Дело № 2-4969/11

именем Российской Федерации

***                  город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Шульга И.В.,

при секретаре Морозкиной М.В.,

с участием: представителя истца помощника прокурора Остапенко С.В., представителей ответчиков ООО «Хуа-Син», ООО «Хуа-Ша» Сивоконь С.В. и Константиновой Н.В., представителей администрации г. Благовещенска Зарва А.В. и Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска Литус Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Благовещенска к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания», ООО «СтройИнвест-Амур», ООО «Компания «Хуа-Ша», ООО «Хуа-Син», Волковой Алле Петровне, Кондратюк Лидии Филипповне, Серегиной Елене Геннадьевне, Серегину Евгению Николаевичу, Легостаеву Вячеславу Николаевичу, Нестеренко Василию Николаевичу, Криворучко Инне Владимировне, Жарикову Алексею Витальевичу, Иваницкой Валентине Ивановне, Бубновой Татьяне Вячеславовне, Бойченко Галине Николаевне, Сермакшеевой Марине Михайловне, Салун Раисе Дмитриевне, Нестеренко Любовь Николаевне, Радживиной Галине Андреевне, Хомченко Галине Ивановне, Хомченко Владимиру Ивановичу, Воденниковой Людмиле Алексеевне, Вторушину Игорю Викторовичу, Герасимовой Наталье Георгиевне, Сафонову Михаилу Викторовичу, Гуреевой Наталье Викторовне, Дидаш Стефану Валерьевичу о признании недействительным договоров цессии, применении последствий их недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор города Благовещенска обратился в суд с данным заявлением, в обоснование указав, что прокуратурой города Благовещенска проведена проверка землепользования на территории муниципального образования города Благовещенска, в ходе которой выявлены нарушения действующего законодательства, повлекшие нарушения прав неопределенного круга лиц - жителей города Благовещенска. Установлено, что постановлением мэра города Благовещенска от *** *** утвержден Проект планировки и межевания ***. Земельный участок в квартале *** города Благовещенска, на котором планируется размещение Северного жилого района площадью 1459854 кв.м., с кадастровым номером ***, был предоставлен администрацией города Благовещенска в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Ввиду того, что жилищная застройка *** фактически не ведется, не ведутся работы по созданию требуемой социальной и инженерной инфраструктуры, объектов социального назначения, нарушаются права неопределенного круга лиц - населения муниципального образования города Благовещенска.

Проверкой установлено, что постановлением мэра г. Благовещенска от *** *** принято решение о проведении *** аукциона по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в квартале *** города Благовещенска, площадью 1459854 кв.м., с кадастровым номером ***. Извещение о проведении аукциона опубликованное на официальном сайте администрации города Благовещенска в сети «Интернет» и в газете «Благовещенск» от *** *** не содержало условий передачи объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, что является нарушением подпункта 7 пункта 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ. Договор аренды земельного участка предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства не мог быть заключен в отсутствие утвержденных условий передачи объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, являющихся существенным условием договора и одной из гарантий комплексного освоения земельного участка.

Согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе *** от *** для участия в аукционе поступила одна заявка от ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (далее - ЗАО «МИСКК»).

В силу п.1 ч. 26 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

На основании п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ *** между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и единственным участником аукцион - ЗАО «МИССК» заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка от *** по цене *** рублей. Согласно п. 2.2. указанного договора, а также извещения о проведении торгов, плата по договору купли-продажи права аренды земельного участка должна быть внесена в течение 6 месяцев, то есть до ***. В указанный срок ЗАО «МИСКК» не исполнило обязанность по оплате права аренды в размере *** рублей.

При неоплате ЗАО «МИССК» права купли-продажи аренды земельного участка, по мнению прокурора, комитетом по управлению имущества не приняты меры по расторжению договора купли-продажи права аренды земельного участка в связи с нарушением его существенного условия по оплате.

Несмотря на это *** между комитетом по управлению имуществом муниципального образования *** (арендодатель) и ЗАО «МИСКК» (арендатор) *** заключен договор аренды земельного участка ***.

Предметом указанного договора аренды явился земельный участок единого землепользования общей площадью 1459854 кв.м. с кадастровым номером *** из категории земель населенных пунктов, расположенный в Северной планировочной зоне и квартале *** города Благовещенска. Кроме того, Соглашением от ***, заключенным между комитетом по управлению имуществом и ЗАО «МИССК» срок оплаты по договору купли-продажи права аренды земельного участка продлен до *** Соглашением о продлении срока исполнения обязательства от *** заключенным между комитетом по управлению имуществом и ЗАО «МИССК» срок оплаты по договору купли-продажи права аренды земельного участка продлен до ***. Данные соглашения, по мнению прокурора, не соответствуют публично заявленным условиям аукциона.

Администрацией города Благовещенска на основании заявления ЗАО «МИСКК» от *** проведены работы по разделению земельного участка единого землепользования предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предоставленного в соответствии с договором аренды земельного участка *** от ***, в результате которых образовано шесть земельных участков.

*** между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «МИСКК» подписано Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от ***, согласно которому в связи с уточнением границ земельного участка с кадастровым номером ***, а также осуществлением раздела данного земельного участка с *** арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование шесть земельных участков из категории земель населенных пунктов.

