Решение о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Дело № 2-9558/10

именем Российской Федерации

г. Благовещенск ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Благова К.С.,

при секретаре Безруковой О.П.,

с участием: представителя истца Жуковина М.В. - Розоновой Ю.А.,

представителя третьего лица Министерства финансов Амурской области - Устиновой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жуковина Максима Викторовича к Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союза МЖК России о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Жуковин М.В., в лице своего представителя по доверенности Розоновой Ю.А., обратился в суд с иском. С учетом уточнения предмета иска по заявлению представителя истца от ***, истец просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - многоквартирном жилом доме по *** г. Благовещенска, в виде трехкомнатной квартиры ***, общей площадью 83,6 кв. метров, расположенной на третьем этаже четвертой блок-секции в указанном жилом доме.

Исковое заявление принято к производству Благовещенского городского суда согласно определению судьи от ***, которым к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Амурской области, Министерство финансов Амурской области.

Не явившаяся в данное судебное заседание истец Жуковин М.В. в заявлении от *** просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила явку в суд своего представителя. Уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела представители ответчика и третьих лиц в суд не явились, сведений о причинах неявки и доказательств уважительности этих причин суду не представили. При таких обстоятельствах и на основании правил ч. ч. 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В обоснование заявленного требования в иске указано, а в судебном разбирательстве представителем истца по доверенности Розоновой Ю.А. даны суду устные пояснения об обстоятельствах того, что предметом заключенного *** между Жуковиным М.В. и Благовещенской городской общественной организацией Амурского регионального отделения Союз МЖК России (далее - БГОО АРО Союз МЖК России), и зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г. Благовещенска, является строительство трехкомнатной квартиры ***, приведенной площадью 82,92 кв. метров, расположенной на третьем этаже четвертой блок-секции многоквартирного жилого дома в *** квартале г. Благовещенска по *** Оплата стоимости строительства квартиры произведена истцом полностью в сумме *** рублей. По условиям договора, срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию определен - *** года. Однако в данный установленный срок застройщик БГОО АРО Союз МЖК России принятые на себя по договору обязательства не исполнил, на завершающей стадии строительство дома фактически прекращено из-за отсутствия у ответчика средств. Кроме того, определением Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** в отношении ответчика введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, сроком до ***, и утвержден временный управляющий. По определению Арбитражного суда Амурской области от *** процедура наблюдения в отношении должника БГОО АРО Союз МЖК России продлена на срок до ***. Согласно техническому паспорту на спорный объект по состоянию на ***, квартира имеет общую площадь 83,6 кв. метров, процент готовности объекта составляет 82 %. Размер общей застроенной площади квартиры действительно отличается от договорной в сторону увеличения на 0,68 кв. метров, однако согласно справке от *** ответчик признает факт полной оплаты стоимости строительства квартиры общей застроенной площадью в размере 83,6 кв. метров.

При таких обстоятельствах, ссылаясь на нормы ст. ст. 11, 12, 130 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», истец считает возможным признание за ним (Жуковиным М.В.) права собственности на долю в незавершенном строительство многоквартирном жилом доме по *** г. Благовещенска, в виде указанной незаверенной строительством квартиры ***, строительство которой является предметом договора участия в долевом строительстве от ***.

В дополнение представитель истца сослалась на то, что Законом Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» установлены меры государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших следствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Истец Жуковин М.В. считает себя относящимся к категории граждан, на которых может распространяться действие этого Закона. В этой связи, для включения в реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщика БГОО АРО Союз МЖК России в порядке, урегулированном статьей 2 названного Закона, истцу необходимо судебное решение о признании за ним права собственности на объект долевого строительства.

С учетом изложенного и полагая заявленный способ судебной защиты единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного вещного права Жуковина М.В., представитель истца на заявленном требовании настаивает, просит удовлетворить иск.

Как следует из имеющегося в материалах дела отзыва на исковое заявление от председателя Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союза МЖК России, а также позиции представителя Министерства финансов Амурской области, изложенной в ходе судебного разбирательства, возражений у данных участвующих в деле лиц относительно существа заявленных истцом требований не имеется и против их удовлетворения они не возражают.

Выслушав пояснения представителя и третьего лица, исследовав доказательства дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** между Жуковиным Максимом Викторовичем (Участник долевого строительства) и БГОО АРО Союз МЖК России (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г. Благовещенска. Предметом данного договора и дополнительного соглашения к нему от ***, зарегистрированных *** Управлением Росреестра по Амурской области, явилось строительство Застройщиком трехкомнатной квартиры ***, приведенной площадью 82,92 кв. метров, расположенной на третьем этаже четвертой блок-секции в многоквартирном жилом доме в *** квартале г. Благовещенска по ***.

Пунктом 1.2 договора стоимость строительства квартиры определена в сумме *** рублей. Согласно пункту 2.1.3. договора, с изменениями внесенными дополнительным соглашением от ***, срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи определен - *** года.

Согласно техническому паспорту на квартиру *** в квартале *** г. Благовещенска, изготовленному ФИО1 по состоянию на ***, спорная квартира является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 82 %, общая застроенная площадь квартиры с холодными помещениями составляет 83,6 кв. метров.

Обязательство по оплате стоимости строительства спорной квартиры исполнено истцом Жуковиным М.В. полностью, что прямо отражено в пункте 1.3 договора от *** и подтверждением чему является справка БГОО АРО Союз МЖК России от ***, из которой следует, что оплата строительства квартиры произведена по фактической застроенной площади в размере 83,6 кв. метров.

Из материалов дела также следует, что на строительство многоквартирного дома в *** квартале г. Благовещенска застройщику БГОО АРО Союз МЖК России было выдано Администрацией г. Благовещенска разрешение на строительство от *** за ***. Земельный участок под строительство дома отведен застройщику постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, проектная декларация строительства дома опубликована в установленном порядке. Дополнительно земельный участок под застройку дома отводился ответчику согласно постановлению мэра г. Благовещенска от *** ***. *** Администрацией ***, с учетом внесенных изменений в проектную строительную документацию на дом, ответчику БГОО АРО Союз МЖК России было выдано новое разрешение на строительство за ***, согласно которому ранее выданное разрешение от *** *** утратило силу. Срок действия разрешения № Ru *** установлен до ***, данных о продлении этого срока по материалам дела не усматривается.

Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства - спорную квартиру за ***, заявлено истцом в связи с обстоятельствами фактического прекращения ответчиком строительства дома на завершающей стадии за пределами предусмотренного договором от *** срока ввода дома в эксплуатацию - *** года, бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к завершению строительства и ко вводу дома в эксплуатацию, а также с учетом введения в отношении БГОО АРО Союз МЖК России процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение.

Из дела следует, что данная процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение - введена в отношении БГОО АРО Союз МЖК России согласно определению Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** по заявлению ФИО2 о признании Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Амурской области от *** срок процедуры, применяемой в деле о банкротстве Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России - наблюдение, продлен до ***. Из пояснений истца следует и не оспаривалось ответчиком то обстоятельство, что судебном заседании Арбитражного суда Амурской области по данному делу о банкротстве от *** решен вопрос об отложении разбирательства дела на *** для подготовки сторонами мирового соглашения.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - регулируются действующим Федеральным законом от *** *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения БГОО АРО Союз МЖК России с Жуковиным М.В. договора долевого участия в строительстве *** и получения ответчиком разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в *** квартале г. Благовещенска также в период действия этого Закона, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект на стадии до момента ввода его в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект, строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.

Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.

Судом установлено, что договорные обязательства истец Жуковин М.В. выполнил в полном объеме путем внесения долевого взноса на строительство объекта. Со своей стороны, ответчик БГОО АРО Союз МЖК России свои обязательства по договору от *** надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома в *** квартале *** и спорной квартиры *** в его составе не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и квартира в собственность истцу по приемо-сдаточному акту не передана.

Как видно по делу, размер общей фактически застроенной площади спорной квартиры действительно превышает размер закрепленной в договоре от *** общей площади на 0,68 кв. метров (83,6 кв. метров - 82,92 кв. метров). Сопоставляя размер внесенной за строительство спорной квартиры договорной платы в сумме *** рублей, то есть фактически из расчета *** рублей за 1 кв. метр общей площади (*** : 82,92), со степенью готовности квартиры размером 82 %, суд приходит к выводу о том, что строительство квартиры в том состоянии, в котором она находится в настоящее время, оплачено полностью. При этом суд учитывает, что по смыслу пункта 3.2 договора от ***, доплата за излишние квадратные метры должна производиться по факту передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства. Тогда как в данном случае спорная квартира до настоящего времени истцу по акту приема-передачи ответчиком не передана.

Право собственности на незавершенную строительством спорную квартиру (незавершенный строительством спорный жилой дом) до настоящего времени за каким-либо юридическим или физическим лицом не зарегистрировано. Многоквартирный многоэтажный жилом дом по *** г. Благовещенска фактически возведен с кровлей. На дом в целом, равно как и отдельно на спорную квартиру ***, изготовлены технические паспорта, что позволяет суду прийти к выводу о возможности индивидуально определить спорный объект недвижимости (квартиру ***) и отграничить его от других однородный объектов (квартир), расположенных в данном доме. Помимо прочего, указанные обстоятельства позволяют суду утверждать о том, что признанием за истцом Жуковиным М.В. права собственности на незавершенную строительством квартиру *** права и интересы других лиц не нарушаются.

В такой ситуации суд находит иные способы защиты не эффективными средствами правовой защиты интересов истца, поскольку любые иные обязательственные требования могут удовлетворяться должником (ответчиком) только в рамках процедуры банкротства, введенной отношении БГОО АРО Союз МЖК России, что не обеспечивает надлежащую защиту права истца Жуковина М.В. на получение в собственность квартиры *** в многоквартирном жилом доме в *** квартале г. Благовещенска по ***.

Суд считает, что необходимость в применении такого способа защиты, как признание права, связана, в числе прочего, с сомнениями истца в наличии у него (Жуковина М.В.) определенного права, и поскольку неопределенность субъективного может привести к невозможности использования этого права или, по крайней мере, может затруднить его использование. В такой ситуации признание права суд полагает ничем иным, как средством устранения неопределенности во взаимоотношениях сторон, создания необходимых условий для реализации права и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

При этом суд находит, что защита нарушенного права истца Жуковина М.В. не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика БГОО АРО Союз МЖК России, не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.

По мнению суда, данная правовая позиция сообразуется с положениями Постановления Европейского Суда по правам человека от ***1 года по делу «Бурдов против России», в котором указано, что пункт 1 статьи 6 Конвенции закрепляет за каждым право обращаться в суд в случае любого спора о его гражданских правах и обязанностях; таким образом, она заключает в себе «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство в судах по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства - участника Европейской Конвенции допускала, чтобы судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось недействующим в отношении одной из сторон в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу статьи 6 Конвенции.

При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению и считает, что единственным эффективным способом защиты нарушенного права истца, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ним (Жуковиным М.В.) вещного права собственности на незавершенную строительством спорную квартиру ***.

Одновременно суд учитывает, что признание по судебному решению права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства является одним из условий для реализации закрепленных в Законе Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» (опубликован *** в газете «Амурская правда» ***) мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших следствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение об удовлетворении заявленного Жуковина М.В. требования, суд принимает во внимание потребительский характер настоящего иска, поскольку договор долевого участия в строительстве от *** заключался в личных целях для обеспечения бытовых потребностей участника долевого строительства в жилье, что ответчиком не оспаривалось.

Исходя из предъявленного в защиту прав потребителя иска, истец Жуковин М.В. при подаче искового заявления в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины в силу Закона (п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Следовательно, по правилам ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственную пошлину следует взыскать с ответчика, в доход соответствующего бюджета.

С учетом размера цены иска, определенной судом по указанной в техническом паспорте на незавершенную строительством квартиру *** инвентаризационной стоимости в сумме *** рублей, в силу ч. 1 ст. 333.19 НК РФ размер подлежащей взысканию с ответчика БГОО АРО Союз МЖК Росси в доход местного бюджета муниципального образования г. Благовещенск государственной пошлины должен составлять *** руб. *** коп. (*** руб. + 1 % от суммы, превышающей *** руб.).

Полагая уплаченную истцом Жуковиным М.В. по квитанции от *** сумму государственной пошлины в размере *** рублей уплаченной безосновательно, определением от *** судом разрешен вопрос о возврате указанной пошлины данному плательщику в порядке ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Жуковина Максима Викторовича удовлетворить.

Признать за Жуковиным Максимом Викторовичем право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - многоквартирном жилом доме по *** г. Благовещенска, в виде трехкомнатной квартиры ***, общей площадью 83,6 кв. метров, готовность 82 %, расположенной на третьем этаже четвертой блок-секции в многоквартирном жилом доме по *** г. Благовещенска.

Взыскать с Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России в доход местного бюджета муниципального образования г. Благовещенск государственную пошлину в сумме *** рублей *** копеек.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья К.С. Благов