Дело №2-8758/11

РЕШЕНИЕ

***                                                                                          г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе: председательствующего судьи Бабича В.В., при секретаре Жарковой С.К.

С участием: истца Бондаренко О.В., ее представителя Малиновского Р.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондаренко Ольги Викторовны к Галеусову Максиму Александровичу, Галеусовой Наталье Андреевне, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» о применении последствий недействительности сделки, признании обременения отсутствующим, снятии запрета на регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска Бондаренко О.В. с учетом уточнений указала, что определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от *** было изменено решение Благовещенского городского суда от ***, по делу принято новое решение о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 65 дома *** в г.Благовещенске, заключенный *** между Бондаренко О.В. с одной стороны и Галеусовым М.А., Галеусовой Н.А. с другой. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в удовлетворении иска к Галеусову М.А., Галеусовой Н.А. об обращении взыскания на квартиру *** в г.Благовещенске отказано. *** истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Амурской области поданы судебные акты для проведения государственной регистрации права собственности на *** в г.Благовещенске. При проведении государственной регистрации права выяснилось о запрете регистрационных действий в отношении указанной квартиры на основании Постановления от *** по и/п *** специализированного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов. В связи с наличием указанных препятствий государственная регистрация права собственности приостановлена, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на свою квартиру. Считает, что данный запрет необходимо снять в связи с тем, что решение о признании договора купли-продажи указанной квартиры вступило в законную силу раньше, чем вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении данной квартиры от *** Кроме того, при регистрации права собственности на квартиру по договору купли-продажи от *** между Бондаренко О.В. (Продавец), Галеусовым М.А., Галеусовой Н.А. (Покупатели) на квартиру было наложено ограничение (обременение) права в силу ипотеки. Соответственно, при расторжении сделки возникает вопрос о снятии указанного обременения с *** в г.Благовещенске. Каких-либо обязательств перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» в лице филиала в г. Благовещенске у истца не имеется, следовательно, для нее данного обременения не должно быть. На основании изложенного, просит применить последствия недействительности сделки путем передачи в собственность Бондаренко О.В. квартиру *** в г.Благовещенске за Бондаренко О.В.; признать существенное ограничение (обременение) права на квартиру ***, *** в г.Благовещенске Амурской области отсутствующим; снять запрет на регистрационные действия в отношении квартиры *** в г.Благовещенске Амурской области.                                                    

В судебном заседании истец Бондаренко О.В., ее представитель Малиновский Р.В. на иске настаивали.

В судебное заседание не явились ответчики Галеусов М.А., Галеусова Н.А., представители ответчиков ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр». Ответчики Галеусов М.А., Галеусова Н.А. извещались надлежащим образом по известным суду адресам, направленные извещения возвращены в адрес суда за истечением срока хранения, о перемене адреса ответчики суду не сообщали. Представители ответчиков ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, заявлений об отложении не поступало. При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 117, 118, 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

В отзыве на иск представитель ответчика ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» ОП с иском не согласился. В обоснование возражений указал, что *** в г.Благовещенске, выступает в качестве залога в обеспечении обязательств Галеусовых по договору займа, вследствие чего на данную квартиру была оформлена Закладная, о чем истцу было известно еще до подписания договора купли-продажи квартиры. В настоящий момент Залогодержателем (законным владельцем Закладной на указанную квартиру) и соответственно кредитором по договору займа, является ОАО «АИЖК», которое *** приобрело указанную Закладную у ее прежнего владельца ОАО «ДВИЦ», в результате чего к ОАО «АИЖК» перешли все права и обязанности по Закладной. В настоящий момент права ОАО «АИЖК» (залогодержателя) на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «ДВИЦ». Истец просит признать существующее обременение спорной квартиры в виде ипотеки, отсутствующим, указывая в качестве основания кассационное определение Амурского областного суда от ***, которым был признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры. Однако, учитывая, что судебный акт о погашении записи об ипотеке не принимался, указанные требования не являлись предметом спора (в том числе и в суде кассационной инстанции), кассационное определение Амурского областного суда от ***, которым был признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, не может являться основанием для прекращения (погашения) ипотеки в отношении спорной квартиры. Истец предъявил свой иск к Галеусовым, ОАО «АИЖК», ОАО «ДВИЦ», однако из самого искового заявления не понятно, почему указанные выше лица выступают в данном деле в качестве ответчиков и какие конкретно требования выдвигает к ответчикам истец. Данный спор заключается в попытке истца оспорить (прекратить) действующее в настоящий момент обременение спорной квартиры в виде ипотеки, в связи с чем в настоящем гражданском процессе рассматриваются, в том числе и отношения связанные с залогом, Закладной как именной ценной бумагой, и осуществлением прав по ней ее законным владельцем. Законным владельцем Закладной и соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «АИЖК». Данные правоотношения помимо гражданского законодательства регулируются Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» *** ***, который в данном случае является специальной нормой, и должен иметь приоритет перед общими. Более того, ГК РФ не содержит специальных правовых положений о закладной, из чего следует, что при рассмотрении данных правоотношений, суд должен был руководствоваться нормами, предусмотренными Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»». В рассматриваемом случае, специальными нормами, направленными на защиту интересов залогодержателя и обеспечения стабильности экономических отношений, предусмотрены специальные последствия ничтожности ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя прав на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ и ст. 42 Закона об ипотеке, основанием прекращения ипотеки является истребование имущества у залогодателя (виндикация), а не исключительное признание права собственности на него за другим лицом. В связи с этим ипотека на заложенную спорную квартиру не может быть признана прекращенной, а данный иск не подлежит удовлетворению. Действующим законодательством предусмотрено, что в данном случае залог (ипотека) в отношении заложенного имущества продолжает действовать, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, то есть путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя. При предъявлении указанного иска разрешаются вопросы о том, каким образом имущество выбыло из владения собственника (ст. 302 ГК), имеются ли основания для применения последствий истечения срока исковой давности, если об этом заявлено ответчиком. Залогодержатель имеет права участвовать в деле об истребовании предмета залога и выдвигать против иска все те возражения, которые мог бы выдвинуть залогодатель, на случай, если у залогодателя отсутствует интерес в предъявлении возражений против иска и заявлении о пропуске исковой давности. На необходимость привлечения залогодержателя к участию в деле, прямо указано в ст. 33 Закона об ипотеке. Непосредственно из содержания Закона об ипотеке также следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется, и фактически перешло от него к собственнику. Иначе не может быть достигнута основная цель, заложенная в указанных специальных нормах - защита интересов залогодержателя, что в свою очередь вступало бы в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизировало гражданский оборот, подрывало доверие его участников друг к другу, ставило под угрозу стабильность и предсказуемость гражданского оборота, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства. Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота. Вышеизложенное подтверждает и судебная практика (дело ФАС МО от *** ***). Истцом не соблюден установленный законом порядок прекращения ипотеки (обременения) квартиры. Истец может оспорить указное обременение (ипотеку), путем подачи виндикационного иска (ст. 302 ГК) об истребовании имущества к залогодателю (Галеусовым) в рамках другого гражданского дела, реализовав тем самым свое право на судебную защиту.

