Дело ***

РЕШЕНИЕ

*** года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Гоковой И.В.,

при секретаре ФИО1

с участием: представителя истца ФИО3

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО7 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ИП ФИО4, ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи комнаты, взыскании процентов, задатка, в обоснование которого указал, что *** года между ним и ФИО2, а также агентством недвижимости «Квартирный вопрос» в лице индивидуального предпринимателя ФИО4, был заключен предварительный договор о покупке - продаже комнаты. Согласно условиям заключенного договора, ответчик обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность комнату в общежитии жилой площадью 18,2 кв.м, а также долю мест общего пользования пропорционально занимаемой жилой площади, принадлежащую продавцу на праве собственности на основании договора социального найма жилого помещения *** от *** года. Срок для заключения договора купли-продажи - не позднее *** года. Стоимость комнаты - 650000 рублей. Указанную денежную сумму он взял в долг под проценты, заключив договор займа, по которому не может вернуть указанную сумму ранее *** года. Сумма возврата составляет 715 000 рублей. В соответствии с положениями пункта 2.1 договора, продавец обязуется передать правоустанавливающие документы агентству недвижимости для проверки и оформления перехода права собственности в ФИО10, сообщать обо всех факторах, которые могут препятствовать заключению сделки купли-продажи. Покупатель, в свою очередь, в обеспечение исполнения своего обязательства внести задаток в размере 50 000 рублей. Агентство обязалось в срок, установленный п.1.1 договора (до ***) провести проверку документов продавца и оформить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации сделки в Юстиции, обеспечить передачу прав собственности, проследить за «чистотой» сделки и расчетов между сторонами. Он, как покупатель, выполнил свои обязательства по договору и оплатил сумму задатка в размере 50 000 рублей, о чем *** года было составлено соглашение о задатке.

*** года Агентство сообщило ему о своем отказе от заключения сделки, не объясняя причину, после чего потребовало от него принять обратно уплаченную сумму задатка. На это им было потребовано объяснить причину отказа в заключении договора и высказан отказ в получении внесенного задатка, на что представитель Агентства пояснил, что найден покупатель, предложивший наибольшую цену и документы уже сданы на регистрацию, и не приняв внесенную сумму задатка он вообще ничего не получит. Оказавшись в безвыходном положении, он был вынужден забрать внесенную сумму задатка в размере 50 000 рублей и обратиться за защитой своих имущественных прав в суд. На момент подачи искового заявления договор не заключен. В соответствии с положениями пункта 3.1 настоящего договора, в случае одностороннего отказа Продавца от продажи квартиры до истечения срока, установленного пунктом 1.4 договора, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Пункт 3.3 договора накладывает на стороны ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с положениями части 5 статьи 429 ГК РФ, части 4 статьи 445 ГК РФ, части 1 статьи 429 ГК РФ, статьи 309 ГК РФ, полагает, что ответчик обязан был, в срок до *** года заключить с ним договор купли-продажи комнаты, чего не сделал. Он не приобрел комнату, которую до момента возврата долга по договору займа, намеревался сдавать в аренду, погашая убытки по процентам заемных денежных средств, чего сделать в настоящее время не может. В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанная комната принадлежит ФИО2. Для подготовки настоящего искового заявления ему пришлось воспользоваться услугами юриста, оплата подготовки искового заявления и участия в деле составила 20 000 рублей.

На основании изложенного просит суд обязать ответчиков - ФИО2 и ИП ФИО4 заключить с ним договор купли-продажи комнаты, принадлежащей ФИО2 на праве собственности по договору социального найма *** от *** года, взыскать проценты по договору займа, задаток.