*** ЗАО «МИСКК» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) заключили договор цессии по договору аренды земельного участка *** от ***, согласно которому ЗАО «МИСКК» уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка *** от *** ООО «Хуа-Син» в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером ***. В настоящее время ООО «Хуа-Син» на земельном участке с кадастровым номером *** ведет строительство многоквартирного жилого дома. Таким образом, со стороны ООО «Хуа-Син» нарушений условий договора в части внесения арендной платы и использования земельного участка с кадастровым номером *** не имеется, ООО «Хуа-Син» исполняет свои обязательства принятые по договору цессии от ***

*** ЗАО «МИСКК» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) заключили договор об уступке прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка *** от ***, согласно которому ЗАО «МИСКК» уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка *** от *** ООО «СтройИнвест-Амур» в отношении следующих земельных участков с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; ***.

По данным комитета по управлению имуществом города Благовещенска задолженность по внесению арендных платежей ООО «СтройИнвест-Амур» по договору аренды земельного участка *** от *** по состоянию на *** составляет *** руб.

Кроме того, указанным Соглашением внесено изменение в п. 2.5 договора аренды земельного участка *** от ***, заключенного между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «МИСКК». Указанное соглашение не соответствует подпункту 7 пункта 1 статьи 1, части 1 статьи 65, части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно вышеуказанным нормам законодательства одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах включение в договор аренды земельного участка *** от *** положения о возможности невнесения арендной платы в связи с его не использованием противоречит нормам действующего законодательства.

В результате указанных незаконных действий муниципальному образованию г. Благовещенск, по мнению прокурора, был причинен ущерб, выразившийся в неполучении в бюджет муниципального образования города Благовещенска доходов от арендных платежей.

На основании договора цессии *** от *** ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) заключили договор об уступке прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка *** от ***, согласно которому ООО «СтройИнвест-Амур» уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка *** от *** ООО «Хуа-Ша» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***.

Учитывая, что жилищная застройка *** ведется только на территории земельного участка с кадастровым номером ***, право аренды которого передано по договору цессии от *** ООО «Хуа-Син», без параллельного создания требуемой социальной инфраструктуры, арендаторами земельных участков не исполняются положения ч. 3. ст. 30.2, подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ, чем нарушаются права неопределенного круга лиц - населения муниципального образования города Благовещенска.

При таких обстоятельствах, прокурор города Благовещенска просил суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка *** от ***, заключенный между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»; признать недействительным (ничтожным) Соглашение от *** о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от ***, заключенное между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «МИСКК»; признать недействительным (ничтожным) договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «МИСКК» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; ***; признать недействительным (ничтожным) договор цессии *** от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером ***; обязать ООО «СтройИнвест-Амур» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельные участки с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; обязать ООО «Хуа-Ша» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером ***.

В ходе судебного разбирательства прокурором города Благовещенска были представлены дополнения к исковому заявлению, в которых в дополнение в ранее приведенным доводам было указано, что пунктом 4.2 договора купли-продажи права аренды земельного участка от ***, заключенного между комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и ЗАО «МИСКК», договор аренды земельного участка должен быть заключен в срок до ***. Пунктом 4.2 указанного договора установлена ответственность покупателя за неисполнение договора, в соответствии с которым покупатель утрачивает право на заключение договора аренды земельного участка лишь в случае неисполнения п. 3.2.2 настоящего договора, а именно - неисполнение обязанности по заключению договора аренды земельного участка в срок до *** Ответственность покупателя в связи с неоплатой права заключения договора аренды, являющегося предметом аукциона, в том числе утрата права на заключение договора аренды, договором не установлена.

Таким образом, по условиям договора купли-продажи права аренды предусмотрено возникновение права аренды без его оплаты.

Указанные положения договора купли-продажи права аренды, а также последующие действия арендатора (ЗАО «МИСКК»), должностных лиц КУИМ города свидетельствуют, по мнению прокурора города Благовещенска о наличии признаков кабальной сделки выразившейся в злонамеренном соглашении представителей сторон договора. Доказательства злонамеренности со стороны администрации города Благовещенска и ЗАО «МИСКК» прокурор указал следующие.

Реализация условий договора привела к тому, что оплата по договору купли-продажи права аренды покупателем (арендатором) - ЗАО «МИСКК» не была произведена. Сумма, подлежащая уплате по договору - *** рублей, не вносилась ЗАО «МИСКК» в течение трех лет и внесена в *** года ООО «СтройИнвест-Амур», которому перешли права в отношении части земельного участка по договору цессии.

Таким образом, заключенный по результатам аукциона договор купли-продажи права аренды земельного участка от *** в соответствии с ч.1 ст. 179 ГК РФ является кабальной сделкой. В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной.

На основании договора купли-продажи права аренды земельного участка *** между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и ЗАО «МИСКК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка ***. Договором аренды *** установлены следующие обязанности арендатора: выполнить строительство объектов инженерной инфраструктуры, инженерных коммуникаций (пп. 4.2.6.); строительство объектов социального назначения осуществлять параллельно со строительством жилых зданий. Сдача объектов должна осуществляться комплексно (пп. 4.2.8.); выполнить комплексное благоустройство земельных участков, определенных для строительства (п. 4.2.9.); осуществлять застройку земельного участка в соответствии с проектной документацией (п. ***).

Названные условия договора аренды *** ЗАО «МИСКК» на момент заключения сделки не имело намерения исполнять, о чем свидетельствуют следующие обстоятельства.

Как следует из объяснения директора и учредителя ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» Ли Лихуа, отобранного *** оперуполномоченным МО ГУ МВД РФ по ДФО ФИО9 в ходе проведения оперативных мероприятий, переговоры о возможности заключения договора цессии земельного участка с ООО «Хуа-Син» велись представителями ЗАО «МИСКК» начиная с *** года. Предварительная договоренность о заключении договора цессии земельного участка, а также авансовый платеж по договору был внесен ООО «Хуа-Син» на счет ЗАО «МИСКК» в *** году.

В *** году в адрес мэра города Благовещенска ФИО8 от заместителя генерального директора ЗАО «МИСКК» ФИО7 поступило заявление о разделении земельного участка единого землепользования, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предоставленного в соответствии с договором аренды земельного участка *** от *** в соответствии с которым были проведены работы по его разделению. В результате проведения указанных работ образовано шесть земельных участков.

*** между комитетом по управлению имуществом муниципального образования *** и ЗАО «МИСКК» подписано Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка *** от ***, согласно которому внесено изменение в п. 2.5 договора аренды земельного участка ***, в соответствии с измененной редакцией п. 2.5 договора в случае неиспользования земельного участка, арендатор может быть освобожден от уплаты арендной платы за период, в котором не осуществлялось использование земельного участка. При этом в течение всего действия договора аренды ЗАО «МИСКК» не вносило арендных платежей по договору.

После разделения земельного участка единого землепользования ЗАО «МИСКК» на основании договоров цессии от *** и *** передаю свои права по договору аренды *** ООО «Хуа-Син» в отношении одного земельного участка и ООО «СтройИнвест-Амур» в отношении пяти земельных участков.

В рамках расследования уголовного дела ***, возбужденного в отношении ФИО6 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 160 УК РФ, по факту растраты денежных средств предприятия - МП «Ритуальные услуги» на сумму свыше *** рублей установлено, что указанные денежные средства были переведены на счет ООО «СтройИнвест-Амур». Данная сумма была направлена ООО «СтройИнвест-Амур на покупку пакета акций ЗАО «МИСКК». Факт приобретения ООО «СтройИнвест-Амур» пакета акций ЗАО «МИСКК» подтверждается договором купли-продажи акций от ***, объяснениями ФИО5, являющегося учредителем ООО «СтройИнвест-Амур», ФИО4, замещавшей на момент заключения данного договора должность директора ООО «СтройИнвест-Амур», ФИО3, являющегося учредителем ЗАО «МИСКК». В настоящее время ООО «СтройИнвест-Амур» является держателем 100 % акций ЗАО «МИСКК».

Как следует из названного объяснения директора ООО «Хуа-Син» окончательный расчет по договору цессии от *** в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, заключенному между ООО «Хуа-Син» и ЗАО «МИССК», по письменному обращению ЗАО «МИСКК» был переведен на счет ООО «СтройИнвест-Амур». Представителем от ООО «СтройИнвест-Амур» при переговорах по исполнению договора цессии от *** от *** в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, заключенного между ООО «СтройИнвест-Амур» и ООО «Хуа-Ша» выступает ФИО2

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Амурской области от *** *** при государственной регистрации Договора уступки прав по договору аренды земельного участка *** от *** от имени ООО «СтройИнвест-Амур» действовал ФИО2 (родной брат ФИО1 - начальника правового управления администрации города на момент совершения указанной сделки).

Должность генерального директора ООО «СтройИнвест-Амур» с *** замещает ФИО10, ранее замещавшая должность первого заместителя мэра города Благовещенска.

В ходе судебного разбирательства по заявлению ФИО8 об оспаривании постановления губернатора Амурской области от *** ***-к «Об отрешении от должности мэра города Благовещенска ФИО8» установлено, что одним из оснований принятия губернатором области постановления об отрешении от должности мэра города Благовещенска послужило нарушение законодательства, выразившееся в перечислении активов муниципального предприятия «Ритуальные услуги» на счет ООО «СтройИнвест-Амур» в размере *** рублей.

Судом сделан вывод о наличии личной заинтересованности бывшего мэра города Благовещенска в перечислении денежных средств предприятия МП «Ритуальные услуги» в сумме *** рублей на счет ООО «СтройИнвест-Амур» учредителем которого является ФИО5, состоящий с ФИО8 в родственных отношениях. Указанные обстоятельства заявителем в ходе судебного заседания не оспаривались.

Решение Благовещенского городского суда от *** по заявлению ФИО8 об оспаривании постановления губернатора Амурской области от *** ***-к «Об отрешении от должности мэра города Благовещенска ФИО8» заявителем не оспорено, вступило в законную силу.

Частым определением коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от *** по жалобе администрации города Благовещенска, комитета по управлению имуществом администрации города Благовещенска на решение Благовещенского городского суда от *** о признании незаконным увольнения директора МП «Ритуальные услуги» до сведения губернатора области доведены факты нарушений выразившиеся в перечислении активов муниципального предприятия на счет ООО «СтройИнвест-Амур».

Вышеназванные обстоятельства, в совокупности с обстоятельствами, изложенными в исковом заявлении, свидетельствуют, по мнению прокурора города Благовещенска о том, что при заключении договора аренды земельного участка *** ЗАО «МИСКК» не имело намерений исполнять условия договора, осуществлять комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.

Таким образом, оспариваемый договор аренды земельного участка ***, заключенный между ЗАО «МИСКК» и комитетом по управлению имуществом муниципального образования, в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что влечет её ничтожность.

Поскольку у ЗАО «МИСКК» в силу недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка, недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка *** отсутствовало вытекающее из данных договоров право аренды на земельный участок, то это право, по мнению прокурора города Благовещенска не могло перейти к ООО «СтройИнвест-Амур» и ООО «Хуа-Син». По аналогичному основанию не могло перейти право аренды земельного участка, переданного по договору цессии от ООО «СтройИнвест-Амур» к ООО «Хуа-Ша».

В соответствии ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности начинается когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Проверка законности заключенного по результатам аукциона договора купли-продажи права аренды проводилась прокуратурой города в период с *** по *** Таким образом, течение срока исковой давности необходимо исчислять с ***.

При таких обстоятельствах, прокурор города Благовещенска просил суд признать недействительным договор купли-продажи права земельного участка единого землепользования из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от ***, заключенный между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»; признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка *** от *** (в редакции соглашения от ***), заключенный между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»; признать недействительным (ничтожным) договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «МИСКК» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***; ***: ***; ***; ***; признать недействительным (ничтожным) договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «МИСКК» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером ***; признать недействительным (ничтожным) договор цессии *** от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером ***; обязать ООО «СтройИнвест-Амур» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельные участки с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; обязать ООО «Хуа-Ша» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером ***; обязать ООО «Хуа-Син» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером ***.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от *** исковые требования прокурора города Благовещенска удовлетворены в полном объеме. Договор купли-продажи права аренды земельного участка единого землепользования из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от ***, заключенный между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» признан недействительным; договор аренды земельного участка *** от *** (в редакции соглашения от ***), заключенный между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» признан недействительным (ничтожным); договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером *** признан недействительным (ничтожным); договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; *** признан недействительным (ничтожным); договор цессии *** от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером *** признан недействительным (ничтожным); ООО «СтройИнвест-Амур» обязали возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельные участки с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; ООО «Хуа-Ша» обязали возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером ***; ООО «Хуа-Син» обязали возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером ***.

Кассационным определением от *** судебной коллегией по гражданским делам Амурского областного суда решение Благовещенского городского суда от *** оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «СтройИнвест-Амур»- без удовлетворения.

Постановлением президиума Амурского областного суда от ***, решение Благовещенского городского суда от *** и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от *** в части удовлетворенных требований о признании недействительным (ничтожным) договора цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером *** и признании недействительным (ничтожным) договора цессии *** *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ООО «СтройИнвест - Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером ***; об возложении обязанности на ООО «Хуа-Син» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** и ООО «Хуа-Ша» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Благовещенский городской суд.

Ответчики ЗАО «Межрегиональная Инвестиционная Строительная Коммунальная Компания», ООО «СтройИнвест-Амур», Волкова А.П., Хомченко Г.И., Хомченко В.И., Бойченко Г.Н., Радживина Г.А., Кондратюк Л.Ф., Бубнова Т.В., Нестеренко Л.Н., Гуреева Н.В., Сермакшеева М.М., Воденникова Л.А., Жариков А.В. Серегина Е.Г., Серегин Е.Н., Легостаев В.Н., Нестеренко В.Н., Криворучко И.В., Иваницкая В.И., Салун Р.Д., Вторушин И.В., Герасимова Н.Г., Сафонов М.В., Дидаш С.В. в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с правилами ст. 113 ГПК РФ. При этом суд учитывает, что указанные лица дважды извещались по всем известным суду адресам, в том числе ЗАО «Межрегиональная Инвестиционная Строительная Коммунальная Компания» по юридическому адресу. Поскольку участие в судебном заседании является правом указанных лиц, их извещение является надлежащим, дело в соответствие со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие ответчиков ЗАО «Межрегиональная Инвестиционная Строительная Коммунальная Компания», ООО «СтройИнвест-Амур», Волкова А.П., Хомченко Г.И., Хомченко В.И., Бойченко Г.Н., Радживина Г.А., Кондратюк Л.Ф., Бубнова Т.В., Нестеренко Л.Н., Гуреева Н.В., Сермакшеева М.М., Воденникова Л.А., Жариков А.В. Серегина Е.Г., Серегин Е.Н., Легостаев В.Н., Нестеренко В.Н., Криворучко И.В., Иваницкая В.И., Салун Р.Д., Вторушин И.В., Герасимова Н.Г., Сафонов М.В., Дидаш С.В.

В судебном заседании помощник прокурора г. Благовещенска Остапенко С.В. настаивала на удовлетворении требований в первоначальном виде, дополнительно суду пояснила, компания «Хуа-Ша» строительство жилого дома не ведет, подготовка к строительству осуществляется уже после вынесения решения суда. Решение в отношении компании Хуа-Син с учетом зарегистрированных прав дольщиков подлежит разрешению судом.

Представители ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» - Сивоконь С.В., Константинова Н.В. в судебном заседании возражали относительно исковых требований, пояснили, что решение суда первой инстанции от *** по заявлению прокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц нарушает интересы дольщиков ООО «Хуа-Син», а также ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син», которые признаны добросовестными тем же решением от *** Благовещенского городского суда, частным определением от *** и определением от *** Благовещенского городского суда. Учитывая добросовестность ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син», с учетом положений Постановления Конституционного суда РФ от *** ***, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Право аренды спорных земельных участков - вещное право и собственником данного вещного права являются указанные юридические лица, следовательно, признание недействительными договоров цессии в отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** незаконно.

Администрацией г. Благовещенска ООО «Хуа-Син» были выданы разрешения (от *** № ***, от *** № ***) на строительство многоквартирного жилого дома литер I, трансформаторной подстанции, повысительной водопроводной станции в квартале *** г. Благовещенска на земельном участке площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером ***. С момента выдачи разрешения на строительство и по настоящее время на данном земельном участке ведется строительство 400 квартирного жилого дома, готово 70 % всего дома, с привлечением средств граждан - участников долевого строительства. ООО «Компания «Хуа-Ша» с момента заключения договора цессии и по настоящее время ведет активную подготовку по сбору документов для получения разрешения на строительство, для последующего строительства на данном земельном участке многоквартирного жилого дома.

Помимо этого, в рамках заключенного с ОАО «Амурские коммунальные системы» и ООО «Компания «Хуа-Ша» договора *** о подключении к системе коммунальной инфраструктуры от *** (на сумму *** рублей) на земельном участке с кадастровым номером *** производится строительство сооружения, а именно линейной строительной системы тепловых сетей. На сегодняшний день на земельном участке с кадастровым номером *** построена тепловая камера и протягивают теплотрассу до точки подключения. Также ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» в рамках выданных Технических условий на электроснабжение тянут электрические линии через земельные участки с кадастровым номером *** и *** и осуществляют строительство трансформаторной подстанции.

Поскольку строительство объектов недвижимого имущества незаконным не признано, и возврат земельных участков застройщиком (в данном случае ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син») невозможен, застройщики имеют право на приобретение в собственность или аренду данных земельных участков по нормам ЗК РФ. Поэтому в случае невозможности возврата застроенных земельных участков у органа местного самоуправления возникает обязанность заключить в отношении него договор аренды (как один из вариантов). В настоящем случае, у Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска возникает обязанность заключить в отношении спорных земельных участков договора аренды: с ООО «Компания «Хуа-Ша» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***; с ООО «Хуа-Син» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***. Строительство многоквартирных жилых домов ООО «Хуа-Син» производит из расчета несения совместных расходов на линейные и коммунальные сети с ООО «Компания «Хуа-Ша», соответственно и стоимость квадратного метра жилья формируются с учетом совместных расходов обеих организаций. Так, например, мощность реконструируемой котельной в *** квартале г. Благовещенска, трансформаторной подстанции и повысительной водопроводной станции в квартале *** г. Благовещенска рассчитана на объекты застройщиков как ООО «Хуа-Син», так и ООО «Компания «Хуа-Ша». На сегодняшний день затрачено более *** (***) рублей на строительство совместных сетей. Следовательно, при отсутствии одного из земельных участков у одного из Застройщиков приведет к убыткам и повышении стоимости квадратного метра в разы.

С учетом изложенного в случае невозможности возврата земельных участков суду следует обязать администрацию города Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска заключить с ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» договора аренды спорных земельных участков, *** и *** соответственно». В удовлетворении требований прокурора города Благовещенска в части признания недействительными (ничтожными): договора цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ЗАО «МИСКК» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером ***; договора цессии *** от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Компания «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером *** следует отказать.

Представитель администрации г. Благовещенска Зарва А.В. в судебном заседании возражая относительно удовлетворения исковых требований, с учетом письменных возражений пояснил, что на одном земельном участке дом уже почти построен, на другом созданы линейные объекты, которые необходимы для обслуживания двух жилых домов, один из которых уже почти построен, а другой компания собирается построить. Администрация г. Благовещенска не выдавала разрешение на строительство компании «Хуа-Ша», по причине того, что ведется судебное разбирательство по признанию договоров цессии недействительными. Все эти объекты являются объектами капитального строительства, были созданы в соответствии с действующим законодательством. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право на вновь изготовленную вещь, при соблюдении всех установленных законом норм, приобретается и, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, возникает у юридических лиц право на приобретение данных земельных участков. В стоимость квадратного метра закладывалась прибыль этих компаний только в случае строительства этих двух объектов, если один дом не будет построен, то в любом случае пострадают дольщики, которые заключили договоры долевого участия с ООО Компанией «Хуа-Син», так как у этих компаний не будет возможности получить прибыль. Данные компании признаны судебными актами добросовестными приобретателями, в частности частным определением.

Представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в судебном заседании также возражали относительно исковых требований, поддержали доводы, изложенные представителем Компаний «Хуа-Ша» и «Хуа-Син», представителем администрации г. Благовещенска и просили в удовлетворении требований отказать.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Решение Благовещенского городского суда Амурской области от *** в части требований о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи права аренды земельного участка единого землепользования для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от *** между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания», договора аренды земельного участка *** от *** (в редакции соглашения от ***), между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»; договора цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; ***, возложении обязанности на ООО «СтройИнвест-Амур» возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования *** земельные участки с кадастровыми номерами ***; ***; ***; *** вступило в законную силу.

Таким образом, с учетом постановления президиума Амурского областного суда от *** предметом рассмотрения являются требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером *** и признании недействительным (ничтожным) договора цессии *** *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ООО «СтройИнвест - Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером ***; о возложении обязанности на ООО «Хуа-Син» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** и ООО «Хуа-Ша» возвратить комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером ***.

