Решение о признании ничтожной сделки недействительной

Дело № 11-1015/2010 мировой судья ФИО0

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

*** года

председательствующего судьи Г.В. Фандеевой

при секретаре А.А. Гальцевой,

с участием представителя истца Безматерных К.В.,

представителя ответчика ООО «Россия» Мирошниченко Е.Ю.,

представителя ответчика 000 «Управляющая компания «Золотые ключи» Прокопенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Блейхмана Александра Сергеевича

дело по иску Блейхман Александра Сергеевича к ООО «Россия», 000 «Управляющая компания «Золотые ключи» о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,-

УСТАНОВИЛ:

Блейхман А.С. обратился в суд с иском к ООО «Россия», ООО «Управляющая компания «Золотые ключи» с требованиями о признании сделки недействительной, указав, что *** года между ним и ООО «Россия» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик (ООО «Россия») обязуется построить и передать в собственность Участника (Блейхман А.С.) квартиру. После окончания строительства, *** года, ООО «Россия» предложило заключить договор по оплате коммунальных услуг на период выполнения ремонтно-отделочных работ, без которого ключи от квартиры не выдавались, отделочные работы выполнять не разрешали. В период действия договора с *** года по *** года начислена плата за отопление в сумме *** рубля *** копеек, которая выставляется ему (истцу) к оплате ООО «УК «Золотые ключи».

В связи с тем, что акт приема-передачи жилого помещения подписан сторонами только *** года, считает начисление оплаты коммунальных услуг на период выполнения ремонтно-отделочных работ, незаконным, а условия договора от *** года - недействительными.

Истец требовал признать договор от *** года недействительным, обязать ООО «УК «Золотые ключи» исключить из оплаты сумму, начисленную за отопление за период с *** г. по *** г. в размере *** рубля *** копеек, взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере *** рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере *** рублей.

Представитель ответчика ООО "Россия" в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что *** г. ООО «Россия» заключило с истцом договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в 19 квартале архитектурно - исторической зоны г. Благовещенска. Согласно данному договору ООО «Россия» должно было построить и передать истцу в собственность квартиру, а истец должен был оплатить указанную в договоре денежную сумму. В указанном договоре имеются условия о том, что после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию бремя содержания квартиры, в том числе и бремя оплаты коммунальных услуг лежит на истце. По окончанию строительства, истец пожелал зайти в квартиру и, соответственно, выполнить ремонтно - отделочные работы, в связи с чем ему предложили заключить договор об оплате коммунальных платежей, поскольку проведение ремонтных работ предполагает владение и пользование помещением, поэтому это абсолютно адекватные условия, истец сам написал заявление в котором просит предоставить ему доступ в квартиру с передачей ключей для проведения ремонтных работ. В своем заявлении он указал на готовность оплатить коммунальные услуги. На основании волеизъявления истца, сторонами был заключен договор на оплату коммунальных услуг на период проведения ремонтных работ. Договор был заключен *** года (акт приема - передачи квартиры на период проведения ремонтных работ) и были переданы ключи от квартиры, что было отражено в данном акте. Таким образом, квартира выбыла из владения и пользования ООО "Россия", и перешла во владение и пользование истцу. Считает требования истца необоснованными. Кроме того, указывает, что истцом не представлено доказательств причинения действиями ответчиков морального вреда.

Представитель ответчика ООО "УК "Золотые ключи" иск не признал, указал, что в соответствии с п.5.1 договора по оплате услуг на период выполнения ремонтно - отделочных работ от *** г. истец был обязан оплачивать коммунальные услуги по строящейся квартире ***. Согласно договору на оказание агентских услуг от *** г., заключенного между ООО «Россия» и ООО «УК «Золотые ключи», управляющая компания осуществляла прием платежей по договорам, заключенным ООО «Россия» с инвесторами - правообладателями жилых помещений. В соответствии с протоколом *** от *** г. большинством голосов собственников жилого дома по *** избрана управляющая компания «Золотые ключи». За период с *** г. по *** года за истцом сложилась задолженность по оплате за коммунальные услуги в размере *** рублей *** копеек. Договор на обслуживание и долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по *** с истцом не был заключен, поскольку истец не стал его подписывать. *** г. истец оплатил ежемесячный платеж за коммунальные услуги в сумме *** рублей *** копеек, а также *** рублей *** копейки в погашение своей задолженности за прошедший период. Вины управляющей компании в том, что истец не выполняет свои обязательства по договору от ***г. перед ООО «Россия» нет.

Решением мирового судьи Амурской области по Благовещенскому городскому судебному участку *** от *** года в удовлетворении исковых требований Блейхман А.С. было отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Блейхман А.С. требует решение мирового судьи отменить, как необоснованное. Указывает, что дом был введен в эксплуатацию только *** года, акт приема-передачи жилого помещения от *** года и договор об оплате коммунальных услуг не могут иметь юридической силы.

В суде апелляционной инстанции стороны высказали те же доводы.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, обеспечил явку своего представителя, который настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Суду пояснил, что после окончания строительства, *** года, ООО «Россия» предложило заключить договор по оплате коммунальных услуг на период выполнения ремонтно-отделочных работ, без которого ключи от квартиры не выдавались, отделочные работы выполнять не разрешали, потому истец вынужден был заключить договор.

Представитель ответчика ООО "Россия" считает решение мирового судьи законным и обоснованным, с доводами апелляционной жалобы не согласна. Суду пояснила, что на основании волеизъявления истца, сторонами был заключен договор на оплату коммунальных услуг на период проведения ремонтных работ. Договор был заключен *** года и были переданы ключи от квартиры, что было отражено в данном акте. Таким образом, квартира выбыла из владения и пользования ООО "Россия", и перешла во владение и пользование истцу. Ключи от квартиры истец ООО «Россия» не вернул.

Представитель ответчика ООО "УК "Золотые ключи" считает решение мирового судьи законным и обоснованным, с доводами апелляционной жалобы не согласна, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и на апелляционную жалобу.

Суду пояснила, что вины управляющей компании в том, что истец не выполняет свои обязательства по договору от ***г. перед ООО «Россия» нет.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно представленному договору от *** года, ООО «Россия» и Блейхман А.С. вступили в гражданско-правовые отношения, регламентируемые, в том числе, правилами о договоре подряда. По условиям договора Блейхман А.С. инвестировал строительство жилья - квартиры 6, общей площадью 161,87 кв.м. на 3 этаже многоквартирного жилого *** квартала архитектурно-исторической зоны г. Благовещенска. ООО «Россия», в свою очередь, в соответствии с п. 1.1. Договора обязалось построить и передать в собственность Блейхмана А.С. указанный объект недвижимости.

В п. 3.1.4 этого Договора сторонами согласовано условие о том, что расходы по содержанию Объекта с момента ввода жилого комплекса в эксплуатацию несет инвестор. В течение 7 дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта, Инвестор обязан заключить с Застройщиком договор на обслуживание Объекта и производить оплату оказываемых по нему коммунальных и эксплутационных услуг. За период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до дня заключения договора на обслуживание, инвестор обязан оплатить коммунальные и эксплуатационные услуги по ставкам, согласно договору на обслуживание, заключенного с Застройщиком.

Согласно ч.9 ст.4 ФЗ от *** года *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п.1.4 Договора срок окончания строительства и ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по акту Приемочной комиссии *** года. Передача Объекта Застройщиком производится не позднее *** года по подписываемому сторонами передаточному акту для последующего оформления Участником права собственности на Объект. Допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательств по передаче Объекта настоящего договора.

В силу ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Разрешением заместителя мэра Администрации города Благовещенска *** от *** года введен в эксплуатацию объект - многоквартирный жилой дом со встроенными объектами общественного назначения, трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу ***.

*** года между ООО «Россия» и Блейхманом А.С. составлен акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) ***.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ***, *** года Блейхман А.С. зарегистрировал право собственности па квартиру ***.

Анализ представленных истцом доказательств в их совокупности с положениями закона свидетельствует о том, что право на квартиру, а, следовательно и обязанность по внесению коммунальных платежей в соответствии с требованиями ЖК РФ возникла у Блейхмана А.С. с момента государственной регистрации права на жилое помещение - *** года.

В силу ст. 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При этом, ст. 153, 155 ЖК РФ установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Таким образом, анализ указанных норм права позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что все расходы по содержанию дома-новостройки до момента оформления на него прав собственности в установленном Законом порядке обязан нести застройщик - лицо, осуществляющее строительство дома.

При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что спор между сторонами возник относительно составленного *** года акта приема - передачи квартиры и заключенного договор по оплате коммунальных услуг на период выполнения ремонтно-отделочных работ от *** года. Согласно условиям данного договора ООО "Россия" обязалось предоставить Блейхман А.С. услуги водо-, тепло-, электроснабжения и водоотведения на период проведения последним ремонтных работ в жилом помещении (квартире ***), расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме по ***. В свою очередь, Блейхман А.С. обязался оплачивать вышеуказанные услуги (п. 1.1 Договора).

В силу преамбулы к ФЗ «О защите прав потребителей» настоящий закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В силу п.1 ст. 13 Закона РФ от *** года *** «О защите прав потребителей», за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Таким образом, из смысла договора участия в долевом строительстве жилья, а также пояснений представителя истца и представителя ответчика в судебном заседании, следует, что истцу были оказаны услуги по строительству жилья за вознаграждение, следовательно, к указанным правоотношениям наряду с положениями ГК РФ и Закона от *** года *** подлежат применению положения ФЗ «О защите прав потребителей».

В силу ч.1,2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителя» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание, что акт приема - передачи квартиры от *** года и договор по оплате коммунальных услуг от *** года подписан сторонами до введения дома в эксплуатацию, что является нарушением требований закона, условия договора от *** года не могут порождать правовых последствий для сторон. Фактически условия договора от *** года по оплате коммунальных услуг ущемляют права потребителя путем возложения на него обязанности вносить плату коммунальных услуг до введения дома в эксплуатацию, до момента государственной регистрации права собственности на квартиру, то есть до момента наступления сроков, четко установленных законом. В этой связи суд апелляционной инстанции находит требования истца о признании договора от *** года по оплате коммунальных услуг на период выполнения ремонтно-отделочных работ недействительным подлежащим удовлетворению. В этой связи вывод мирового судьи о том, что подписание договора от *** года является добровольным волеизъявлением сторон, суд апелляционной инстанции находит противоречащим положениям действующего законодательства.

Рассматривая требование истца о возложении на ООО "Управляющая компания "Золотые ключи" обязанности исключить из оплаты коммунальных услуг сумму *** рубля *** копеек, начисленную за отопление за период с *** года по *** года, суд находит их необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Согласно ст.ст. 45, 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, должна быть указана повестка дня данного собрания.

Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Эти решения оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений дома.

При проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны соблюдаться требования о порядке проведения данного собрания, указанные в ч.ч. 4,5 ст. 45, ст. 47 ЖК РФ. Так, решения собственника по вопросам, постановленным на голосование, должны быть указаны, в том числе - сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

Как видно из протокола *** по итогам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу *** от *** года, в качестве управляющей компании избрано ООО «Управляющая компания «Золотые ключи».

Кроме того, *** года между ООО "УК "Золотые ключи" и ООО "Россия" заключен агентский договор, по условиям которого Агент (ООО 'УК "Золотые ключи") обязуется от своего имени за счет Принципала (ООО ''Россия") совершать действия по расчетно-кассовому обслуживанию объектов недвижимого имущества (в т.ч. многоквартирного жилого дома в ***), включая предоставление услуг по сборке платежей за коммунальные услуги обслуживаемых объектов недвижимости, в т.ч. выставление счетов на оплату услуг и техническое обслуживание Объектов (п. 1.1 Договора).

Из представленного расчета задолженности по оплате коммунальных платежей л.д. 58) видно, что плата за коммунальные услуги начисляется Блейхману А.С. ООО «Управляющая компания «Золотые ключи» с *** года, то есть позже периода, указанного истцом - *** года. При таких обстоятельствах, истцом суду не представлено доказательств в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ тому обстоятельству, что ООО «УК Золотые ключи» начисляют ему задолженность по оплате коммунальных платежей за период с *** года по *** года.

Рассматривая требование истца о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса.

В силу ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Из дела следует, что требования о компенсации морального вреда к ответчикам истец связывает с нарушением его имущественных прав, что не может служить основанием для компенсации морального вреда по смыслу действующего закона.

Решение мирового судьи подлежит отмене в части отказа в иске о признании сделки недействительной в силу положений ст. 362 - 364 ГПК РФ, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

В остальной части решение мирового судьи законно и обоснованно.

Руководствуясь ст. 199, 329 ГПК РФ, суд

Решение мирового судьи Амурской области по Благовещенскому городскому судебному участку *** от *** года в части отказа в иске о признании сделки недействительной - отменить. По делу в данной части принять новое решение.

Признать договор от *** года по оплате коммунальных услуг на период выполнения ремонтно-отделочных работ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Россия» и Блейхман Александром Сергеевичем - недействительным.

В остальной части решение мирового судьи оставить без изменения.

Апелляционное решение вступает в силу с момента его принятия и обжалованию в кассационном порядке не подлежит. Может быть обжаловано в порядке надзора в Амурский областной суд в течение шести месяцев.

Судья Г.В. Фандеева