Решение о предоставлении жилого помещения

Дело № 2-3431/11

именем Российской Федерации

*** г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Дружинина О.В.,

при секретаре Шевченко А.А.,

с участием представителя истца Рытова П.А. - Гладуна А.Н., представителя ответчика - Литовченко О.В., представителя ФСФР - Копылова О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рытова Павла Алексеевича к жилищному накопительному кооперативу «Наш город» о предоставлении жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Рытов П.А. обратился в суд с указанным иском к жилищному накопительному кооперативу «Наш город» (далее - ЖНК). Как следует из изложенных в заявлении обстоятельств, пояснений представителя истца в судебном заседании, *** Рытов П.А. был принят в члены данного ЖНК, внеся в тот же день паевой взнос в размере *** рублей. При этом *** между ЖНК и истцом было заключено соглашение о подборе индивидуального объекта для пайщика - двухкомнатной квартиры под строительным *** в строящемся жилом доме в *** квартале г. Благовещенска, ориентировочной стоимостью *** рублей (при площади квартиры 62,35 кв. метров, по цене *** рублей за 1 кв. метр). Срок ввода дома в эксплуатацию - *** года. В дальнейшем, *** между ЖНК и истцом было заключено соглашение о подборе другого (взамен первоначального) индивидуального объекта - однокомнатной квартиры под строительным *** в том же строящемся жилом доме в *** квартале г. Благовещенска, ориентировочной стоимостью *** рублей (при площади квартиры 41,4 кв. метров, по цене *** рублей за 1 кв. метр), при том же сроке ввода дома в эксплуатацию (*** года).

Между тем, до настоящего времени квартира для истца кооперативом не приобретена и в пользование ему не передана. Как пояснил директор кооператива, в ЖНК сложилось тяжелое материальное положение по причине присвоения прежним руководителем денежных средств кооператива, в связи с чем пришлось расторгнуть ранее заключенные договоры долевого участия в строительстве жилья.

Поскольку ЖНК по своей сути является потребительским, и Рытов П.А. намеревался приобрести квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, истец считает, что на указанные правоотношения распространяется законодательство о защите прав потребителей.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по предоставлению истцу жилого помещения, уточнив в лице своего представителя заявленные требования, истец просит обязать ответчика исполнить соглашение от *** и передать ему (Рытову П.А.) в пользование на условиях найма однокомнатную квартиру в г. Благовещенске, общей площадью не менее 41,4 кв. метров, отвечающую установленным санитарным и техническим нормам и правилам, иным требованиям законодательства.

Представитель ответчика с иском не согласилась, указав, что законодательство о защите прав потребителей применяется только к отношениям, которые не связаны с членством граждан в ЖНК и возникают из возмездных гражданско-правовых договоров, заключаемых кооперативом с его членами; а потому в данном случае не применимо. Не оспаривая факт возникновения у истца *** права на приобретение для него кооперативом жилого помещения, пояснила, что помимо Рытова П.А., в настоящее время такое же право имеют и иные члены кооператива (всего *** человек), при этом *** из них в очереди на получение жилья находятся впереди истца. Сейчас кооперативом проводится работа по заключению сделки по приобретению жилья для ЛП (первой в этой очереди). Какое время понадобится ЖНК для приобретения жилья всем упомянутым 18 пайщикам, представитель ответчика ответить затруднилась.

Представитель ФСФР пояснил, что в связи с поздним предоставлением ответчиком отчетности не может оценить финансовую устойчивость кооператива, однако на конец предыдущего отчетного периода его финансовая устойчивость беспокойства у ФСФР не вызывала.

Выслушав пояснения участвующих в процессе лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 2 Федерального закона от *** *** «О жилищных накопительных кооперативах», под жилищным накопительным кооперативом понимается потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

В силу ст. 28 данного Закона, право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан: 1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива; 2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом кооператива части паевого взноса, предусмотренной пунктом 1 части 2 статьи 27 настоящего Федерального закона, и истечения установленного выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива срока внесения указанной части паевого взноса.

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива (далее - порядок определения очередности) устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива. При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Порядок определения очередности должен соответствовать требованиям настоящего Федерального закона, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленным статьей 47 настоящего Федерального закона, и не должен приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленных статьей 49 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 47 Закона, размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее тридцати процентов от размера паевого взноса члена кооператива. Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. При недостатке указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать семьдесят процентов размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности. Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 49 того же Закона, оценка финансовой устойчивости деятельности кооператива проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, его территориальными органами в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива. Жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы: 1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива; 2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива; 3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива; 4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива; 5) норматив максимальной задолженности членов кооператива; 6) норматив долговой нагрузки кооператива; 7) норматив задолженности членов кооператива; 8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации нормативы.

