Дело № 2 - 2691/2011
РЕШЕНИЕименем Российской Федерации
г. Благовещенск ***
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
Председательствующего Исаченко М.В.,
При секретаре Терзи Д.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алмашевой Натальи Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Россия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, -
УСТАНОВИЛ:
Алмашева Наталья Алексеевна обратилась в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Россия» о признании права собственности на 614/60167 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***. В обоснование заявленных требований указала, что *** между Алмашевой Н.А. и ООО «Россия» был заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Предметом договора явилось строительство двухкомнатной квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, общей площадью 61,4 кв.м. и расположенной на 11 этаже многоквартирного строящегося жилого дома. В соответствии с п. 2.1 соглашения цена договора составляла *** рублей. Оплата произведена полностью, что подтверждается соответствующими платежными документами. Срок завершения строительства инвестиционного объекта и сдачи дома в эксплуатацию - *** года. В настоящее время дом не достроен и не сдан в эксплуатацию. Ответчик не принимает мер к сдаче объекта в эксплуатацию. Кроме того, в отношении ответчика введена процедура в деле о банкротстве - наблюдение. Из совокупности норм действующего гражданского законодательства (ст.ст. 130, 218, 244, 307, 309, 310, 401, 702 ГК РФ, ст. 4 Закона «О защите прав потребителей») следует вывод, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В связи с изложенным истец полагает, что признание за ним доли в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Лица, участвующие в разбирательстве дела, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Истец ходатайствовал о рассмотрении настоящего гражданского дела в его отсутствие, об уважительности причин неявки иных участников судебного разбирательства суду ничего не известно. Дело в соответствие со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся истца, представителей ответчика ООО «Россия» и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Амурской области, Министерства финансов Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области.
Изучив материалы настоящего гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.
Судом установлено, что *** между обществом с ограниченной ответственностью «Россия» (застройщик) и Алмашевой Натальей Алексеевне (участник) заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (согласно ПСД - ***) в *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать в собственность участника в соответствии с проектной документацией трехкомнатную квартиру № ***, общей площадью 61,4 кв.м., расположенную на 11 этаже в этом доме, Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Стоимость объекта в соответствии с п. 2.1 договора *** рублей при цене *** рублей за 1 кв.м. Срок окончания строительства и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по акту Приемочной комиссии - *** года. Условия договора Алмашевой Н.А. выполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Изготовленным МУП «Белогорсктехинвентаризация» по состоянию на *** техническим паспортом подтверждается, что незавершенному строительством многоквартирному жилому дому в ***, присвоены инвентарный (***) и реестровый (***) номера, а также строительный адрес - ***.
Кроме того, на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по *** имеется кадастровый паспорт серии ***, оформленный *** МУП «Белогорсктехинвентаризация».
Из материалов дела также следует, что на строительство многоквартирного дома в *** застройщику ООО «Россия» было выдано администрацией г. Благовещенска разрешение на строительство от *** за № ***. Земельный участок под строительство дома отведен застройщику ООО «Россия» постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, в отношении отведенного земельного участка между ООО «Россия» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенск заключен договор аренды *** от ***, срок действия которого продлевался на основании соответствующих решений органа местного самоуправления. Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что проектная декларация строительства дома опубликована в установленном порядке.
Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства заявлено истцом Алмашевой Н.А. в связи с обстоятельствами фактического прекращения ответчиком ООО «Россия» строительства дома на завершающей стадии и за пределами предусмотренного договором от *** срока ввода дома в эксплуатацию - *** года; бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к завершению строительства и к вводу дома в эксплуатацию, а также с учетом введения в отношении ООО «Россия» процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение.
Из материалов дела следует, что процедура наблюдения введена в отношении ООО «Россия» согласно определению Арбитражного суда Амурской области от *** по делу № *** по заявлению ФНС России о признании ООО «Россия» несостоятельным (банкротом), отчет временного управляющего назначен на ***.
Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - регулируются действующим Федеральным законом от *** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения договора долевого участия в строительстве *** и получения ООО «Россия» разрешения на строительство дома в период действия этого Закона, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем), строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.
Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Судом установлено, что договорные обязательства стороной участника долевого строительства выполнены в полном объеме путем внесения долевого взноса на строительство спорного объекта. Со своей стороны, ответчик ООО «Россия» свои обязательства по договору от *** надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома в *** и квартиры № *** в его составе не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и указанная квартира в собственность истцу по приемо-сдаточному акту не передана.
Степень готовности многоквартирного жилого дома по *** составляет 11%. На незавершенный строительством дом изготовлен технический паспорт, который не позволяет индивидуализировать квартиру № *** и определить размер ее общей застроенной площади.
Между тем, принимая во внимание наличие у истца договора долевого участия в строительстве и установленные судом обстоятельства нарушения данного договора, введения процедуры наблюдения в отношении ответчика, не принятия ответчиком мер к завершению строительства и введению дома в эксплуатацию суд приходит к выводу о нарушении прав истца и необходимости их судебной защиты путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом, невозможность индивидуализации жилого помещения, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, не может являться препятствием в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку предметом заявленных требований является не соответствующее жилое помещение, а доля в праве собственности на весь объект незавершенного строительство местоположение и технические характеристики (как по проектной документации, так и фактические) которого четко определены представленными доказательствами.
Определяя размер доли, право собственности на которую следует признать за Алмашевой Н.А., суд соглашается с предложенной истцом методикой расчета. Так, при расчете доли в числителе дроби подлежит указанию площадь квартиры № *** равная указанной в договоре о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ***, а в знаменателе - значение проектной площади всего многоквартирного жилого дома (согласно ПСД ***). Данные о проектной площади здания усматриваются из приказа генерального директора ООО «Россия» *** от ***, которым утверждена проектно - сметная документация на строительство многоквартирного жилого дома Л10 с помещениями общественного назначения в Западном промышленном районе ***. Документ содержит указание на общую площадь здания - 6016,7 кв.м. Аналогичные сведении об общей площади объекта имеются в разрешении на строительство №*** - 15 от ***.
При этом суд принимает во внимание, что настоящее судебное решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства будет являться правовым основанием для государственной регистрации этого права, и в этой связи учитывает положение пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных Постановлением Правительства РФ от *** ***. Согласно этому пункту, графа «Доля» подраздела II-1 ЕГРП заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби). Следовательно, размер подлежащей признанию за истцом доли следует указать в виде правильной простой дроби, без запятых.
Таким образом, за истцом Алмашевой Н.А. подлежит признанию право собственности на 614/60167 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, инвентарный номер ***, реестровый номер ***.
Иные способы защиты суд находит не эффективными средствами правовой защиты интересов истца, поскольку любые иные обязательственные требования могут удовлетворяться должником (ответчиком) только в рамках процедуры банкротства, введенной в отношении ООО «Россия», что не обеспечивает надлежащую защиту права истца.
При этом суд находит, что защита нарушенного права истца может быть поставлена в зависимость от действий ответчика ООО «Россия», не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
По мнению суда, данная правовая позиция сообразуется с положениями Постановления Европейского Суда по правам человека от *** по делу «Бурдов против России», в котором указано, что пункт 1 статьи 6 Конвенции закрепляет за каждым право обращаться в суд в случае любого спора о его гражданских правах и обязанностях; таким образом, она заключает в себе «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство в судах по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства - участника Европейской Конвенции допускала, чтобы судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось недействующим в отношении одной из сторон в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу статьи 6 Конвенции.
При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.
Одновременно суд учитывает, что признание по судебному решению права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства является одним из условий для реализации закрепленных в Законе Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» (опубликован *** в газете «Амурская правда» ***) мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Принимая решение об удовлетворении заявленного требования, суд принимает во внимание потребительский характер настоящего иска, ввиду наличия которого истец при подаче искового заявления в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины в силу Закона (п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Следовательно, по правилам ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственную пошлину следует взыскать с ответчика, в доход соответствующего бюджета. Размер государственной пошлины, исчисленный по правилам ст.333.19 НК РФ, составляет 16796 рублей 00 копеек.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Алмашевой Натальи Алексеевны - удовлетворить.
Признать за Алмашевой Натальей Алексеевной право собственности на 614/60167 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, инвентарный номер ***, реестровый номер ***.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Россия» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16796 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Исаченко М.В.