10 сентября 2010 г. Дело № 2- 2071/2010
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
Биробиджанский городской суд в составе
Судьи Коневой О.А.
С участием:
Заявителя Ловыгиной В.П.,
представителя заинтересованного лица Еременко Н.В.,
При секретаре Бойко А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане
заявление Ловыгиной В.П. о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области о приостановлении государственной регистрации,-
Установил:
Ловыгина В.П. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление) о приостановлении государственной регистрации, ссылаясь на следующие обстоятельства. /Дата/ она обратилась в Управление с заявлением о регистрации права собственности на 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: /Адрес/, представив для этого все необходимые документы. Договор купли-продажи 1/3 доли был заключен между ней и Н.К.. Другие участники долевой собственности - несовершеннолетняя О.К. и Е.К..
/Дата/ было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что она не предоставила разрешение органа опеки и попечительства об отказе несовершеннолетней О.К. от преимущественного права покупки отчуждаемой доли. Считает данное решение необоснованным, поскольку она предоставила Разрешение органа опеки и попечительства на совершение данной сделки, а также нотариально заверенные заявления родителей несовершеннолетней об отказе в приоритетной покупке данной доли. В связи с чем, просит признать решение о приостановлении регистрации права собственности на 1/3 доли необоснованным.
В судебном заседании заявитель Ловыгина В.П. требования уточнила, просила признать решение о приостановлении регистрации права собственности незаконным и отменить его.
Суду пояснила, что родители несовершеннолетней О.К. отказались от покупки этой доли, что было нотариально заверено. Кроме этого, она представила в Управление разрешение органа опеки и попечительства. При даче разрешения на продажу этой доли, органы опеки и попечительства проводили проверку, не нарушаются ли права несовершеннолетней О.. Родители О. не желали приобретать эту долю для своей дочери. О. проживает в трехкомнатной квартире вместе с родителями, у нее есть дом.
Представитель заинтересованного лица Еременко Н.В., действующая на основании доверенности, суду пояснила, что решение о приостановлении регистрации права было вынесено законно и обоснованно. В соответствии со ст. 250 ГК РФ несовершеннолетняя О.К., как участник долевой собственности, имела преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
В ходе регистрации сделки регистратор обязан проверить законность сделки. /Дата/ на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности 1/3 доли представлены документы от Ловыгиной В.П. и Н.К. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что не было представлено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки, влекущей отказ от принадлежащих подопечному прав, а именно, отказ несовершеннолетней О.К. от преимущественного права покупки 1/3 доли в праве собственности на квартиру. В представленном распоряжении органа опеки и попечительство указано только о разрешении Н.К. продажи своей доли, а информация об одобрении отказа от преимущественного права покупки этой доли несовершеннолетней О.К. отсутствует. Суду также пояснила, что все остальные документы были представлены в полном объеме. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства является единственным препятствием для регистрации сделки и перехода права собственности.
Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля, специалиста, изучив материалы дела, приходит к выводу, что заявленное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействиям) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В судебном заседании было установлено, что /Дата/ в Управление от Ловыгиной В.П. и Н.К. поступили документы на государственную регистрацию договора купли продажи от /Дата/ и перехода права собственности. Согласно договору от /Дата/ Н.К. (продавец) продает, а Ловыгина В.П.(покупатель) покупает 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: /Адрес/.
/Дата/ Управлением было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации данной сделки и перехода права собственности на срок до 1 месяца. Основанием для приостановления явилось отсутствие разрешения органа опеки и попечительства, подтверждающее разрешение об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемой 1/3 доли в праве общей долевой собственности несовершеннолетней О.К..
Рассматривая законность данного решения, суд приходит к следующему.
В соответствии с п1. ст. 24 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Пунктом 1 ст. 18 Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В судебном заседании из свидетельств о государственной регистрации права было установлено, что сособственниками вышеназванной квартиры в равных (по 1/3) долях являются: Е.К., несовершеннолетняя О.К., /Дата/ года рождения и Н.К..
Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка (пункт 3 статьи 60 СК РФ).
Согласно ч.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками. Следовательно, отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Представленное регистратору Распоряжение главы местной администрации МО «Биробиджанский район ЕАО, как органа опеки и попечительства, /Номер/ от /Дата/ о разрешении Н.К. продажи своей доли квартиры, является по существу разрешением на совершение другой сделки (сделки купли-продажи), а не на отказ от преимущественного права покупки этой доли несовершеннолетней О.К.
Давая свое разрешение, органы опеки и попечительства обязаны выяснить действительное желание и возможность реализации несовершеннолетним участником долевой собственности принадлежащего ему преимущественного права покупки, мнения обоих родителей, наличия или отсутствия противоречия между интересами родителей и детей, и других обстоятельств, имеющих значение для защиты интересов несовершеннолетнего.
Из вышеназванного распоряжения от /Дата/ не следует однозначного вывода о том, что проверены все эти обстоятельства и дано разрешение именно об отказе несовершеннолетнего от преимущественного права покупки.
На основании изложенного, не могут быть взяты за основу показания свидетеля Е.К. о том, что продажа 1/3 доли Ловыгиной В.П. не ущемляет права его дочери О.. Также не может быть принято во внимание и наличие нотариально заверенных отказов родителей несовершеннолетней О.К. от преимущественного права покупки доли, поскольку эти вопросы входят в компетенцию органов опеки и попечительства.
Таким образом, требование регистратора о предоставлении разрешения органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетней О.К. и приостановление в связи с этим регистрации сделки и перехода права собственности, основаны на законе.
Руководствуясь ст.ст. 254-258, 194-199 ГПК РФ, суд -
р е ш и л :
В заявлении Ловыгиной В.П. о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области о приостановлении государственной регистрации - отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Суд ЕАО через Биробиджанский городской суд в течение 10 дней.
Судья О.А. Конева