В судебном заседании *** года представитель истца ФИО5 - ФИО9 уточнил заявленные требования, суду указал, что в связи с тем, что на день подачи искового заявления, а также на день принятия искового заявления к производству, собственником спорной комнаты являлась гражданка ФИО2, то и обязанность заключить договор купли-продажи комнаты возникает именно у собственника - ФИО2 Доказательством отказа собственника является тот факт, что непосредственно после заключения между истцом и ФИО2 договора-обязательства и соглашения о задатке, в середине *** года, ФИО2попросила вернуть находившиеся у ФИО5 документы на комнату, обосновывая это согласованием якобы заключаемой между ними сделки в каких-то государственных структурах, подробно ничего не объяснив. Документы были переданы, после чего заявитель узнал в Управлении Росреестра по Амурской области о том, что ФИО2 сдала документы на эту комнату с целью заключить договор купли-продажи спорной комнаты с совершенно другим человеком.

Просит суд обязать ответчика - ФИО2 заключить с истцом ФИО5 договор купли-продажи комнаты площадью 18,2кв.метров, принадлежащую ФИО2 на праве собственности по договору социального найма *** от *** года. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 проценты по договору займа от *** года в размере 65 000 рублей, сумму задатка в размере 50 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей.

Определением Благовещенского городского суда от *** года уточнения иска приняты к производству суда.

В судебном заседании *** года представитель истца ФИО5 - ФИО9 вновь уточнил заявленные требования, суду указал, что на момент подачи иска спорная комната *** г. Благовещенска была продана ФИО7, Даная сделка была совершена *** года, зарегистрирована в Управлении Росреестра по Амурской области *** года. На момент заключения договора купли продажи спорной комнаты действовал предварительный договор заключенный истцом с ФИО2, согласно которому ФИО8 взяла на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи комнаты с истцом до *** года. Таким образом, считает, что ответчик, имея обязательство, вытекающее из предварительного договора, нарушив его положения в одностороннем порядке, заключил договор о продаже комнаты с другим лицом, тем самым нарушив права истца. В соответствии со ст.ст. 166,174 ГК РФ, просит суд признать договор купли-продажи комнаты *** г. Благовещенска Амурской области, заключенный между ФИО8 и ФИО7 *** года недействительным, применить последствия недействительности указанной сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000 рублей.

Определением Благовещенского городского суда от *** года уточнения иска приняты к производству суда, к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Саяпин Вячеслав Михайлович.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 на иске, с учетом уточнений от *** года настаивал в полном объеме, суду высказал аналогичные доводы, указанные в иске, уточнении к нему.

В судебное заседание истец не явился о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя. Суд, с учетом мнения представителя истца, полагавшей возможным рассмотрение дела при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца ФИО5

В судебное заседание не явились ответчики ФИО2, ФИО7, а также третье лицо ИП ФИО4 о месте и времени судебного заседания извещены по последнему известному месту жительства, в порядке ст. 118 ГПК РФ.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине.

Исходя из буквального толкования указанной нормы гражданско-процессуального законодательства следует, что причина неявки лица, участвующего в деле должна быть уважительной.

В соответствии со ст. 118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

Судебные извещения, направленные в адрес указанных лиц в адрес суда вернулись с отметкой «за истечением срока хранения».

В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Учитывая, что в силу ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами, учитывая положения ч.1 ст.46 и ч.3 ст.17 Конституции РФ, а также положения ст.154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения дела в суде, а также то обстоятельство, что ФИО2, ИП ФИО4 участвовали в судебном заседании и знали о существовании настоящего иска, суд на основании правил ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное разбирательство ответчиков ФИО2, ФИО7, третьего лица ИП ФИО4 признав причины их неявки неуважительными.

Правовая позиция ответчика ФИО7 изложена в представленном суду отзыве на иск от *** года, согласно которому ФИО7 не согласен за заявленными требованиями в полном объеме, суду указал, что наличие предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения само по себе не свидетельствует о тех ограничениях полномочий продавца на распоряжение своим имуществом, о которых говорится в статье 174 ГК РФ. Следовательно, применение статьи 174 ГК РФ к обстоятельствам настоящего дела считает ошибочным и неуместным. О наличии предварительного договора купли-продажи спорной комнаты
между ФИО2 и ФИО5 он не знал и не мог знать, об этом его
никто в известность не ставил, самого договора он никогда не видел, никаких ограничений относительно продажи данного жилого помещения в ЕГРП не было зарегистрировано, в связи с чем заключенный им договор на законных основаниях
был зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области. Считает себя добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, какого-либо злоупотребления в его действиях не имеется. Принимая во внимание, что спорное жилое помещение уже передано в собственность ему, истец ФИО5 уже не имеет права требовать передачи данного жилого помещения в собственность ему, а вправе лишь требовать с ФИО2 возмещения убытков. Более того, из искового заявления следует, что предварительный договор действовал до *** года, однако сведений о том, что ФИО5 обращался к ФИО2 с предложением заключить основной договор до указанной даты, не имеется. Следовательно, действие предварительного договора прекратилось. Просит в удовлетворение требований ФИО5 отказать.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ФИО2 осуществляла пользование жилым помещением состоящим из одной комнаты *** г.Благовещенска, площадью 18,2 кв.м. на основании договора социального найма жилого помещения *** от *** года, *** года на основании договора на безвозмездную передачу жилой площади в общежитии в собственность граждан, ФИО2 стала собственником указанного жилого помещения, а также собственником доли общего имущества в общежитии пропорционально передаваемой в собственность жилой площади.

В материалах дела представлен предварительный договор о покупке-продаже (договор-обязательство) от *** года, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО5 (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель купить в собственность комнату в общежитии, жилой площадью 18,2 кв.м., а также долю мест общего пользования пропорционально занимаемой жилой площади, принадлежащих продавцу на основании договора найма жилого помещения *** от *** года. Указанный объект расположен по адресу: г. Благовещенск, *** комната ***.

Договор купли-продажи, согласно п.1.4. договора, по согласию сторон будет заключен в срок *** года, при этом продавец по требованию покупателя обязан будет передать, а покупатель принять в собственность указанный выше объект недвижимости и оплатить продавцу его полную стоимость (650 000 рублей п.1.3. договора), с учетом внесенного задатка (50 000 рублей п.2.2. договора). Договор купли-продажи по согласию сторон может быть оформлен в более ранние сроки.

Из соглашения о задатке от *** года усматривается, что ФИО5 передал ФИО2 сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка в счет продажи комнаты в общежитии, расположенной по адресу: г. Благовещенск, *** комната ***.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи комнаты *** г.Благовещенска стороны не заключили.

Частью 5 ст. 229 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В силу п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В иске истец утверждает, что *** года Агентство сообщило ему о своем отказе от заключения сделки, не объясняя причину, после чего потребовало от него принять обратно уплаченную сумму задатка. Оказавшись в безвыходном положении он был вынужден забрать задаток.

Из пояснений ответчика ФИО2 в судебном заседании *** года усматривается, что ей необходимо было продать комнату *** г. Благовещенска из-за образовавшегося долга за коммунальные платежи. Через знакомых она познакомилась с риэлтором ФИО4, с которым она заключила договор, по которому он продаст принадлежащую ей комнату, а она за его услуги заплатит 100 000 рублей. Через некоторое время ФИО4 ей сообщил, что нашел покупателя на комнату - ФИО5 ФИО5 она видела один раз при заключении с ним *** года предварительного договора купли-продажи спорной комнаты. Задаток в размере 50 000 рублей был передан ИП ФИО4, никаких денежных средств от ФИО5 она не получала. Перед заключением основного договора она связалась с ФИО4, который ей пояснил, что ФИО5 не готов уплатить полную стоимость комнаты, из чего она сделала вывод о том, что он отказывается от заключения основанного договора купли-продажи комнаты. В связи с чем, она попросила ФИО4 найти другого покупателя, так как ей в срочном порядке необходимы были денежные средства. *** года она заключила договор купли-продажи комнаты с ФИО7, цена договора составила 580 000 рублей, из которых она получила 260 000 рублей, а 60 000 рублей ушло на знакомство с ФИО4, 100 000 рублей за работу с ФИО4 и 136 000 рублей она передала ФИО4 за оплату долга за коммунальные услуги.

