Решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Дело № 2-10919/10

именем Российской Федерации

г. Благовещенск ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего Пасютиной Т.В.

При секретаре Назаровой М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукичевой Марины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «Россия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Лукичева Марина Александровна обратилась в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Россия» о признании права собственности на *** доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, инвентарный номер ***, реестровый номер ***, степень готовности 54 % (с учетом уточнений от ***). В обоснование заявленных требований истица указала, что *** между ней и ОАО «Амурское ипотечное агентство» было заключен соглашение об уступке прав *** предметом которого явилось строительство двухкомнатной квартиры ***, расположенной по адресу: ***, общей площадью 59 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного строящегося жилого дома. Истицей в полном объеме выполнены условия данного договора. В свою очередь ОАО «Амурское ипотечное агентство» приобрело право требования, впоследствии переуступленное истице, на основании договора *** от *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в ***, заключенным между ООО «Россия» и ОАО «Амурское ипотечное агентство». Основанием для заключения договора об участии в долевом строительстве явились: разрешение на строительство *** от ***, выданное администрацией гор. Благовещенска, договор *** от *** аренды земельного участка, соглашение от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка. В настоящее время дом не достроен (частично не осуществлено оштукатуривание стен, не выполнено благоустройство двора, не подведены тепловые сети, не вставлены окна в жилых помещениях) и не сдан в эксплуатацию. Ответчик не принимает мер к сдаче объекта в эксплуатацию. Кроме того, в отношении ответчика введена процедура в деле о банкротстве - наблюдение. Из совокупности норм действующего гражданского и жилищного законодательства (ст.ст. 247 ГК РФ, ст. 36,37,38 ЖК РФ) следует вывод, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства общая площадь многоквартирного жилого дома составляет 5308,7 кв.м., площадь жилого помещения (фактическая) - 59,7 кв.м. Следовательно, размер доли жилого помещения в многоквартирном доме составляет 59/53087 кв.м. В связи с изложенным истица полагает, что признание за ней доли в праве собственности на объект незавершенного строительства возможно на основании положений ст.ст. 8,9,12,213,247 ГК РФ, ст.ст. 36,37 ЖК РФ.

Лица, участвующие в разбирательстве дела, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились. От истца поступило заявление о рассмотрении настоящего гражданского дела в ее отсутствие, об уважительности причин неявки иных участников судебного разбирательства суду ничего не известно. Дело в соответствие со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся истицы Лукичевой М.А., представителей ответчика ООО «Россия» и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Амурской области, Министерства финансов Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** между ОАО «Амурское ипотечное агентство» (Участник долевого строительства) и ООО «Россия» (Застройщик) был заключен договор *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в ***». Предметом данного договора, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области за ***, явилось, в числе прочего, строительство двухкомнатной квартиры ***, общей площадью 59 кв. метров, расположенной на втором этаже указанного многоквартирного жилого дома. Согласно проектно-сметной документации, дом значится под литером 8. Стоимость строительства квартиры *** оплачена участником долевого строительства полностью в сумме *** рублей, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривалось. Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи в собственность участнику долевого строительства определен в договоре - *** года.

Право требования на получение в собственность указанной квартиры ***, строительство которой является предметом договора *** от ***, истец Лукичева М.А. приобрела на основании соглашения об уступке права требования от *** ***, заключенного между ней и первоначальным кредитором ОАО «Амурское ипотечное агентство». Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области *** за ***. Оплата по возмездной уступке, в размере стоимости строительства квартиры *** в общей сумме *** рублей, произведена истцом Лукичевой М.А. в кассу цедента ОАО «Амурское ипотечное агентство» согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от *** ***, от *** ***, от *** *** и *** ***.

Изготовленным МУП «Белогорсктехинвентаризация» по состоянию на *** техническим паспортом подтверждается, что незавершенному строительством многоквартирному жилому дому в *** присвоены инвентарный (***) и реестровый (***) номера, а также строительный адрес - ***. Степень готовности объекта составляет 54 %, общая площадь строения - 5308,7 кв. метров, действительная инвентаризационная стоимость дома - *** рублей. Согласно плану 2-го этажа дома и экспликации к этому плану, квартира *** имеет общую застроенную площадь 59,7 кв. метров.

Кроме того, на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по *** имеется кадастровый паспорт серии ***, оформленный *** МУП «Белогорсктехинвентаризация».

Из материалов дела также следует, что на строительство многоквартирного дома в Западном промышленном районе г. Благовещенска застройщику ООО «Россия» было выдано Администрацией г. Благовещенска разрешение от *** за ***. С выдачей *** нового разрешения за *** ранее выданное разрешение *** утратило свою силу. Земельный участок под строительство дома отведен застройщику ООО «Россия» постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, в отношении отведенного земельного участка между ООО «Россия» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенск заключен договор аренды *** от ***, срок действия которого продлевался на основании соответствующих решений органа местного самоуправления. Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что проектная декларация строительства дома опубликована в установленном порядке.

Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства заявлено истицей Лукичевой М.А. в связи с обстоятельствами фактического прекращения ответчиком ООО «Россия» строительства дома на завершающей стадии и за пределами предусмотренного договором *** от *** срока ввода дома в эксплуатацию - *** года; бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к завершению строительства и к вводу дома в эксплуатацию, а также с учетом введения в отношении ООО «Россия» процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение.

Из материалов дела следует, что процедура наблюдения введена в отношении ООО «Россия» согласно определению Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** по заявлению ФНС России о признании ООО «Россия» несостоятельным (банкротом), отчет временного управляющего назначен на ***.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - регулируются действующим Федеральным законом от *** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения договора долевого участия в строительстве *** и получения ООО «Россия» разрешения на строительство дома в период действия этого Закона, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем), строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.

Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.

Судом установлено, что договорные обязательства стороной участника долевого строительства выполнены в полном объеме путем внесения долевого взноса на строительство спорного объекта. Со своей стороны, ответчик ООО «Россия» свои обязательства по договору *** от *** надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома в Западном промышленном районе г. Благовещенска и квартиры *** в его составе не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и указанная квартира в собственность истице по приемо-сдаточному акту не передана.

Как видно по делу, размер общей фактически застроенной площади квартиры *** превышает размер закрепленной в договоре от *** общей площади на 0,7 кв. метров (59,7 кв. метров - 59,0 кв. метров). Сопоставляя размер внесенной за строительство спорной квартиры договорной платы в сумме *** рублей, то есть фактически из расчета *** рублей за 1 кв. метр общей площади, со степенью готовности объекта 54 %, суд приходит к выводу о том, что строительство квартиры в том состоянии, в котором она находится в настоящее время, оплачено полностью.

Многоквартирный жилом дом по *** фактически возведен с кровлей. На незавершенный строительством дом изготовлен технический паспорт, что позволяет индивидуализировать квартиру *** и определить размер ее общей застроенной площади. В числе прочего, указанные обстоятельства позволяют суду утверждать о том, что признанием за истцом Лукичевой М.А. права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме права и интересы других лиц не нарушаются.

Определяя размер доли, право собственности на которую следует признать за Лукичевой М.А., суд соглашается с предложенной истицей методикой расчета. Так, при расчете доли в числителе дроби подлежит указанию значение фактически застроенной площади квартиры ***, а в знаменателе - значение фактически застроенной общей площади всего дома.

При этом суд принимает во внимание, что настоящее судебное решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства будет являться правовым основанием для государственной регистрации этого права, и в этой связи учитывает положение пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных Постановлением Правительства РФ от *** ***. Согласно этому пункту, графа «Доля» подраздела II-1 ЕГРП заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби). Следовательно, размер подлежащей признанию за истцом доли следует указать в виде правильной простой дроби, без запятых, что и сделано истцом согласно заявлению об уточнении предмета иска.

Таким образом, за истицей Лукичевой М.А. подлежит признанию право собственности на 597/53087 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, реестровый номер ***, инвентарный номер ***, степень готовности 54 %.

Иные способы защиты суд находит не эффективными средствами правовой защиты интересов истца, поскольку любые иные обязательственные требования могут удовлетворяться должником (ответчиком) только в рамках процедуры банкротства, введенной отношении ООО «Россия», что не обеспечивает надлежащую защиту права истца.

При этом суд находит, что защита нарушенного права истицы Лукичевой М.А. не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика ООО «Россия», не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.

По мнению суда, данная правовая позиция сообразуется с положениями Постановления Европейского Суда по правам человека от *** по делу «Бурдов против России», в котором указано, что пункт 1 статьи 6 Конвенции закрепляет за каждым право обращаться в суд в случае любого спора о его гражданских правах и обязанностях; таким образом, она заключает в себе «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство в судах по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства - участника Европейской Конвенции допускала, чтобы судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось недействующим в отношении одной из сторон в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу статьи 6 Конвенции.

При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.

Одновременно суд учитывает, что признание по судебному решению права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства является одним из условий для реализации закрепленных в Законе Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» (опубликован *** в газете «Амурская правда» ***) мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение об удовлетворении заявленного Лукичевой М.А. требования, суд принимает во внимание потребительский характер настоящего иска, ввиду наличия которого истица при подаче искового заявления в суд была освобождена от уплаты государственной пошлины в силу Закона (п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Следовательно, по правилам ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственную пошлину следует взыскать с ответчика, в доход соответствующего бюджета.

С учетом цены иска в сумме *** рублей, определенной судом от указанной в техническом паспорте инвентаризационной стоимости всего незавершенного строительством дома (*** руб.) в соотношении с размером (***) подлежащей признанию за истцом доли (***), и согласно ч. 1 ст. 333.19 НК РФ размер подлежащей взысканию с ответчика ООО «Россия» в доход местного бюджета муниципального образования г. Благовещенск государственной пошлины должен составлять *** коп. (***.).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Лукичевой Мариной Александровной право собственности на 597/53087 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, инвентарный номер ***, реестровый номер ***, степень готовности 54 %.

Взыскать с ООО «Россия» в доход местного бюджета муниципального образования г. Благовещенск государственную пошлину в сумме *** рублей *** копеек.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.В. Пасютина