Решение о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Дело №2 -4000/2011

именем Российской Федерации

г. Благовещенск ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Исаченко М.В.,

При секретаре Терзи Д.Л.,

С участием истца Поляковой Е.И., представителя истца Поляковой Е.И- Цветковой И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Елены Игоревны к ООО «Россия» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, -

УСТАНОВИЛ:

Полякова Е.И. обратилась в Благовещенский городской суд Амурской области с указанными исковыми требованиями к ответчику, в обоснование указав, что *** заключила с ответчиком предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в части получения результата в виде боксовых гаражей ***, 196, размером в осях 4 м. х 6 м., расположенных в комплексе боксовых гаражей в Северной планировочной зоне г. Благовещенска (2 этап строительства). *** между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в Северной планировочной зоне г. Благовещенска об изменении номеров гаражей с ***, *** на ***, ***. В соответствии с п. 2.5. предварительного договора стоимость объекта определена на момент заключения договора *** рублей, исходя из стоимости 1 гаража - *** рублей. Внесение данного вклада являлось основанием приобретения боксовых гаражей ***, ***. Оплата произведена истцом полностью, что подтверждается справкой ООО «Россия» от ***. Таким образом, обязательства по оплате стоимости боксовых гаражей истцом были исполнены в полном объеме. В соответствии с п. 2.3 предварительного договора срок окончания строительства и ввод комплекса боксовых гаражей (2 этап строительства) в эксплуатацию *** года. На данный момент ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по заключению основного договора, строительству комплекса боксовых гаражей. Строительство боксовых гаражей не завершено, фактически прекращено, объект не сдан в эксплуатацию. Решением Арбитражного суда Амурской области от *** ООО «Россия» признано несостоятельным (банкротом). Истец полагает, что предъявление физическими лицами в суд общей юрисдикции требований о признании права собственности на имущество, созданное в порядке долевого участия, не противоречит требования Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», основано на положения ст.ст. 11,12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ, и не затрагивает прав других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику. В связи с изложенным истец полагает, что признание за ней, полностью оплатившей стоимость боксовых гаражей, права собственности на объект незавершенного строительства возможно на основании положений ст.ст. 30, 130, 218, 244, 307, 309, 310, 401, 702 ГК РФ, ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, просила суд признать право собственности на объект незавершенного строительства - боксовые гаражи ***, *** в комплексе боксовых гаражей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером *** в Западной промышленной зоне г. Благовещенска.

В судебном заседании истец, представитель истца поддержали заявленные требования, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика - ООО «Россия», представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации г. Благовещенска, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причины неявки не известны. При данных обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. При этом возражений на заявленные исковые требования от ответчика в адрес суда не поступало.

От администрации г. Благовещенска поступил отзыв на заявленные требования, в котором указывается, что согласно договору аренды земельного участка *** от *** с учетом соглашения от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от *** земельный участок площадью 189336 кв.м. предоставлен ООО «Россия» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания. На данном земельном участке ООО «Россия» осуществляла строительство не только многоквартирных жилых домов, магазинов, административных зданий, но и гаражей. С гражданами ООО «Россия» заключало договоры займа и предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей. Таким образом, строительство гаражей осуществлялось за счет привлеченных средств граждан. Предметом предварительного договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей являлось заключение основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства. Однако ООО «Россия» решением Арбитражного суда Амурской области от *** признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком до ***. В виду изложенного, в настоящее время заключить основной договор в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей не представляется возможным. Вместе с тем ООО «Россия» и администрация г. Благовещенска продолжают вести работу по документам относительно раздела земельного участка и возможности выдачи разрешения на строительство уже частично построенных гаражей. Так, был разработан проект планировки и межевания территории Западной промышленной зоны в границах улиц ***. Данный проект был предметом обсуждения на публичных слушаниях и с учетом мнения граждан по заключению оргкомитета Постановлением администрации г. Благовещенска от *** *** «Об утверждении документации по планировке территории Западной промышленной зоны в границах улиц ***» были утверждены собственно сам проект планировки и межевания указанной территории, а также градостроительный план земельного участка площадью 1,0268 га., для размещения гаражей боксового типа. В последующем ООО «Россия» в соответствии с проектом планировки и межевания осуществило межевание всего земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что предусмотрено ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Земельному участку, на котором расположены боксовые гаражи согласно межевого плана, который согласован с администрацией г. Благовещенска ***, соответствует номер :***. В настоящее время межевой план находится в ФГУ «Земельная кадастровая палата» с целью постановки указанных в нем земельных участков на кадастровый учет и оформления на каждый земельный участок кадастровых планов. Учитывая факт невозможности заключения основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства, истец в соответствии со ст. 12 ГК РФ избрал способ защиты своего нарушенного права путем обращении в суд за признанием права. Администрация г. Благовещенска считает такой способ защиты права правильным и не возражает против удовлетворения заявленных требований Поляковой Е.И., поскольку материалами дела подтверждается, что именно она вносила денежные средства в размере *** рублей и именно на строительство гаражей. Из материалов дела усматривается, что указанные в предварительном договоре номера гаражей *** и *** соответствуют месту расположения, указанному в техническом и кадастровом паспортах на объект незавершенного строительства литер *** под номерами *** и *** соответственно. Изменение номера гаражей так же подтверждается соглашением сторон от ***. В сложившейся ситуации истец сможет зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - боксовый гараж *** и боксовый гараж *** в Управлении Росреестра по Амурской области только на основании судебного акта и в последующем осуществить достройку гаражей за счет собственных средств.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав пояснения истца, ее представителя, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** между ООО «Россия» (застройщик) и Поляковой Еленой Игоревной (участник) заключен предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в Северной планировочной зоне г. Благовещенска, по условиям которого застройщик и участник в течение 45 дней с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство на объект, опубликования проектной документации в средствах массовой информации (и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования); государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого будет входить объект долевого строительства, - обязались заключить основной договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей, предметом которого будет являться привлечение денежных средств участника для долевого строительства боксового гаража в комплексе боксовых гаражей и последующая передача боксового гаража, в случае его полной оплаты и получения разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса, в собственность участника (п. 1.1).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 предварительного договора объектом долевого строительства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с п. 1.1 настоящего договора, признается боксовые гаражи ***, 196, размером в осях 4 м. х 6 м., расположенные в комплексе боксовых гаражей в Северной планировочной зоне г. Благовещенска (2 этап строительства). Срок окончания строительства и ввод комплекса боксовых гаражей (2 этап строительства) в эксплуатацию *** года.