В судебном заседании ИП ФИО4 суду указал, что к нему обратилась ФИО2 с просьбой продажи принадлежащей ей комнаты *** г. Благовещенска в срочном порядке. Им был найден покупатель ФИО5 и между ФИО6 и ФИО5 был *** года заключен предварительный договор. В качестве задатка им от ФИО5 было получено 50 000 рублей. Незадолго до окончания срока предварительного договора ФИО5 ему сообщил, что у него не имеется в наличие полной стоимости комнаты, в устном разговоре ФИО5 было предложено до *** года сообщить о намерениях покупки комнаты по полной стоимости. В устном разговоре *** года Алчинов сообщил, что у него нет нужной суммы, из чего он сделала вывод о том, что Алчинов отказывается от покупки комнаты и *** года ФИО5 был возвращен задаток в размере 50 000 рублей, а комната была продана ФИО7 по выгодной цене.

Из материалов регистрационного дела*** в отношении комнаты *** г. Благовещенска, усматривается, и не оспаривается сторонами, что *** года между ФИО2 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату *** г. Благовещенска, площадью 18,2 кв.м. и долю мест общего пользования, пропорционально занимаемой площади, принадлежащую продавцу на праве собственности на основании договора на безвозмездную передачу жилой площади в общежитии в собственность граждан *** от *** года, за 580 000 рублей.

Полагая сделку купли-продажи спорной комнаты, совершенную между ФИО2 и ФИО7, недействительной ввиду нарушения ФИО2 условий предварительного договора о покупке-продажи комнаты в срок до *** года от *** года, истец уточнил заявленные требования и в соответствии со ст. 166, 174 ГК РФ, заявил требования о признании недействительным договора купли-продажи указанной комнаты, применении последствий недействительности сделки.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Поскольку заключение основного договора купли-продажи комнаты *** г.Благовещенска во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от *** года не возможно в связи с продажей предмета договора, повлекшей переход права собственности на него на другое лицо, основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи спорной квартиры, собственником которой она не является, отсутствуют.

В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

По смыслу данной правовой нормы следует, что договор может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если полномочия гражданина на ее заключение были ограничены договором; если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о таких ограничениях.

Наличие предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения, по мнению суда, само по себе не свидетельствует об ограничениях полномочий продавца на распоряжение своим имуществом, о которых говорится в статье 174 ГК РФ. Следовательно, ссылка истца на положения статьи 174 ГК РФ применительно к обстоятельствам настоящего дела неправомерна.

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчика ФИО7 о том, что о наличии предварительного договора купли-продажи спорной комнаты
между ФИО2 и ФИО5 он не знал, поскольку из материалов регистрационного дела усматривается, что заключенный между ФИО7 и ФИО2 *** года договор купли-продажи комнаты был зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области, и не имел каких-либо ограничений в регистрации, в связи с чем, суд соглашается с ФИО7 о том, что он является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, какого-либо злоупотребления в его действиях не имеется.

Согласно статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Принимая во внимание вышеизложеннон, то обстоятельство, что спорное жилое помещение уже передано в собственность ФИО7, в соответствии с указными выше законоположениями истец ФИО5 не имеет права требовать передачи данного жилого помещения в собственность, учитывая, что предварительный договор действовал до *** года, однако сведений о том, что истец обращался к ФИО2 с предложением заключить основной договор до указанной даты, не имеется, суд приходит к выводу о прекращении действий предварительного договра от *** года, и об отказе в удовлетворении требований ФИО5 о признании договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от *** года, применении последствий недействительности сделки, и как следствие в отказе требований о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО5 к ФИО2, ФИО7 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применение последствий недействительности сделки, взыскание убытков - отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Гокова

Решение в окончательной форме принято *** года