Дело № 2-2666/2010Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06 декабря 2010 г. г. Биробиджан ЕАО
Биробиджанский городской суд ЕАО
в составе судьи Лаврущевой О.Н.
с участием представителя заявителя Струкова А.В.
представителя Управления
Росреестра по Хабаровскому краю Забоевой А.А.
при секретаре Емелиной Т.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Серган Т.В. об оспаривании отказов в государственной регистрации прав собственности,-
УСТАНОВИЛ:
Серган Т.В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказов в государственной регистрации прав собственности. Свои требования мотивировала, тем, что Управление Росреестра по Хабаровскому краю <дата> отказало ей в регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества. Причиной отказа послужило - непредставление документов подтверждающих оплату разницы фактической площади переданного ей имущества. Объекты недвижимости она приобрела на основании договоров участия в долевом строительстве. Считает, что разницу между фактической и договорной площадью объектов она внесла, так как в соответствии со ст. 410 ГК РФ, оформила зачет встречного однородного требования. Застройщик должен оплатить ей неустойку, так как передал объекты не в срок указанный в договорах. Она предъявила исковые требования к застройщику по взысканию неустойки.
Просила суд: 1) признать незаконным действие Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу <адрес> пом. III <данные изъяты> в том числе помещение <данные изъяты>; 2) обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю, зарегистрировать ее право собственности на объект недвижимого имущества по адресу <адрес> пом. <данные изъяты> в том числе помещение <данные изъяты>; 3) признать незаконным действие Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу <адрес> пом. <данные изъяты> в том числе помещение <данные изъяты>; 4) обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю, зарегистрировать ее право собственности на объект недвижимого имущества по адресу <адрес> пом. <данные изъяты> в том числе помещение <данные изъяты>.
В судебное заседание заявитель Серган Т.В. не явилась, о времени месте рассмотрения дела извещена. Просила заявление рассмотреть без ее участия с участием ее представителя Струкова А.В.
Представитель заявителя Струков А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал. Суду пояснил, что обязательство прекращается зачетом - ст. 410 ГК РФ. Серган Т.В. оформила зачет встречного однородного требования к застройщику. Следовательно, ее обязательство по оплате ООО «Компания» разницы между фактической и договорной площадью объектов прекратилось. Заявление о проведении зачета представлено в Росреестр. Застройщик не выплатил дольщику неустойку (за передачу объектов с нарушением сроков) по этому вопросу идет судебное разбирательство в г.Хабаровске.
Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Забоева А.А. в судебном заседании заявленные требования не признала. Суду пояснила, что заявления Серган Т.В. о регистрации двух объектов по адресу <адрес> рассматривала она. При проведении правовой экспертизы, было установлено, что дольщик не полностью оплатила построенные объекты. Об этом было указано в актах приема-передачи помещений. Заявление о зачете в одностороннем порядке Управление Росреестра не могло принять в качестве документа подтверждающего оплату, так как не известно, есть ли между сторонами обязательство по неустойке. Регистрирующему органу не известно имелось ли между сторонами соглашение о продлении сроков указанных в договорах долевого участия, уклонялся ли дольщик от оплаты или принятия объектов и иные обстоятельства правоотношений имевших место между сторонами договора долевого участия. Заявителю было предложено представить документы по оплате объектов, регистрация права собственности была приостановлена. Но так как Серган Т.В. в установленные сроки документов не представила, в регистрации было отказано. Заявителю так же разъяснялось её право приостановить регистрацию права собственности на определенное время, пока с застройщиком не ФИО21 вопрос оплаты. Однако этим правом Серган Т.В. не воспользовалась.
В судебное заседание представитель ООО «Компания» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по месту нахождения юридического лица.
Суд, изучив материалы дела, заслушав участников процесса, считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с абз.10 п.1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее Федеральный закон) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Согласно п.1 ст. 17 Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Из материалов дела установлено, что Серган Т.В. <дата> представила в Управление Росреестра по Хабаровскому краю заявление и документы для регистрации прав собственности на объекты недвижимости расположенные по <адрес> в том числе помещения <данные изъяты>.
Постановлениями государственного регистратора от <дата> регистрация права собственности Серган Т.В. на указанные объекты приостановлена. Заявителю предложено в течение месяца представить в регистрирующий орган: 1) документы об исполнении договоров участия в долевом строительстве от <дата> <номер>, подтверждающие оплату объектов долевого строительства в полном объеме; 2) акты приема-передачи помещений с номерами <номер> (из представленных актов не возможно установить какое помещение передано); 3) второй экземпляр копии актов приема-передачи помещений (акты представлены в одном экземпляре, что противоречит п.5 ст. 18 Федерального закона).
Согласно материалам дела Серган Т.В. не представила в регистрирующий орган необходимые документы. В регистрации прав собственности на указанные объекты заявителю отказано <дата> по причине не представления документов об исполнении договоров участия в долевом строительстве от <дата> <номер> подтверждающих оплату объектов долевого строительства в полном объеме.
В соответствии с п.2 ст.12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из представленных договоров долевого участия от <дата> <номер> установлено, что Серган Т.В. (дольщик) и ООО «Компания» (застройщик) договорились построить нежилые помещения в здании по <адрес>, площадью 40,9 кв.м. и 15,7 кв.м. Цена объектов рассчитана с учетом стоимости 1 кв.м. равной 70 000 руб. .
Согласно пунктам 2.4 договоров долевого участия, если по результатам технической инвентаризации общая площадь объекта недвижимости увеличится по сравнению с оговоренной в договоре, цена участия в долевом строительстве подлежит увеличению пропорционально изменившейся площади объекта недвижимости. Образовавшаяся разница оплачивается дольщиком в течение 10 рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.
Из актов приемки-передачи нежилых помещений от <дата> установлено, что Серган Т.В. переданы объекты с площадью: 43,6 кв.м. и 15,8 кв.м. Таким образом, площадь объектов при строительстве увеличилась на 3, 6 кв.м. и 0,1 кв.м. В актах указано, что обязательства сторон выполнены, за исключением п. 2.4 договора (п.4.6). Заявителю <дата> выставлены счета на оплату увеличенной площади нежилых помещений на 252 000 руб. и 7 000руб.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что Серган Т.В. должна ООО «Компания» по договорам долевого участия 259 000 руб., в счет увеличения общей площади объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Согласно заявлению-претензии направленной заявителем <дата> она произвела с ООО Компания зачет. Застройщик должен ей неустойку за несвоевременную передачу объектов по договорам от <дата> <номер> на сумму 1 473 354 руб. Серган Т.В. засчитала в счет погашения начисленных ею процентов требуемую доплату в сумме 259 000 руб. Просила застройщика остаток долга перечислить на ее счет.
Из представленных документов установлено, что Серган Т.В. <дата> обратилась в суд иском к ООО «Компания» о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объектов недвижимости. На момент рассмотрения настоящего дела, исковое заявление Серган Т.В. Центральным районным судом г.Хабаровска не рассмотрено, дело находится в производстве.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявление Серган Т.В. не подлежит удовлетворению. Заявитель для регистрации прав собственности представила документ об одностороннем зачете своего обязательства с неустойкой застройщика. Однако в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойка является обеспечением исполнения обязательства, обязанность по ее уплате возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства. В регистрирующий орган дольщик не представила документов подтверждающих ненадлежащее исполнение основного обязательства и бесспорность неустойки.
Управление Росреестра по Хабаровскому краю обоснованно утверждает, что им не известно имелось ли между сторонами соглашение о продлении сроков указанных в договорах долевого участия, уклонялся ли дольщик от оплаты или принятия объектов и иные обстоятельства правоотношений имевших место между сторонами договора долевого участия. Суд так же учитывает, что между Серган Т.В. и ООО «Компания» имеется спор по взысканию неустойки, который судом еще не разрешен. На основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер подлежащей оплате неустойки. Следовательно, обстоятельства наличия или отсутствия неустойки еще не установлены судом, поэтому заявитель не может ссылаться на зачет требований.
Суд не может согласиться с доводом представителя заявителя Струкова А.В. о том, что регистрация права собственности на объекты не лишает застройщика права взыскивать невыплаченную дольщиком сумму через суд. В соответствии со ст. 4, п.2 ст. 12, 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанностью дольщика является оплата обусловленной договором цены, которая прекращается с момента уплаты в полном объеме денежных средств. С регистрацией права собственности дольщика на объект недвижимости его обязательства по уплате и принятию объекта считаются исполненными, так как приобретение права собственности возможно только с соблюдением закона и на основании договора (ст. 218 ГК РФ).
Таким образом, Управление Росреестра по Хабаровскому краю обоснованно сначала приостановило, а после отказало Серган Т.В. в регистрации прав собственности.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении заявления Серган Т.В. об оспаривании отказов в государственной регистрации прав собственности, отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение 10 дней через Биробиджанский городской суд.
Судья О.Н. Лаврущева