В силу п. 2.5 предварительного договора стоимость объекта определена на момент заключения настоящего договора и будет составлять на момент подписания основного договора *** рублей, исходя из стоимости 1 гаража -*** рублей.

При этом, обстоятельства внесения истцом денежных средств в ООО «Россия» в размере *** рублей подтверждаются представленной справкой ООО «Россия» от ***. В качестве основания внесения денежных средств указано: «по предварительному договору о передаче средств, в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей от ***».

В соответствии с соглашением о внесении изменений в предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в Северной планировочной зоне г. Благовещенска от ***, заключенным между сторонами ***, изменено название договора, которое изложено в следующей редакции: «Предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в Западной промышленной зоне г. Благовещенска». В соответствии с изменениями, внесенными в п. 2.1 договора объектом долевого строительства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с п. 1.1. договора, признаются боксовые гаражи ***, ***, размером в осях 4 м. х 6 м., расположенные в комплексе боксовых гаражей в Западной промышленной зоне г. Благовещенска.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

При этом из материалов гражданского дела следует, что до настоящего времени разрешение на строительство комплекса боксовых гаражей ответчиком не получено, что препятствует заключению основного договора с истцом.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При этом из технического паспорта на объект незавершенного строительства - комплекс боксовых гаражей IV этап строительства 2-й блок №№ ***, *** изготовленного Благовещенским отделением Амурского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ***, усматривается, что, несмотря на отсутствие всей необходимой градостроительной документации, и в условиях незаключения с гражданами основных договоров о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве гаражей, ООО «Россия» с *** года производилось строительство комплекса боксовых гаражей в Западной промышленной зоне г. Благовещенска. Незавершенному строительством объекту присвоен инвентарный ***. Степень готовности объекта составляет 35 %, действительная инвентаризационная стоимость объекта - *** рубля.

Кроме того, на незавершенный строительством объект имеется кадастровый паспорт серии ***, оформленный *** Благовещенским отделением Амурского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

При этом строительство комплекса боксовых гаражей произведено ООО «Россия» на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 189336 кв.м., предоставленном ООО «Россия» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания на основании договора аренды земельного участка *** от *** с учетом соглашения от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от ***.

Постановлением администрации г. Благовещенска от *** *** по результатам рассмотрения документации по планировке территории, протокола проведения публичных слушаний по проектам планировки и межевания территорий кварталов ***, *** в Западной промышленной зоне г. Благовещенска от ***, заключения о результатах публичных слушаний по рассмотрению проектов планировки и межевания территории кварталов ***, *** в Западной промышленной зоне от ***, была утверждена документация по планировке территории Западной промышленной зоны в границах улиц ***: 1.1 проект планировки и межевания территории Западной промышленной зоны в границах улиц ***; 1.2 градостроительный план земельного участка площадью 1,9268 га. для размещения гаражей боксового типа.

В настоящее время в соответствии с проектом планировки и межевания произведено межевание земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что соответствует положениям ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Земельному участку, на котором распложены боксовые гаражи, согласно межевого плана, *** согласованного с администрацией г. Благовещенска, соответствует номер :***. В настоящее время решается вопрос о постановке указанных в межевом плане земельных участков на кадастровый учет и оформления на каждый земельный участок кадастровых планов.

На основании изложенного, оценивая характер правоотношений, фактически сложившихся между ООО «Россия» и Поляковой Е.И. которыми *** был заключен предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия, принимая во внимание, что денежные средства, внесенные истцом, фактически были приняты ответчиком в качестве оплаты строительства боксовых гаражей, суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства свидетельствуют о привлечении ответчиком указанных денежных средств истца именно на цели долевого участия в строительстве гаражей в Западной промышленной зоне г. Благовещенска в целях последующей передачи в собственность истца боксовых гаражей *** и ***, строительство которых являлось предметом инвестирования со стороны истца. При этом из материалов гражданского дела усматривается, что инвестирование строительства гаража осуществлялось истцом для удовлетворения своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства ответчиком, надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не оспаривались, подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от ***, оставленным без изменения постановлением шестого арбитражного апелляционного суда от ***, которым ООО «Россия» было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановления Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Амурской области от *** *** по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, - привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства заявлено истцом в связи с бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к получению всей необходимой разрешающей документации для строительства гаражей, заключению основных договоров о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей, к завершению строительства и ко вводу гаражей в эксплуатацию, в связи с невозможностью совершения указанных действий по причине введения в отношении ООО «Россия» процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Так, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Амурской области от *** по делу № *** по заявлению ФНС России ООО «Россия» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, - конкурсное производство, отчет конкурсного управляющего назначен на ***.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Судом установлено, что денежные средства в размере *** рублей фактически были внесены истцом в кассу ответчика в качестве долевого взноса на строительство комплекса боксовых гаражей в Западной промышленной зоне г. Благовещенска в целях получения в собственность по завершению строительства боксовых гаражей ***, *** размером в осях 4 м. х 6 м. Со своей стороны, ответчик ООО «Россия» свои обязательства надлежащим образом не исполняет, поскольку до настоящего времени вся необходимая градостроительная документация на строительство объекта ответчиком не получена, что в свою очередь является препятствием к заключению основного договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей, к завершению возведения гаражей, на строительство которых были привлечены денежные средства истца, к вводу их в эксплуатацию, а также к передаче истцу объекта, строительство которого было инвестировано за счет его средств, и оформлению права собственности истца на него.

Между тем, принимая во внимание установленные судом обстоятельства фактического привлечения ответчиком денежных средств истца на цели долевого участия в строительстве гаражей в Западной промышленной зоне г. Благовещенска, обстоятельства непринятия ответчиком мер к оформлению всей необходимой градостроительной документации, необходимой для заключения основного договора долевого участия, завершения строительства и введения гаражей в эксплуатацию, невозможности совершения в настоящее время указанных действий в связи с признанием ответчика несостоятельным (банкротом), а также учитывая, что строительство комплекса гаражей осуществлено на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке, условия заключенных между сторонами договоров позволяют с достоверностью определить объект, строительство которого инвестировалось истцом, суд приходит к выводу о нарушении прав истца и необходимости их судебной защиты путем признания права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом сложившихся между сторонами правоотношений, - боксовые гаражи ***, ***, расположенные в комплексе боксовых гаражей IV этапа строительства 2-й блок, местоположение и технические характеристики которого (как по проектной документации, так и фактические) определены представленными доказательствами, в том числе техническим паспортом на объект незавершенного строительства. Данное обстоятельство позволит истцу в дальнейшем осуществить достройку гаражей за счет собственных средств.

При этом суд учитывает, что в соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Кроме того, суд находит, что защита нарушенного права истца не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика ООО «Россия», не исполнившего надлежащим образом принятый на себя договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.

По мнению суда, данная правовая позиция сообразуется с положениями Постановления Европейского Суда по правам человека от *** по делу «Бурдов против России», в котором указано, что пункт 1 статьи 6 Конвенции закрепляет за каждым право обращаться в суд в случае любого спора о его гражданских правах и обязанностях; таким образом, она заключает в себе «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство в судах по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства - участника Европейской Конвенции допускала, чтобы судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось недействующим в отношении одной из сторон в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу статьи 6 Конвенции.

При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение об удовлетворении заявленного Поляковой Е.И. требования, суд принимает во внимание потребительский характер настоящего иска, ввиду наличия которого истец при подаче искового заявления в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины в силу Закона (п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Следовательно, по правилам ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственную пошлину в размере 200 рублей следует взыскать с ответчика, в доход соответствующего бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Поляковой Елены Игоревны - удовлетворить

Признать за Поляковой Еленой Игоревной право собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи *** и *** в комплексе боксовых гаражей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером *** в Западной промышленной зоне г. Благовещенска с инвентарным номером ***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Россия» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней, срок исчисляя с даты изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий: М.В. Исаченко