Дело № 2-9286/11

***                                                                    г.Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе

Председательствующего судьи                                                      Горбаконенко А.В.,

при секретаре                                                                                   Щепанской Н.Д.,

с участием истца                                                                               Пархоменко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пархоменко Евгения Александровича к ООО «Буреяжилпромстрой» о взыскании денежных средств, по договору долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Благовещенский городской суд с данным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что *** им был заключен договор ***/д долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с ООО «Буреяжилпромстрой», по которому последнее обязалось в не позднее *** построить «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения в *** квартале г. Благовещенска» и передать истцу однокомнатную квартиру под строительным номером 132, расположенную на 12 этаже секция в осях «А-В» и «1-4» в *** квартале г. Благовещенска, проектной площадью 34,05 кв.м. состоящей из общей площади квартиры 3189 кв.м. и площади балкона 2,16 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3, а истец обязался уплатить *** рублей из расчета *** рублей за один квадратный метр.

В пункте 1.10 договора ***/д указано, что при отклонении фактической площади по данным паспорта органа технической инвентаризации от проектной площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора, перерасчет стоимости не производится. Считает данный пункт договора недействительным, нарушающим права потребителя.

Оговоренная сумма была внесена им наличными в кассу предприятия в полном объеме ***, однако к указанному в договоре сроку квартира не была передана. Дополнительное соглашение о продлении срока передачи ему объекта долевого участие не подписывалось.

О сдаче дома ответчик уведомил *** телефонным звонком, акт приема-передачи между сторонами был подписан в тот же день с указанием дефектов, подлежащих устранению.

Согласно п. 6.2 договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта, застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены за каждый день просрочки. Срок просрочки исполнения обязательства ответчиком составляет 52 дня (с 01 апреля по ***), а размер подлежащей взысканию неустойки- *** руб. *** коп.

*** он направил ответчику претензию с требованием выплатить ему эту сумму, однако ответом от *** ода в этом ему было отказано со ссылкой на направленное ему *** уведомление о продлении срока передачи объекта долевого участия до ***, которое он не получал.

После получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что фактически площадь объекта долевого строительства составляет 32,8 кв.м., в том числе: общая площадь квартиры 30,3 кв.м. и площадь лоджии 2,5 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,5, с учетом понижающего коэффициента площадь балкона составляет 1,75 кв.м., общая площадь квартиры 32,05 кв.м., разница в цене квартиры *** рублей

Просит признать п. 1.10 договора долевого участия в строительстве ***/д от ***, взыскать с ООО «Буреяжилпромсрой» в его пользу неустойку за просрочку передачи квартиры в размере *** рубля, ущерб в размере *** рублей, компенсацию морального вреда в размере *** рублей, штраф за несоблюдение им добросовестного порядка удовлетворения требований в размере 50% от суммы, присужденной в его пользу, понудить ответчика устранить выявленные дефекты строительства в удобное для него сроки.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, на удовлетворении последнего пункта исковых требований (устранить выявленные дефекты строительства) не настаивал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил остальные заявленные исковые требования удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по месту регистрации юридического лица, указанному в выписке из ЕГРЮЛ - ***. О причинах неявки не указал, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что *** между сторонами заключен договор ***/д долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения в *** квартале г. Благовещенска и в срок не позднее *** передать истцу однокомнатную квартиру под строительным номером 132, расположенную на 12 этаже секция в осях «А-В» и «1-4» в 92 квартале г. Благовещенска, проектной площадью 34,05 кв.м., а истец обязался уплатить *** рублей из расчета *** рублей за один квадратный метр - в течение двух рабочих дней после регистрации данного договора. Государственная регистрация сделки произведена ***, регистрационный номер ***.

Истцом указанная в договоре сумма была внесена наличными в кассу предприятия ***, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру ***, то есть обязательство, предусмотренное п.2.2 договора ***/д, им было исполнено, что не оспаривается ответчиком, выдавшим истцу *** соответствующую справку.

Отношения по инвестированию строительства жилых помещений гражданами регулируются Федеральным законом от *** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и Законом РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной указанным Федеральным законом № 214-ФЗ.

По смыслу части 1 и 3 статьи 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

С учётом изложенного, суд полагает подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора положения Федерального закона № 214-ФЗ от *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

*** истцу ответчиком было направлено уведомление о невозможности окончания строительства в срок до ***, предложено заключить дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта. Однако соглашение о переносе срока передачи квартиры достигнуто не было, истец не получил данное уведомление.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами договора ***, размер площади передаваемой квартиры под строительным номером *** (фактический ***) в нем не указан. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушен установленный договором от *** срок передачи квартиры истцу.

По данным технического паспорта на квартиру, ее площадь с холодным помещением составляет 32,8 кв.м. в том числе: общая площадь квартиры 30,3 кв.м., площадь лоджии 2,5 кв.м., что на 1,25 кв.м. меньше проектной.

*** истцом направлялась претензия с требованием возврата излишне уплаченных денежных средств, на которое ответчик ответил отказом (письмо исх. *** от ***), ссылаясь на п. 1.10 договора ***/д, в силу которого при отклонении фактической площади по данным паспорта органа технической инвентаризации от проектной площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора, перерасчет стоимости не производится.

