Дело № 2-8152/11
именем Российской Федерации
г. Благовещенск ***
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Афанасьева Д.Н.,
при секретаре Новожиловой А.В.,
с участием представителя истца ГБУ Амурской области «ФИАО» - Жилевской О.В., представителя третьего лица Министерства имущественных отношений Амурской области - Гончаровой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Государственного бюджетного учреждения Амурской области «Фонд имущества Амурской области» к Храпченко Валентине Алексеевне о понуждении к подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Государственное бюджетное учреждение Амурской области «Фонд имущества Амурской области» (дате по тексту - ГБУ Амурской области «ФИАО») обратилось в суд с иском, в обоснование которого в исковом заявлении указано, а в ходе судебного заседания представителем истца даны устные пояснения о том, что *** между ГБУ Амурской области «ФИАО» (Продавцом) и Храпченко В А. (Покупателем) подписан договор купли-продажи *** административного здания с одновременным отчуждением земельного участка по адресу: г. Благовещенск, ***. Пунктом 3.1. Договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателю имущество и земельный участок по акту приема-передачи не позднее чем через 30 дней после дня полной их оплаты, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности. На основании п. 3.2. Покупатель обязан принять имущество и земельный участок по акту приема-передачи. Полная оплата по договору произведена Храпченко В.А. платежными поручениями ***, *** от *** Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о подписании акта приема-передачи объекта недвижимости по адресу: г. Благовещенск, ***. Ответчик без объяснения причин уклонялся от подписания акта приема-передачи. Истец вынужден был письменно пригласить Храпченко В.А. и ее законного представителя (исх. ***, *** от ***) для подписания *** акта приема-передачи объекта недвижимости по адресу: г. Благовещенск, ***. *** ответчику было предложено подписать акт приема-передачи объекта недвижимости к договору купли-продажи от *** ***. Храпченко В.А. от подписи отказалась без указания каких-либо конкретных разногласий, касающихся технического состояния отделки и коммунальных систем административного здания по адресу: г. Благовещенск, *** При подаче заявки от *** Храпченко В.А. ознакомилась со всей технической документацией, касающейся объекта продажи, отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Благовещенск, *** *** от ***, в том числе с актом осмотра имущества, таким образом, ответчику было известно о том, что системы теплоснабжения (отопления), водопровода, канализации, электроосвещения, горячего водоснабжения находятся в отключенном (нерабочем) состоянии. Кроме того, был осмотрен объект продажи по ***, о чем свидетельствует п. 6 заявки и подпись претендента в заявке. Актом осмотра имущества установлено, что техническое состояние административного здания по *** является неудовлетворительным, указано, что отопление, водопровод, канализация - все отключено, указаны другие технические характеристики здания. В связи с чем, отказ Храпченко В.А. от подписания акта приема-передачи имущества является незаконным и необоснованным. Таким образом, ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, не подписывая акт приема-передачи объекта недвижимости.
На основании изложенного, ссылаясь на ст. ст. 484, 551, 556 ГК РФ, уточнив исковые требования, просит: 1) обязать Храпченко Валентину Алексеевну исполнить пункт 3.2. договора купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком *** от *** и принять административное здание с земельным участком по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Гражданская, 121 А по акту приема-передачи к договору купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком от *** ***; 2) зарегистрировать переход права собственности от Амурской области к Храпченко Валентине Алексеевне на административное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ***, назначение - нежилое, *** т.п.; инв. ***, литер ***, 2-этажный (подземных этажей 1), общая площадь - 840,3 кв.м., кадастровый номер ***, земельный участок по адресу: Амурская область, город Благовещенск, ***, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 941 кв.м, разрешенное использование: «Административное здание», кадастровый ***.
