Дело №2 - 6885/2011

именем Российской Федерации

г. Благовещенск                                                                                    ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Кузьминой Е.В.,

При секретаре Возыка О.В.,

С участием истца Перепелицына М.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перепелицына Максима Аркадьевича к ООО «Россия» об изменении договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Перепелицын М.А. обратился в Благовещенский городской суд Амурской области с указанными исковыми требованиями к ответчику, в обоснование указав, что               *** между ним и ООО «Россия» был заключен предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***) г. Благовещенска. Согласно п. 2.1 указанного договора объектом долевого строительства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с п. 1.1 настоящего договора, признается двухуровневая двухкомнатная квартира *** общей площадью 88,9 кв.м. на 5-6 этажах многоквартирного жилого дома (согласно ПСД - Литер ***) в квартале ***                                    г. Благовещенска. Между тем по заказу истца *** проектной организацией - ГП были подготовлены изменения в проектно-сметную документацию, касающиеся изменения планировки квартиры, являющейся объектом долевого строительства, путем увеличения количества жилых комнат до трех, а также изменения расположения стен, перекрытий и электропроводки в квартире. Непосредственно после этого истцом в адрес ООО «Россия» было направлено заявление о перепланировке квартиры в соответствии с проектом, подготовленным ГП, с приложением подготовленного экземпляра проектно-сметной документации. Данное заявление было подготовлено истцом в единственном экземпляре, но при посещении инженеров ООО «Россия» истец знакомился с ним, на нем имелась разрешительная резолюция бывшего *** ООО «Россия» МВ В связи с неполучением разрешительных документов на застройку ООО «Россия» длительное время не могло заключить основные договоры долевого участия в строительстве. В конце *** года истец был направлен на обучение в ***, в связи с чем, оставил все необходимые для заключения основного договора документы своей матери АП *** ею от имени истца и по доверенности, выданной им, был подписан договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***) г. Благовещенска. Оплата стоимости строительства квартиры произведена полностью в сумме *** рублей. Однако несмотря на уже утвержденную к тому времени перепланировку п. 1.1 указанного договора было предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (согласно ПСД - Литер ***) в квартале *** г. Благовещенска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать в собственность участника двухуровневую двухкомнатную квартиру ***, общей площадью (с холодными помещениями) 88,9 кв.м., расположенную на 5-6 этажах в этом доме, а участник обязуется уплатить обусловленную цену в порядке, предусмотренном разделом II настоящего договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. О такой формулировке п. 1.1 договора истцу стало известно только по возвращении в г. Благовещенск в *** года после ознакомления с текстом договора. Строительство объекта, предусмотренного договором долевого участия, длительное время было заморожено в связи с банкротством ООО «Россия». *** на основании заявления, подготовленного его матерью, истец был включен в реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков. В настоящее время на основании договора от *** на выполнение работ по достройке жилого дома (***), заключенного между Товариществом собственников жилья «*** квартал» и ЗАО «Строительная компания ***» выполняются работы по достройке дома. В соответствии с договором стоимость достройки 1 кв.м. жилой площади составляет *** рублей *** копеек. Правительством Амурской области в соответствии с Законом Амурской области *** от        *** год осуществляется субсидирование достройки квартир граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, исходя из размера площади по договору долевого участия, но не более установленного Министерством регионального развития РФ предела: для двухкомнатной квартиры - 60 кв.м., для трехкомнатной квартиры - 80 кв.м. Стоимость достройки 1 кв.м. квартиры с учетом субсидии составляет *** рублей. Таким образом, общая сумма доплаты за достройку двухкомнатной квартиры площадью 88,9 кв.м. составляет *** рублей *** копеек. Сумма доплаты за достройку трехкомнатной квартиры площадью 88,9 кв.м. составляет *** рублей *** копеек. Таким образом, разница составляет *** рублей, что в настоящее время является для истца существенной суммой. В связи с вышеизложенным, *** истец обратился к *** ООО «Россия» ВВ с заявлением о внесении изменений в договор от *** в части определения количества комнат, при этом истцом было указано, что в настоящее время фактически строится трехкомнатная квартира. Договором от *** о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве в п. 3.2.3 оговорена возможность заключения дополнительного соглашения на перепланировку. При этом ответчик не понесет никаких дополнительных убытков в связи с изменением предмета договора, поскольку площадь квартиры после перепланировки остается прежней, объем работ - тот же, тем более ООО «Россия» уже не осуществляет строительство данного дома. На указанное заявление истцом был получен ответ от *** с отказом от внесения изменений в договор долевого участия либо заключения дополнительного соглашения. На основании изложенного, с учетом того, что переустройство и перепланировка выполнены с учетом требований строительных и санитарных норм, не нарушают прав и законных интересов собственников других помещений, не создают угрозу их жизни и здоровью, не возлагают на ответчика каких-либо дополнительных расходов, уточнив в ходе производства предмет исковых требований, истец на основании ст.ст. 450, 451 ГК РФ просил суд внести изменения в договор от *** о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***) г. Благовещенска, изложив п. 1.1 в следующей редакции: «Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (согласно ПСД - Литер *** в квартале *** г. Благовещенска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать в собственность участника двухуровневую трехкомнатную квартиру ***, общей площадью (с холодными помещениями) 88,9 кв.м., расположенную на 5-6 этажах в этом доме, а участник обязуется уплатить обусловленную цену в порядке, предусмотренном разделом II настоящего договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома».

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования с учетом их уточнения, настаивал на их удовлетворении, привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика - ООО «Россия», третьих лиц - Правительства Амурской области, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Амурской области, Министерства финансов Амурской области, Товарищества собственников жилья «92 квартал», ЗАО «Строительная компания ***», надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причины неявки не известны, имеется письменное ходатайство о рассмотрении гражданского дела без участия представителя Товарищества собственников жилья «92 квартал». В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей ответчика, третьих лиц. При этом возражений на заявленные требования от лиц, участвующих в деле, в адрес суда не поступило.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** между ООО «Россия» (Застройщик) и Перепелицыным Максимом Аркадьевичем (Участник) был заключен предварительный договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***) г. Благовещенска, в соответствии с п. 1.1. которого Застройщик и Участник в течение 20 дней с момента получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство на Объект; опубликования проектной документации в средствах массовой информации (и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования); государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого будет входить Объект долевого строительства, - обязуются заключить основной договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого будет являться привлечение денежных средств Участника для долевого строительства жилого помещения в многоквартирном жилом доме и последующая передача данного помещения, в случае его полной оплаты и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в долевую собственность Участника.

В силу п. 2.1 предварительного договора Объектом долевого строительства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в соответствии с п. 1.1 настоящего договора, признается двухуровневая двухкомнатная квартира *** общей площадью 88,9 кв.м. на 5-6 этажах многоквартирного жилого дома (согласно ПСД - Литер ***) в квартале *** г. Благовещенска.

При этом согласно п. 2.12 предварительного договора участник вправе заказать Застройщику в период строительства Объекта по основному договору произвести за дополнительную плату перепланировку, внутреннюю отделку, изменение целевого назначения Объекта. Перепланировка допускается на основании письменного заявления участника и осуществляется только при наличии технической возможности внесения изменений в утвержденный проект. После получения заключения Застройщика о возможности перепланировки, Участник корректирует проектное решение и отдельно оплачивает проектные и дополнительные строительно-монтажные работы. На перепланировку Объекта между сторонами оформляется дополнительное соглашение к договору.

Судом установлено, что на основании письменного обращения Перепелицына М.А. от *** *** проектной организацией - ГП был подготовлен проект корректировки планов 5, 6 этажей в многоквартирном жилом доме Литер *** в *** квартале г. Благовещенска, в части квартиры ***, являющейся предметом подлежащего заключению между сторонами договора долевого строительства, заключающейся в частичной перепланировки квартиры в двух уровнях. При этом как усматривается из фрагментов планов 5 и 6 этажей до и после перепланировки, в результате перепланировки количество жилых комнат в квартире, ранее составляющее 2, увеличилось до 3, изменилось расположение стан, перекрытий в квартире.

Из пояснений истца следует, что непосредственно после подготовки ГП проекта корректировки проектно-сметной документации им в адрес ООО «Россия» было направлено заявление о перепланировки квартиры в соответствии с проектом, подготовленным ГП который был приложен к указанному заявлению. Указанные обстоятельства ответчиком, иными лицами, участвующими в деле, в ходе производства по делу, не оспаривались.

Более того как усматривается из представленных Отделом ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности администрации г. Благовещенска проектных планов 5 и 6 этажей многоквартирного жилого дома литер *** в квартале *** г. Благовещенска, в проектно-сметную документацию на указанный дом в отношении двухуровневой квартиры, расположенной на 5-6 этажах, месторасположение которой соответствует месторасположению квартиры, являющейся объектом долевого строительства в рамках договора, заключенного между сторонами, была внесена корректировка. Содержащийся в проектно-сметной документации на многоквартирный жилой дом проект корректировки является аналогичным приложенному истцом к исковому заявлению, содержит отметку о согласовании его *** архитектором ГП. Таким образом, судом установлено, не оспаривалось лицами, участвующими в деле, и не опровергнуто ими путем предоставления допустимых доказательств, что на основании письменного заявлении Перепелицына М.А. ООО «Россия» были внесены изменения в проектно-сметную документацию на квартиру, являющуюся объектом долевого строительства в рамках заключенного между сторонами договора, на основании проекта корректировки, подготовленного *** ГП по заказу Перепелицына М.А.

Судом установлено, что *** администрацией г. Благовещенска застройщику ООО «Россия» было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома в квартале *** г. Благовещенска за ***, срок действия которого продлен до ***. Земельный участок под строительство указанного многоквартирного жилого дома отведен застройщику ООО «Россия» приказом министерства имущественных отношений Амурской области от *** *** в отношении отведенного земельного участка между ООО «Россия» и Министерством имущественных отношений Амурской области заключен договор аренды земельного участка *** от *** на срок три года. Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что проектная декларация строительства дома опубликована в установленном порядке.

*** между ООО «Россия» (застройщик) и АП, действующей от имени Перепелицына М.А. на основании доверенности от                *** (участник), заключен договор о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***)                         г. Благовещенска.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (согласно ПСД - Литер ***) в квартале ***                          г. Благовещенска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать в собственность участника в соответствии с проектной документацией двухуровневую двухкомнатную квартиру ***, общей площадью (с холодными помещениями) 88,9 кв.м., расположенную на 5-6 этажах в этом доме, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Стоимость объекта в соответствии с п. 2.1 договора составила *** рублей при цене *** рублей за 1 кв.м.

Согласно п. 1.4 договора срок окончания строительства и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - *** года. Передача Объекта будет производиться Застройщиком в соответствии с п. 3.3.3, п. 6.1 настоящего договора, но не позднее *** года.

Условия договора истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру *** от ***, не оспаривалось в ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле.

Судом установлено, что в связи с введением в отношении ООО «Россия» процедуры банкротства и в целях реализации закрепленных в Законе Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, многоквартирных жилых домов, вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от *** по результатам рассмотрения гражданского дела *** по иску Перепелицына М.А. к ООО «Россия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства исковые требования были удовлетворены - за Перепелицыным М.А. признано право собственности на 889/22056 доли в объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, литер ***, расположенный по адресу: г. Благовещенск, квартал ***, земельный участок расположен в северо-западной части квартала.

Из материалов гражданского дела усматривается, что на основании заявления от *** Перепелицын М.А. *** был включен в реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, что подтверждается выпиской из указанного реестра.

На основании договора на выполнение работ по достройке жилого дома (***), заключенного *** между Товариществом собственников жилья «*** квартал» (Заказчик) и ЗАО «Строительная компания ***» (Генеральный подрядчик), в настоящее время осуществляются работы по завершению строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:                                   г. Благовещенск, ***.

В соответствии с п. 4.1 указанного договора стоимости достройки 1 кв.м. жилой площади составляет *** рублей *** копеек.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Правительством Амурской области в соответствии с *** *** от *** осуществляется субсидирование достройки квартир граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков. Из представленного в материалы дела письма Министерства экономического развития, промышленности и транспорта Амурской области от *** следует, что размер площади жилого помещения, в пределах которой предоставляется субсидия, определяется исходя из размера площади по договору долевого участия, но не более устанавливаемого Министерством регионального развития РФ предела: для однокомнатной квартиры - 45 кв.м., для двухкомнатной квартиры - 60 кв.м., для трехкомнатной квартиры - 80 кв.м., для четырехкомнатной квартиры - 100 кв.м., для пятикомнатной квартиры - 116 кв.м.

При этом справкой Товарищества собственников жилья «*** квартал» от              *** подтверждается, что в рамках договора от *** на выполнение работ по достройке жилого дома, заключенного между Товариществом и ЗАО «Строительная компания ***», в соответствии с планом перепланировки квартиры от *** Перепелицыну М.А. в многоквартирном жилом доме, расположенном в *** квартале г. Благовещенска (Литер ***), возводится двухуровневая трехкомнатная квартира ***, общей площадью (с холодными помещениями) 88,9 кв.м., расположенная на 5-6 этажах, что также подтверждается представленной Отделом ИСОГД администрации                      г. Благовещенска копией проектной документации на 5-6 этажи многоквартирного жилого дома (Литер ***) в *** квартале г. Благовещенска с внесенной в нее корректировкой.

Судом установлено, что в связи с указанными обстоятельствами и в целях получения субсидии на достройку квартиры, определенной исходя из пределов площади, установленных для трехкомнатной квартиры, *** истец обратился к *** ООО «Россия» ВВ с заявлением о внесении изменений в договор от *** в части определения количества комнат.

При этом возможность заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору на перепланировку квартиры, производимую на основании письменного заявления участника и при наличии технической возможности внесения изменений в утвержденный проект, предусмотрена п. 3.2.3 договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***) г. Благовещенска, заключенного *** между сторонами.

Однако *** за исх. *** конкурсным управляющим ООО «Россия» ВВ истцу был дан ответ о том, что заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в договор долевого участия в настоящее время невозможно, поскольку строительство многоквартирного жилого дома в квартале *** г. Благовещенска, квартира *** в составе которого является предметом заключенного между сторонами договора, ООО «Россия» собственными силами не ведется. Предприятие находится в стадии банкротства - конкурсное производство. Договор долевого участия на строительство квартиры *** общей площадью 88,9 кв.м. изъят следователем Следственного комитета по Амурской области СА в качестве вещественного доказательства по уголовному делу, а поскольку представленный проект является дополнительным соглашением к договору и его неотъемлемой частью, то рассмотрение вопроса о его подписании возможно только после окончания следствия по уголовному делу.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

При этом в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании изложенного, принимая во внимание, что п. 3.2.3 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве от *** предусматривалась возможность производства перепланировки объекта на основании письменного заявления участника и при наличии технической возможности внесения изменений в утвержденный проект, о чем между сторонами оформляется дополнительное соглашение о внесении изменений в договор, учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что на основании письменного заявления Перепелицына М.А. о перепланировки квартиры в *** года ООО «Россия» были внесены изменения в проектно-сметную документацию в отношении квартиры *** многоквартирного жилого дома (Литер ***) в *** квартале ***, являющейся предметом долевого строительства в рамках заключенного между сторонами договора, в соответствии с проектом корректировки, подготовленным *** по заказу Перепелицына М.А. ГП что подтверждает наличие соответствующей технической возможности внесения изменений в проект, исходя из того, что во внесудебном порядке заключение между сторонами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор не представляется возможным ввиду того, что строительство многоквартирного жилого дома в настоящее время ООО «Россия» собственными силами не ведется ввиду признания общества несостоятельным (банкротом), а также ввиду отсутствия в ООО «Россия» подлинника договора долевого участия на строительство, заключенного с Перепелицыным М.А., ввиду изъятия его в рамках уголовного дела, учитывая, что в настоящее время в соответствии с проектом перепланировки Перепелицыну М.А. осуществляется строительство трехкомнатной двухуровневой квартиры ***, общей площадью 88,9 кв.м., расположенной на 5-6 этажах многоквартирного дома, что подтверждается справкой председателя Товарищества собственников жилья «*** квартал» от ***, суд приходит к выводу, что обстоятельства невозможности внесения в настоящее время изменений в договор по соглашению сторон в целях приведения его в соответствие с изменениями, внесенными в проект строительства, свидетельствуют о нарушении прав истца, поскольку в числе прочего лишают его права на получение субсидии на достройку квартиры в полном объеме, рассчитанной исходя из предела площади жилого помещения, установленного для трехкомнатной квартиры.

В связи с изложенным и на основании п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ суд находит исковые требования Перепелицына М.А. о внесении изменений в договор долевого участия обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изменить пункт 1.1. договора о передаче средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале *** (Литер ***) г. Благовещенска, заключенного *** между ООО «Россия» и Перепелицыным Максимом Аркадьевичем, указав, что объектом долевого строительства является двухуровневая трехкомнатная квартира ***, общей площадью (с холодными помещениями) 88,9 кв.м., расположенная на 5-6 этажах многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (согласно ПСД - Литер ***) в квартале ***                      г. Благовещенска.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме - с ***.

Председательствующий