Решение о признании права собственности на объекты незавершенного строительства

Дело № 2-2912/11

РЕШЕНИЕ

*** г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе: председательствующего судьи Бабича В.В., при секретаре Жарковой С.К., с участием представителя истца Демьянкова О.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баланщук Михаила Михайловича к ООО «Россия» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Баланщук М.М. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи ***, ***, ***, расположенные на земельном участке с кадастровым номером *** в *** г.Благовещенска.

В обоснование заявленных требований истец указал, что *** между ним и ООО «Россия» заключены: три договора займа о передаче денежных средств в размере *** рублей по каждому; предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.Благовещенска в части получения результата в виде боксового гаража ***, размером в осях 4х6 м, расположенного в комплексе боксовых гаражей в *** г.Благовещенска (*** этап строительства); предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.Благовещенска в части получения результата в виде боксового гаража ***, размером в осях 4х6 м, расположенного в комплексе боксовых гаражей в *** г.Благовещенска (*** этап строительства); предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.Благовещенска в части получения результата в виде боксового гаража ***, размером в осях 4х6 м, расположенного в комплексе боксовых гаражей в *** г.Благовещенска (*** этап строительства). В связи с оформлением документации для подготовки Постановления Администрации г.Благовещенска от *** *** ООО «Россия» были изменены номера подлежащих передаче боксовых гаражей на *** (предыдущий ***), *** (предыдущий ***), *** (предыдущий ***). В соответствии с п. 2.5. предварительных договоров стоимость объекта определена на момент их заключения в *** рублей за каждый. Всего истцом было внесено *** рублей за строительство трех боксовых гаражей. Внесение взносов в этой сумме являлось основанием приобретения боксовых гаражей. Оплата произведена истцом полностью, что подтверждается справкой, выданной ООО «Россия» о кредиторской задолженности по состоянию на ***. Таким образом, истец свои обязательства перед ООО «Россия» по оплате стоимости боксовых гаражей исполнил в полном объеме. В соответствии с условиями предварительных договоров о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.Благовещенска срок окончания строительства и ввод комплекса боксовых гаражей в эксплуатацию - *** года (п. 2.3.). Однако, ООО «Россия» принятые на себя обязательства по строительству комплекса боксовых гаражей не исполнило. В настоящее время ответчик признан банкротом, в связи с чем достройку гаражей не осуществляет. Истец полагает, что между ним и ответчиком сложились отношения строительного подряда и поскольку он оплатил стоимость боксовых гаражей, то имеет право на приобретение их в собственность.

Определением Благовещенского городского суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г.Благовещенска.

В судебном заседании представитель истца Демьянков О.А. на иске настаивал.

Истец Баланщук М.М., представители ответчика ООО «Россия» и третьего лица Администрации г.Благовещенска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Истец, воспользовавшись правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ, обеспечил явку в суд представителя. Представитель ответчика о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил. Представитель Администрации г.Благовещенска в отзыве на иск просит о рассмотрении дела без своего участия.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

В письменном отзыве на иск, поступившем в Благовещенский городской суд ***, *** ООО «Россия» ВВ с иском не согласился. В обоснование возражений указал, что *** в отношении ООО «Россия» введено конкурсное производство. Согласно ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о компенсации морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства; исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой. На сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа в размере, установленном в соответствии со ст. 4 настоящего Федерального закона, начисляются проценты в порядке и размере, которые предусмотрены настоящей статьей. Проценты на сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа, выраженную в валюте Российской Федерации начисляются в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации на дату открытия конкурсного производства. Баланщук М.М. заключил с ООО «Россия» договор займа и как индивидуальный предприниматель внес на расчетный счет ООО «Россия» денежную сумму. Оплаты по договору от *** о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве истцом не производилось, соглашений о проведении зачетов по договорам займа и долевого участия не заключалось. Истец может предъявить требование о взыскании сумм по договорам займа, а не признании права на неоплаченное имущество. При введении в отношении должника процедуры банкротства - конкурсное производство все кредиторы имеют право предъявить к должнику денежное требование в порядке, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в Арбитражный суд Амурской области в рамках дела ***. Учитывая изложенное, просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Администрации г.Благовещенска - Воробьева Е.А. в письменном отзыве на иск, поступившем в Благовещенский городской суд ***, исковые требования поддержала, указав, что согласно договора аренды земельного участка *** от *** с учетом соглашения от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от ***, земельный участок площадью 189336 кв.м. предоставлен ООО «Россия» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания. На данном земельном участке ООО «Россия» осуществляло строительство не только многоквартирных жилых домов, магазинов, административных зданий, но и гаражей. С гражданами ООО «Россия» заключало договоры займа и предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей. Таким образом, строительство гаражей осуществлялось за счет привлеченных средств граждан. Предметом предварительного договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей является заключение основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства. Однако, ООО «Россия» решением арбитражного суда Амурской области от *** признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком до *** Поэтому в настоящее время заключить основной договор в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей не представляется возможным. Вместе с тем, ООО «Россия» и Администрация города Благовещенска продолжают вести работу по документам относительно раздела земельного участка и возможности выдачи разрешения на строительство уже частично построенных гаражей. Так был разработан проект планировки и межевания территории *** улиц *** - *** - *** - *** города Благовещенска. Данный проект был предметом обсуждения на публичных слушаниях и с учетом мнения граждан по заключению оргкомитета постановлением администрации города Благовещенска от *** *** «Об утверждении документации по планировке территории *** улиц *** - *** - *** - *** города Благовещенска» были утверждены собственно сам проект планировки и межевания указанной территории, а также градостроительный план земельного участка площадью 1.0268 га, для размещения гаражей боксового типа. В последующем ООО «Россия» в соответствии с проектом планировки и межевания осуществила межевание всего земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что предусмотрено ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Земельному участку, на котором расположены боксовые гаражи согласно межевого плана, который согласован администрацией города Благовещенска ***, соответствует номер ***. В настоящее время межевой план находится в ФГУ «Земельная кадастровая палата» с целью постановки указанных в нем земельных участков на кадастровый учет и оформления на каждый земельный участок кадастровых планов. Учитывая факт невозможности заключения основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства, истец в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ избрал способ защиты своего нарушенного права путем обращения в суд за признанием права. Администрация г.Благовещенска считает такой способ защиты права правильным и не возражает против удовлетворения заявленных требований Баланщук М.М., поскольку материалами дела подтверждается, что именно он вносил денежные средства в размере по *** рублей на строительство каждого гаража. Из материалов дела усматривается, что указанные в предварительных договорах номера гаражей ***, ***, *** (схема расположения гаражей к договору) соответствуют месту расположения, указанному в техническом и кадастровом паспортах на объект незавершенного строительства Литер *** и номерам ***, ***, *** соответственно. В сложившейся ситуации истец сможет зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - боксовые гаражи ***, ***, *** в Управлении Росреестра по Амурской области только на основании судебного акта и в последующем осуществить достройку гаражей за счет собственных средств.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что *** между Баланщук М.М. и ООО «Россия» заключено три предварительных договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.Благовещенска (далее - предварительные договоры).

Предметом этих предварительных договоров указано заключение сторонами основных договоров о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве для истца боксовых гаражей ***, ***, ***, размером 4х6 м, в комплексе боксовых гаражей в *** г.Благовещенска. Стоимость гаражей составляет *** рублей каждый. Срок окончания строительства и ввода боксовых гаражей в эксплуатацию - *** года. Основной договор должен быть заключен в течение 45 дней с момента получения Застройщиком разрешения на строительство, государственной регистрации права аренды земельного участка и опубликования проектной документации в средствах массовой информации.

Также *** между Баланщук М.М. (кредитор) и ООО «Россия» (заемщик) были заключены три договора беспроцентного займа, по условиям которых кредитор передает заемщику денежные средства в размере *** рублей на срок до *** (по каждому договору), а заемщик обязуется вернуть кредитору такую же сумму денежных средств на условиях, предусмотренных договорами. Общая сумма заемных денежных средств составила *** рублей.

Данная сумма уплачена истцом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру *** от ***. В квитанции указано, что денежные средства получены от истца по договору займа от ***.

Конкурсный управляющий ООО «Россия» в письменном отзыве на иск утверждает, что Баланщук М.М. заключил с ООО «Россия» договор займа и как индивидуальный предприниматель внес на расчетный счет ООО «Россия» денежную сумму. При этом, оплаты по договору от *** о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве истцом не производилось, соглашений о проведении зачетов по договорам займа и долевого участия не заключалось.

Однако суд с приведенными представителем ответчика доводами согласиться не может в связи со следующим.

В материалы дела представлены договоры беспроцентного займа между Баланщук М.М. и ООО «Россия» от *** на общую сумму заемных денежных средств *** рублей, эту сумму истец внес в кассу заемщика согласно приходному кассовому ордеру *** от *** и в этот же день *** на эту сумму денежных средств *** рублей между сторонами были заключены предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве трех боксовых гаражей.

Доказательств исполнения заемщиком обязательств по возврату кредитору в срок до *** заемных денежных средств в рамках договоров займа от *** представителем ответчика не представлено.

В то же время истцом в материалы дела представлены соглашения между Баланщук М.М. и ООО «Россия» от *** о внесении изменений в предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.Благовещенска от ***, согласно которым сторонами изменено наименование договоров на предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г.*** и номера гаражей на ***, ***, ***.

Из изложенного следует, что между сторонами сложились отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирного жилого дома.

При этом, судом учитывается, что ы в материалы в материалы дела не представлено. рдероу со слдедующим. г.Благовещенска отренном ФЗ "проведении зачемтООО «Россия» согласно сложившейся практике заключало с гражданами договоры займа и предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве, осуществляя тем самым строительство за счет привлеченных от граждан - дольщиков денежных средств и это является общеизвестным.

Частью 1 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлен запрет Застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости до получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Однако, как следует из указанного выше и не оспорено ответчиком, данный запрет им был нарушен - до получения разрешения на строительство и выполнения других требований закона, привлечены денежные средства истца на строительство гаражей.

Таким образом, несмотря на то, что основные договоры о строительстве между сторонами не были заключены, строительство гаражей осуществлялось ответчиком за счет денежных средств истца и для него.

Согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства литер *** с кадастровым номером ***, расположенный в *** г.Благовещенска, включающий гаражи ***, ***, данный объект построен на 53%.

Как следует из технического паспорта на объект незавершенного строительства литер *** с кадастровым номером ***, расположенный в *** г.Благовещенска, включающий гараж ***, данный объект построен на 48%.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Амурской области от *** ООО «Россия» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с этим ответчиком не исполняются свои обязательства по предварительным договорам о получении разрешения на строительство, государственной регистрации права аренды земельного участка и опубликования проектной документации, поэтому невозможно заключение основных договоров по установленным законом правилам; не осуществляется достройка спорных гаражей.

Согласно ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из этих норм суд считает возможным признать за истцом право собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи ***, *** в строении литер Г с кадастровым номером *** и боксовый гараж *** в строении литер *** с кадастровым номером ***, расположенные в *** г.Благовещенска.

При этом удовлетворяя исковые требования в указанной части суд также учитывает, что земельный участок, на котором расположены эти объекты, предоставлен ООО «Россия» по договору аренды земельного участка от *** и соглашения от *** о внесении изменений в него, в аренду для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания.

Согласно ч.17 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Кроме того, из доводов представителя Администрации г.Благовещенска следует, что ООО «Россия» и Администрация города Благовещенска продолжают вести работу по документам относительно раздела земельного участка и возможности выдачи разрешения на строительство уже частично построенных гаражей. Так был разработан проект планировки и межевания территории *** в границах улиц *** - *** - *** - *** города Благовещенска. Данный проект был предметом обсуждения на публичных слушаниях и с учетом мнения граждан по заключению оргкомитета постановлением администрации города Благовещенска от *** *** «Об утверждении документации по планировке территории *** границах улиц *** - *** - *** - *** города Благовещенска» были утверждены сам проект планировки и межевания указанной территории, а также градостроительный план земельного участка площадью 1.0268 га, для размещения гаражей боксового типа. В последующем ООО «Россия» в соответствии с проектом планировки и межевания осуществила межевание всего земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что предусмотрено ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Земельному участку, на котором расположены боксовые гаражи согласно межевого плана, который согласован администрацией города Благовещенска ***, соответствует номер *** В настоящее время межевой план находится в ФГУ «Земельная кадастровая палата» с целью постановки указанных в нем земельных участков на кадастровый учет и оформления на каждый земельный участок кадастровых планов. Учитывая факт невозможности заключения основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19. НК РФ и учитывая, что в материалах дела сведения о цене спорных объектов незавершенного строительства отсутствуют, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина *** рублей, то есть как по искам не подлежащим оценке.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Признать за Баланщук Михаилом Михайловичем право собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи ***, *** в строении литер *** с кадастровым номером *** и боксовый гараж *** в строении литер *** с кадастровым номером ***, расположенные в *** г.Благовещенска.

Взыскать с ООО «Россия» в доход местного бюджета государственную пошлину *** (***) рублей.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в течение десяти дней через Благовещенский городской суд.