Правовая позиция третьего лица - Министерства имущественных отношений Амурской области изложена в представленном в суд письменном отзыве, в котором указано о том, что Административное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ***, общей площадью 840,3 кв.м. (далее - здание), является собственностью Амурской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации ***. Земельный участок с кадастровым номером *** площадью 941 кв.м., расположенный под зданием, является собственностью Амурской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации ***. В соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации имущества Амурской области на *** год, утвержденным постановлением Законодательного Собрания Амурской области от *** *** здание включено в перечень объектов недвижимости, предлагаемых к приватизации в *** году. В соответствии с приказом от *** *** министерством принято решение о приватизации здания путем продажи посредством публичного предложения с одновременной продажей покупателю земельного участка, расположенного под зданием; Фонду поручено осуществить соответствующие действия по продаже. Согласно пунктам 4, 5 части 2 статьи 7 Закона Амурской области от *** *** «Об управлении и распоряжении собственностью Амурской области» министерство осуществляет в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации и области, мероприятия по подготовке объектов собственности области к приватизации, в том числе принимает решения об условиях приватизации областного имущества; передает для продажи объекты приватизации специализированному областному государственному учреждению, на которое возложены функции по продаже приватизируемого областного имущества. В соответствии со статьей 8 Закона Амурской области от *** *** «Об управлении и распоряжении собственностью Амурской области» специализированной организацией по продаже областного имущества является государственное учреждение «Фонд имущества Амурской области», который владеет областным имуществом, переданным ему министерством до его продажи, осуществляет от имени области продажу областного имущества, в соответствии с законодательством Российской Федерации и области, публикует информационное сообщение о продаже областного имущества, организует и проводит торги (аукционы, конкурсы) по продаже объектов собственности области, заключает в установленном порядке договоры купли-продажи областного имущества и обеспечивает в установленном порядке контроль за соблюдением покупателями условий договоров купли-продажи областного имущества, заключенных с Фондом. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости в рамках настоящего дела не может считаться исполненным. В соответствии со статьей 484 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан принять переданный ему товар. В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар. Таким образом, требование Фонда об исполнении покупателем (Храпченко В.А.) обязанности по приему здания является законным и обоснованным и полностью соответствует требованиям абзаца 7 статьи 12 Гражданского кодекса РФ, регламентирующего присуждение к исполнению обязанности в натуре. Продавец (Фонд) вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении покупателем обязанности по принятию имущества (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности. Таким образом, требование Фонда о государственной регистрации перехода к Храпченко Валентине Алексеевне права собственности на здание и земельный участок под ним также подлежит удовлетворению. На основании изложенного, ссылаясь на ст. ст. 12, 425, 433, 434, 438, 484, 549, 550, 551, 556 Гражданского кодекса РФ просит требования истца удовлетворить в полном объеме.
Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Амурской области в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск.
Будучи уведомленными о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в него не явились: ответчик; представитель третьего лица Управления Росреестра по Амурской области.
Ответчик обратилась в суд с ходатайством об отложении судебного заседании, сославшись на заболевание, в удовлетворении которого суд отказал, поскольку доказательств уважительности причин ответчиком представлено не было, приложенная к ходатайству копия листка нетрудоспособности содержала информацию о периоде лечения ответчика с *** по ***, в то время как судебное заседание назначено на ***. До судебного заседания *** Храпченко В.А. не была лишена возможности сообщить о продления периода лечения, если он был продлен, однако этого не сделала. Секретарь судебного заседания, в свою очередь, с целью выяснения наличия причин, препятствующих явки ответчика в суд ***, перед судебным заседанием предпринимала попытки связаться с ответчиком по номеру телефона, указанному самой Храпченко В.А., о чем составлена телефонограмма. Ранее ответчик в период указанный в листке нетрудоспособности являлась в судебное заседание и о том, что болезнь препятствует участию в процессе не заявляла.
При таких обстоятельствах и на основании правил ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.
В ранее состоявшемся судебном заседании по настоящему делу, в котором присутствовала ответчик, она с иском не согласилась, в обоснование причин отказа от принятия имущества указала на несоответствие состояния имущества условиям договора, просила предоставить время для подготовки и предъявления встречного иска на уточненные требования истца.
Выслушав пояснения представителя истца и представителя третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ***, общей площадью 840,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 941 кв.м., расположенный под зданием, являются собственностью Амурской области.
Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права *** от *** и *** от ***.
