Дело №2 - 4300/2011

именем Российской Федерации

г. Благовещенск                                                                  ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Шульга И.В.,

при секретаре Крайней Е.А.,

с участием истца Ширкиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ширкиной Натальи Александровны к ООО «Россия» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Ширкина Н.А. обратилась в Благовещенский городской суд Амурской области с указанными исковыми требованиями к ответчику, в обоснование указав, что *** между ней и ООО «Россия» были заключены четыре договора займа о передаче денежных средств на общую сумму *** рублей, четыре предварительных договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г. Благовещенска в части получения результата в виде боксовых гаражей ***, ***, ***, ***, размером в осях 4 м. х 6 м., расположенного в комплексе боксовых гаражей в *** г. Благовещенска (*** этап строительства). В соответствии с п. 2.5. предварительных договоров стоимость объекта определена на момент заключения договора *** рублей, оплата произведена истцом полностью, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру ***, ***,***,*** от ***. Таким образом, обязательства по оплате стоимости боксового гаража истцом были исполнены в полном объеме. В соответствии с п. 2.3 предварительного договора срок окончания строительства и ввод комплекса боксовых гаражей (*** этап строительства) в эксплуатацию *** года. На данный момент ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по заключению основного договора, строительству комплекса боксовых гаражей. Строительство боксовых гаражей не завершено, фактически прекращено, объект не сдан в эксплуатацию. Решением Арбитражного суда Амурской области от *** ООО «Россия» признано несостоятельным (банкротом). Истец полагает, что предъявление физическими лицами в суд общей юрисдикции требований о признании права собственности на имущество, созданное в порядке долевого участия, не противоречит требования Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», основано на положения ст.ст. 11,12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ, и не затрагивает прав других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику. В связи с изложенным истец полагает, что признание за ним, полностью оплатившим стоимость боксового гаража, права собственности на объект незавершенного строительства возможно на основании положений ст.ст. 30, 130, 218, 244, 307, 309, 310, 401, 702 ГК РФ, ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, Ширкина Н.А. просила суд признать право собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи ***,***,***, *** в комплексе боксовых гаражей, расположенном на земельном участке в *** г. Благовещенска.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении, привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - ООО «Россия», надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причины неявки не известны. При данных обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя ответчика. Возражений на заявленные исковые требования от ответчика в адрес суда не поступало.

Представитель третьего лица - администрации г. Благовещенска, надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не явился, имеется ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя администрации г. Благовещенска в связи с занятостью представителей в других судебных заседаниях. При данных обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Из письменного отзыва администрации г. Благовещенска следует, что согласно договора аренды земельного участка *** от *** с учетом соглашения от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от *** земельный участок площадью 189336 кв.м. предоставлен ООО «Россия» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания. На данном земельном участке ООО «Россия» осуществляло строительство не только многоквартирных жилых домов, магазинов, административных зданий, но и гаражей. С гражданами ООО «Россия» заключало договоры займа и предварительные договоры о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей. Таким образом, строительство гаражей осуществлялось за счет привлеченных средств граждан. Предметом предварительного договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей являлось заключение основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства. Однако ООО «Россия» решением Арбитражного суда Амурской области от *** признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком до ***. В виду изложенного, в настоящее время заключить основной договор в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей не представляется возможным. Вместе с тем ООО «Россия» и администрация г. Благовещенска продолжают вести работу по документам относительно раздела земельного участка и возможности выдачи разрешения на строительство уже частично построенных гаражей. Так, был разработан проект планировки и межевания территории *** в границах улиц *** - *** - *** - *** г. Благовещенска. Данный проект был предметом обсуждения на публичных слушаниях и с учетом мнения граждан по заключению оргкомитета Постановлением администрации г. Благовещенска от *** *** «Об утверждении документации по планировке территории *** в границах улиц *** - *** - *** - *** г. Благовещенска» были утверждены собственно сам проект планировки и межевания указанной территории, а также градостроительный план земельного участка площадью 1,0268 га., для размещения гаражей боксового типа. В последующем ООО «Россия» в соответствии с проектом планировки и межевания осуществило межевание всего земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что предусмотрено ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Земельному участку, на котором расположены боксовые гаражи согласно межевого плана, который согласован с администрацией г. Благовещенска ***, соответствует номер ***. В настоящее время межевой план находится в ФГУ «Земельная кадастровая палата» с целью постановки указанных в нем земельных участков на кадастровый учет и оформления на каждый земельный участок кадастровых планов. Учитывая факт невозможности заключения основного договора в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей после получения всей необходимой градостроительной документации, с целью передачи построенного гаража в собственность участника строительства, истец в соответствии со ст. 12 ГК РФ избрал способ защиты своего нарушенного права путем обращении в суд за признанием права. Администрация г. Благовещенска считает такой способ защиты права правильным и не возражает против удовлетворения заявленных требований Ширкиной Н.А. поскольку материалами дела подтверждается, что именно она вносила денежные средства в размере *** рублей и именно на строительство указанных гаражей. В сложившейся ситуации истец сможет зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - боксовые гаражи ***,***,***, *** в Управлении Росреестра по Амурской области только на основании судебного акта и в последующем осуществить достройку гаража за счет собственных средств.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** между ООО «Россия» (застройщик) и Ширкиной Н.А. (участник) были заключены четыре предварительных договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г. Благовещенска, по условиям которого застройщик и участник в течение 20 дней с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство на объект, опубликования проектной документации в средствах массовой информации (и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования); государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого будет входить объект долевого строительства, - обязались заключить основной договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей, предметом которого будет являться привлечение денежных средств участника для долевого строительства боксовых гаражей в комплексе боксовых гаражей и последующая передача боксового гаража, в случае его полной оплаты и получения разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса, в собственность участника (п. 1.1).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 предварительных договоров объектом долевого строительства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с п. 1.1 настоящих договоров, признаются боксовые гаражи ***, ***, ***, ***, размером в осях 4 м. х 6 м., расположенные в комплексе боксовых гаражей в *** г. Благовещенска (*** этап строительства). Срок окончания строительства и ввод комплекса боксовых гаражей (*** этап строительства) в эксплуатацию *** года.

