Решение о возложении обязанности произвести капитальный ремонт жилого дома

Дело № 2-5874/10

именем Российской Федерации

г. Благовещенск *** года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Благова К.С.,

при секретаре Безруковой О.П.,

с участием: истца Чижикова Ю.Ф.,

представителя ответчика Администрации г. Благовещенска - Воробьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чижикова Юрия Федоровича к Администрации г. Благовещенска, Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Благовещенска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Чижиков Ю.Ф. обратился в суд с указанным иском, в котором просит обязать Администрацию г. Благовещенска провести капитальный ремонт кровли жилого дома *** по *** г. Благовещенска.

Заявление принято к производству Благовещенского городского суда определением судьи от *** года, которым к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со ст. 43 ГПК РФ, было привлечено Финансовое управление Администрации г. Благовещенска.

Определением судьи от *** года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенск - в связи с принадлежностью квартир *** и *** в указанном доме к муниципальной собственности, а также иные иных собственники - физические лица - жилых помещений (квартир) в указанном многоквартирном доме: Сергеева Зинаида Федоровна - ***; Андреюк Ирина Андреевна - ***; Гребенщиков Владимир Дмитриевич - ***; Кореняк Анна Владимировна, Кореняк Людмила Владимировна - ***; Палей Надежда Александровна - ***; Каташова Наталья Викторовна - ***; Горшкова Наталья Юрьевна - ***; Ефимова Раиса Наумовна - ***; Курченко Дмитрий Игоревич, Курченко Наталья Арнольдовна - ***; Губина Тамара Устиновна - ***; Борисова Валентина Дмитриевна - ***; Маятникова Маргарита Юрьевна - ***; Воронцова Наталья Владимировна - ***; Долгорук Елена Анатольевна - ***; Ефименко Надежда Олеговна, Ефименко Дарья Викторовна - кв. ***; Таурина Лидия Ивановна - ***; Воложанинов Андрей Александрович, Воложанинова Ольга Ивановна, Воложанинова Елена Александровна - ***; Киселева Тамара Семеновна - ***; Макарова Маргарита Васильевна - ***; Никулин Сергей Николаевич - ***; Кравцова Регина Евгеньевна - ***; Яночкина Раиса Игнатьевна - ***; Моисеева Ольга Ивановна - ***; Нефедьева Жанна Александровна - ***; Кросс Юлия Георгиевна, Кросс Даниил Анатольевич - ***; Попов Сергей Васильевич - ***; Меджидова Галина Викторовна, Меджидов Сергей Викторович, Меджидова Ольга Леонидовна - ***; Купин Алексей Ильич - ***; Брянских Валентина Владимировна, Брянских Олег Игоревич - ***; Исаенко Анна Степановна, Исаенко Анна Васильевна - ***; Репина Мария Анатольевна - ***; Любезнова Наталья Иннокентьевна - ***; Малышева Елена Владимировна - ***; Дятлов Кирилл Иванович, Загрудняк Юрий Ефимович - ***; Головченко Георгий Викторович, Головченко Диана Сергеевна - ***; Третьяков Василий Сергеевич - ***; Чувашова Елена Александровна, Чувашова Светлана Васильевна - ***; Косицына Екатерина Николаевна - ***; Фролова Дарья Владимировна - ***; Глазков Борис Валерьевич, Глазкова Оксана Алексеевна - ***; Перетолчин Юрий Георгиевич, Перетолчина Ольга Валерьевна - ***; Илларионов Геннадий Владимирович, Илларионова Светлана Ивановна, Илларионов Всеволод Геннадьевич, Илларионова Маргарита Геннадьевна - ***; Дудко Анна Николаевна, Дудко Марина Васильевна - ***; Макалова Марина Леонидовна - ***; Гассан Виктор Георгиевич, Гассан Нина Яковлевна, Гассан Александр Георгиевич - ***; Калыпина Нина Николаевна, Калыпин Андрей Викторович - ***; Шмакова Ольга Валерьевна - ***; Шушпанова Наталья Михайловна - ***; Гаршин Владимир Александрович - ***; Савик Эдуард Петрович, Савик Петр Петрович, Савик Дмитрий Петрович, Савик Алексей Петрович - ***; Каткова Нина Евгеньевна - ***; Проворотова Наталья Ивановна - ***.

Также в порядке названной статьи судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска.

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, а в ходе судебного разбирательства истцом суду были даны устные пояснения о том, что *** года по договору приватизации он приобрел в собственность квартиру ***, расположенную в доме ***, по *** г. Благовещенска. Данный многоквартирный жилой дом был возведен в *** году. За весь период эксплуатации дома в установленные сроки капитальный ремонт общего имущества собственников жилых помещений не производился. В результате этого пришли в негодность, подлежат замене и капитальному ремонту следующие конструктивные элементы - кровля дома требует капитального ремонта, так как квартиру, в которой проживает истец, систематически затапливает дождевой водой, а также водой в результате таяния снега в весеннее - осенний период. По этому поводу истец неоднократно обращался в эксплуатирующие организации, к мэру города Благовещенска, в Амуржилинспекцию, ремонт проведен не был; гидроизоляция потолочного перекрытия отсутствует, что способствует проникновению сточных и талых вод в квартиру и подъезд. В стыках между потолочных плит перекрытия образовались трещины, через которые в квартиру проникают элементы строительного материала; желоба, водосточные трубы многоквартирного дома пришли в негодность, требуется их ремонт и замена. Капитальный ремонт дома требуется не только в настоящее время, но требовался на момент приватизации вышеназванной квартиры. Данный факт подтверждается перепиской с обслуживающими организациями. Согласно ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от *** года *** в случае приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств. На основании изложенного истец полагает, что его жилищные права, предусматриваемые ст. 1 ЖК РФ, нарушаются органом местного самоуправления - Администрацией г. Благовещенска у которой имеется неисполненная до настоящего времени обязанность по проведению капитального ремонта кровли крыши многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска.

Будучи уведомленными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились - просивший о рассмотрении дела в свое отсутствие представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, а также представители Управления Жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Благовещенска и Финансового управления Администрации г. Благовещенска, не представившие сведений о причинах неявки и доказательств уважительности таких причин. При таких обстоятельствах и на основании правил п.п. 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании истец на удовлетворении заявленного требования настаивал, пояснив об изложенных в иске обстоятельствах.

Представитель ответчика Администрации г. Благовещенска по доверенности Воробьева Е.А. иск не признала. В обоснование возражений суду пояснила, что дом *** по *** г. Благовещенска *** года постройки, следовательно, на момент начала приватизации расположенных в нем квартир в *** году находился в эксплуатации всего 6 лет. В связи с чем, установленный срок для проведения капитального ремонта данного жилого дома, составляющий 15-20 лет, к указанному моменту не истек. Довод истца о том, что нормативный срок для проведения капитального ремонта истек к моменту приватизации им квартиры *** в *** года основан на ошибочном толковании норм действующего законодательства. Из ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения обязательства, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта. Таким образом, в случае, если при приватизации хотя бы одной жилой квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Администрация города Благовещенска, являющееся в настоящее время собственником всего двух квартир в указанном многоквартирном жилом доме (*** и ***), вправе предусмотреть в городском бюджете средства на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Согласно ст. 165 Жилищного кодекса РФ, ст. 20 Федерального закона от *** *** «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» органы местного самоуправления вправе осуществлять финансирование и софинансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Решение Благовещенской городской Думы от *** г. *** «Об утверждении муниципальной целевой адресной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов в городе Благовещенске на *** - *** годы», на которое ссылается истец, во - первых утратило силу с *** года. Во - вторых, данная программа включала перечень всех многоквартирных жилых домов на территории города Благовещенска старше 10 лет постройки, а также собственники в которых приняли решение об участии в муниципальной адресной программе по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках реализации положений Федерального закона от *** г. *** «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и предусматривала исключительно софинансирование из городского бюджета проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. МКЖД *** по *** обслуживается эксплуатирующей организацией и управление осуществляется непосредственно собственниками помещений в этом доме, следовательно, дом не подпадает под условия программы. Таким образом, у администрации города Благовещенска отсутствуют и обязанности и права по финансированию капитальных работ в полном объеме. На основании изложенного просила в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как видно по делу, предметом спора является наличие либо отсутствие у Администрации г. Благовещенска обязанности по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска. Кроме того, полагая неисполненной своевременно Администрацией г. Благовещенска, как бывшим наймодателем, данной обязанности по проведению капитального ремонта, истец полагает, что он должен быть произведен полностью за счет средств Администрации г. Благовещенска.

Из дела следует, истец Чижиков Ю.Ф. является собственником квартиры ***, расположенной по *** г. Благовещенска, на основании заключенного между ним и Комитетом по управлению имуществом г. Благовещенска *** года договором приватизации.

Согласно сообщению Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенск от *** года ***, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ***, в реестре муниципальной собственности в настоящее время числятся две квартиры ******, ***.

Из представленной Управлением Росреестра по Амурской области выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что по состоянию на *** года собственниками иных помещений (квартир) в данном доме являются: Сергеева Зинаида Федоровна - ***; Андреюк Ирина Андреевна - ***; Гребенщиков Владимир Дмитриевич - ***; Кореняк Анна Владимировна, Кореняк Людмила Владимировна - ***; Палей Надежда Александровна - ***; Каташова Наталья Викторовна - ***; Горшкова Наталья Юрьевна - ***; Ефимова Раиса Наумовна - ***; Курченко Дмитрий Игоревич, Курченко Наталья Арнольдовна - ***; Губина Тамара Устиновна - ***; Борисова Валентина Дмитриевна - ***; Маятникова Маргарита Юрьевна - ***; Воронцова Наталья Владимировна - ***; Долгорук Елена Анатольевна - ***; Ефименко Надежда Олеговна, Ефименко Дарья Викторовна - кв. ***; Таурина Лидия Ивановна - ***; Воложанинов Андрей Александрович, Воложанинова Ольга Ивановна, Воложанинова Елена Александровна - ***; Киселева Тамара Семеновна - ***; Макарова Маргарита Васильевна - ***; Никулин Сергей Николаевич - ***; Кравцова Регина Евгеньевна - ***; Яночкина Раиса Игнатьевна - ***; Моисеева Ольга Ивановна - ***; Нефедьева Жанна Александровна - ***; Кросс Юлия Георгиевна, Кросс Даниил Анатольевич - ***; Попов Сергей Васильевич - ***; Меджидова Галина Викторовна, Меджидов Сергей Викторович, Меджидова Ольга Леонидовна - ***; Купин Алексей Ильич - ***; Брянских Валентина Владимировна, Брянских Олег Игоревич - ***; Исаенко Анна Степановна, Исаенко Анна Васильевна - ***; Репина Мария Анатольевна - ***; Любезнова Наталья Иннокентьевна - ***; Малышева Елена Владимировна - ***; Дятлов Кирилл Иванович, Загрудняк Юрий Ефимович - ***; Головченко Георгий Викторович, Головченко Диана Сергеевна - ***; Третьяков Василий Сергеевич - ***; Чувашова Елена Александровна, Чувашова Светлана Васильевна - ***; Косицына Екатерина Николаевна - ***; Фролова Дарья Владимировна - ***; Глазков Борис Валерьевич, Глазкова Оксана Алексеевна - ***; Перетолчин Юрий Георгиевич, Перетолчина Ольга Валерьевна - ***; Илларионов Геннадий Владимирович, Илларионова Светлана Ивановна, Илларионов Всеволод Геннадьевич, Илларионова Маргарита Геннадьевна - ***; Дудко Анна Николаевна, Дудко Марина Васильевна - ***; Макалова Марина Леонидовна - ***; Гассан Виктор Георгиевич, Гассан Нина Яковлевна, Гассан Александр Георгиевич - ***; Калыпина Нина Николаевна, Калыпин Андрей Викторович - ***; Шмакова Ольга Валерьевна - ***; Шушпанова Наталья Михайловна - ***; Гаршин Владимир Александрович - ***; Савик Эдуард Петрович, Савик Петр Петрович, Савик Дмитрий Петрович, Савик Алексей Петрович - ***; Каткова Нина Евгеньевна - ***; Проворотова Наталья Ивановна - ***

Как было указано выше, перечисленные иные собственники помещений (квартир) были привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Таким образом, в данном гражданском деле участие принимают все собственники помещений (квартир) в данном многоквартирном жилом доме, сведения о зарегистрированных правах которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом судом учитываются положения ст. 2 Федерального закона *** от *** года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В силу статей 289 и 290 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

По смыслу указанных норм в их совокупности, особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома. Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что, в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли, собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел не имеет. В данном случае каждому собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте. Доля каждого собственника квартиры в общей собственности домовладения пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах площади.

В соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от *** ***, регистрируются права на индивидуальные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, общие здания и помещения; регистрация прав на иное общее имущество - лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, конструкции и внутридомовое оборудование - отдельно (пообъектно) не проводится.

В силу указанных правовых норм в их совокупности суд приходит к выводу, что крыша многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска является элементом общей собственности всех собственников помещений данного многоквартирного дома, причем - независимо от указаний (поименования) этого имущества в тех или иных документах, на основании которых каждым из нынешних собственников физических лиц приобреталась в собственность конкретная квартира (договор приватизации, договор купли-продажи или иное) и независимо от фактической передачи этого общего имущества предыдущим собственником (Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска при совершении сделки приватизации, либо гражданином - при совершении иной сделки).

Таким образом, собственниками общего имущества данного многоквартирного дома в настоящее время являются: муниципальное образование город Благовещенск - пропорционально доле принадлежащих ему на праве собственности 2-х квартир, и физические лица - каждый пропорционально доле принадлежащих им остальных квартир.

Как следует из доводов искового заявления, не оспоренных в судебном заседании представителем ответчика и подтверждается представленными суду документами, в результате износа кровли крыши многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска принадлежащая истцу квартира *** неоднократно подвергалась затоплениям в весенне-осенние периоды таяния снега и выпадения обильных осадков. Указанные обстоятельства подтверждаются соответствующими копиями актов о затоплении, составлявшимися работниками РЭУ *** МПЖРЭП г. Благовещенска.

Из имеющихся в материалах дела копий письменных обращений истца в адрес ФИО1, ФИО2, Государственной жилищной инспекции Амурской области, Администрации г. Благовещенска и прокуратуры г. Благовещенска усматривается, что истец неоднократно обращался в данные учреждения за проведением ремонта кровли крыши дома *** по *** г. Благовещенска, расположенной над принадлежащей ему квартирой ***, подвергаемой постоянным затоплениям, а также с жалобами на не проведение такого ремонта.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

Суд считает, что в рассматриваемой ситуации постоянные затопления указанной квартиры ***, в результате не проведения своевременного ремонта кровли крыши многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска, безусловно влекут нарушение жилищных и общегражданских прав истца. Эти нарушенные права вытекают из права собственности каждого из собственников помещений (квартир) дома, истца - в частности, на крышу как на элемент общего имущества дома, включая нарушаемое право на нормальное функционирование этого имущества, подразумевающее под собой препятствование попаданию дождевых и талых вод в жилые помещения.

Следовательно, это нарушенное право истца как сособственника данного элемента общего имущества многоквартирного дома подлежит судебной защите.

Между тем, избирая способ защиты своего нарушенного права, истец полагает, что имеющееся нарушение должно быть устранено путем возложения на Администрацию г. Благовещенска обязанности по проведению именно капитального ремонта кровли и исключительно за счет средств Администрации г. Благовещенска, единолично на которую истец просит возложить обязанность проведения такого ремонта и именно таким способом (путем проведения капитального ремонта).

В этой связи суд принимает во внимание, что по смыслу ст. 12 ГК РФ прерогатива по определению способа защиты имеющегося нарушения права принадлежит исключительно истцу. С учетом этого и, следуя правилам ст. 12 и ч. 3 ст. 196 ГПК РФ о диспозитивности гражданского процесса и пределах рассмотрения спора, суд находит исковые требования Чижикова Ю.Ф. не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Во-первых, согласно ст. 2 Федерального закона от *** года *** «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» капитальным ремонтом многоквартирного дома является проведение предусмотренных работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе - по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирного дома. Статьей 15 данного Федерального закона установлено, что к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся, в числе прочих, ремонт крыш.

При таких обстоятельствах и применительно к указанным нормам, суд приходит к выводу о том, что являющаяся элементом общего имущества кровля крыши многоквартирного дома *** по *** в г. Благовещенске требует проведения ее ремонта, одним из допустимых способов проведения которого является устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов путем их замены или восстановления. По мнению суда, проведение такого ремонта не обязательно должно быть сопряжено с проведением капитального ремонта всего общего имущества дома и в прямую зависимость от проведения этого ремонта в целом ставиться не может.

В то же время, объективных оснований для утверждения о необходимости и обязательности проведения ремонта кровли крыши в целом, и именно предлагаемым истцом способом, то есть путем ее полного именно капитального ремонта - суд по делу не усматривает. Из выше исследованных судом документов усматривается, что основанием для обращений истца в эксплуатирующие организации являлись неоднократные затопления принадлежащей именно ему квартиры. Доказательств необходимости в производстве ремонта предлагаемым способом истцом суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено и в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Во-вторых, согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Данные обязанности предусмотрены законно для собственника помимо имеющихся у него и закрепленных в ст. 209 ГК РФ прав.

В силу ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно подпункту «б» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от *** года ***, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений; товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом). В силу пунктов 41 и 42 указанных Правил, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

В силу указанных Правил, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от *** ***, эксплуатирующая организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.

Как следует из пояснений сторон, многоквартирный жилой дом *** по *** г. Благовещенска обслуживается эксплуатирующей организацией, а управление осуществляется непосредственно помещений в этом доме.

Кроме того, в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Согласно данным Верховным судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за *** года разъяснениям, из указанной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. С *** года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

По мнению суда, это означает, что если при приватизации хотя бы одной жилой квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Закон четко определяет как само обязательство - проведение капитального ремонта дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, так и должника по нему, указывая в качестве такового бывшего наймодателя.

Бывшим наймодателем в отношении большинства квартир в доме, за исключением находящихся по настоящее время в муниципальной собственности квартир, действительно является Администрация г. Благовещенска.

Суд находит, что при таких обстоятельствах обязанность по проведению капитального ремонта крыши дома может быть возложена единолично на Администрацию г. Благовещенска как на бывшего, и в отношении некоторых квартир - нынешнего наймодателя, лишь в том случае, если бы к моменту начала приватизации квартир в доме *** по *** у данного ответчика определенно имелась обязанность провести капитальный ремонт предлагаемым истцом способом и эта обязанность оказалась не исполненной к настоящему времени.

В то же время, согласно представленным суду Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска сведениям, приватизация расположенных в доме *** по *** квартир происходила на основании соответствующих договоров в следующей последовательности: *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.; *** - ***г.

Из совокупности перечисленных обстоятельств дела следует, что к моменту начала приватизации квартир в указанном многоквартирном доме (*** год) срок для проведения капитального ремонта кровли крыши еще не наступил, поскольку к данному моменту данный дом, *** года постройки, находился в эксплуатации всего около 6 лет. Доказательств наличия к указанному моменту необходимости производства капитального ремонта крыши дома - по делу не усматривается.

Суд считает, что с началом приватизации квартир обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в доме возникала и стала иметься не только у муниципального образования г. Благовещенска, как у первоначального собственника всех квартир в доме, но и у каждого из приобретающих впоследствии в порядке приватизации, а далее - по иным основаниям (купля-продажа и иное) право собственности на квартиры физических лиц. Этот вывод подкрепляется содержанием ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, согласно которой при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Как видно из дела, с начала приватизации доля муниципальной собственности в отношении квартир в доме постепенно убывала и к настоящему времени размер этой доли ограничен 2-мя квартирами. Следовательно, обязанностями несения расходов по содержанию общего имущества дома, в числе прочих элементов - по капитальному ремонту крыши, муниципальное образование город Благовещенск обладает лишь в части, пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество, а не полностью, как утверждает истец.

Таким образом, у суда отсутствуют законные основания для возложения единолично на Администрацию г. Благовещенска обязанности по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска, исключительно за счет ее средств. По мнению суда, проведение работ по капитальному ремонту возможно не иначе как при участии каждого из собственников помещений дома в несении расходов, каждому - пропорционально своей доли в общем имуществе, в пропорции (отношении) размера площади принадлежащей конкретному лицу на праве собственности квартиры к размеру общей площади помещений всего многоквартирного дома.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии достаточных законных оснований для удовлетворения заявленного Чижиковым Ю.Ф. требования о возложении на Администрацию г. Благовещенска обязанности по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного жилого дома *** по *** г. Благовещенска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Чижикову Юрию Федоровичу в удовлетворении искового заявления к Администрации г. Благовещенска, Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Благовещенска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт кровли жилого дома по *** в г. Благовещенске - отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья К.С. Благов