*** состоялся аукцион посредством публичного предложения по продаже указанного выше имущества.
Ответчиком *** была подана соответствующая заявка на участие в аукционе посредством публичного предложения, в п. 6 которой указано, что на момент подачи заявки имущество имеющаяся документация на него осмотрены и одобрены, претензий по составу, состоянию имущества и в отношении документации предъявляться не будет.
По результатам проведения аукциона был подписан протокол об итогах его проведения, в котором право приобретения имущества признано за Храпченко Валентиной Алексеевной, которая подтвердила цену предложения, при отсутствии предложений других участников продажи.
*** между ГБУ Амурской области «ФИАО» (продавцом) и Храпченко Валентине Алексеевне (покупателем) был заключен договор купли-продажи (далее по тексту - Договор), по которому покупателем были приобретены в собственность административное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ***, общей площадью 840,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 941 кв.м., расположенный под зданием.
Согласно ст.ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 2 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (ч. 3 ст. 484).
Таким образом, основанием для вывода о том, что покупатель недвижимости отказался принять имущество является уклонение его от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором.
Пунктом 3.1. Договора купли-продажи от *** предусмотрена обязанность продавца передать покупателю имущество и земельный участок по акту приема-передачи не позднее чем через 30 дней после дня полной их оплаты, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.
На основании п. 3.2. Покупатель обязан принять имущество и земельный участок по акту приема-передачи.
Оплата по Договору произведена Храпченко В.А. платежными поручениями ***, *** от ***.
Учитывая, что направленные истцом ответчику предложения о подписании акта приема-передачи имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от ***, оставлены без ответа, а также позицию ответчика при разрешении данного спора в суде ***, выражающуюся в отказе от подписания акта приема-передачи имущества, суд приходит к выводу о доказанности факта уклонения ответчика от исполнения предусмотренной п. 3.2 Договора обязанности принять имущество сделки.
При установленных обстоятельствах, требования истца о возложении на ответчика Храпченко Валентину Алексеевну обязанности принять имущество - административное здание общей площадью 840,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 941 кв.м., расположенные по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица ***, по акту приема-передачи, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
При этом, Храпченко В.А. не лишена возможности защищать свои права при наличии на то оснований в соответствии со ст. 557 ГК РФ, путем предъявления самостоятельных требований, если посчитает, что переданная её продавцом недвижимость не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
Рассматривая требования истца о государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к следующему.
Судом установлено, сто государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи от ***, за ответчиком не произведена.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно положениям гражданского законодательства в целях осуществления государственной регистрации сделки в соответствующее учреждение должны обращаться все участники сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может обязать произвести государственную регистрацию сделки против воли уклоняющейся стороны при условии, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности.
Положения п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что сделка регистрируется в соответствии с решением суда по требованию одной из сторон, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.
Между тем, поскольку договор купли-продажи от *** не исполнен ответчиком, имущество не по акту приема-передачи не принято, и, как следствие, действий, направленных на регистрацию перехода права собственности от Амурской области к Храпченко Валентине Алексеевне, сторонами не предпринималось, что не оспаривалось сторонами и установлено судом, по мнению суда, требования о регистрации перехода права собственности заявлены истцом преждевременно и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Государственного бюджетного учреждения Амурской области «Фонд имущества Амурской области» к Храпченко Валентине Алексеевне о понуждении к подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить в части.
Обязать Храпченко Валентину Алексеевну принять у Государственного бюджетного учреждения Амурской области «Фонд имущества Амурской области» по акту приема-передачи следующее имущество:
1) административное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ***, назначение - нежилое, *** т.п.; инв. ***, литер А, 2-этажный (подземных этажей 1), общая площадь - 840,3 кв.м., кадастровый номер ***;
2) земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, город Благовещенск, ***, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 941 кв.м, разрешенное использование: «Административное здание», кадастровый ***.
В удовлетворении исковых требований Государственного бюджетного учреждения Амурской области «Фонд имущества Амурской области» к Храпченко Валентине Алексеевне о государственной регистрации перехода права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Д.Н. Афанасьев