В соответствии с ч. 1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, обстоятельства, установленные решением Благовещенского городского суда Амурской области от ***, кассационным определением от *** судебной коллегией по гражданским делам Амурского областного суда и постановлением президиума Амурского областного суда от ***, установленные с участием тех же лиц при разрешении иных требований прокурора г. Благовещенска, являются установленными и не подлежат дальнейшему доказыванию и оспариванию.

Рассматривая законность договоров цессии от *** и от ***, заключенных ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша», суд приходит к следующим выводам.

Как установлено решением суда от ***, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и ЗАО «МИСКК» (арендатор) *** заключен договор аренды *** земельного участка единого землепользования, площадью 1 459 854 кв.м. с кадастровым номером ***, из категории земель населенных пунктов, расположенного в северной планировочной зоне и в квартале *** города Благовещенска с условием его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Соглашением от *** в указанный договор внесены изменения в связи с разделом земельного участка в части указания вновь образованных земельных участков и их разрешенного использования, в том числе участков с кадастровыми номерами *** (площадь 17 408 кв.м.) и *** (площадь 38 371 кв.м.), а также предусмотрена возможность освобождения арендатора от уплаты арендной платы за период, в котором не осуществлялось использование земельного участка.

*** между ЗАО «МИССК» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) был заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил цессионарию права и обязанности по договору аренды *** от *** (в редакции соглашения от ***) в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 38 371 кв.м..

*** между ЗАО «МИССК» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) был заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил цессионарию права и обязанности по договору аренды *** от *** (в редакции соглашения от ***) в отношении земельных участков *** (площадь 227 350 кв.м.); *** (площадь 243 343 кв.м.); *** (площадь 515 339 кв.м.); *** (площадь 405 281 кв.м.); *** (площадь 17 408 кв.м.).

*** между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) заключен договор цессии *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером ***.

Рассматривая законность договоров цессии от *** и от ***, заключенных ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша», суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу пункта 4 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В силу части 5 названной статьи Кодекса раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По смыслу данных правовых норм раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения лицом, с которым заключен договор аренды такого земельного участка, конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка. Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, передача права аренды на отдельные земельные участки, ранее входящие в состав земельного участка для комплексного освоения, к различным лицам и без сохранения за ними обязанности комплексного освоения в целях жилищного строительства, не допускается.

Однако в нарушение данных требований договоры цессии от *** и от *** ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша» были заключены в отношении права аренды земельных участков, ранее входящих в состав единого участка для комплексного освоения, без сохранения обязанности комплексного освоения и с раздроблением единого земельного участка между различными лицами, что исключает возможность использования по целевому назначению.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из данных нормы следует, что уступка права требования, возникшего на основании недействительных сделок, является недействительной ввиду отсутствия самого переуступаемого права.

Вступившим в законную силу судебным решением признаны недействительными договор аренды земельного участка *** от *** (в редакции соглашения от ***), между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»; и договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур» (цессионарий) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***; ***; ***; ***; ***.

Поскольку оспариваемые договоры цессии представляют собой уступку права требования, то есть права аренды, возникшего на основании договора аренды *** от *** и договора цессии от ***, недействительность первоначальных договоров, установленная вступившим в законную силу решением суда, также влечет их недействительность.

Как установлено решением суда от *** и постановлением президиума Амурского областного суда от ***, ООО «Хуа-Син» и ООО «Компания «Хуа-Ша» являются добросовестными застройщиками, на земельном участке ООО «Хуа-Син» с кадастровым номером *** начало строительство одного многоквартирного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства - граждан, ООО «Хуа-Ша» в скором времени приступит к строительству подобного жилого дома на участке с кадастровым номером ***, при этом забиты бетонные сваи, подведены коммуникации.

Кроме того, в ходе судебного заседания установлено, что технические условия на теплоснабжение, выжданные ОАО «Амурские коммунальные системы» *** ООО «Хуа-Син» и *** ООО «Хуа-Ша», предусматривают реконструкцию котельной и подключение систем теплопотребления совместно ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» с учетом строительства каждой из них многоквартирных жилых домов. На основании данных технических условий заключены договоры от *** между ОАО «Амурские коммунальные системы», ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша» о подключении к системе коммунальной инфраструктуры.

Как усматривается из справки о выполненных работах ООО «Хуа-Ша» за *** года и акта о приемке выполненных работ от ***, на земельном участке ООО «Хуа-Ша» выполнены работы по строительству тепловой сети для двух многоквартирных жилых домов, в том числе тепловой камеры на земельном участке.

Согласно техническим условиям на водоснабжение и водоотведение, выжданные ОАО «Амурские коммунальные системы» *** ООО «Хуа-Ша», водоснабжение домов увязывается с жилыми домами ООО «Хуа-Син» от строящейся отдельно стоящей повысительной станции.

Данные доказательства свидетельствуют о том, что на спорных земельных участках существуют объекты коммунальной инфраструктуры для строящихся домов ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син», которые предполагают их совместное использование как единого комплекса сооружений.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из п. 11 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии представляют собой линейные объекты, которые относятся к сооружениям.

Таким образом, линейные объекты являются объектами недвижимого имущества, в связи с чем могут также быть объектами незавершенного строительства.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» являются добросовестными застройщиками, на земельных участках которых находятся строящиеся объекты недвижимости, в том числе линейные объекты на земельном участке с кадастровым номером ***, представленном ООО «Хуа-Ша».

В ходе судебного заседания представитель истца указывал, что ООО «Хуа-Ша» является недобросовестным застройщиком, поскольку к строительству дома не преступил и разрешение на строительство не имеет, строительство коммунальных сооружении осуществлено в ходе судебного разбирательства при осведомленности о наличии спора.

Однако вступившими в законную силу преюдициальными судебными постановлениями установлено наличие добросовестности ООО «Хуа-Ша» при застройке земельного участка с кадастровым номером ***. Более того, согласно договору *** от *** на выполнение проектных работ по многоквартирному жилому дому в *** квартале г. Благовещенска, ООО «Хуа-Ша» приступило к началу строительства линейных объектов до начала судебных споров. В связи с этим суд полагает доводы истца о недобросовестности ООО «Хуа-Ша» необоснованными.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 11 Постановления Пленума от *** *** «О судебном решении», исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 ГПК РФ).

Согласно указанию президиума Амурского областного суда в постановлении от ***, при рассмотрении вопроса о возврате предоставленных земельных участков из состава муниципальных и государственных земель путем признания соответствующих договоров недействительными, должны учитываться фактические обстоятельства, которые объективно могут препятствовать такому возврату, и соответственно исполнению решения суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» являются добросовестными застройщиками, на предоставленных им земельных участках возводятся объекты недвижимости, в том числе линейные объекты, предназначенные для совместного использования как единого комплекса сооружений, строительство которых незаконным не признано, возврат земельных участков в натуре является невозможным.

Более того, согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Из данных норм следует, что владелец объекта незавершенного строительства также имеет исключительные права на приобретение земельного участка, на котором такой объект расположен.

Строящиеся объекты недвижимости, которые являются предметом действующего договора подряда, не относятся к объектам незавершенного строительства и до прекращения строительных работ государственная регистрация прав на них невозможна.

Вместе с тем завершение строительных работ, законность которых не оспаривается, либо прекращение строительства, приведет к возникновению права на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. В этом случае возврат земельного участка как способ восстановления нарушенного права фактически к восстановлению права не приведет и обязанность, возложенная судом, по существу будет неисполнимой.

При таких обстоятельствах в случае удовлетворения требований о возврате земельного участка решение суда будет неисполнимым и не отвечает целям восстановления нарушенного права, что прямо противоречит требованиям закона и является самостоятельным основанием для отказа в иске в указанной части.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от *** ***-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, законом не предусмотрен возврат имущества собственнику от добросовестного приобретателя в порядке применения последствий недействительности сделки, права добросовестного приобретателя на имущество сохраняются.

Однако в действующем законодательстве отсутствуют аналогичные правовые нормы в отношении лиц, добросовестно осуществляющих строительство на земельном участке, сделки по предоставлению которого в аренду являются недействительными в результате действий третьих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Поскольку действующее законодательство исходит из необходимости защиты прав добросовестного лица, недопустимости вмешательства в гражданские права и обеспечения их беспрепятственного осуществления, суд полагает возможным применить по аналогии закона положения о защите прав добросовестного приобретателя в отношении застройщика, добросовестно осуществляющего строительство объекта недвижимости на отведенном для этого на праве аренды земельном участке, первоначальные сделки о предоставлении которого являются недействительными в связи с действиями третьих лиц, в случае предъявления к нему иска о применении последствий недействительности сделок путем изъятия застроенного земельного участка. Следовательно, права добросовестного застройщика на использование земельных участков на праве аренды сохраняются и оснований для изъятия у него земельного участка не имеется.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделок цессии по договору аренды в виде возврата ООО «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» земельных участков с кадастровым номером 28:01:020800:105 и с кадастровым номером 28:01:020800:104 и прекращения права их аренды данных земельных участков.

Как предусмотрено ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Иных требований о применении последствий недействительности сделок цессии, кроме возврата имущества, не заявлено. Вместе с тем на основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ч. 2 ст. 166 ГК РФ суд полагает необходимым применить иные последствия недействительности спорных сделок по собственной инициативе.

Как следует из ч. 2 ст. 223 ГК РФ, добросовестный приобретатель в целях приобретения своего права собственности вправе зарегистрировать за собой право собственности. Указанные положения являются одним из последствий недействительности сделок, в результате которых было приобретено имущество.

Однако право аренды относится к ограниченным и срочным обязательственным правам пользования, условия которого определяются договором аренды согласно главе 34 ГК РФ. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества в отсутствие договора аренды законом не предусмотрена.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку с учетом указанных выше положений права аренды земельного участка добросовестным застройщиком сохраняются, для чего требуется наличие договора аренды, собственник имущества или лицо, осуществляющее его полномочия, в силу ст. 166 ГК РФ обязан заключить с добросовестным застройщиком договор аренды. Содержание такого договора определяется условиями первоначальной аренды, так как представляет собой способ сохранения возникшего права.

Наличие данной обязанности также следует из положений ст. 36 ЗК РФ, в силу которой застройщик имеет право на приобретение в собственность либо в аренду земельных участков по нормам ЗК РФ.

Исходя из данных правовых норм суд приходит к выводу о том, что в порядке применения последствий недействительности договора аренды от *** *** Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и ЗАО «МИСКК», договора цессии от *** между ЗАО «МИССК» (цедент) и ООО «СтройИнвест-Амур», договоров цессии от *** и от ***, заключенных ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша» в качестве способа защиты ранее возникшего на основании договора аренды от *** *** права аренды добросовестных застройщиков подлежат заключению договоры аренды земельных участков с разрешенным использованием для жилых строений с объектами обслуживания, подземными местами для автомобилей с кадастровыми номерами *** с ООО «Хуа-Син» и *** с ООО «Хуа-Ша».

Поскольку заключение данных договоров аренды является способом защиты первоначально возникшего права аренды ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша», которое не подлежит прекращению, условия таких договоров должны быть определены в соответствии с переданными им правами и обязанностями сходя из договора аренды от *** *** без учета изменений, внесенных соглашениемот *** и освобождающих арендатора от внесения арендной платы в случае неиспользования земельного участка. Объектом таких договоров являются земельные участки с разрешенным использованием для жилых строений с объектами обслуживания, подземными местами для автомобилей с кадастровыми номерами *** и ***.

В соответствии с 4.6, 4.14, 16 постановления Мэра города Благовещенска от *** *** «О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений», Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска осуществляет следующие полномочия:

На основании постановления мэра города предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальным учреждениям, муниципальным предприятиям, иным организациям и гражданам.

Осуществляет функции продавца земельных участков, подготавливает договоры купли-продажи этих участков, а также заключает договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Заключает от имени собственника договоры купли-продажи или аренды земельных участков по результатам торгов.

Таким образом, договор аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования г. Благовещенска, от имени собственника заключает Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, на основании результатов торгов либо постановления мэра г. Благовещенска.

В связи с тем, что заключение указанных договоров аренды с ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша» является последствием недействительности сделки и способом защиты первоначально возникшего права аренды по договору, заключение которого происходило на основании постановления мэра г. Благовещенска от *** ***, таким образом, волеизъявление на заключение договора имелось, повторного принятия распорядительного акта мэра г. Благовещенска или проведения торгов не требуется. Основанием для заключения договоров в данном случае является решение суда, вступившее в законную силу, о применении последствий недействительности сделок и признании лица добросовестным застройщиком.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров цессии от *** и от ***, заключенных ООО «Хуа-Син» и ООО «Хуа-Ша», отказе в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок цессии в виде возврата земельных участков с кадастровым номером *** и с кадастровым номером ***, и полагает необходимым обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить договоры аренды земельных участков с разрешенным использованием для жилых строений с объектами обслуживания, подземными местами для автомобилей с кадастровыми номерами *** с ООО «Хуа-Син» и *** с ООО «Хуа-Ша» на условиях договора аренды от *** *** без учета изменений, внесенных соглашениемот *** о порядке внесения арендной платы.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора города Благовещенска к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания», ООО «СтройИнвест-Амур», ООО «Компания «Хуа-Ша», ООО «Хуа-Син», Волковой Алле Петровне, Кондратюк Лидии Филипповне, Серегиной Елене Геннадьевне, Серегину Евгению Николаевичу, Легостаеву Вячеславу Николаевичу, Нестеренко Василию Николаевичу, Криворучко Инне Владимировне, Жарикову Алексею Витальевичу, Иваницкой Валентине Ивановне, Бубновой Татьяне Вячеславовне, Бойченко Галине Николаевне, Сермакшеевой Марине Михайловне, Салун Раисе Дмитриевне, Нестеренко Любовь Николаевне, Радживиной Галине Андреевне, Хомченко Галине Ивановне, Хомченко Владимиру Ивановичу, Воденниковой Людмиле Алексеевне, Вторушину Игорю Викторовичу, Герасимовой Наталье Георгиевне, Сафонову Михаилу Викторовичу, Гуреевой Наталье Викторовне, Дидаш Стефану Валерьевичу о недействительными договора цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером *** и договора цессии *** от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, применения последствий недействительности сделок путем возложения обязанности на ООО «Хуа-Ша» возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** и возложении обязанности на ООО «Хуа-Син» возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** удовлетворить частично.

Признать недействительным договор цессии от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенный между ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (цедент) и ООО «Хуа-Син» (цессионарий) в отношении земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером ***

Признать недействительным договор цессии *** от *** по договору аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ООО «СтройИнвест-Амур» (цедент) и ООО «Хуа-Ша» (цессионарий) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28***.

Применить последствия недействительности сделок:

обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с ООО «Хуа-Син» договор аренды земельного участка площадью 38 371 кв.м. с кадастровым номером *** с разрешенным использованием для жилых строений с объектами обслуживания, подземными местами для автомобилей в *** квартале г. Благовещенска (объект аренды), в части иных условий согласно условиям договора аренды земельного участка *** от *** без учета изменений, внесенных соглашениемот *** в части арендной платы;

обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с ООО «Хуа-Ша» договор аренды земельного участка площадью 17 408 кв.м. с кадастровым номером *** с разрешенным использованием для жилых строений с объектами обслуживания, подземными местами для автомобилей в *** квартале г. Благовещенска (объект аренды), в части иных условий согласно условиям договора аренды земельного участка *** от *** без учета изменений, внесенных соглашениемот *** в части арендной платы.

В удовлетворении требований возложить обязанности на ООО «Хуа-Ша» возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** и возложить обязанности на ООО «Хуа-Син» возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска земельный участок с кадастровым номером *** отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья        Шульга И.В.