По смыслу статей 29 и 30 Закона, после приобретения кооперативом жилого помещения для члена кооператива, данное жилое помещение передается в пользование члену кооператива; член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

Из дела видно, что *** истец был принят в члены жилищного накопительного кооператива «Наш город». В тот же день Рытов П.А. внес в ЖНК единовременный паевой взнос в размере *** рублей; за ним зафиксирован реестровый номер ***, им избрана «единовременная» форма участия в деятельности ЖНК.

При этом *** между ЖНК и истцом было заключено соглашение о подборе индивидуального объекта для пайщика - квартиры в строящемся жилом доме в *** квартале г. Благовещенска, ориентировочной стоимостью *** рублей (при площади квартиры 62,35 кв. метров, по цене *** рублей за 1 кв. метр). Срок ввода дома в эксплуатацию - *** года.

В дальнейшем, ***, по инициативе Рытова П.А. между ЖНК и истцом было заключено соглашение о подборе другого (взамен первоначального) индивидуального объекта - однокомнатной квартиры под строительным *** в том же строящемся жилом доме в *** квартале г. Благовещенска, ориентировочной стоимостью *** рублей (при площади квартиры 41,4 кв. метров, по цене *** рублей за 1 кв. метр), при том же сроке ввода дома в эксплуатацию (*** года).

*** ЖНК и истцом подписан предварительный график рассрочки выплаты пая, согласно которому ориентировочная стоимость объекта составляет *** рублей, членский вступительный взнос - *** рублей. Форма участия в деятельности кооператива - оптимальная: пайщику предоставляется рассрочка на 120 месяцев, ежемесячный членский взнос - 0,15 %. На момент составления графика Пайщик внес паевой взнос в размере *** рублей, размер оставшейся части паевого взноса составляет *** рублей.

Из дела видно, что ранее заключенные между ЖНК и застройщиком СК договоры долевого участия в строительстве данных квартир (*** и ***) были расторгнуты по соглашению сторон соответственно *** и ***, то есть - до истечения установленного ст. 47 Закона о ЖНК минимального (двухлетнего) срока внесения членом кооператива Рытовым П.А. части паевого взноса, после внесения которой у него возникает право на приобретение или строительство кооперативом для него жилого помещения.

Согласно утвержденным решением общего собрания членов ЖНК Формам участия пайщика в деятельности ЖНК «Наш город», при «единовременной» форме участия сумма первоначального паевого взноса, при котором у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, составляет не менее 30% от ориентировочной стоимости жилого помещения. До приобретения или строительства жилого помещения для члена кооператива составляется «Предварительный график рассрочки выплаты пая». После приобретения или строительства жилого помещения для члена кооператива определяется итоговая стоимость жилого помещения, в которую входят цена покупки, риэлтерские услуги и т.д., составляется «Индивидуальный график рассрочки выплаты пая». Сроки и периодичности внесения соответствующих платежей, при соблюдении которых у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения (как того требует ст. 27 Закона), в Формах участия пайщика в деятельности ЖНК «Наш город» (при «единовременной» форме участия) не оговорены.

Формы участия в деятельности кооператива упомянуты также в разделе 2 утвержденного решением общего собрания ЖНК Положения о порядке формирования и использования фонда взаимопомощи кооператива. Данным Положением, предусмотрена, в том числе, форма участия «оптимальная», при которой период внесения части паевого взноса (режим накопления), после которого у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, составляет от 6 до 60 месяцев.

При этом суд учитывает, что в силу п. 7 ст. 27 Закона, форма участия в деятельности кооператива не может устанавливаться индивидуально (то есть - помимо утвержденной кооперативом формы участия для всех его членов) для одного члена кооператива (в том числе, в соглашениях, заключенных между кооперативом и его членом).

Таким образом, ни в приведенных документах ЖНК о формах участия в кооперативе, ни в оформленных совместно ЖНК и истцом документах не указан точный срок накопления Рытовым П.А. первоначальной части пая, после которого у него возникает право на приобретение или строительство для него кооперативом жилого помещения.

Как указано выше, Законом о ЖНК определено, что очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливаетсяпосле наступления двух событий: 1) внесения членом кооператива части паевого взноса, предусмотренной пунктом 1 части 2 статьи 27 настоящего Федерального закона, 2) истечения установленного выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива срока внесения указанной части паевого взноса.

Материалами дела подтверждается, что в настоящее время истец внес в кооператив: паевых взносов - *** рублей (последний взнос внесен ***), то есть - 77,5 % от фактической оплаты; членских взносов - *** рублей; резервных взносов - *** рублей.

Стороной ответчика не оспаривалось, что истцом было внесено в кассу кооператива в качестве паевых взносов более 50% от ориентировочной стоимости жилья, при этом он вносил взносы более двух лет, исполнив условие п. 5 ст. 47 Закона для возникновения у него права на приобретение для него жилья кооперативом.

В связи с этим представитель ответчика не оспаривал доводы истца о том, что у ЖНК возникла обязанность по приобретению для Рытова П.А. жилого помещения в порядке очередности, несмотря на усматривающееся судом отсутствие достоверных сведения о соблюдении Рытовым П.А. второго из перечисленных условий, в силу его (второго условия) изначальной неопределенности.

Закон о ЖНК определяет, что порядок определения данной очередности устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива. При установлении порядка определения очередности должны учитываться: 1) размер внесенного паенакопления; 2) срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. Кроме того, также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Как видно из Устава кооператива, его положения в этой части только полностью дублирует положения Закона о ЖНК и порядка определения данной очередности для ЖНК «Наш город» не устанавливает; при этом Устав определяет, что данный порядок устанавливается решением общего собрания членов ЖНК и отражается в положении о порядке приобретения объектов недвижимости для членов ЖНК «Наш город».

В Положении о порядке приобретения объектов недвижимости для членов ЖНК «Наш город», утвержденном решением общего собрания членов ЖНК от ***, порядок определения очередности нашел свое отражение в п. 3.1 и сводится лишь к тому, что в кооперативе существует единая очередь, фиксированная позиция в которой присваивается после внесения либо накопления пайщиком суммы пая в размере не менее 50% от ориентировочной стоимости объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в том виде, как того требуют положения Федерального закона от *** *** «О жилищных накопительных кооперативах» (то есть, в виде, позволяющем четко и недвусмысленно установить сроки накопления первоначальной части пая и принципы последующего закрепления позиции пайщика в общей очереди ожидающих приобретения жилья, обеспечивающие, в том числе, финансовую устойчивость кооператива) формы участия членов кооператива в деятельности кооператива и порядок определения очередности в ЖНК «Наш город» не установлены.

Между тем, по смыслу Закона о ЖНК, формы участия членов кооператива в деятельности кооператива, порядок определения очередности, другие условия деятельности ЖНК, равно как и контроль за его деятельностью и его финансовой устойчивостью, определяются и осуществляются его членами (в том числе, и Рытовым П.А.), добровольно объединившимися в целях удовлетворения своих потребностей в жилых помещениях. Для достижения своих целей члены кооператива вправе участвовать в управлении кооперативом; получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, необходимом для осуществления контроля за его деятельностью и для управления им; обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива.

Данные положения Закона членами кооператива (в том числе, Рытовым П.А.) не исполнены, формы участия членов кооператива в деятельности кооператива и порядок определения очередности в кооперативе ими должным образом не установлены.

Следует при этом отметить, что в силу п. 2 ст. 6 Закона о ЖНК, члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

При таких обстоятельствах, несмотря на признание ответчиком факта приобретения истцом права на приобретение для него в собственность жилья кооперативом, суд лишен возможности определить достоверность как этого факта, так и факта приобретения такого же права остальными членами кооператива из представленного ЖНК списка очередников, равно как и достоверность самой очереди.

Суд также отмечает, что согласно представленным ответчикам документам о членах кооператива, у которых возникло право на получение жилья (списку очередников в количестве *** человек, справкам о внесенных ими взносах), размер внесенного пая членом кооператива АА больше, чем у Рытова П.А., а десять членов кооператива вступили в него ранее Рытова П.А., что в силу закона не позволяет кооперативу приобрести жилье для истца ранее указанных лиц.

В силу изложенного, суд считает требования истца необоснованными, а потому не подлежащими удовлетворению.

Суд также считает ошибочной позицию истца о возможности применения к данному спору положений Закона «О защите прав потребителя», поскольку в силу п. 6 ст. 3, п. 3 ст. 16 Закона кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Правила, установленные законодательством о защите прав потребителей, применяются только к отношениям, которые не связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из возмездных гражданско-правовых договоров, заключаемых кооперативом с его членами.

На основании изложенного, а также с учетом правил ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с истца, которому отказано в удовлетворении его требований, надлежит взыскать в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме *** рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Рытову Павлу Алексеевичу отказать в удовлетворении иска к жилищному накопительному кооперативу «Наш город» о предоставлении жилого помещения по договору найма.

Взыскать с Рытова Павла Алексеевича в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме *** рублей.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Дружинин

Решение в окончательной форме составлено ***