В силу п. 2.5 предварительных договоров стоимость объектов определена на момент заключения договоров и будет составлять на момент подписания основного договора *** рублей (за каждый объект).

В тот же день, а именно ***, между Ширкиной Н.А. (кредитор) и ООО «Россия» (заемщик) были заключены четыре договора займа ***,***,***,*** по условиям которых кредитор передает на условиях настоящего договора в собственность заемщику денежные средства в размере *** рублей (по каждому договору) в срок не позднее ***, а заемщик обязуется возвратить кредитору такую же сумму денежных средств на условиях, предусмотренных настоящим договором. В силу п. 1.2 договора займа указанная в п. 1.1 сумма займа предоставляется заемщику кредитором безвозмездно, без уплаты процентов за пользование займом, на срок до ***.

Обстоятельства внесения истцом денежных средств в ООО «Россия» в размере *** рублей подтверждаются представленными квитанциями к приходному кассовому ордеру ***, ***, ***, *** от ***. В качестве основания внесения денежных средств в квитанциях к приходному кассовому ордеру указано: «договор займа».

В соответствии с соглашениями о внесении изменений в предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г. Благовещенска от ***, заключенным между сторонами ***, изменено название договора, которое изложено в следующей редакции: «Предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса боксовых гаражей в *** г. Благовещенска». В соответствии с изменениями, внесенными в п. 2.1 договоров, объектом долевого строительства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с п. 1.1. договора, признаются соответственно боксовые гаражи ***,***, ***, ***, размером в осях 4 м. х 6 м., расположенные в комплексе боксовых гаражей в *** г. Благовещенска.

Судом установлено, что изменения в предварительные договоры, оформленные соглашениями от ***, были обусловлены разработанной в *** году АП по заказу ООО «Россия» проектной документацией по строительству объекта - гаражей в *** г. Благовещенска.

В ходе сопоставления представленной администрацией г. Благовещенска первоначальной схемы расположения гаражей с указаниеи очередей строительства, и схемы к проектной документации АП судом установлено, что конфигурация и расположение гаражей не изменилось, произошло изменение очередей строительства и нумерации гаражей в блоках, согласно которым гаражные боксы ***, ***, ***, *** перенумерованы в гаражные боксы соответственно ***,***, ***, *** и относятся к *** этапу строительства.

Из представленного технического паспорта на объект незавершенного строительства - комплекс боксовых гаражей *** этап строительства 1-й блок***-***, изготовленного Благовещенским отделением Амурского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ***, усматривается, что несмотря на отсутствие всей необходимой градостроительной документации и в условиях незаключения с гражданами основных договоров о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве гаражей, ООО «Россия» с *** года производилось строительство комплекса боксовых гаражей в *** г. Благовещенска. Незавершенному строительством объекту присвоен инвентарный ***. Степень готовности объекта составляет 34 %, действительная инвентаризационная стоимость объекта - *** рублей.

Кроме того, на незавершенный строительством объект имеется кадастровый паспорт серии ***, оформленный *** Благовещенским отделением Амурского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», объекту присвоен кадастровый номер ***.

Строительство комплекса боксовых гаражей произведено ООО «Россия» на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 189261 кв.м., предоставленному ООО «Россия» для строительства многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания на основании договора аренды земельного участка *** от *** с учетом соглашения от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от ***.

Постановлением администрации г. Благовещенска от *** *** по результатам рассмотрения документации по планировке территории, протокола проведения публичных слушаний по проектам планировки и межевания территорий кварталов ***, *** в *** г. Благовещенска от ***, заключения о результатах публичных слушаний по рассмотрению проектов планировки и межевания территории кварталов ***, *** в *** от ***, была утверждена документация по планировке территории *** в границах улиц *** - *** - *** - *** г. Благовещенска: 1.1 проект планировки и межевания территории Западной промышленной зоны в границах улиц *** - *** - *** - *** г. Благовещенска; 1.2 градостроительный план земельного участка площадью 1,9268 га для размещения гаражей боксового типа.

В настоящее время в соответствии с проектом планировки и межевания произведено межевание земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела на несколько земельных участков, что соответствует положениям ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Земельному участку, на котором распложены боксовые гаражи, согласно межевого плана, *** согласованного с администрацией г. Благовещенска, соответствует номер ***. Как следует из отзыва администрации г Благовещенска, в настоящее время решается вопрос о постановке указанных в межевом плане земельных участков на кадастровый учет и оформления на каждый земельный участок кадастровых планов.

Рассматривая характер правоотношений сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом, после подписания предварительного договора ООО «Россия» фактически приступило к исполнению обязательств, которые могли возникнуть из основного договора, путем возведения объекта недвижимости.

Согласно ч. ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

На основании данной нормы суд приходит к выводу о том, что одновременное заключение договоров займа и предварительных договоров на одну и ту же сумму на период времени, соответствующий условиям строительства, при отсутствии каких-либо иных отношений сторон, без уплаты процентов за пользование денежными средствами и без возврата денежных средств по истечении срока займа, свидетельствует о том, что договоры займа фактически оформляли исполнение истцом обязанности по оплате участия в строительстве.

Таким образом, истица выполнила свои обязательства по оплате участия в строительстве четырех гаражей, внеся *** рублей, что указывает на возникновение между сторонами отношений по строительству объектов недвижимости - боксовых гаражей в *** г. Благовещенска в целях последующей передачи в собственность истца. Однако до настоящего времени разрешение на строительство комплекса боксовых гаражей ответчиком не получено, что препятствует заключению основного договора с истцом.

Судом также установлено, что в настоящее время ответчик строительство объектов недвижимости прекратил, находится в тяжелом финансовом состоянии, что подтверждается решением Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** о признании ООО «Россия» несостоятельным (банкротом) и введении конкурсного производства.

Указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства ответчиком, надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не оспаривались.

Таким образом, спорное имущество предметом действующего договора строительства не является, в связи с чем относится к объектам незавершенного строительства, что также подтверждается наличием кадастрового и технического паспорта объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, которое может быть объектом гражданских прав, относятся объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов восстановления нарушенного права.

Поскольку между сторонами фактически возникли отношения по долевому участию в строительстве, в силу которых ООО «Россия» приняло на себя обязательства по строительству и передаче в собственность истца боксовых гаражей ***,***,***,***, в комплексе боксовых гаражей в *** г. Благовещенска, в случае неисполнения обязанности по передаче данного имущества в силу ст. 12, ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество подлежит признанию судом как средство восстановления нарушенного права истца. При этом судом принято во внимание, что разрешение на строительство отсутствует, однако данное нарушение носит формальный характер, поскольку строительство осуществлено в переделах отведенного на эти цели земельного участка, в соответствии с утвержденной проектной документацией, данных об угрозе жизни или здоровью граждан не имеется, при этом администрация г. Благовещенска указала о допустимости строительства гаражей на данной территории и признании права собственности на них.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, законодателем допускается возможность строительства гаражей для граждан без разрешения на строительство.

В связи с этим отсутствие разрешения на строительство, которое не оформляется по причине бездействия ответчика, не может препятствовать восстановлению нарушенного права путем признания права собственности на объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Ширкиной Натальи Александровны к ООО «Россия» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.

Признать за Ширкиной Натальей Александровной право собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи ***, ***, ***, *** в комплексе боксовых гаражей, с инвентарным номером ***, кадастровым номером ***, расположенном на земельном участке с кадастровым номером *** в *** г. Благовещенска.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий