Дело № 2-8417/11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Благовещенск ***
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Афанасьева Д.Н.,
при секретаре Новожиловой А.В.,
с участием прокурора Маловичко Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Благовещенска, действующего в интересах Гребенюк Геннадия Григорьевича к ООО «Домоуправление 3» о признании увеличения размера оплаты за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме незаконным, обязании произвести перерасчет,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор г. Благовещенска обратился в суд с данным иском к ООО «Домоуправление 3», в обосновании которого указал, что *** на основании решения собрания собственников помещений многоквартирного дома от *** заключен договор б/н управления многоквартирным домом по *** в г. Благовещенске. В соответствии с условиями договора от *** ООО «Домоуправление 3» оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, осуществляет иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. Согласно п. 4.3. договора управления от *** размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества ежегодно устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по согласованию с управляющей организацией и согласован в приложении ***,***,*** к договору. Стороны договорились, что указанный размер устанавливается на срок до конца календарного года, в котором был заключен договор, то есть до 31 декабря. С 01 января года, следующего за годом заключения (продления) договора, размер платы увеличивается не менее чем на индекс изменения размера платы за жилое помещение в Амурской области в соответствии с п. 78 Приложения 4 к Приказу Федеральной службы по тарифам от *** *** Установлено, что ООО «Домоуправление 3» приняло решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений с *** в одностороннем порядке. При этом собрание собственников помещения многоквартирного жилого *** в г. Благовещенске по вопросу изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в порядке, предусмотренном законодательством, не проводилось. В нарушение ч.2 ст. 154, ч.7 ст. 156, ст. 158, ч.4 ст. 162 ЖК РФ и условий договора от ***, обществом принято решение об увеличение в 2011 году размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в одностороннем порядке. В соответствии со ст. 310 ГК РФ в отношениях с гражданами одностороннее изменение обязательств не допускается, если иное не вытекает из закона, следовательно, п. 4.3. договора управления не соответствует требованиям закона. В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании изложенного просит: 1) признать незаконным действия ООО «Домоуправление 3» по увеличению в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт жилых помещений с *** в отношении Гребенюк Г.Г. в многоквартирном жилом *** в г. Благовещенске; 2) обязать ООО «Домоуправление 3» произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилых помещений с *** в отношении собственника квартиры *** Гребенюк Г.Г..
В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования, пояснив об обстоятельствах, изложенных в иске.
Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились истец Гребенюк Г.Г., представитель ответчика ООО «Домоуправление 3», сведения о причинах своей неявки и доказательств уважительности этих причин суду не представили.
В судебное заседание также не явился представитель третьего лица - Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области. При этом позиция правовая позицию третьего лица выражена в письменном заключении, согласно которому Управление считает исковые требования прокурора г. Благовещенска подлежащими удовлетворению, так как согласно п. 4.3 Договора управления ООО «Домоуправление 3» имеет возможность ежегодно изменять тарифы, которые становятся обязательными для собственников помещений в многоквартирном доме, что ущемляет права собственников, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме не выразили свое согласие на изменение условий договора в письменной форме. Пункт 4.3 Договора управления не содержит такого требования к изменению условий Договора как получение от собственников помещений в многоквартирном доме согласия, выраженного в письменной форме. С *** ООО «Домоуправление 3» увеличило в одностороннем порядке тариф за содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома *** г. Благовещенска. При этом собрание собственников помещений многоквартирного дома *** г. Благовещенска по вопросу изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в порядке, предусмотренном законодательством (в том числе ч.7 ст. 156 ЖК РФ) не проводилось. Для потребительских отношений (когда одна из сторон не осуществляет предпринимательской деятельности и заключает договор для удовлетворения личных нужд) на одностороннее изменение условий договора накладываются ограничения, установленные ст. 310 ГК РФ, которая не допускает в отношениях с гражданами одностороннее изменение условий обязательства. Поэтому, условия договора об одностороннем увеличении платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества без проведения общего собрания собственников, предусмотренное п. 4.3. Договора, ущемляет права потребителей. Пункт 1 ст. 16 «Закона о защите прав потребителей» определяет, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области.
При таких обстоятельствах, суд в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав пояснения прокурора и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права *** Гребенюк Г.Г. является собственником 2/3 доли в праве собственности квартиры ***, расположенной по *** в г. Благовещенске.
Судом установлено, что ООО «Домоуправление 3» является управляющей организацией осуществляющей функции по Управлению многоквартирным жилым домом *** по *** в г. Благовещенске на основании решения общего собрания от ***, принятого собственниками многоквартирного жилого дома.
Обстоятельства заключения данного договора и осуществления ООО «Домоуправление 3» функций по управлению многоквартирным домом сторонами не оспариваются, и подтверждены исследованной судом копией договора управления многоквартирным домом от ***
Судом также установлено, что с *** ООО «Домоуправлении 3» увеличило в одностороннем порядке размер оплаты за содержание и ремонт жилых помещений выше указанного многоквартирного дома.
В своем сообщении на требование заместителя прокурора г. Благовещенска от *** ООО «Домоуправление 3» в обосновании законности увеличения размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ссылается на положение заключенного договора управления с собственниками многоквартирного жилого дома.
Как следует из представленного договора управления многоквартирным домом от *** размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества ежегодно устанавливается общим собранием Собственников помещений в МКД по согласованию с Управляющей организацией. Размер платы устанавливается на срок до конца календарного года, в котором был заключен настоящий договор, то есть до ***. С *** года, следующего за годом заключения (продления) договора, размер платы увеличивается не менее чем на индекс изменения размера платы за жилое помещение в *** в соответствии с п. 78 Положения 4 к Приказу Федеральной службы по тарифам от *** *** (п.4.3.).
В силу ч.2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 1, ч.7 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-58 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Из данной нормы следует, что условие об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, общим собранием собственников помещений, носит обязательный характер и не предусматривает возможность его изменения по соглашению сторон, в том числе договоре. Других положений в действующем жилищном законодательстве, которые содержали бы иное правовое регулирование и допускали возможность определения в другом порядке размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, не содержится.
В судебном заседании установлено, что общее собрание по вопросу увеличения размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом *** по *** в г. Благовещенске, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не проводилось. Доказательств обратного ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При этом возможность применения положений гражданского законодательства о недействительности сделок к договорам в сфере жилищных правоотношений подтверждена в разъяснении Верховного Суда РФ в п. 23 Постановления Пленума от *** *** «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
В силу ч.1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, между каждым собственником и управляющей организацией договоры заключаются отдельно. Следовательно, договоры управления, заключенные между собственниками помещений могут быть признаны недействительными по мотиву их несоответствия обязательным требованиям закона, в отношении конкретных лиц, обратившихся в суд, не предрешая действительность договоров управления в отношении иных собственников, не являющихся участниками судебного разбирательства и не заявивших о нарушении своих прав.
С учетом указанных норм суд приходит к выводу о том, что п. 4.3. договора управления, заключенного ООО «Домоуправление 3» с Гребенюк Г.Г. в части условий, допускающих увеличение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме без проведения общего собрания собственников противоречит ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, следовательно, указанный договор в данной части условий в отношении Гребенюк Г.Г. согласно ст. 168 ГК РФ является недействительным, а увеличение с *** размера оплаты за содержание и ремонт жилых помещений произведено незаконно.
С учетом изложенного требования прокурора г. Благовещенска о признании незаконными действий ООО «Домоуправление 3» по увеличению с *** размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в отношении Гребенюк Г.Г. в многоквартирном жилом *** в г. Благовещенске, а также требование об обязании произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилых помещений с *** в отношении собственника *** Гребенюк Г.Г., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление прокурора г. Благовещенска, действующего в интересах Гребенюк Геннадия Григорьевича, к ООО «Домоуправление 3» о признании увеличения размера оплаты за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме незаконным, обязании произвести перерасчет - удовлетворить.
Признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление 3» по увеличению в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт жилых помещений с *** в отношении Гребенюк Геннадия Григорьевича в многоквартирном жилом *** в г. Благовещенске.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Домоуправление 3» произвести перерасчет за содержание и ремонт жилых помещений с *** в отношении Гребенюк Геннадия Григорьевича в многоквартирном жилом *** в г. Благовещенске.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Д.Н. Афанасьев