Дело № 2-395/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 ноября 2010 года г. Благовещенск
Благовещенский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Палатовой Т.В.,
при секретаре Фроловой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Менжулина А.М. к ООО «Россия» о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Менжулин А.М. обратился в суд с иском к ООО «Россия» о признании за ним доли в праве собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Россия» и ОАО «Амурское ипотечное агентство» был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов I и II очереди в с. Чигири, район СХПК «Тепличный» Благовещенского района, предметом которого являлось, в том числе строительство двухкомнатной квартиры №, расположенной по адресу: с. Чигири, район СХПК «Тепличный» Благовещенского района (II очередь строительства), общей площадью 64,8 кв.м., и расположенной на восьмом этаже десятиэтажного строящегося кирпичного жилого дома. Основанием для заключения указанного договора долевого строительства явились: разрешение на строительство; договор аренды земельного участка; постановление главы Благовещенского района «О предоставлении в аренду ООО «Россия» земельного участка под строительство жилого дома в районе СХПК «Тепличный». ДД.ММ.ГГГГ между Менжулиным А.М. и ОАО «Амурское ипотечное агентство» было заключено соглашение об уступке прав, предметом которого явилось строительство двухкомнатной квартиры № расположенной по адресу: с. Чигири, район СХПК «Тепличный» Благовещенского района (II очередь строительства) общей площадью 64,8 кв.м., и расположенной на восьмом этаже десятиэтажного кирпичного строящегося жилого дома. В соответствии с п. 3.1 соглашения, цена договора составляла Х ххх ххх рублей, которая была уплачена истцом полностью. По условиям договора долевого участия в строительстве, срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию определен - 4 квартал 2008 года. В настоящее время дом не достроен (не подведены тепловые сети, не вставлены окна, не выполнено благоустройство двора и т. д.), не передан по акту приема-передачи и не введен в эксплуатацию. Ответчик не принимает мер к вводу в эксплуатацию данного жилого дома. Кроме того, в отношении ответчика введена процедура в деле о банкротстве - наблюдение. На объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Благовещенский район, с. Чигири, район СХПК «Тепличный» изготовлен кадастровый и технический паспорта. Инвентарный №, кадастровый №. Технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит описание данного объекта. Согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства общая площадь многоквартирного жилого дома составляет 5383 кв.м., площадь жилого помещения квартиры № - 64,8 кв.м. Следовательно, размер доли жилого помещения в многоквартирном доме составляет 64,8/5383.
На основании изложенного, просил суд признать за ним (Менжулиным А.М.) 64,8/5383 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Благовещенский район, с. Чигири, район СХПК «Тепличный», кадастровый №, в последующем, при сдаче дома в эксплуатацию, эквивалентную двухкомнатной квартире №, общей площадью 64,8 кв.м., расположенной на восьмом этаже указанного многоквартирного жилого дома.
В судебном заседании истец Менжулин А.М. настаивал на исковых требованиях, просил суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Россия» уведомленный о времени и месте судебного заседания по делу, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, поэтому суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, рассмотрел дело в его отсутствии.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица - администрации Благовещенского района Будняк С.В. в судебном заседании не возражала против заявленных требований, просила их удовлетворить.
Представитель третьего лица - Министерства финансов Амурской области в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суду, не сообщил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Амурское ипотечное агентство» (Участник долевого строительства) и ООО «Россия» (Застройщик) был заключен договор № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов I и II очереди в с. Чигири, район СХПК «Тепличный» Благовещенского района». Предметом данного договора, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области за №, явилось, в числе прочего, строительство двухкомнатной квартиры № общей площадью 64,8 кв. метров, расположенной на восьмом этаже десятиэтажного кирпичного строящегося дома. Согласно проектно-сметной документации, дом значится под литером А. Стоимость строительства квартиры № оплачена участником долевого строительства полностью в сумме Х ххх ххх рублей, что подтверждается материалами дела и представителем ответчика не оспаривалось. Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи в собственность участнику долевого строительства определен в договоре - 1-й квартал 2008 года.
Право требования на получение в собственность указанной квартиры №, строительство которой является предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ, истец Менжулин А.М. приобрел на основании соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ № Р2-65/07, заключенного между ним и первоначальным инвестором ОАО «Амурское ипотечное агентство». Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области за № от ДД.ММ.ГГГГ. Оплата по возмездной уступке, в размере стоимости строительства квартиры № в общей сумме Х ххх ххх рублей, произведена истцом Менжулиным А.М. в кассу цедента ОАО «Амурское ипотечное агентство» согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и №.
Изготовленными ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ техническим и кадастровым паспортом подтверждается, что незавершенному строительством многоквартирному жилому дому в районе СХПК «Тепличный» Благовещенского района, литер А, присвоены инвентарный № и кадастровый № номера. Степень готовности объекта, согласно кадастрового паспорта, составляет 59 %, общая площадь строения - 5383,0 кв. метров, действительная инвентаризационная стоимость дома - ХХ ХХХ ХХХ рублей.
Из материалов дела также следует, что на строительство многоквартирного дома в районе СХПК «Тепличный» Благовещенского района застройщику ООО «Россия» администрацией Благовещенского района было выдано разрешение на строительство №, утвержденное постановлением главы администрации Благовещенского района № от ДД.ММ.ГГГГ. Действие указанного разрешения на строительство было продлено до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок под строительство дома был изначально предоставлен застройщику ООО «Россия» постановлением главы администрации Благовещенского района № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка между ООО «Россия» и администрацией Благовещенского района № от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлениями главы Благовещенского района № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ отменено вышеуказанное постановление о предоставлении земельного участка ООО «Россия» и расторгнут договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ под № между указанными лицами заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.
Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства заявлено истцом Менжулиным А.М. в связи с обстоятельствами фактического прекращения ответчиком ООО «Россия» строительства дома на завершающей стадии и за пределами предусмотренного договором № от ДД.ММ.ГГГГ срока ввода дома в эксплуатацию - 1-й квартал 2008 года; бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к завершению строительства и к вводу дома в эксплуатацию, а также с учетом введения в отношении ООО «Россия» процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение.
Согласно определению Арбитражного суда Амурской области от 22 июля 2010 года по делу № А-04-942/2009 по заявлению ФНС России о признании ООО «Россия» несостоятельным (банкротом), отчет временного управляющего назначен на 22 декабря 2010 года, а в отношении ООО «Россия» введена процедура наблюдения.
Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - регулируются действующим Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).
Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения договора долевого участия в строительстве ДД.ММ.ГГГГ и получения ООО «Россия» разрешения на строительство дома в период действия этого Закона, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо дою в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем), строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.
Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Судом установлено, что договорные обязательства стороной участника долевого строительства выполнены в полном объеме путем внесения долевого взноса на строительство спорного объекта. Со своей стороны, ответчик ООО «Россия» свои обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома в районе СХПК «Тепличный» Благовещенского района и квартиры № в его составе не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и указанная квартира в собственность истцу по приемо-сдаточному акту не передана.
Право собственности на спорную долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме до настоящего времени за каким-либо юридическим или физическим лицом не зарегистрировано, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ, направленное по запросу суда Управлением Росреестра по Амурской области. Кроме того, данный объект в реестрах федеральной, муниципальной собственности, а также в реестре собственности Амурской области также не значится, что подтверждается ответами ТУ Роимущества в Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ, Комитета по управлению имуществом МО г.Благовещенска от ДД.ММ.ГГГГ, справкой № Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ.
Определяя размер доли, право собственности на которую следует признать за Менжулиным А.М., суд соглашается с предложенной истцом методикой расчета. Так, при расчете доли в числителе дроби подлежит указанию значение проектной площади квартиры № а в знаменателе - значение проектной общей площади всего дома.
При этом суд принимает во внимание, что настоящее судебное решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства будет являться правовым основанием для государственной регистрации этого права, и в этой связи учитывает положение пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219. Согласно этому пункту, графа «Доля» подраздела II-1 ЕГРП заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби). Следовательно, размер подлежащей признанию за истцом доли следует указать в виде правильной простой дроби, без запятых.
Таким образом, за истцом Менжулиным А.М. подлежит признанию право собственности на 648/53830 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Благовещенский район, с. Чигири, район СХПК «Тепличный», кадастровый №, степень готовности 59 %.
В то же время, суд считает недопустимым в резолютивной части решения указание на то, что признаваемая за истцом доля, в последующем, при сдаче дома в эксплуатацию будет эквивалентна квартире №, общей площадью 64,8 кв. м., поскольку в решении суд не вправе определять обстоятельства, которые будут совершены в будущем. Вместе с тем, суд считает необходимым указать, что признаваемая за истцом доля на момент вынесения решения соответствует трехкомнатной квартире №, общей площадью 64,8 кв.м, расположенной на восьмом этаже жилого дома, расположенного по адресу: Благовещенский район, с. Чигири, район СХПК «Тепличный», кадастровый №.
Иные способы суд находит не эффективными средствами правовой защиты интересов истца, поскольку любые иные обязательственные требования могут удовлетворяться должником (ответчиком) только в рамках процедуры банкротства, введенной отношении ООО «Россия», что не обеспечивает надлежащую защиту права истца.
При этом суд находит, что защита нарушенного права истца Менжулина А.М. не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика ООО «Россия», не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
По мнению суда, данная правовая позиция сообразуется с положениями Постановления Европейского Суда по правам человека от 07 мая 2002 года по делу «Бурдов против России», в котором указано, что пункт 1 статьи 6 Конвенции закрепляет за каждым право обращаться в суд в случае любого спора о его гражданских правах и обязанностях; таким образом, она заключает в себе «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство в судах по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства - участника Европейской Конвенции допускала, чтобы судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось недействующим в отношении одной из сторон в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу статьи 6 Конвенции.
При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.
Одновременно суд учитывает, что признание по судебному решению права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства является одним из условий для реализации закрепленных в Законе Амурской области от 23 сентября 2010 года «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» (опубликован 09 октября 2010 года в газете «Амурская правда» № 187) мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших следствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Принимая решение об удовлетворении заявленного Менжулиным А.М. требования, суд принимает во внимание потребительский характер настоящего иска, ввиду наличия которого истец при подаче искового заявления в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины в силу Закона (п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Следовательно, по правилам ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственную пошлину следует взыскать с ответчика, в доход соответствующего бюджета.
С учетом цены иска в сумме ххх ххх рублей, определенной судом от указанной в техническом паспорте инвентаризационной стоимости всего незавершенного строительством дома (ХХ ХХХ ХХХ рублей) в соотношении с размером (648/53830) подлежащей признанию за истцом доли (ХХ ХХХ ХХХ : 5383 х 64,8), и согласно ч. 1 ст. 333.19 НК РФ размер подлежащей взысканию с ответчика ООО «Россия» в доход местного бюджета государственной пошлины должен составлять Х ххх рублей (5200 руб. + 1 % от суммы, превышающей 200000 руб.).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковое заявление Менжулина А.М. к ООО «Россия» о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.
Признать за Менжулиным А.М. 648/53830 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Благовещенский район, с. Чигири, район СХПК «Тепличный», кадастровый №, степень готовности 59 %.
Взыскать с ООО «Россия» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме Х ххх рублей.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный в течении десяти дней со дня вынесения решения.
Председательствующий: