приусадебным участком. Однако 04 июля 2010 года Хомякова Е.А. сообщила о том, что покупать дом не намерена и от заключения договора купли-продажи отказалась. Ими дважды в адрес ответчицы направлялись предложения о выселении из жилого дома и освобождении земельного участка, на что был получен отказ. На основании этого, просили возложить на ответчиков обязанность устранить препятствия в пользовании жилым домом расположенным по адресу: [Адрес], путем выселения Хомяковой Е.А., Чеголева А.Б. и Хомякова С.П.. а также устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером [Номер] по указанному выше адресу, путем возложения на ответчиков обязанности освободить участок от личных вещей и огородных культур.

Хомякова Е.А. также обратилась в суд к Попову А.И. с иском о признании договора залога недействительным.

В обосновании требований указала, что между ней и Поповым была достигнута устная договоренность о покупке дома, расположенного по адресу: [Адрес] за ЦЕНА. 10 декабря 2009 года ею ответчику передано ЦЕНА 1. Факт передачи денег подтверждается распиской. В указанной расписке данная сумма значится как залог. В дальнейшем были выявлены существенные недостатки жилого дома, а именно: требуется ремонт наружных стен дома, кровли, электрической проводки, и принято решение об отказе от приобретения имущества. Также ответчик до настоящего времени не подтвердил право собственности на дом. На ее предложение вернуть деньги ответчик ответил отказом и пояснил, что указанная сумма является залогом и остается у него. По почте от ответчика было получено уведомление об освобождении дома. Поскольку в соответствии с требованиями закона о залоге, соглашение между ними достигнуто не было, считает, что данный договор залога заключен не был, на основании этого, просила суд признать недействительным договор о залоге от 10 декабря 2009 года, заключенный между ней и Поповым А.И. и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Указанные иски определением суда от 15 июля 2010 года соединены в одно производство.

В судебном заседании Попов и Кочегаров, а также их представитель, заявленный в порядке ст.53 ГПК РФ Жадан Е.И. на исковых требованиях настаивали, пояснив, что в декабре 2009 года решено было продать жилой дом по адресу: [Адрес], где проживал Кочегаров, за ЦЕНА. После дачи объявления в газету нашлись покупатели - семья Хомяковых. Поскольку на тот момент в наличии у продавцов не было всего пакета надлежаще оформленных документов, договор купли-продажи не был оформлен, однако Хомяковой Е.А. Попову А.И. был дан задаток в размере ЦЕНА 1 для того, чтоб данный дом никому другому не был продан, о чем составлена расписка. После этого, в декабре 2009 года по договоренности с продавцами, семья Хомяковых вселилась в данный жилой дом и стала там проживать с намерением в последующем совершить покупку данного дома. Какую-либо дату совершения сделки они между собой не оговаривали. Попов периодически информировал Хомякову о том, как продвигается оформление необходимого пакета документов для продажи. В конце июля 2010 года Попов А.И. после оформления всех необходимых документов, предложил Хомяковой Е.А. совершить сделку купли-продажи дома и земельного участка, на что получил отказ в связи с тем, что Хомяковы во время проживания в доме обнаружили существенные недостатки жилого помещения, в связи с чем, высказали намерение оказаться от покупки. Однако, ответчики отказались выселяться из дома до того, как Поповым им не будет возвращена сумма в размере ЦЕНА 1, переданная по расписке от 10 декабря 2009 года.

Хомякова Е.А., действующая за себя и несовершеннолетнего Хомякова С.П., а также Чеголев А.Б. в судебном заседании не возражая против удовлетворения требований Попова и Кочегарова, также поддержали свои заявленные требования, указав, что намереваясь купить дом и земельный участок, они 10 декабря 2009 года приехали к нотариусу оформлять договор купли-продажи. Однако на руках у Попова А.И. не оказалось необходимого пакета документов, поэтому не заключая договор, ими была внесена предоплата в размере ЦЕНА 1, о чем ответчик дал расписку. Данные денежные средства ими были внесены как залог в счет будущей покупки жилого дома. После этого, по устной договоренности между ними, истица со своей семьей вселилась в дом. После проживания в доме, ею были выявлены существенные недостатки строения и она решила отказаться от покупки дома, потребовав у ответчика ЦЕНА 1 ранее оплаченных ею.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании свидетельств о государственной регистрации права [Дата] [Номер] и от [Дата] [Номер] [Номер] Попов А.И. является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: [Адрес]. Собственником другой 1/2 доли данного жилого дома и земельного участка является Кочегаров Н.Г. на основании свидетельства о государственной регистрации права от [Дата] года [Номер] и договора о безвозмездной передаче в собственность от [Дата] года.

Имея намерения продать вышеуказанный дом и земельный участок за ЦЕНА, истцы дали объявление в газету, через которую нашли покупателя Хомякову Е.А. Поскольку на руках у Попова А.И. не было надлежащим образом оформленного пакета документов на продажу, он договорился с Хомяковой о том, что она ему оплачивает ЦЕНА 1 в счет будущей покупки дома, о чем 10 декабря 2009 года была дана расписка, и вселяется со всеми членами семьи в жилой дом. После оформления всех документов между сторонами будет заключена сделка купли-продажи. При этом конкретная дата заключения договора не оговаривалась. В июне 2010 года Поповым необходимые документы были оформлены, однако Хомякова Е.А. отказалась совершать сделку по покупке дома и земельного участка, сославшись на большую цену и выявленные ею во время проживания в доме недостатки, о чем последней 04 июля 2010 года дана расписка с указанием о том, что она обязуется освободить дом по требованию Попова А.И.

Предъявляя настоящие требования, Попов А.И. и Кочегаров Н.Г. ссылались на то, что поскольку между ними и Хомяковой Е.А. в конечном итоге не была достигнута договоренность о покупке земельного участка и дома, в который она вселилась со своей семьей по договоренности с продавцами; от заключения договора купли-продажи ответчица отказалась, поэтому проживание ее и членов ее семьи в доме и пользование ими земельным участком создают препятствия истцам в пользовании и распоряжении принадлежащим им на праве собственности имуществом.

В свою очередь, в ходе судебного заседания по делу, Хомякова Е.А. не возражала освободить дом, указав, что они покупать данный дом не намерены, как и проживать в нем, однако предъявляя свои самостоятельные требования, просила суд признать заключенный между ней и Поповым А.И. договор залога от 10 декабря 2009 года предметом которого были денежные средства в размере ЦЕНА 1, недействительным и применить последствия недействительности сделки, обязав Попова вернуть ей указанную сумму, а она совместно с членами своей семьи обязуется покинуть дом и освободить земельный участок.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как было установлено судом, семья Хомяковых в декабре 2009 года вселилась в жилой дом, расположенный по адресу: [Адрес], а также стала пользоваться земельным участком, расположенным при доме. Вселение ответчиков произошло по устной договоренности их с Поповым А.И., после внесения ими ЦЕНА 1 в счет будущей покупки дома и земельного участка. Как пояснили стороны в судебном заседании, такое вселение имело целью проживание Хомяковых с последующим приобретением последними в собственность данного дома и земельного участка.

Поскольку в последующем конечная цель между сторонами не была достигнута - договор купли-продажи не заключен по причине отказа ответчиков от приобретения дома и земельного участка, нежелания в нем проживать, соответственно законных оснований для дальнейшего проживания семьи Хомяковых в вышеуказанном жилом доме, не имеется. В связи с чем, суд считает требования собственников дома и земельного участка, расположенных по адресу: [Адрес] об устранении препятствий в пользовании указанными объектами недвижимости путем возложения на Хомякову Е.А., Чеголева А.Б. и Хомякова С.П. обязанности по выселению из жилого дома и освобождению земельного участка от личных вещей и огородных культур законными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования Хомяковой Е.А. к Попову А.И. о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности сделки, суд приходит к следующим выводам.

Как было указано выше, после предварительного достижения соглашения между сторонами о купле-продаже дома и земельного участка, Хомяковой Е.А. 10 декабря 2009 года Поповым А.И. была дана расписка о том, что последний получил от нее залог на покупку дома в [Адрес] в размере ЦЕНА 1.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.334 указанного Кодекса, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п.1 ст.336 ГК РФ).

Поскольку в соответствии со статьями 349 и 350 Гражданского кодекса РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга, соответственно одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Вместе с тем, денежные средства этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений, суд приходит к выводу о том, что денежные средства не могут быть предметом залога.

При таких обстоятельствах, договор о залоге от 10 декабря 2009 года, заключенный между Хомяковой Е.А. и Поповым А.И. не соответствует требованиям Закона и является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Данный договор также подлежит признанию незаконным и в силу несоблюдения требований положений статьи 339 ГК РФ о его форме.

При этом судом не могут быть приняты во внимание доводы Попова А.И. и его представителя о том, что хотя в расписке от 10 декабря 2009 года сумма в размере ЦЕНА 1 и названа как залог, фактически она была уплачена в качестве задатка.

Так, в соответствии с пунктами 1,2 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Вместе с тем, в расписке от 10 декабря 2009 года сумма ЦЕНА 1 не обозначена как задаток. Более того, согласно пояснений сторон, данных в судебном заседании, как Попов А.И., так и Хомякова Е.А. поясняли, что последствия отказа от совершения сделки купли-продажи одной или другой стороной, предусмотренные статьей 381 ГК РФ ими в момент оформления расписки не оговаривались. Соответственно оснований признать, что данные правоотношения были обеспечены задатком, у суда не имеется.

При этом доводы Кочегарова Н.Г. и показания свидетеля Силиной Н.В. относительно того, что в последующем Хомякова и Чеголев высказывались об известных им последствиях, установленных законом, в случае последующего отказа продавцов от продажи объектов недвижимости, не заслуживают внимания, поскольку не могут являться достоверным доказательством достигнутой между сторонами, в момент написания расписки, природы правоотношений.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Хомяковой о признании незаконным договора залога от 10 декабря 2009 года и считает необходимым, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 167 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки, возложив на Попова А.И. обязанность по возврату Хомяковой Е.А. денежных средств в размере ЦЕНА 1, а на Хомякову Е.А. обязанность по возврату ему жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: [Адрес], путем выселения из жилого дома истицы и членов ее семьи, освобождения дома от личных вещей, а также освобождения земельного участка от личных вещей и огородных культур.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Попова А.И. и Кочегарова Н.Г. к Хомяковой Е.А., Чеголеву А.Б. и Хомякову С.П. об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком - удовлетворить.

Исковое заявление Хомяковой Е.А. к Попову А.И. о признании договора залога недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор залога от 10 декабря 2009 года денежных средств в сумме ЦЕНА 1, заключенный между Поповым А.И. и Хомяковой Е.А..

Применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение. Обязать Хомякову Е.А., Чеголева А.Б. и Хомякова С.П. освободить жилой дом, расположенный по адресу: [Адрес], путем выселения из него и освобождения его от личных вещей.

Обязать Хомякову Е.А., Чеголева А.Б. и Хомякова С.П. освободить земельный участок с кадастровым номером [Номер], расположенный по адресу: [Адрес], от личных вещей и огородных культур.

Обязать Попова А.И. вернуть Хомяковой Е.А. денежные средства в сумме ЦЕНА 1.

Действия по передаче денежных средств и освобождению дома и земельного участка сторонам необходимо произвести одновременно.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: