Дело № 2-1846/2011
Р Е Ш Е Н И Еименем Российской Федерации
*** г. Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области
В составе: председательствующего судьи Матюхановой Н.Н.,
при секретаре Баженовой Д.А.
С участием истца Пулатовой Р.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пулатовой Раисы Михайловны к ООО «Россия» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, -
установил:
Пулатова Раиса Михайловна обратилась в Благовещенский городской суд с исковым заявлением к ООО «Россия», в обосновании указав, что *** между ней и ответчиком был заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (Литер -***) в *** г. Благовещенска, по которому истец приобретает право на отдельную двухкомнатную квартиру *** общей площадью 61,4 кв.м. расположенную на *** этаже. В соответствии с п. 2.1 стоимость объекта на момент заключения договора составляла *** рублей при цене *** рублей за 1 кв.м. *** между ней (истцом) и ответчиком был заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (Литер -***) в *** г. Благовещенска, по которому истец приобретает право на отдельную двухкомнатную квартиру *** общей площадью 61,0 кв.м. расположенную на *** этаже. В соответствии с п. 2.1 стоимость объекта на момент заключения договора составляла *** рублей при цене *** рублей за 1 кв.м. Свои обязательства истец исполнила в полном объеме, денежные средства были внесены в кассу ответчика. Срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию *** года. В настоящее время ответчик не исполнил взятые на себя обязательства, строительство дома не завершено и объект не сдан в эксплуатацию. Кроме того, в отношении ответчика введена процедура наблюдения в деле о банкротстве. Полагает, что, оплатив полностью стоимость квартиры, право собственности на доли в имуществе принадлежит истцу. Просит признать за ней Пулатовой Раисой Михайловной право собственности на 614/60167 доли, соответствующей квартире *** в объекте незавершенного строительства 14 этажного многоквартирного жилого дома в Западной промышленной зоне г. Благовещенска, признать право собственности на 610/60167 доли, соответствующей квартире *** в объекте незавершенного строительства *** этажного многоквартирного жилого дома в *** г. Благовещенска.
Определением Благовещенского городского суда от *** для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Амурской области, Министерство финансов Амурской области, Управление Росреестра по Амурской области.
В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении заявленных требований, пояснила об обстоятельствах изложенных в исковом заявлении.
Ответчик ООО «Россия», третьи лица Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Амурской области, Министерство финансов Амурской области, Управление Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежаще, о причинах не явки суду не сообщили. При таких обстоятельствах и на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.
Выслушав доводы истца, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ***, между обществом с ограниченной ответственностью «Россия» (застройщик) и Пулатовой Раисой Михайловной (участник) заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (согласно ПСД - литер ***) в *** г. Благовещенска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать в собственность участника в соответствии с проектной документацией двухкомнатную квартиру ***, общей площадью (с холодными помещениями) 61,4 кв.м., расположенную на *** этаже в этом доме, Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Кроме того, ***, между обществом с ограниченной ответственностью «Россия» (застройщик) и Пулатовой Раисой Михайловной (участник) заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (согласно ПСД - литер *** в *** г. Благовещенска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать в собственность участника в соответствии с проектной документацией двухкомнатную квартиру ***, общей площадью (с холодными помещениями) 61,0 кв.м., расположенную на *** этаже в этом доме, Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Стоимость объекта в соответствии с п. 2.1 договора от *** *** рублей при цене *** рублей за 1 кв.м, в соответствии с п. 2.1 договора от *** *** рублей при цене *** рублей за 1 кв.м. Срок окончания строительства и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по указанным договорам по акту Приемочной комиссии - *** года, срок передачи объекта не позднее - ***. Условия договора участником выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру *** от *** на сумму *** рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру *** от *** на сумму *** рубле.
Из материалов дела следует, что на строительство многоквартирного дома в *** г. Благовещенска застройщику ООО «Россия» было выдано администрацией г. Благовещенска разрешение на строительство от *** за *** Срок действия разрешения на строительства продлен до ***. Земельный участок под строительство дома отведен застройщику ООО «Россия» постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, в отношении отведенного земельного участка между ООО «Россия» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенск заключен договор аренды *** от ***, срок действия которого продлевался на основании соответствующих решений органа местного самоуправлении. Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что проектная декларация строительства дома опубликована в установленном порядке.
Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства заявлено истцом Пулатовой Р.М. в связи с обстоятельствами фактического прекращения ответчиком ООО «Россия» строительства дома на завершающей стадии и за пределами предусмотренного договорами от *** и *** от срока ввода дома в эксплуатацию - *** года; бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к завершению строительства и к вводу дома в эксплуатацию, а также с учетом введения в отношении ООО «Россия» процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение.
В отношении ООО «Россия» согласно определению Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** по заявлению ФНС России о признании ООО «Россия» несостоятельным (банкротом), отчет временного управляющего назначен на ***.
Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - регулируются действующим Федеральным законом от *** *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).
Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения договора долевого участия в строительстве ***, *** и получения ООО «Россия» разрешения на строительство дома в период действия этого Закона, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 указанного Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем), строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.
Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Судом установлено, что договорные обязательства стороной участника долевого строительства выполнены в полном объеме путем внесения долевого взноса на строительство спорного объекта. Со своей стороны, ответчик ООО «Россия» свои обязательства по договорам от *** и *** надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома в *** г. Благовещенска и квартиры *** и квартиры *** в его составе не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и указанные квартиры в собственность истцу по приемо-сдаточному акту не переданы.
Сопоставляя размер внесенной за строительство спорной квартиры договорной платы по договору от *** в сумме *** рублей, то есть фактически из расчета *** рублей за 1 кв. метр общей площади (***: 61,4), по договору от *** в сумме *** рублей, то есть фактически из расчета *** рублей за 1 кв. метр общей площади (***: 61,0), суд приходит к выводу о том, что строительство квартиры в том состоянии, в котором она находится в настоящее время, оплачено полностью.
Определяя размер доли, право собственности, на которую следует признать за Пулатовой Р.М. суд соглашается с предложенной истцом методикой расчета. Так, при расчете доли в числителе дроби подлежит указанию значение площади квартиры, указанной в договоре от ***, и в договоре от ***, а в знаменателе - значение фактически застроенной общей площади всего дома.
При этом суд принимает во внимание, что настоящее судебное решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства будет являться правовым основанием для государственной регистрации этого права, и в этой связи учитывает положение пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных Постановлением Правительства РФ от *** ***. Согласно этому пункту, графа «Доля» подраздела *** ЕГРП заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби). Следовательно, размер подлежащей признанию за истцом доли следует указать в виде правильной простой дроби, без запятых.
Таким образом, за истцом Пулатовой Р.М. подлежит признанию право собственности на 614/60167 доли, соответствующей квартире *** в объекте незавершенного строительства *** этажного многоквартирного жилого дома в *** г. Благовещенска, признать право собственности на 610/60167 доли, соответствующей квартире *** в объекте незавершенного строительства *** этажного многоквартирного жилого дома в *** г. Благовещенска.
Иные способы защиты суд находит не эффективными средствами правовой защиты интересов истца, поскольку любые иные обязательственные требования могут удовлетворяться должником (ответчиком) только в рамках процедуры банкротства, введенной отношении ООО «Россия», что не обеспечивает надлежащую защиту права истца.
При этом суд находит, что защита нарушенного права истца Пулатовой Р.М. не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика ООО «Россия», не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.
Одновременно суд учитывает, что признание по судебному решению права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства является одним из условий для реализации закрепленных в Законе Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» (опубликован *** в газете «Амурская правда» ***) мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших следствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за Пулатовой Раисой Михайловной право собственности на 614\60167 доли, соответствующей квартире *** в объекте незавершенного строительства - *** этажного многоквартирного жилого дома в *** г. Благовещенска, право собственности на 610\60167 доли, соответствующей квартире *** в объекте незавершенного строительства - *** этажного многоквартирного жилого дома в *** г. Благовещенска.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в течение 10 дней через Благовещенский городской суд.
Судья Для исключений