Выслушав доводы истца и ее представителя, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от *** отменено решение Благовещенского городского суда от *** по гражданскому делу *** в части отказа в удовлетворении исковых требований Бондаренко О.В. к Галеусову М.А., Галеусовой Н.А., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, а также в части удовлетворения исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Галеусову М.А., Галеусовой Н.А. об обращении взыскания на заложенное имущество. В этой части принято новое решение о признании недействительным договора купли-продажи квартиры *** в г.Благовещенске, заключенного *** между Бондаренко О.В. с одной стороны и Галеусовым М.А., Галеусовой Н.А. с другой; об отказе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в удовлетворении иска к Галеусову М.А., Галеусовой Н.А. об обращении взыскания на *** в г.Благовещенске.

В силу ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ***, Пленума ВАС РФ *** от *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от *** право общей совместной собственности на *** в г.Благовещенске зарегистрировано за Галеусовым М.А., Галеусовой Н.А. Также указано об имеющихся записях о регистрации *** от *** ограничения (обременения) права в виде ипотеки и о регистрациях запрещения *** от ***, *** от *** срок не определен.

Учитывая, что основаниями указанных регистрации права общей совместной собственности на квартиру Галеусовых и записи об ипотеки является признанный недействительным договор купли-продажи квартиры *** г.Благовещенска от ***, суд приходит к выводу о применении последствий этой сделки в виде передачи квартиры в собственность Бондаренко О.В. и признания отсутствующим обременения в виде ипотеки.

При этом доводы представителя ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» о том, что ипотека сохраняется пока квартира в порядке ст.301 ГК РФ не истребована истицей внимания не заслуживают, поскольку указанным кассационным определением от *** установлено, что ипотека в отношении квартиры *** г.Благовещенска прекращена в силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кассационное определение в соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ имеет для настоящего дела преюдициальное значение. Установленные им обстоятельства обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию по настоящему делу, поскольку при рассмотрении указанного дела *** участвовали те же лица.

Кроме того кассационным определением от *** установлено, что спорный договор купли-продажи был совершен сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Денежные средства, полученные заемщиками Галеусовыми были переданы ОА, а не Бондаренко О.В., расписки о получении денежных средств Бондаренко О.В. были написаны формально.

Таким образом обязанность Бондаренко О.В. возвращать Галеусовым цену квартиры отсутствует.

Из представленных материалов регистрационного дела на квартиру *** г.Благовещенска видно, что указанные записи в ЕГРП о запрещениях внесены на основании постановлений о запрете регистрационных действий судебного пристава-исполнителя специализированного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов от *** по исполнительным производствам ***, ***.

Указанные исполнительные производства возбуждены судебным приставом-исполнителем по исполнительному листу ***, выданному Благовещенским городским судом на основании решения от *** об обращении взыскания.

Как указано решение Благовещенского городского суда от *** в части обращения взыскания на квартиру отменено.

Из материалов гражданского дела *** следует, что указанный исполнительный лист отозван судом письмом от ***

В соответствии со ст.43, 44 ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительное производство прекращается судебным приставом-исполнителем в случае отмены судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ. В постановлении о прекращении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель отменяет все назначенные им меры принудительного исполнения, в том числе арест имущества, а также установленные для должника ограничения.

Согласно ст.121 данного Закона постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

Однако таких требований истцом заявлено не было.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами предусмотренными законом.

Законом не предусмотрено снятие судом наложенных судебным приставом-исполнителем запретов на регистрационные действия.

Таким образом требование о снятии запрета на регистрационные действия удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры *** г.Благовещенска от *** между Бондаренко Ольгой Викторовной и Галеусовым Максимом Александровичем, Галеусовой Натальей Андреевной, передав указанную квартиру в собственность Бондаренко Ольги Викторовны.

Признать отсутствующим обременение на квартиру *** г.Благовещенска в виде ипотеки.

В удовлетворении требования о снятии запрета на регистрационные действия Бондаренко Ольге Викторовне отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в течение десяти дней через Благовещенский городской суд.

Председательствующий                                                                                          В.В. Бабич