Однако суд, считает данный пункт договора об отсутствии оснований для перерасчета в случае отклонения фактической площади квартиры по данным паспорта органа технической инвентаризации от проектной - ничтожным.

Отношения по инвестированию строительства жилых помещений гражданами регулируются Федеральным законом от *** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и Законом РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

По смыслу ч.1, 2, 3, 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от ***, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В проектной документации указана площадь спорной квартиры 34,05 кв.м., исходя из которой определена ее цена, что в силу ч.4 ст. 4 Федерального Закона 214-ФЗ является существенным условием договора, поэтому площадь передаваемой истцу квартиры должна соответствовать проектной документации. В противном случае у застройщика имелась бы возможность неосновательного обогащения, то есть без возврата уплаченных участником долевого строительства денежных средств за указанную проектную площадь квартиры передать ему квартиру значительно меньшей площади.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что с ответчика подлежит взысканию излишне уплаченные денежные средства за разницу в площади квартиры в 1,25 кв.м., исходя из инвестиционной стоимости за 1 кв.м. *** рублей, в размере *** рублей, при этом расчет истца этой части требований суд считает неверным, поскольку фактическая площадь квартиры определяется по данным технического паспорта органа технической инвентаризации.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд приходит к следующему выводу.

По смыслу части 1 и 2 статьи 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Пункт 6.2 договора от *** полностью соответствует данной норме права.

Передача объекта застройщиком и принятие его участником осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи объекта. Передача объекта осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п.8.2 договора ***/д). Все изменения и дополнения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения и зарегистрированные в установленном законодательством порядке (п.7.3 Договора)

Акт приема-передачи квартиры между сторонами подписан ***. Доказательств того, что стороны пришли к оформленному в установленном порядке договором соглашению о переносе срока передачи квартиры истцу - нет, поэтому суд считает, что условия договора, устанавливающие этот срок к ***, должны были быть исполнены ответчиком.

Ставка рефинансирования на день исполнения обязательства составляла 8,25%, неустойка за указанный истцом период должна была составить 43 822 рубля. (1 532 250 х 8,25%:150 х 52), то есть расчет истцом выполнен верно. Ответчик, извещенный заблаговременно - ***, не привел своих возражений относительно размера неустойки.

При этом суд учитывает, что снижение неустойки судом возможно только в одном случае, предусмотренном ст. 333 ГК РФ - в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Помимо этого, поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, пользоваться денежными средствами вследствие неисполнения обязательства, суд считает взысканный размер неустойки соответствующим последствиям нарушенного обязательства, превышающим размер процентов, которые могли быть взысканы в порядке ст. 395 ГК РФ при пользовании в течение такого времени уплаченной истцом суммой. При этом суд учитывает, что ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в Российской экономике. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Таким образом, требование истца в части взыскания неустойки подлежит удовлетворению.

Рассматривая требования истца о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Положениями Закона РФ от *** *** «О защите прав потребителей», распространяющегося на спорные отношения в силу приведенного выше правила, потребителю предоставлено право защищать свои права и законные интересы путем предъявления требования о компенсации морального вреда.

Так, в соответствии со статьей 15 указанного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Изложенные предписания в совокупности с нормой статьи 151 ГК РФ, устанавливающей возможность возложения денежной компенсации морального вреда в случаях, не связанных с нарушением нематериальных благ, если это прямо предусмотрено законом, позволяют прийти к выводу о том, что основанием к взысканию компенсации морального вреда может служить нарушение имущественных прав потребителя. Причинение потерпевшему нравственных страданий действиями, затрагивающими его имущественные права, в такой ситуации презюмируется (пока не доказано обратное).

Положения ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона «О защите прав потребителя», и в силу установленной судом вины ответчика в несвоевременной выплате неустойки, включении в условия договора признанного недействительным п.1.10, являются основанием для денежной компенсации истцу морального вреда.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, характер нарушения прав истцов, что, по мнению суда, безусловно, привело истца к нравственным страданиям (переживаниям), суд находит необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере *** рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от *** *** «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия *** для удовлетворения его требования в части неустойки в размере *** рублей в добровольном порядке, однако данное требование удовлетворено не было.

При таких обстоятельствах суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика в его пользу штрафа за несоблюдение добросовестного порядка удовлетворения требований в размере 50% от суммы, присужденной в его пользу, то есть в размере *** рублей (***:2=***), при этом штраф взыскивается в доход местного бюджета, но не в доход истца.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в порядке возврата в размере 3 601,44 рубля, из них 400 (2 х200) рублей за удовлетворение требований неимущественного характера о компенсации морального вреда и признании пункта договора недействительным.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Пархоменко Евгения Александровича к ООО «Буреяжилпромстрой» удовлетворить частично.

Признать п. 1.10 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в квартале 92 ***/д от *** ничтожным.

Взыскать с ООО «Буреяжилпромстрой» в пользу Пархоменко Евгения Александровича по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** ***/д от *** денежные средства в виде разницы стоимости фактической и проектной площади квартиры в размере *** рублей, неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 апреля по *** в сумме *** рубля, компенсацию морального вреда *** рублей, а всего *** рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований - истцу отказать.

Взыскать с ООО «Буреяжилпромстрой» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 3 601,44 рубля, штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя в сумме *** рублей.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решение в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                         А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято ***      А.В. Горбаконенко