Дело № 2-72\2011 (2-2434/2010)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12 января 2011 года г. Биробиджан
Биробиджанский городской суд ЕАО в составе:
Председательствующего судьи Сладковой Е.Г.,
При секретаре Шульга А.Г.,
рассмотрев в судебном заседании в г. Биробиджане гражданское дело по иску прокурора города Биробиджана в интересах неопределенного круга лиц к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, Шадриной В.А. о признании сделки недействительной, -
У с т а н о в и л:
Прокурор города Биробиджана обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о признании сделки недействительной. Свои требования мотивировали тем, что прокуратурой города Биробиджана проведена проверка по обращению правления ТСЖ <номер> по факту законности договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, заключенного между отделом опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и Шадриной В.А., в ходе которой выявлены существенные нарушения. В ходе проведения проверки установлено следующее. 26 марта 1979 года В.Ч. выдан ордер на квартиру <адрес>, в городе Биробиджане. Членами ее семьи в ордере указаны Е.Ч. (мать) и В.Ч. (сын). После смерти сына и матери В.Ч. оформила опекунство над свои внуком А.Ч., <дата> года рождения (решение исполнительного комитета г. Биробиджана от <дата> <номер> о назначении опекуном). <дата> решением Биробиджанского городского суда ЕАО А.Ч. признан недееспособным. В 2007 году В.Ч. умерла. С 09 ноября 2007 года по настоящее время А.Ч. находится в ОГУЗ «Психиатрическая больница». Из информации, полученной от нотариуса А.Г. следует, что после смерти В.Ч. никто из наследников не принял наследство. 20 мая 2010 года в отдел опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО на имя начальника отдела О.Б. от Шадриной В.А. поступило заявление на заключение договора коммерческого найма жилого помещения по адресу <адрес>. 28 мая 2010 года между отделом опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО, в лице начальника отдел О.Б. и Шадриной В.А. заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. Согласно информации, представленной в прокуратуру города Биробиджана отделом опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО Шадриной В.А. передали квартиру, расположенную по адресу <адрес> по договору коммерческого найма, с целью сохранности жилого помещения, принадлежащего недееспособному В.Ч.
В соответствии с ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Отдел опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО правами, указанными в ч. 1 ст. 209 ГК РФ, не обладал и не имел полномочий по заключению договора коммерческого найма.
Согласно информации, полученной из ГУП БТИ ЕАО, следует, что жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> не приватизировано и право собственности ни за кем не зарегистрировано. В Управлении Росреестра по ЕАО сведения о правах на объект недвижимого имущества и сделок с ним, отсутствуют. Кроме того, из информации главы мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 20 июля 2010 года следует, что квартира, расположенная по адресу <адрес> не является муниципальной собственностью.
Собственником указанной выше квартиры являлась умершая В.Ч., данный факт подтверждается справкой от 30 августа 2010 года, выданной председателем ТСЖ <номер> о том, что В.Ч. полностью выплатила денежные средства за квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
На основании изложенного следует, что договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, заключен с нарушением указанных норм федерального законодательства и является (недействительной) ничтожной сделкой.
Договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, органом местного самоуправления заключен с нарушением законодательства РФ.
В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.
В случае соблюдения органом местного самоуправления - мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО порядка наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность муниципальных образований, данная квартира была бы включена в муниципальный жилищный фонд. У граждан, которые имеют право на внеочередное получение жилых помещений появилась бы возможность реализовать конституционное право на жилище. Предоставление квартиры, расположенной по адресу <адрес> по договору коммерческого найма Шадриной В.А., нарушает права граждан, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий и имеющих право на внеочередное получение жилых помещений.
Просит признать договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, заключенный между отделом опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и Шадриной В.А. от 24 мая 2010 года - недействительным.
Определением предварительного судебного заседания от 13 ноября 2010 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Шадрина В.А., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора привлечены Управление опеки и попечительства ЕАО, Товарищество собственников жилья <номер>.
В судебном заседании помощник прокурора г. Биробиджана Веретенникова В.В. исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что поддерживает доводы, указанные в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что прокуратурой города Биробиджана проведена проверка, в ходе которой было установлено, что мэрия города заключила договор коммерческого найма квартиры, расположенной по адресу <адрес> с нарушением действующего законодательства. Квартира принадлежала В.Ч., и после ее смерти наследство никто не принял. Также в ходе проверки было установлено, что спорная квартира не являлась собственностью ни мэрии города МО «Город Биробиджан», ни А.Ч. и поэтому данная квартира является выморочным имуществом.
Представитель ответчика мэрии города МО «Город Биробиджан» Голубева А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что мэрия города МО «Город Биробиджан» не является ответчиком по данному делу. Мэрия города МО «Город Биробиджан» не являются собственниками жилого помещения, они также не являются представителями недееспособного А.Ч. Договор коммерческого найма на спорную квартиру мэрия города с Шадриной В.А. не заключала. Данный договор был заключен лицом не имеющим на то полномочий. Данная сделка является ничтожной и в силу ГК РФ данная сделка не требует признании ее недействительной. На сегодняшний день структурного подразделения как отдел опеки и попечительства мэрии города МО «Город Биробиджан» не существует. Полномочий у данного отдела на заключение договора коммерческого найма не было.
Ответчик Шадрина В.А. в судебном заседании исковые требования признала, суду пояснила, что мэрия города МО «Город Биробиджан» на основании ее заявления предоставила ей спорную квартиру для проживания. В спорной квартире они платят коммунальные платежи и оплатили долги по ней. Ее семья в настоящее время проживает в спорной квартире. Считает, что договор коммерческого найма надо расторгнуть, т.к. он недействительный. Она подписала согласие на расторжение договора коммерческого найма, но вторая сторона по договору отказывается подписывать соглашение.
Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства ЕАО Францева В.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что с исковыми требованиями согласны. Отдел опеки и попечительства мэрии города МО «Город Биробиджан» являлся структурным подразделением и действовал на основании Положения. Все полномочия начальника отдела указаны в положении. Управление опеки и попечительства ЕАО правопреемником отдела опеки и попечительства мэрии города МО «Город Биробиджан» не является. Опекуном А.Ч. является ОГУЗ «Психиатрическая больница». Считает, что Шадрина В.А. является добросовестным приобретателем и своевременно оплачивает коммунальные услуги, но договор коммерческого найма заключен с нарушением законодательства и его необходимо расторгнуть в одностороннем порядке. Мэрия никакого отношения к данному жилому помещению не имеет.
Представитель третьего лица ОГУЗ «Психиатрическая больница» Завальный Д.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что с исковыми требованиями согласен. В силу закона исковые требования должны быть удовлетворены. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем. В данном случае собственника спорной квартиры не было и поэтому никто не мог передавать спорную квартиру в пользования других лиц. В данном случае считает, что должна быть применена статья 167 ГК РФ и сделка должна быть признана недействительной. А.Ч. находится в ОГУЗ «Психиатрическая больница» с 2007 года. Данная квартира А.Ч. не принадлежит, и они не знали, что имеется такая квартира.
Третье лицо представитель ТСЖ <номер> в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, о чем имеется уведомление в материалах дела.
Представитель третьего лица ТСЖ <номер> Бородулина Е.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании 15 декабря 2010 года пояснила, с исковым заявлением прокурора согласна. В.Ч. умерла <дата>. Паевой взнос за квартиру, расположенную по <адрес> В.Ч. выплатила в 2001 году. В данной квартире вместе с В.Ч. проживал ее внук В.Ч., который по решению суда был признан недееспособным и В.Ч. была назначена его опекуном. Когда В.Ч. умерла, А.Ч. забрали в ОГУЗ «Психиатрическая больница». Он снят с регистрационного учета был с <дата>, т.к. он не является собственником квартиры и в настоящее время он проживает в ОГУЗ «Областная больница». Медицинское учреждение как опекун не предприняли никаких мер по сохранности имущества опекаемого. Считает, что заявление прокурора является обоснованным.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Следовательно, данная часть 1 вышеуказанной статьи устанавливает момент, на который вещи должны принадлежать наследодателю для того, чтобы быть включенными в состав наследства. Этот момент - день открытия наследства (ст. 1113 и ст. 1114 ГК РФ). Если на данный момент вещь не принадлежит наследодателю, то она не может быть включена в состав наследства, хотя бы при своей жизни наследодатель когда-то и имел на нее право собственности. Вещи включаются в состав наследства при условии, что наследодатель имел на них определенное вещное право (право собственности). Необходимость существования права на вещь подтверждается указанием на то, что в состав наследства могут входить лишь принадлежавшие наследодателю вещи.
В судебном заседании установлено, что <дата> В.Ч. исполнительным комитетом Биробиджанского совета народных депутатов был выдан орден на квартиру <номер>. Согласно данного ордера вышеуказанная квартира была предоставлена на семью из трех человек: В.Ч., В.Ч. (сын), Е.Ч. (мать).
Согласно справки председателя ТСЖ <номер>, В.Ч. являлась владелицей квартиры по адресу <адрес>, ссуда в размере <сумма> выплачена в 1991 году.
Из устава Товарищества собственников жилья <номер>, утвержденного решением общего собрания собственников квартире в доме <адрес>, следует, что товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Объектами собственности членов товарищества являются жилые помещения, а также помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Пунктом 7.1 предусмотрено, что членами товарищества являются собственники помещений, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в жилом доме, и которые в установленном законодательством порядке на общем собрании собственников выразили свое волеизъявление.
Следовательно, в судебном заседании установлено, что квартира <адрес>, являлась собственностью В.Ч.
Вместе с В.Ч. был зарегистрирован и проживал ее внук А.Ч., <дата> года рождения.
Постановлением Биробиджанского городского совета народных депутатов исполнительного комитета <номер> от <дата>, В.Ч. назначена опекуном над несовершеннолетним внуком А.Ч., <дата> года рождения.
Решением Биробиджанского городского суда от 26 июня 2002 года заявление В.Ч. о признании недееспособным А.Ч. удовлетворено, А.Ч. признан недееспособным.
Из свидетельства о смерти от <дата> серии <номер>, следует, что В.Ч., <дата> года рождения, умерла <дата> в городе Биробиджане ЕАО.
В судебном заседании установлено, что с 09 ноября 2007 года по настоящее время недееспособный А.Ч. находится в ОГУЗ «Психиатрическая больница». Опекуном недееспособного А.Ч. является ОГУЗ «Психиатрическая больница».
Согласно ст. 1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим (ч.1). Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования (ч.2). Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи (ч.3).
Согласно ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. (ч.1). Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (ч.2) Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. (ч.3).
В соответствии со ст. 2 Федеральный закон от 29.11.2007 N 281-ФЗ «О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса РФ», выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения, если свидетельство о праве на наследство на данное жилое помещение не выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 N 281-ФЗ, переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
В судебном заседании установлено, что после смерти В.Ч., умершей <дата>, никто из наследников в установленный законом срок не принял наследство.
Согласно положения об отделе опеке и попечительстве мэрии города Биробиджана, утвержденное постановлением главы мэрии города от 30 января 2006 года № 56, отдел опеки и попечительства мэрии города является структурным подразделением мэрии города и в своей деятельности отдел руководствуется Конституцией РФ, нормативными правовыми актами РФ, ЕАО, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления МО «Город Биробиджан» ЕАО в сфере опеки и попечительства, конвенцией о правах ребенка, уставом МО «Город Биробиджан» ЕАО.
В данном положении указано, что основными задачами отдела являются в том числе защита жилищных и имущественных прав граждан, признанных судом недееспособными, и отдел готовит документы на заключение с управляющим договора доверительного управления имуществом подопечного в соответствии с действующий законодательством РФ, документы на сохранение (закрепление) жилого помещения за временно отсутствующим подопечным в случаях, предусмотренных действующий законодательством РФ.
В судебном заседании установлено, что 24 мая 2010 года между отделом опеки и попечительства мэрии города Биробиджан в лице начальника О.Б., действующей на основании постановления главы мэрии города от 14 апреля 2009 года <номер> (наниматель) и Шадриной В.А. (поднаниматель) был заключен договор коммерческой найма жилого помещения по адресу <адрес>. Данный договор зарегистрирован в мэрии города Биробиджана МО «Город Биробиджан» (отдел опеки и попечительства) 28 мая 2010 года за номером <номер>.
В данном договоре коммерческого найма указано, что наймодатель сдал поднанимателю коммунальную квартиру по договору коммерческого найма по адресу <адрес>, принадлежащую недееспособному А.Ч. (п.1).
Пунктом 2 данного договора предусмотрено, что квартира сдается Шадриной В.А. по договору коммерческого найма сроком на один год с правом регистрации, но может продлиться по желанию сторон.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Следовательно, договор коммерческого найма жилого помещения - это договор, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. Указанный договор относится к видам договора найма жилого помещения, общие положения которых содержатся в гл. 35 ГК РФ.
В соответствии со ст. 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Согласно ст. 2 ЖК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: 3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В судебном заседании из материалов дела установлено, что собственником квартиры <адрес> являлась умершая В.Ч..
С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд считает, что отдел опеки и попечительства мэрии города МО «Город Биробиджан» не обладал полномочиями по заключению договора коммерческого найма жилого помещения, и данный договор заключен с нарушением норм действующего законодательства и является юридически ничтожным документом, который в порядке статьи 168 ГК РФ не соответствует требованиям закона.
В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования прокурора города Биробиджана в интересах неопределенного круга лиц к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, Шадриной В.А. о признании договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, заключенного между отделом опеки и попечительства мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО и Шадриной В.А. от 24 мая 2010 года, недействительной подлежат удовлетворению. Следовательно, суд считает возможным признать договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>,заключенного между отделом опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и Шадриной В.А. от 24 мая 2010 года недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-197 ГПК РФ, суд, -
Р е ш и л:
Исковые требования прокурора города Биробиджана в интересах неопределенного круга лиц к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, Шадриной В.А. о признании сделки недействительной - удовлетворить.
Признать договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, заключенного между отделом опеки и попечительства мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и Шадриной А.А. от 24 мая 2010 года - недействительным.
Взыскать с мэрии города Муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, Шадриной В.А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере по 100 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней через Биробиджанский городской суд в суд Еврейской автономной области
Судья Сладкова Е.Г.